日本房地产泡沫贷款利率

㈠ 日本房地产崩盘时房贷利率是多少

危机的序幕：“广场协议”

日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。

这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。

为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称“广场协议”。

“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。

日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。

连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。

迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。

阳光下的泡沫

降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。

相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。

同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。

热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。

银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。shhuang44ss

然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。

首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。

其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。

再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。

高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。

失去的二十年

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。

一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。

二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。

首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。

当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。

1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。

㈡ 1989年日本房地产泡沫始末

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。

美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。

人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

(2)日本房地产泡沫贷款利率扩展阅读

原因

1、日本经济、金融自由化和国际化步伐加快

在日本历史上，1985年是一个极具特殊意义的年份，这一年日本发生了许多足以影响日本历史、改变日本命运的大事。

战后，日本的经济和金融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。20世纪70年代，日本开始了经济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。

2、日本政治国际化进程加速

20世纪80年代初，日本政府提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国”，而日美关系将成为“政治大国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中，日本均成为美国最坚定的盟友。

3、日本经济增长模式的转变

从1980年起，国际社会要求日本开放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越高。1985年的日本《经济白皮书》指出：出口导向型的经济增长模式已经不可持续，日本必须扩大内需，以缓和与国际社会的关系。

1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变；由“经济大国”向“政治大国”转变；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。

内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。

㈢ 居民杠杆率已达72%，中国房企会重蹈日本崩盘30年的悲剧吗

多年前日本房地产泡沫破灭的事情不用我多说，相信大家也都非常了解。如今我国居民杠杆率已达72%，中国房企会重蹈日本崩盘30年的悲剧吗？

中国房地产会重蹈日本覆辙吗？

2022年以来我国楼市出现了一部分小回升，让居民杠杆继续保持高位。根据央行的初步推算，2022年一季度居民杠杆率将高达72.1%，同比只低了0.4个百分点，各部门杠杆率均出现不同程度下降，虽然幅度有点小。

总结

总而言之，与日本直接刺破房地产泡沫不同。我们国家是在挤泡沫，再看看我们的国情，我们的基础和我们的制度，我们有绝对足够的自信，我们中国房地产绝不会走日本的老路,中国房企也不会。

㈣ 日本房地产泡沫后几年恢复

就日本的房地产业来说，其实尚未恢复，2014年，猜猜日本住宅的贷款的年利率是多少---0.6%左右。

㈤ 日本房地产泡沫时代，为何要不惜一切代价保住房价

关于这个问题，我们必须要明确，所谓“美国和日本当年选择挤破房地产泡沫”的说法是错误的。这种说法，意味着无论是上世纪90年代的日本还是2008年的美国，都是主动“挤破”房地产泡沫，这是有悖历史事实的。

事实上，这两个国家都是属于“被刺破”。

【概述】

美国雷曼兄弟破产，次贷危机的爆发，给全世界造成了巨大的金融风暴，严重冲击了世界经济。这个问题，根本原因是由于雷曼兄弟银行对次级贷的管理和无度发行金融衍生产品造成，是美国金融体系内问题造成的蝴蝶效应。此事件距离我们较近，大家会有比较切身的感受，我们不必赘述。

一样的境况，不一样的国家，将是不一样的结果。

㈥ 日本房产贷款利率有谁了解的吗

东京大阪等旅游热点城市购置二手房并进行出租，根据地段的不同，长租的年化收益4%～6%之间，短租的年化收益在 8%～12％之间。（未包含房屋本身的升值及人民币贬值所带来的汇率差收益。）
1.日本的银行是不给外国人贷款的，因为外国人没有永驻权也没有交税，无法享受日本人贷款的低利率。（国内交通银行日本分行和中国银行日本分行可以提供这类贷款，最高贷款额度是总房价的 50%，利率在 2.8%左右，十五年内本息同还。）

2.贷款者要求：65 岁以下、收入产生在中国、香港或新加坡。税前年收入 200万日元以上、提供三年完税证明和三年工资流水，无法提供的话、无法贷款。

3.贷款信息：贷款年限最多15年、利息（投资用3.2%、自住用2.8%）、贷款额度是房子评估额度的50%。房屋要求是30年之内、面积25平米以上。

㈦ 当年美国和日本要挤破房地产泡沫，不惜一切代价保房价，这是为什么

在上世纪七十年代到九十年代之间，日本国内的房地产发展得非常迅猛。

房价就如同那飞向太空的火箭一般一路不停地攀升，很多城市的房价在90年代之前就已经达到了一个非常恐怖的数值。

在日本房价最巅峰的时候，有人估测，如果把日本东京各个区的房子全部折算成金钱的话，那么可以买下整个美国的国土。

另外还有人开玩笑，说如果把日本皇宫周围的那一块土地卖出去的话，可以买下整个加拿大。

由此可见，日本当年房价上涨的恐怖。

而日本的房价之所以能上涨得如此恐怖，跟日本人当时所存在的一个共识有关，这个共识就是：房地产是最安全、最赚钱的投资，只可能涨，不可能跌。

在这种共识下，很多日本的有钱人就纷纷把自己手头里的钱都拿去购买了房子，然后什么都不想，坐着就等着房子涨价。

此外，很多房地产公司和银行也因此受到牵连而破产。

房地产公司之所以会破产，是因为房价崩塌，实属没有办法的事情。

而银行之所以破产，主要是他们向房地产公司以及房屋投资者借出钱后收不回来，因此在连锁反应下，不少日本银行也陷入了破产危机。

说到这里，其实我们也要注意一个问题，那就是日本政府其实并没有想完全戳破房地产泡沫的想法，他们最开始只是想抑制一下房地产的不良发展汛头，没想到会引发如此之大的危机。

至于美国的房地产泡沫破碎跟日本差不多，主要也是无心之下引发的经济危机。

㈧ 全国房贷断供情况

如果出现大规模房贷违约，银行会按照章程执行。房贷断供后，银行会根据实际情况做出决定，并不意味着银行会马上通过法院回收房产，中间有一个复杂的过程。

如题所言，大规模房贷违约现象必然会发生，央行也会出台相关政策，延缓、推迟、减少房贷情况，减缓大规模房贷违约现象。可以想象，如果出现大面积断供的现象，必然是经济问题或者其他不可逆转的问题。在这种情况下，银行也会有相应的政策来执行，大多是通过延长或延迟贷款。

当然，如果出现大规模的房贷违约，不是市场的问题，而是房贷需求者的问题。然后，银行会根据相关合同办理相关手续。首先联系按揭贷款人了解相关问题，银行也有相应的延期政策。其次，如果贷款人办理了延期，仍无钱偿还，多次催贷无果。最后银行会通过起诉的方式起诉贷款人，然后房产被收回拍卖，偿还的银行资金偿还给银行，剩下的留给户主。

2008年美国发生过大规模房贷违约现象，日本的房地产泡沫也有，虽然历史上主要经济体都发生过。然而，并不是每年都这样。只有在经济处于重大转折时期才会发生。通常，大规模的抵押贷款违约会伴随着经济衰退和萧条。

银行的相关回应还是会根据情况来判断。一旦发生经济危机和不可逆转的事件，银行的反应将是减缓、推迟和延迟抵押贷款。毕竟如果大规模断供，即使收回也不会通过法院出售。但在非经济危机、非不可逆事件的情况下，往往是按照公司章程进行的。

就购房和房贷而言，还是要适合自己，能长期满足房贷的可以选择买房。不然遇到供应中断还挺麻烦的。如果出现大规模房贷违约，可能还有调整，银行可能会延期。但在个别情况下，本行会遵守公司章程。

无论是大规模还是个人房贷违约，都会有以下过程:

1.如果买家在第一个月内没有还款，银行会给买家打电话通知你逾期，催你还贷。

2.如果催促后仍无还款，到第二个月贷款仍逾期，银行的信贷员会上门或直接去其单位催促。

3.第三个月，如果买家还是不还款，银行会发律师函，进入司法程序。一旦进入司法程序，也意味着买家的房子将被拍卖。

抵押贷款违约还会给买家带来许多不利后果:

1.罚息

贷款逾期以后会产生罚息，而且这个利息很高。即使购房者后期补贷，仍然要面临银行的罚息。罚息金额在买方与银行签订的借款合同中有明确约定。

2.遭受经济损失

其实短期供应中断被罚也不算太严重。如果断供严重，得不到赔付，你可能会遭受更大的损失。如果购房者连续六个月不供，那么银行将向法院申请拍卖购房者的房屋。房子拍卖的费用要先用来还贷款和利息。如果不够，还需要继续进行补偿。这时候损失会更大。不仅房子没了，钱也没了，连之前交的首付和税都没了。

3.影响买家的信用信息。

断供会影响买家的信用信息，也有人认为短时间断供不付钱也没关系。如果长期断供，不还款，可能会被列入黑名单，成为老赖，影响购房者的出行和工作。

所以，如果不是特殊情况，注意不要断供。如果有可能断供，也可以提前向贷款银行申请，告知情况，银行会帮忙提出解决方案。

2008年美国次贷危机是一种由房贷违约引发的金融危机。

由于9·11后美国经济衰退的压力越来越大，制造业仍在逐步向中国、印度等发展中国家转移。美国甚至认为可以抛开实体经济，只需要美元霸权下的金融经济就可以让美国长期强大。房地产作为一种金融产品，已经成为经济驱动力的主导。

大量房地产被推向市场。在房地产市场不景气的时候，我们开始向金融信用差的群体增加零首付的房产供应，将这些不良贷款打包成优质的衍生品投放到金融市场。然而，随着美国经济每况愈下，出现了严重的供应中断危机。然而，这场违约危机带来了抵押贷款衍生品的金融危机，导致包括雷曼兄弟在内的美国数百家银行破产，房利美和房地美破产，引发了美国自1931年以来最大的金融危机，并使次贷危机蔓延全球。

同样，日本也出现了抵押贷款危机。

1985年日本签署广场协议后，在不到两年的时间里，日本的币值从220日元兑1美元上升到110日元兑1美元，翻了一倍多。全球资本不断涌入日本，股市和房地产大幅上涨，日本政府不断推波助澜，导致日本资产被严重高估。

1990年后，国际资本在赚了大钱后开始撤离，日本也意识到了资产泡沫的严重性。于是政府开始打压房地产，利率从1%提高到6%，并拒绝房地产企业融资贷款。房地产市场立刻崩盘，地价跌到1/3，房价也跌了一半。虽然日本没有像美国那样出现大量的断供，但是这场危机让日本在接下来的20年里无法复苏，这也是日本20年衰退的最重要原因。

中国房地产市场会出现大量违约风险吗？

自2003年推进房地产市场化以来，房地产一直是经济发展中最重要的支柱产业。2014年经济下行期，再次让房地产承担重任，通过货币安置推动房地产繁荣。从2014年的18万亿元家庭负债到2018年的50多万亿元。成功解决了来自地方政府、银行、开发商的40万亿债务。

但中国是一个高储蓄的国家，居民存款总额现在已经超过70万亿元。也超过了50万亿居民贷款的总量。而且近几年政府也做了一些金融防控措施，首付超过30%，二套高达50%。而且这种房价在地价稳、房价稳、预期稳的情况下，不太可能出现大规模的高层跳水。不存在大规模断供的可能。

中国房地产大幅下跌的危机不是居民大规模断供的危机，而是居民财富缩水导致的消费减少、投资减弱、房地产销售降温的风险。一旦土地市场降温，地方债务、银行债务、房地产企业债务都会出现问题。

银行大规模停电不是不可能，只是概率低。很多年前，一些地区有许多建筑物停电。

供不应求的主要原因是房价跌了不少。相对于需要偿还的贷款，房价的剩余价值已经远远低于需要偿还的金额，这就造成了购房者选择供不应求。

但是从买家的角度来说，断供是非常不划算的行为。除了把房子抵押给银行，购房者实际上还有信用担保。即一旦出现违约，银行会起诉购房者，要求偿还剩余欠款，并将购房者列入征信系统黑名单。

当购房者选择断供时，银行一般会选择与购房者协商，电话告知及时还款，并告知违约后果。他们不会马上把房子拿走拍卖，起诉买家。电话咨询没用，会发律师函督促买家履行合同还款。

只是经过多次沟通，购房人仍不理会还款，便通过法院起诉将房子拿走，并开始房屋的拍卖。房屋拍卖后，将卖房所得与剩余欠款进行对比，再决定再次起诉投资人，追回剩余欠款。

如果银行遇到大规模的抵押贷款违约，除了拿走房子收回贷款，还会面临巨大的流动性危机。大家都觉得银行很有钱，根本不会缺钱。大家都错了，但是银行也会缺钱，会出现流动性危机。如果大量贷款违约，银行会拿回大量房产，这是变相的大问题。只能寻求政府援助或者选择快速融资来补充资本金。

美国的次贷危机就是美联储加息，很多购房者还不起债，导致银行出现流动性危机。如果没有美联储的援助，许多中小银行只能选择破产。

别急，逼你还债的方法多的是，你还得还！银行总是吃人不吐骨头。

现实中，已经出现了大规模的抵押贷款违约。最近的是美国的次贷危机，更远的是日本的房地产崩盘。美国的次贷危机让大量中小银行破产，美国和日本的房地产崩盘让大量中产阶级变穷。银行体系产生大量坏账，抵抗力较弱的银行不得不破产清算。大规模的房贷违约意味着房地产行业可能会崩盘，这对于中产阶级来说是致命的，因为中产阶级的很多资产都来自房子，对于有房产的人来说是不利的。

但这种现象不应该发生在我国。

贷款断了几个月内，银行会短信催收。一定时间后，银行会通过电话、上门等方式催收。如果欠款能还清，就不追缴房产。但是如果过了一定时间没有还款，银行会收回房产，银行有权收回我们的房产。因为我们的房子是抵押给银行的，抵押给银行之后，我们就可以从银行贷一笔房贷，所以现在的房贷全称是房屋抵押贷款。

然后，房产将被拍卖。阿里巴巴在双11拍卖的房产，基本都是银行通过法院拍卖掉抵押的房产。如果拍卖所得不能覆盖剩余的房贷本息，银行只能处理坏账。

放弃住房供应在中国很少发生。通常在没有经济危机的情况下，只是个人购房的现象。在现实生活中，银行通常会经过以下程序:如果有买家一个月没有还款，银行会给买家打电话提醒你不要逾期。如果第二个月贷款逾期，银行的信贷员就会上门要。到第三个月，如果买家还是不还款，银行会发律师函，进入司法程序。进入司法程序后，买方的房子将被银行拍卖。

如果个人房贷断供，会遭受以下三种后果:第一，即使购房者补贷，银行还是会给购房者。罚息，而且这个利息很高。通常银行在与房贷人签订房贷合同时，会明确约定断供时要支付的罚息利率。但只要还清前面的房贷，偶尔违约并不会影响房贷人的声誉。

第二，个人断供超过6个月，银行会通过法院拍卖买家的房子，买家之前的首付和税费都没了。三是会影响购房者的征信，被列入黑名单，成为老赖，对购房者的出行和工作造成不利影响。甚至会影响孩子的教育等等。

如果大规模房贷怕供应，可能与央行出台的相关政策有关，也可能出现房价大跌。事实上，大规模抵押贷款违约的现象在2008年的美国就发生过，在日本房地产泡沫时期也发生过。1997年香港房价下跌，大量房贷断供，给当时的经济和金融带来了很大的冲击。甚至在上个世纪末，海南房地产泡沫破裂，部分炒房团出现大规模割肉现象。

大规模断供发生后，银行通常会联系房贷机构了解相关情况。如果有不可抗力因素。那么银行可以先申请延期保单。如果银行向借款人发放贷款，借款人仍然没有资金偿还，多次催贷也没有结果。银行只能通过起诉的方式起诉贷款人，而法院负责收回房产进行拍卖，将应偿还的资金返还给银行，剩下的留给贷款人。

如果出售房屋所得款项不足以抵消抵押贷款人的欠款，银行有权继续要求贷款人还清所有剩余欠款。事实上，通过法院拍卖按揭贷款人的房子，肯定是银行的最后一招。通常，银行更倾向于通过延迟偿还贷款来解决抵押贷款违约的问题。因此，大量财产不得不由法院拍卖。如果房产不能通过法院出售，就算卖了也不值这个价。当然，大规模的断供潮是银行不愿意看到的。房地产金融危机一旦发生，就会到来。

抵押贷款违约是一个严重的问题。无论是大规模的房贷违约还是个人房贷违约，银行都会采取以下措施来应对。

(1)一旦断供一两天，银行会通过短信和电话联系房源商，要求贷款人还贷。这是银行的第一反应。

(2)出借人继续断供，未通过短信、电话等方式及时还款的。银行必须进行第二步，即根据你的个人信息，通知银行营业部的相关人员进行上门付款，了解贷款人的情况，了解贷款人断供的原因。

(3)如果银行工作人员上门催款，但贷款仍被掐断，银行会采取第三步，提醒贷款人有法律程序催款，并向贷款人家里发律师函，告知贷款人如不还款将向法院起诉。

(4)如果发出的律师函仍然无效，银行会采取第四步。银行会把贷款人告上法庭，通过法律程序要求贷款人还款。打官司后会有法院传票给出借人。最终出借人是否会出庭，法院会根据相关证据做出判决。

(5)法院终审判决下来后，如果判定为老赖，征信将被列为失信，个人其他资产将被冻结，采取强制还款措施。银行有权拍卖房子，最后拍卖的钱要还清，直到连本带利还清银行贷款。

基于以上五项措施，银行会根据贷款人的违约程度采取以上五项措施，银行根据违约程度采取的措施自然会有所不同。

这个问题在现实中发生过。2007年美国的次贷危机就是最好的例子。次级贷款即“次级抵押贷款”，是由还款能力低、信用差的人提供的抵押贷款。

贷款在美国是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，一般都是长期贷款。但是失业和再就业在这里是普遍现象。这些收入不稳定甚至完全没有收入的人被定义为次级贷款人，简称次级贷款人，因为他们的信用评级不达标。

在21世纪的最初几年，美国的经济发展势头也很好。政府鼓励银行向低收入者提供住房抵押贷款。一般来说，买房首付30%，最低20%。但是那些年美国购房者首付只有10%甚至5%，最低的是0首付，其余都是通过银行贷款。

随着美国经济尤其是房市的过热，政府开始干预金融，最直接的方式就是提高贷款利率。贷款利率一提高，就意味着买房人的月供会增加。对于家庭收入较高的人来说，月供多一点是可以承受的。那是对于低收入的购房者来说，原来的月供对他们来说是一个非常沉重的负担。现在利率提高了，他们的压力更大了。

结果，次级抵押贷款中出现了违约案例。于是突然之间，银行的资金也出现了周转的压力。通俗地说，银行存在“钱荒”。对于那些中小银行来说，钱荒是非常致命的。2007年，很多中小银行开始倒闭。后来危机加剧，连雷曼兄弟这样的大投行都倒闭了。

在住房贷款市场上，如果还款人违约，最常见的方式就是收回房产转卖。如果出现大规模违约，银行拐杖会积累大量房地产。市场上大量的房地产必然导致房价下跌。当下跌严重时，即使出售房地产也不足以偿还银行发放的贷款。这个时候银行会损失很大，受不了就倒闭了。

所以银行特别害怕房地产价格大幅下跌。当价格暴跌时，许多贷款人会主动违约。因为贷款人的损失最多就是首付，如果不卖，损失会大很多。所以90年代日本房地产泡沫破灭后，大量银行破产。

如果出现“大规模违约”现象，那一定是房价泡沫破灭的后遗症。银行对此其实很无奈。比如大家熟知的美国雷曼兄弟不是在2008年美国次贷危机中倒闭了吗？与此同时，美国的房利美和房地美也没能撑得住。

国际上，过去几十年房价泡沫破裂的经典案例，都与银行体系无关。也可以说几乎都是由银根紧缩政策引发的，最后自己也承担了巨大的风险。

比如90年代日本的房价崩盘，就是从日本央行连续大幅加息开始的，导致整个房价暴跌70%。再比如，12年前发生的“次贷危机”，也是因为美联储(相当于美国央行，又称世界央行)连续10多次加息，直接戳破了美国房价泡沫箱。

从我们目前的情况来看，房地产市场经历了比较长时间的融资渠道收紧，房地产市场持续的定向货币紧缩肯定会给房价带来较大的压力。但是我们要明白，今天的房地产市场之所以会面临定向货币紧缩，主要是因为它在中国经济中的地位发生了非常重要的变化，从过去20年的支柱产业变成了中国经济新常态下的非支柱产业。

一般来说，大规模的房贷违约会直接冲击整个银行体系的流动性风险，同时也会造成银行核心信贷资产的重大损失。在这种情况下，一些不够强大的资产必然会下跌。所以我们一直强调稳定地价、房价、预期的重要性。即使在“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则下，我们也一再强调要防止房价大起大落，有稳中有降才是正常的。

㈨ 日本是如何应对房地产泡沫经济的

日本在上世纪80年代后期到90年代初期经历了房地产泡沫破裂的过程，给经济带来不小的冲击。日本房产尤其是首府东京的房产在泡沫产生和恢复的过程中有没有值得我们借鉴的地方呢？
以东京为中心的日本首都圈在建设过程中，在一开始就提前预判，以产业分散布局和便捷的交通等方式有效防止了房价集中上涨。虽然在上世纪80年代因综合原因不可避免地产生了巨大房地产泡沫，但在政府及时有效的控制下，房价非正常飙升得到了抑制。
分散城市功能，避免人口过分集中
分散城市功能，避免大量人口向某一或某些核心、次核心城市聚集，从而控制房价集中上涨。在东京都市内，由于新宿、池袋等次中心地区的建设，东京都原有核心城区的人口和住房压力得到分散，避免了房价集中上涨。而在东京城市圈内，政府对横滨、川崎、八王子等15个卫星城进行了不同的城市功能规划，各个卫星城因具备一定独立的产业和经济基础而避免人口过度集中，当地民众可以就近择业和定居，并不会特别向往核心或次核心城市，有效缓解因人口集聚而产生的房价地价压力。
交通便捷，为购房者提供更多选择
便捷的交通分散了人们的居住地，从而间接对特定地区房价产生抑制作用。目前，东京都市圈内拥有近万公里的轨道交通，其中郊区铁路2000多公里。与此同时，在各条铁路沿线站点，大量的停车场建设保证了人们出行的便利。现在，东京平均轨道交通网密度达到约每平方公里300米，在东京都内的23区更达到每平方公里1010米。便捷的交通让民众对居住地的选择不再单一，大量工薪族在交通保障下有积极性购买远郊有升值潜力的廉价房，间接对核心、次核心城市房价起到抑制作用。
面对泡沫，政府及时有效地管控
在面对房地产泡沫时，政府及时有效的管控措施尤为重要。20世纪80年代中后期，日本房价在日元大幅度升值和政府宽松货币政策刺激下大幅上涨。短短几年内，东京地价市值上涨至相当于整个美国的地价，房地产泡沫到了一触即破的危险境地。在这种背景下，日本大藏省(该省主管财政、金融和税收，至2000年取消)于1990年3月27日发布“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对房地产融资进行限制。这一被称为日本房地产泡沫破灭“引火擎”的管制措施对抑制房价上涨产生了显著效果。自此以后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。1991年以后，日本三大都市圈的地价开始明显下降，目前日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。