荷兰房产贷款利率

A. 国外如何“以房养老”

新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。英国：“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

B. 欧洲经济受到压力，实行负利率的原因有哪些

对于中国人来说，可能还很难理解，如果在银行存款，不但得不到储蓄利息，如果存款多，还要给银行支付费用。但这在欧洲正在变成现实。荷兰银行（ABN Amro）宣布从4月1日起，该银行账户中有250万欧元以上的客户必须开始支付0.5％的负利息。这是实行零利率的荷兰第一家大型银行。

4、负利率政策正在导致通货膨胀的降低，而非升高。瑞士的通胀率已经陷入非常负面的水平。虽然丹麦的通胀率在2015年的大幅降息之后远离了零点，但仍徘徊在0.5%左右。

而自2013年初以来，瑞典的通胀率一直维持在零点附近。在经济高速增长时，高通货膨胀令人担忧。但低通货膨胀也往往伴随着低增长，欧洲的通货膨胀过低，会进而加强人们储蓄的欲望，让经济增长受到影响。

C. 美国近几年的贷款利率变化情况

连续加息16次,每次0.25个基准点

D. 哪些欧洲国家值得移民都是买房移民吗

欧洲很多国家都可以买房移民，比如说希腊，葡萄牙，塞浦路斯，西班牙。不过更倾向于主流欧洲国家，比如说法国，法国现在有一个本土项目，是自然村庄。由法国皮埃尔-中心公园集团和欧洲迪士尼股份有限公司两大旅游业巨头联手打造的自然村庄，拥有2500m2 露天泻湖、9000m2 水上游乐场、湖滨漫步大道、空中花园、儿童俱乐部、欢乐之家、保龄球馆、魔力小岛、悠闲农庄、动感森林、生态走廊、原生态牧场保护区、沙滩、Spa等。
优势是：巴黎房产永久产权
获得长居卡+工作权，全家移民
全球公开发售，全球价格统一
可向银行抵押贷款70%，贷款利率仅3.5%
购房减免20%增值税
稳定净收益4%
0个税，0管理费

E. 瑞典的房价是多少

瑞典的房地产市场

作为稳居联合国世界最适合人类居住国家榜前两名的国家，瑞典在解决住房问题方面的成就也举世闻名，堪称各国楷模。早在1990年，瑞典人均居住面积就超过45平方米，平均每套住宅2.3人，基本消灭无家可归者，住房在建筑质量、供水、供热取暖方面都有很好保证。2000年平均每1000人拥有484套住宅，平均每套居住面积90.6平方米，4.2个房间，99%有浴室和中央供热系统。

瑞典的房地产市场自1996年以来已经连续10年保持较快上涨，自有房(single
family housing) 的同质(constant-quality)价格指数从1996年的185点飙升到2005年底400点，增长超过1倍。其中2002年至今累计增长超过33%。与此同时，公共租房价格指数也从1990年的148，上升到1995年的237，2000年的256，2002年的266(EU 2003)。平均住宅销售价格为12万欧元，其中新房平均价格为21.7万欧元。

（爱尔兰所有住宅平均价格22.8万欧元，荷兰22.3万欧元，卢森堡17.3万欧元，丹麦15.3万欧元，比利时8.9万欧元，英国8.34万欧元）平均租房年租金为5270欧元，其中新房的平均年租金为9040欧元（英国所有租房平均租金5786欧元，丹麦5642欧元，德国4896欧元，荷兰4380欧元）。按揭贷款利率在6%左右，通常30-50年，可零首付，对贷款利息30%可抵个人税收。按揭贷款余额占GDP比重为48%(荷兰88%，丹麦82%，英国62%，德国51%，爱尔兰37%)。

随着房价高昂，房子也越建越大，越来越偏重豪华型。1999-2002年新增住宅的平均居住面积为96平方米，2002年更达到了123平方米，相对1994-1998年房价低迷时期平均74平方米扩大了很多，瑞典媒体也在高呼结构不平衡，房子都盖给富人了。

尽管如此，新增房由于受到规划的限制，增长十分缓慢，2000年后年新增住宅一直徘徊在2万套以下，年平均每1000人不到2栋新房。

瑞典住宅房地产市场分为三个类型，第一种是租房市场，其中为主的是非盈利性的公共租房公司(non-profit public housing company)提供的成片租房群，也有相当一部分私人租房市场服务；第二种是完全产权的自有房产，这一类型一般是独门独户的家庭别墅；第三种是拥有可买卖使用权的住房合作社（tenant-owned cooperatives），这一类型主要是公寓(flat/apartment)。最后一种在英美几乎没有，但在德国和丹麦、挪威等北欧国家十分常见。这三种产权房的比例近20年来一直比较稳定，大概在40：45：15左右。

刚才谈到在其他国家比较少见的住房合作社（tenant-owned cooperatives）。这种房子特殊地方在于除了进入时候需要付一笔昂贵的初始费用(capital input)，还要每月付一笔不菲的月租费用。

2004年公寓房平均价格为66.7万瑞典克朗，中位数价格为45万。斯德哥尔摩公寓房要贵很多，平均价格为128万瑞典克朗，中位数价格为97.5万。

2003年私人别墅平均价格，在热点地区超过200万瑞典，如四大城市，斯德哥尔摩市280万瑞典克朗，歌德堡市216万、马尔默216万，乌普萨拉190万，最热的区域，大斯德哥尔摩区内Lidingo和Solna都超过360万。但北方偏远地区房价就很便宜，有大量别墅总价在40万以下。

根据EU Housing Statistics 2003, 2002年瑞典户均年住房消费为7800欧元，在欧盟仅次于德国的8861欧元，荷兰的8600欧元，法国的8000欧元。占总支出的比重为27.7%。这个比例在欧盟发达国家中也是偏高的，仅次于德国的29.1%，与卢森堡27.6%相当，荷兰为26.8%，比利时为26.6%，法国23.9%,葡萄牙19.8%，意大利19.6%，英国18.7%，爱尔兰最低为12.6%。

F. 瑞典的房价是多少

瑞典的房地产市场
作为稳居联合国世界最适合人类居住国家榜前两名的国家，瑞典在解决住房问题方面的成就也举世闻名，堪称各国楷模。早在1990年，瑞典人均居住面积就超过45平方米，平均每套住宅2.3人，基本消灭无家可归者，住房在建筑质量、供水、供热取暖方面都有很好保证。2000年平均每1000人拥有484套住宅，平均每套居住面积90.6平方米，4.2个房间，99%有浴室和中央供热系统。
瑞典的房地产市场自1996年以来已经连续10年保持较快上涨，自有房(single
family housing) 的同质(constant-quality)价格指数从1996年的185点飙升到2005年底400点，增长超过1倍。其中2002年至今累计增长超过33%。与此同时，公共租房价格指数也从1990年的148，上升到1995年的237，2000年的256，2002年的266(EU 2003)。平均住宅销售价格为12万欧元，其中新房平均价格为21.7万欧元。
(爱尔兰所有住宅平均价格22.8万欧元，荷兰22.3万欧元，卢森堡17.3万欧元，丹麦15.3万欧元，比利时8.9万欧元，英国8.34万欧元)平均租房年租金为5270欧元，其中新房的平均年租金为9040欧元(英国所有租房平均租金5786欧元，丹麦5642欧元，德国4896欧元，荷兰4380欧元)。按揭贷款利率在6%左右，通常30-50年，可零首付，对贷款利息30%可抵个人税收。按揭贷款余额占GDP比重为48%(荷兰88%，丹麦82%，英国62%，德国51%，爱尔兰37%)。
随着房价高昂，房子也越建越大，越来越偏重豪华型。1999-2002年新增住宅的平均居住面积为96平方米，2002年更达到了123平方米，相对1994-1998年房价低迷时期平均74平方米扩大了很多，瑞典媒体也在高呼结构不平衡，房子都盖给富人了。
尽管如此，新增房由于受到规划的限制，增长十分缓慢，2000年后年新增住宅一直徘徊在2万套以下，年平均每1000人不到2栋新房。
瑞典住宅房地产市场分为三个类型，第一种是租房市场，其中为主的是非盈利性的公共租房公司(non-profit public housing company)提供的成片租房群，也有相当一部分私人租房市场服务;第二种是完全产权的自有房产，这一类型一般是独门独户的家庭别墅;第三种是拥有可买卖使用权的住房合作社(tenant-owned cooperatives)，这一类型主要是公寓(flat/apartment)。最后一种在英美几乎没有，但在德国和丹麦、挪威等北欧国家十分常见。这三种产权房的比例近20年来一直比较稳定，大概在40：45：15左右。
刚才谈到在其他国家比较少见的住房合作社(tenant-owned cooperatives)。这种房子特殊地方在于除了进入时候需要付一笔昂贵的初始费用(capital input)，还要每月付一笔不菲的月租费用。
2004年公寓房平均价格为66.7万瑞典克朗，中位数价格为45万。斯德哥尔摩公寓房要贵很多，平均价格为128万瑞典克朗，中位数价格为97.5万。
2003年私人别墅平均价格，在热点地区超过200万瑞典，如四大城市，斯德哥尔摩市280万瑞典克朗，歌德堡市216万、马尔默216万，乌普萨拉190万，最热的区域，大斯德哥尔摩区内Lidingo和Solna都超过360万。但北方偏远地区房价就很便宜，有大量别墅总价在40万以下。
根据EU Housing Statistics 2003， 2002年瑞典户均年住房消费为7800欧元，在欧盟仅次于德国的8861欧元，荷兰的8600欧元，法国的8000欧元。占总支出的比重为27.7%。这个比例在欧盟发达国家中也是偏高的，仅次于德国的29.1%，与卢森堡27.6%相当，荷兰为26.8%，比利时为26.6%，法国23.9%，葡萄牙19.8%，意大利19.6%，英国18.7%，爱尔兰最低为12.6%。

G. 瑞典的房价是多少

瑞典的房地产市场

作为稳居联合国世界最适合人类居住国家榜前两名的国家，瑞典在解决住房问题方面的成就也举世闻名，堪称各国楷模。早在1990年，瑞典人均居住面积就超过45平方米，平均每套住宅2.3人，基本消灭无家可归者，住房在建筑质量、供水、供热取暖方面都有很好保证。2000年平均每1000人拥有484套住宅，平均每套居住面积90.6平方米，4.2个房间，99%有浴室和中央供热系统。

瑞典的房地产市场自1996年以来已经连续10年保持较快上涨，自有房(single
family housing) 的同质(constant-quality)价格指数从1996年的185点飙升到2005年底400点，增长超过1倍。其中2002年至今累计增长超过33%。与此同时，公共租房价格指数也从1990年的148，上升到1995年的237，2000年的256，2002年的266(EU 2003)。平均住宅销售价格为12万欧元，其中新房平均价格为21.7万欧元。

（爱尔兰所有住宅平均价格22.8万欧元，荷兰22.3万欧元，卢森堡17.3万欧元，丹麦15.3万欧元，比利时8.9万欧元，英国8.34万欧元）平均租房年租金为5270欧元，其中新房的平均年租金为9040欧元（英国所有租房平均租金5786欧元，丹麦5642欧元，德国4896欧元，荷兰4380欧元）。按揭贷款利率在6%左右，通常30-50年，可零首付，对贷款利息30%可抵个人税收。按揭贷款余额占GDP比重为48%(荷兰88%，丹麦82%，英国62%，德国51%，爱尔兰37%)。

随着房价高昂，房子也越建越大，越来越偏重豪华型。1999-2002年新增住宅的平均居住面积为96平方米，2002年更达到了123平方米，相对1994-1998年房价低迷时期平均74平方米扩大了很多，瑞典媒体也在高呼结构不平衡，房子都盖给富人了。

尽管如此，新增房由于受到规划的限制，增长十分缓慢，2000年后年新增住宅一直徘徊在2万套以下，年平均每1000人不到2栋新房。

瑞典住宅房地产市场分为三个类型，第一种是租房市场，其中为主的是非盈利性的公共租房公司(non-profit public housing company)提供的成片租房群，也有相当一部分私人租房市场服务；第二种是完全产权的自有房产，这一类型一般是独门独户的家庭别墅；第三种是拥有可买卖使用权的住房合作社（tenant-owned cooperatives），这一类型主要是公寓(flat/apartment)。最后一种在英美几乎没有，但在德国和丹麦、挪威等北欧国家十分常见。这三种产权房的比例近20年来一直比较稳定，大概在40：45：15左右。

刚才谈到在其他国家比较少见的住房合作社（tenant-owned cooperatives）。这种房子特殊地方在于除了进入时候需要付一笔昂贵的初始费用(capital input)，还要每月付一笔不菲的月租费用。

2004年公寓房平均价格为66.7万瑞典克朗，中位数价格为45万。斯德哥尔摩公寓房要贵很多，平均价格为128万瑞典克朗，中位数价格为97.5万。

2003年私人别墅平均价格，在热点地区超过200万瑞典，如四大城市，斯德哥尔摩市280万瑞典克朗，歌德堡市216万、马尔默216万，乌普萨拉190万，最热的区域，大斯德哥尔摩区内Lidingo和Solna都超过360万。但北方偏远地区房价就很便宜，有大量别墅总价在40万以下。

根据EU Housing Statistics 2003, 2002年瑞典户均年住房消费为7800欧元，在欧盟仅次于德国的8861欧元，荷兰的8600欧元，法国的8000欧元。占总支出的比重为27.7%。这个比例在欧盟发达国家中也是偏高的，仅次于德国的29.1%，与卢森堡27.6%相当，荷兰为26.8%，比利时为26.6%，法国23.9%,葡萄牙19.8%，意大利19.6%，英国18.7%，爱尔兰最低为12.6%。

H. 在荷兰买房贷款时有什么优惠政策吗

首次买房按揭贷款利率会下浮30%，要是公积金贷款就没有下浮。
按揭月还款1703.4(元)，公积金贷款月还款1644.83(元)。
房贷资料：
1.借款人的有效身份证、户口簿;

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);

3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;

4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);

5.房产的产权证;

6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)

I. 中国住房政策

住房政策是指政府出面干预和解决住房问题的规定性安排。住房政策包括住房政策目标和住房政策手段两个方面。由于住宅产业在国民经济中的突出地位，事关国计民生和社会的长治久安，各国都把住房问题放到十分重要的战略地位，通过制定和实施适应本国特点的住房政策，引导住宅产业发展，调整住房分配关系，使住房问题得到比较公平的解决。1.住房政策的效率性
居住行为也是一种经济行为，同任何一种经济活动一样，必须以效率为先。这里所讲的效率主要是指政府对住房市场所采取的政策，能提高稀缺住房资源的使用效率。政府的住房政策对住房市场中的所有权形式、使用权保护、住房金融和住房价格等的规范，能明显提高住房的使用效率，保证住房政策目标的实现。
由于住房是价值量大、使用周期长、投资建造费用高的稀缺资源，又是所有居民的生活必需品，一方面要依靠市场机制调节，提高资源配置效率；另一方面也需要相关的法律法规和政策规范住宅市场的运行秩序，达到最大的使用效率，以提高居住水平和居住质量。同时，住房建设又是城市建设的重要组成部分，住宅的设计、建造、布局、外观，同整个城市规划、土地规划、市政设施和交通设施都有密切的联系，直接涉及到城市建设的经济效益、社会效益和环境效益的统一。因此，从微观到宏观都必须有住房政策的调控，以充分体现效率性。
2.住房政策的公平性
在讲究住房政策效率性的同时，还必须实行住房政策的公平性。在市场经济体制下，国家住房的分配是由市场交换实现的，人们要获得住房必须到市场购买或租赁。这种住房分配是同收入分配密切联系在一起的。高收入者可以购买宽敞、舒适的住房，而低收入者只能租赁居住面积小、条件差、环境恶劣的危棚简屋，甚至还有小部分“无家可归者”。政府出于对社会稳定和社会福利的考虑，对低收入者的住房问题普遍重视。所以，在各国的《住宅法》中，都体现了对低收入者住房的援助政策。如“廉租屋”政策，“公共住房”政策，“低收入者住房”政策，“无家可归者”住房政策等。
3.住房政策的社会性和政治性
住房问题不仅是个经济生活问题，而且也是重要的社会问题和政治问题。由于住房是人们的栖息场所，是生存资料、享受资料和发展资料，安居才能乐业，因此关系到社会安定和政治稳定，瑞典、荷兰等国还把住房问题看作是社会福利的重要内容。所以，住房政策的社会性十分明显。同时，住房问题涉及人们的社会权利。1981年4月在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅人权宣言》指出，一个环境良好，适宜于人的住所是所有居民的基本人权。“居者有其屋”，改善居住条件，提高居住质量，被历届人居会议列为中心议题。西方国家的政府总是把住房问题，特别是解决低收入者的住房问题当作重要的社会政治问题看待，把公平分配住宅作为政府机器的有力基础，不少政治家并且把住房建设投资看作

J. 住房反向抵押贷款的住房反向抵押贷款国际比较

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。 （1） 美国住房反向抵押贷款种类
目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
a、 房产价值转换抵押贷款（HECM）。
HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。HUD负责保险项目的设计与改进，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。目前，采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。目前，HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。近年来保持良好的发展势头。在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
b、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。与HECM相比，目前Home-keeper 贷款规模还较小。
c、财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。目前，该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。
（2） 美国的成功经验总结
反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，据估算参加爱反向抵押贷款，约有160万收入不到贫困线1/2的老年妇女能够提高他们的收入。65.3万尾处于贫困线的老年妇女能够提高其经济地位，收入可以超过贫困线的20个百分点。此外，反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。其成功的经验主要有几点的借鉴。
a、 政府的扶持
美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用。目前，政府提供保险的反向抵押贷款产品HECM不仅在市场上占有绝对份额（90%）而且国会每年提供资金用以反向抵押贷款申请前的咨询、扩大潜在借款人并要求HUD寻求合适的方式对潜在借款人进行反向抵押贷款教育。美国政府在规范反向抵押贷款市场发汗方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。美国国会自1987年推出HECM示范项目以来，一直密切关注与监督反向抵押贷款市场的运行。国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用下呢。HUD定期对HECM项目的运行进行评估并向国会汇报，FHA负责对产品设计进行改进。反向抵押贷款还一直接受一般的银行与借贷法案（Banking and Lending Act ）的管理。可见，美国国会、联邦政府机构在反向抵押贷款的运作中起着非常重要的作用：制定完善的法律、促进规范市场的发展，保护各方面的利益，改进产品设计、完善风险规避机制，促进市场竞争，推动市场发展。
b、完善的住房金融市场
完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。多种形式的房地产信用活动也使得住房金融市场具有极大的活力和极好的流动性。
c、 开放的文化观念
老年人的文化认同是反向抵押贷款成功的前提。与基于回报理性的代际赡养不同的是，美国人更崇尚独立自主的精神，代际之间的物质凝聚力较弱，子女成年后对父母的赡养义务很轻，老年人在处理自己的资产时有很大的自主权。
（3） 美国次级债危机的经验教训
4月2日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融申请破产保护，红极一时的美国次级抵押贷款市场爆出空前的危机。此后，次债危机不断蔓延至全球市场。危机发生是由于美国前期存在通胀压力，美联储多次加息，美国房地产市场景气度不断下降。加息对于那些次级债的借款人来说无疑负担加重，导致贷款违约不断，全美多家次级市场放款机构深陷坏账危机。此次危机给市场的教训有两个：第一是金融创新是有风险的，因此在发展金融市场的同时要注意防范金融风险；第二泡沫总是要破灭的，因此不要相信有永远高涨的市场，一定要去防范市场背后的风险。 加拿大反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划（Canadian Home Income Plan, CHIP ）公司提供的。CHIP于1986年成立，在对美国和英国反向抵押贷款运作经验研究以后，开始加拿大提供反向抵押贷款融资服务。CHIP拥有AAA级的评级，是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押贷款的公司。截至2002年底，该公司已经发放了2.75亿加元的反向抵押贷款，主要是通过一些大的金融机构的终端网络开展反向抵押贷款的各项业务。经授权的抵押贷款经纪人以及合格的保险机构为借款人提供贷款咨询。目前，在加拿大主要有三种反向抵押贷款产品：
（1）反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages）。
这种贷款最为广泛使用。反向年金抵押贷款分为两个方面：首先，借款人使用住房作抵押取得一大笔资金。在整个反向年金抵押贷款期限内，这笔资金是使用复利计算的。然后，利用这笔资金购买一份年金。大多数情况下，年金在借款人的有生之年都能按月为其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押贷款已经还清，老年房主仍然拥有年金，年金还会继续支付。反向年金抵押贷款非常适合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。这种贷款的弊端是贷款成本很高，这是因为一次性获取支取大笔资金，使用复利计息导致利息支出额增加非常快。
（2）信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）。
这种贷款允许借款人随时支取所需贷款，在年度支取限额内，每次支取数额自行决定。借款人仅需对已支取部分的贷款支付利息。信用限额反向抵押贷款适合那些仅在需要时支取贷款的老年借款人，这样可以把贷款利息降到最小，贷款成本也较低。
（3）固定期限反向抵押贷款（Fixed Term reverse mortgage ）
这种贷款仅在固定期限内提供贷款，例如5年或者10年。当贷款到期时，所有贷款本息必须还清；如果借款人不能按时清偿贷款本息，住房将被强行出售，售房所得用来归还贷款本息。固定期限反向抵押贷款比较适合那些短期急需资金的借款人。此种方式的反向抵押贷款为那些等待投资到期或养老金开始反放而又急需资金的老年人解决了燃眉之急。
在加拿大并没有特定的法律规范约束反向抵押贷款的运行。由于每月提供的贷款是免税的，反向抵押贷款在加拿大得到越来越多的关注。加拿大的反向抵押贷款运作模式和美国类似，但加拿大政府所起作用要小一些，市场也面临着与美国类似的发展障碍。 反向抵押贷款在我国的适用性分析
巨大的养老压力与养老资源的匮乏、社会保障的不健全形成尖锐的矛盾。解决我国日益严重的养老问题需要社会方方面面的参与和努力。发达国家进入老龄化社会时间长、社会保障制度比较完善、金融市场发达，适用于退休老年人口的金融产品与服务种类丰富，借鉴发达国家成功养老经验，开发适合于我国的养老产品增强老人自我保障能力是一条有益的思路。反向抵押贷款主要是面向“房产富人、现金穷人”的退休老人，为老人提前消费部分房产价值提供了一种机制的同时，老人仍然拥有房产所有权，不必搬离住房。我国目前情况下反向抵押贷款存在一定的条件：
（1）我国退休老人人群是典型的“现金穷人”。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会统筹；1995年中央决定将各人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来养老进行个人账户积累，这种双重负担是企业和职工难以承受的，因而在实际操作中引发很多问题。目前个人账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。中国国情目前的一个重要特征就是，我国处于经济体制转轨时期。伴随着国有企业的改革，部分国有企业破产、倒闭，企业所属的部分退休职工得不到养老保障；社会保障面比较窄，广大农村老人基本没有养老保险，全社会老人人均收入水平非常低。
（2）住房制度改革、房地产市场的发展为开发反向抵押贷款提供物质保证。我国经过前几年的住房改革，使居民的住房条件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房内容列入调查范围，资料显示我国城市人口中有751224户购买商品房，占城市家庭户的9.2%；533396户购买经济适用房，占6.5%；2401075户购买原公有住房，比例高达29.4%另外，加之26.8%的家庭户自建住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。近几年，我国房地产市场发展极为迅速，各地房产价格增速较快，尤其是部分沿海发达中心城市的房产价格年均增幅高达30%以上。住房作为居民的重要家庭财产，如果折成现金计算，有些家庭的财产规模还是比较大的，从而为反向抵押贷款提供了物质准备。
（3）我国近年来积累了大量的闲余资金，推出反向抵押贷款项目有资金上的保证。近几年来，我国商业银行存款、外汇储备、保险费收入等继续持续大幅增长，社会闲置资金量急剧扩大，开展反向抵押贷款项目有了充足的资金保证。 目前，我国推行反向抵押贷款项目除产品本身所具有的一般风险外，还存在着一些特殊的障碍，主要有：
（1）传统文化的障碍
中华民族有着悠久的文化历史传统，“养儿防老”的观念根深蒂固，。子女赡养老人是应尽的义务，也是我们的优良传统，老人过世后的一切遗产理所当然由儿女继承。反向抵押贷款的推行要考虑这种文化的接受性。对于年轻一代的来说，思想观念解放，易于接受新的事物，其对反向抵押贷款养老模式的接受相对比较容易一点。但对于老人来说，采用反向抵押一方面可能担心由于自己的行动会伤害到子女的尊严，另一方面也可能有自己过世后总要为后代留下些什么的复杂感情因素，即遗产动机的考虑，并且老年人接受新事物总是较慢，反向抵押贷款这种金融产品又相对比较复杂，老人对其的理解与接受会相对难一点。
在中国很少有家庭能够就健康欠佳、父母的死亡以及与此相关的问题进行理性的讨论。这些话题在大部分中国家庭是一种禁忌。以至于老人即使过比较清贫的生活，也不一定知道自己的遗产可以有更广泛的用途，可以提高自己的收入、支持日常的消费。当然，人们的观念总是会随着时间的变化而改变。现在一代的年轻人就没有他们的上辈那样的遗产动机，他们对于养老保险、年仅等金融工具的概念更加熟悉，比起上辈其对反向抵押贷款就有可能持有完全不同的态度。
（2）政策性风险
国家有关住房、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。
国家未来住宅政策的变化，对反向抵押贷款的业务开办会有很大冲击。政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。目前，我国处于快速的城市化进程中，各地老城区的改造以及新城的扩张，拆迁风波屡见不鲜。反向抵押贷款机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计的原因，要对某地段的住宅全部拆迁，和面临会前或其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值，弥补不足时的损失应当由谁来承担。市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。这些问题能否解决，直接关系到参与反向抵押贷款的积极性。
国家规定国有土地的批租使用年限70年，这一规定对土地使用权属、土地价格确定以及房地产市场的未来趋势都有直接的影响，从而对反向抵押贷款的运行带来不确定性因素。凡系抵押贷款的归还本质是房地产的二手交易，在出现70年限时间交叉之处该如何处理是反向抵押贷款项目推出之前需要明确的问题。
相关问题的解决需要政府完善城市拆迁补偿办法，明确有关的城市规划法律及各项相关规章制度。
（3）缺乏完善的金融市场
目前我国的金融市场还不发达，社会信用体系不健全，金融产品还不丰富，管理体制落后，各金融机构产品设计、风险管理能力和发达国家相比还有不小的差距。而反向抵押贷款产品的设计是一个非常复杂的系统，牵涉面广、风险大，并且与老人的养老问题紧密结合，如果设计不当，可能会出现事与愿违的效果，造成不必要的经济纠纷。并且反向抵押贷款的顺利运作要有一个完善的二级市场的支持，以增加贷款的流动性。目前我国的俄传统住房抵押贷款市场虽然已有较大的规模，但还处于初级阶段，资产的流动性是比较低的，致使资金的利用效率低下。
对于我国来说，首先应该进一步深入金融体制改革，增强金融机构市场竞争能力、风险管理能力。其次认真对待外资金融机构的进入。随着外资金融机构的全面进入，在带来挑战的同时，也为国内金融机构带来了发展机遇。外资金融机构的进入带来市场竞争压力，能够促使国内金融机构增强市场竞争意识与危机感，通过与外资金融机构的竞争与合作使其市场竞争能力、风险控制能力、产品设计能力等能够得到提高。
（4）房地产泡沫的潜在威胁
容易引起泡沫的资产领域一般都具有供求难以达到均衡、供给弹性小的特点。土地在所有的生产要素中具有最小的供给弹性，因此也最容易产生资产泡沫。房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。经济过热时对房地产产生旺盛的需求，而土地的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。房地产泡沫浴房地产价格波动不同，房地产价格的急剧上升与下跌具有极强的破坏性。近年来我国房地产市场尤其是经济发达地区异常火爆繁荣，部分地区房地产市场过热的迹象已经显现。在我国推出反向抵押贷款的时候一定要充分估计到可能出现的房地产泡沫的影响。由于房产是反向抵押贷款的唯一还款保证，如果贷款到期时，房产价格处于泡沫的上升阶段，对于贷款机构来说，凡产出售价格会远远高于预期价格，贷款机构获得较好收益。但如果出现相反的情况，贷款机构就可能遭受重大的损失，甚至有破产倒闭的风险。从长期来看，一个国家或地区的房产价格总是保持一种上升的趋势，但如果出现对市场的错误判断，误把房产泡沫的形成过程看作是正常的房产升值，会出现严重的后果。这就要求在设计反向抵押贷款产品时，合力确定房产升值率。
在防止房地产市场出现泡沫以及出现房地产泡沫以后对贷款机构进行救助方面，政府应该承担责任。政府应采用合适的宏观调控措施及时防止房地产市场过热，保持市场的平稳。在已经出现房地产泡沫时，要对陷入流动性困难得金融机构进行救助。一方面可以保护老年借款人的利益，另一方面也有利于整个金融体系得稳定。
四、总结
我国面临着日益增强的养老压力，利用金融机制与金融产品来增强退休老人的自我保障能力是一条可行的途径。引进反向抵押贷款对于缓解我国社会养老压力有着重大的意义。反向抵押贷款项目的实施要求有一定的社会经济条件，并且这种产品本身具有较大的风险。我国正处于新旧体制的转轨时期，政治、经济、社会各方面都发生着深刻的变化，不确定性义素较多。尤其是我国金融市场还不发达、传统观念有着根深蒂固的影响的情况下，推出发行抵押贷款要非常慎重。政府、学术界、金融机构等部门要通力合作，进行项目的可行性论证、设计符合我国国情的反向抵押贷款产品，实现预期目标。