农村房屋抵押贷款论文

❶ 农村房子可以贷款吗 农村房子可以拿来抵押贷款吗

大家都知道，贷款是需要抵押物的。银行要抵押物有两方面的原因，一是确保你能准时还款，因为抵押物还在银行手上，二是万一真的不还款，还可以通过处理抵押物来获得部分费用。不过，也不是所有的东西都可以拿来抵押的，一般来说最常见的是房产证，也就是房子。那么农村的房子可以拿来抵押贷款吗，今天小编就给大家介绍一下。

农村房屋可以抵押贷款吗

可以,不需要担保人,但前提是你的房子要有房产证,并经过评估。

以往农村住房无法抵押,主要是农村住房只有集体土地使用权证,无房屋权证,即农村住房缺乏登记、确认制度,产权不明晰。因此,农民办理农村住房抵押贷款,农村房屋需经房屋坐落土地权单位即村委会同意,而且,抵押人必须对抵押物拥有财产处置权,以共有财产作为抵押物的,要取得共有人的同意。

首先,所抵押的房屋必须经房屋权属登记,取得由房地产登记机关颁发的房屋权属证书。《暂行办法》规定,办理房屋权属登记,申请人需要向房管部门提交房屋权属申请书、有效身份证、集体土地使用权证、房屋工程质量情况表、经备案的房屋建筑面积测绘报告等文件。

其次,办理房屋抵押登记,申请人应向房管部门提交抵押登记申请书以及抵押人、抵押权人的身份证,借款和抵押合同,集体土地使用证和房屋权证等。权属有争议的或未取得集体土地使用权证和房屋权证的,不得设定抵押。

贷款押物是由专业的评估机构来评估的,贷款额度一般为抵押物价值的60%。

贷款抵押物条件

1、用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物;

2、不接受评估现值在10万元(含)以下的房产作为抵押物;

3、已办妥产权证明，产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现的情况;

4、具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内;

5、抵押物为商品房的，房龄一般不超过20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过40年;抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过首拿氏20年，且贷款/授信期限+房龄，原则上不得超过30年;

6、原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物。

以上就是小编今天要给大家介绍的关于农村房子能贷款吗的全部内容，相信大家看完之后对于农村房子能否抵押贷款者散已经有了一定的了解。农村房子是可以抵押贷款的，但是需要满足一定敏做的条件，如果房子的这块宅基地是你的那就没有问题，但如果是属于村集体的，那就无法贷款，因为这种基地不容易办理过户等，所以得先看看自己的房子能否满足条件。

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❷ 银行对房地产抵押贷款的风险及其对策论文的提纲

应该先分析房地产业的整个业务流程，大概是先通过拍卖和协议的方式取得土地，然后开始进行项目策划，再进行工程的开发，等房子建好了，就要公开出售。这里的每个环节都可能存在各种各样的风险，你可以再细查具体有哪些风险。然后一部一部地做下来。我昨天刚刚做完类似的报告

❸ 高中生寒假作业社会实践报告农村房改楼，给个范文

农村房改的“宣城样本”（中国）《瞭望新闻周刊》 (2008-10-07)根在产权归属的农村房改，关系着农村资产向资本如何解放的大问题 我国目前实行的是城乡分割的房地产制度。城市土地归国家所有，但居民和企业可购买国有土地使用权。由此，城市居民的住房经由建设部门发放房屋所有权证、国土部门发放国有土地使用权证后，可进入市场交易。而在农村，中国现行法律和政策规定，农民宅基地属于集体所有，只能在本村流转，造成农民住房长期不可交易，相应的房屋权属登记系统也极为滞后。在农村调查时，许多农户都对本刊记者叹息道：农村房屋，哪一块砖、哪一块瓦不是农民用现金购回的。造一幢新房，往往要让全家10～20年的财产性收入“沉淀”下来，“活钱顿时变成了死资产”。甚至有农民认为，城乡二元分割的体制对农民最不公之处就体现在这里。在农村遭遇“融资难”的今天，他们呼吁加大农村房屋产权的流动性，以激活这块最大的“沉睡资产”。安徽省宣城市从1997年就开始“悄悄地、大胆地”试点农村房屋产权登记制度改革，使农村房屋产权在进一步明晰后进入银行作为抵押物，并允许进行交易。农村房屋产权实现规范流转之后，当地农民数量庞大的房屋资产，迅速化为资金流动起来，农民融资能力大大提高。此前召开的安徽省建设工作会议上，有关专家认为，实施农村房屋产权登记、发证、流转制度，有利于调整农村产业结构，发展农村经济，实现农民增收；有利于加强村镇规划管理，促进社会主义新农村建设，统筹城乡发展。这将引爆农村生产力的新一轮大解放。唤醒“沉睡资本”调研中，本刊记者遇到了李鼎清，宣城市宣州区向阳镇杨村的一名农民。2002年，他把自家的两层砖混结构商住房办理了抵押登记，从信用社申请了3万元贷款。有了本钱，李鼎清干起了棉花收购买卖，向周边县市和浙江、江苏、山东等地经销，逐步积累了自己的“第一桶金”。2004年，尝到了贷款“甜头”的李鼎清再次动用自己的房产证，加上本村另外3户村民的房产证，向信用社申请房屋抵押贷款9万元。利用贷款，李鼎清合伙成立了年和棉制品有限公司，从事棉花加工和销售经营。公司虽小，但年加工籽棉400万斤，当年实现利润46万元，还解决了100多名剩余劳力的就业问题。像李鼎清一样，依靠自家房产抵押盘活资金、发家致富的农民，在宣城已有近万人。宣城市房管局孙令军局长告诉《瞭望》新闻周刊，农村房屋登记制度改革遇到的第一个难题，是缺乏现成的法律、法规依据，特别农村房屋的流转受到现行法律、法规严重制约，加上多数乡镇没有基层房管所，开展农村房屋登记工作曾困难重重。遵循“积极探索、慎重试验”的原则，宣城市房地产管理局自1997年起大胆突破了农房产权登记范围的框框，规定：只要“农民自愿”、土地来源合法，无论乡镇国有土地范围内的房屋还是集体土地范围内的房屋，一律可以列入房屋产权登记发证范围。他们在各乡镇政府成立了“房屋产权登记发证办公室”，接受农村房屋登记的申报受理工作，为了增强此项工作的权威性，他们把农房产权登记中的登记收件、勘丈绘图、申报资料初审等环节，委托各乡镇政府代办，由市房管局进行统一的业务指导与管理。为了激励农民进行农房产权登记的积极性，宣城市房管局采取多种措施进行服务。考虑到部分乡镇路程较远、交通不便等因素，为方便农村申报房屋登记，他们在交易大厅设立“快捷通道”，从受理、审批、缮证、发证等提供“一站式”服务。只要产权清楚，申报资料齐备，当天内办结。在具体做法上，宣城采取了乡镇政府与土地、城建、金融等部门齐抓共管的方式。在初始启动阶段，动员乡镇及土地、规划部门对农民现有房屋的用地规划手续尽可能予以确认。在此基础上，加快村庄用地和建设规划的编制，促进规划管理工作的迅速跟进。在遵守担保法有关规定的同时，对符合流转条件的房屋，金融部门积极开展抵押贷款业务，使农民能够感受到申请房屋登记的现实功效。截至2007年底，宣城市共核发农村房屋产权证9256本(户)、发证面积123万平方米。农房明确了权属，在资金面引发了连锁反应，宣城农房的流转与交易逐渐活跃起来。2003年至2005年，宣城市村镇房屋转让400多起，转让额达1822万余元。今年1月至5月村镇房屋转让82起，转让额763万元；在房产抵押方面，2003年至2007年共办理农房抵押贷款7700多起，抵押贷款额5亿多元。今1月至5月，宣城又新增农房抵押670多起，抵押额4200多万元。宣城对这项新改革的每一个环节都严加监督，尤其严防产权登记环节产生“意外”而导致后续的农房抵押交易环节失败。孙令军告诉本刊记者，多年来，宣城市房管局一直严格操作程序，规范操作流程，注重对外协调，及时化解矛盾，从未发生因房屋转让、抵押登记引起的行政复议或行政诉讼发生。资产变资本的威力盘活农民住房资产，并使之变为“资本”，是农民致富的迫切需要，也是新农村建设和发展的需要。李鼎清说，目前，农民小额贷款一般只有三五千元，只能解决买化肥、种子等小问题，而像开商店、搞船舶运输、合伙办企业、收购棉花等经营行为，资金需求量都在三五万至十万元左右，必须依靠贷款解决。在宣州区农村信用联社副主任董钦德看来，宣城市试点农村房屋产权登记制度，其最大的突破在于通过这种方式让农民多了一条融资渠道。“虽然一套农房，没有城市里的房屋价值高，但对农民来说，积极意义不可小视。”他告诉《瞭望》新闻周刊。农民用农房产权证抵押贷款后，钱去向何方？2006年6月份，宣城市房管局在宣州区向阳、古泉、溪口、狸桥等部分乡镇进行农村房屋产权登记时，进行了专题调查。分析发现，农民房屋抵押贷款用途和结构为：种植业占10%、禽畜养殖业占15%、水产特产占10%、茶林特产占10%、农产品加工业占20%、农产品购销占20%、运输业占5%、服务业占4%，其他工业及服务业占6%。房屋抵押贷款融资，支持了一大批特色产业、特色市场的兴起，促进了农业发展，农民增收。贷款几乎全部用于经济发展，没有一笔流向生活消费或其他用途。这样的贷款流向更坚定了宣城市深化改革的决心。2007年，宣城市平均每宗乡镇集体土地房屋抵押的抵押额约为11万元。农村房屋抵押贷款额同比增长73%，表明农房抵押融资的需求出现大幅增长。“农村房屋登记和流转还有另外两大好处。”宣城市建委副主任葛锦明向《瞭望》新闻周刊介绍说，第一，农民为了满足生产、生活、养殖等方面的需要，建房具有一定的随意性，房屋私搭乱建现象严重，村容村貌受到一定影响。实施房屋产权登记和流转试验后，由于农村房屋登记需要规划和土地前置要件手续，可以强化农村规划管理和土地管理。第二，由于大量富余劳动力进城务工，农村不少家庭举家搬迁外出或进城经商。为农村房屋登记发证后，一些沿公路两侧商住房屋，可以通过房地产抵押贷款和转让，为农民向城镇转移创造物质条件。宅基地流转仍待破解孙令军告诉本刊记者，十多年来，他们是“冒着风险”开展此项工作。土地、法院等有关部门，目前对房管局开展的农村房屋登记思想难以统一，地方政府也难以出台规范性文件。“农房产权流转交易之所以行走在“法律边缘”，核心问题是农民的宅基地能否流转。”宣城房管局的专家分析，依照现行土地管理法，中国农村土地属于集体所有，农民宅基地也不例外。土地管理法第六十三条规定：“农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物一并出售了。在农村，农民“贷款难”的很大原因就是农民没有合格的抵押物。农村宅基地本是最好的抵押品，但现行担保法明确规定，农村宅基地不能抵押。近年来诸多文件也禁止城里人到农村购买宅基地。这等于剥夺了农民对宅基地的处分权。也有学者分析认为，宣城试点农村房屋产权登记制度，如果推广开来，可能产生负面影响。首先，目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，一旦失去住房及其宅基地，将会造成农民流离失所。其次，一旦解禁，有可能引起部分城镇居民因买不起城市住房，转向农村购房。“对学者们这样的担心应当作具体分析。”孙令军说，客观地讲，在生产力水平不高的情况下，农民处置自己的资产比较谨慎。所以，当一个农民决定把自己的房屋抵押给银行的时候，各方面的应对措施要比有关部门考虑周到得多。另外，金融系统也有相对成熟的防范措施，要想把不符合规定的房屋这种资产转换成资金也很难。事实上也是如此，据宣城市房管局提供的数字，截至2007年底，安徽宣城市利用房屋产权抵押发放贷款5个亿，尚未发生一笔不良贷款。在众多法律法规中，宣城房管局找到了农房发证与交易管理的一些重要的法理依据。——担保法规定：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。此条规定明确了“地随房走”的原则和有条件地允许集体土地上房屋流转。——土地管理法规定：农村村民一户只能拥有一块宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。综合来看，立法本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是杜绝了农房出卖之后再次申请宅基地。宣城房管局的专家们认为，国家应尽快在全面开展农房初始登记基础上，建立有条件的交易制度，把作为生活资料的农村房屋激活为积极的生产要素。□

❹ 急需与农村金融有关的论文一篇

聚焦农村金融
村金融发展，是我国金融体制改革过程中的薄弱环节，对该问题的梳理是十分有意义的。改革开放以来，农村经济发展积累的金融总量相比于城市，存在巨大的差距，原因是，我们缺乏对农村金融需求全面、深刻的认识，而导致农村金融供给的制度性和功能性缺失。下面本文将回溯性地考察上述问题，并尝试提出建设性的解决方案。
农村金融中介的变迁

从组织形式的规范性看，在我国广大农村存在着正规、非正规两种金融中介。现有资料显示，农村的金融中介形式要比城市丰富得多，这里只做简单介绍。

1.正规金融中介形式的变迁及其特征

我国正规农村金融中介以农村信用社为标志。1958年实现人民公社化后，根据当时“两放、三统、一包”的财经管理体制，农村信用社下放给人民公社管理，变为集体金融中介，实质上成为其的一部分，管理集体储蓄。后来，随着中国农业银行农村金融业务的逐步专业化，农信社转为农简扰行的基层组织。直到1994年以前，农行是农村的唯一正规金融中介，一方面开展政策性金融业务，一方面吸纳农业储蓄为城市国有部门的经济增长提供金融支持。1994年农业发展银行成立，专门经营从农行剥离出来的政策性金融业务。1996年，农信社与农行“脱钩”，恢复具有独立法人地位的合作金融中介性质，而农业银行则收缩农村业务向城市进一步纵深。

上述农村金融中介形式的变迁有两个明显特征：一、正规金融中介具有强外生性。农信社、农行和农发行的设立、合并、拆分都是自上而下的政府强制性行为，而不是自下而上的诱致性政府行为，更非农村经济主体——农户的自主性行为；二、正规金融中介的经营效率——对农村经济的金融支持并未随组织形式变迁而发生质的提高。笔者（2004）在一项研究中发现转轨以来，除了金融中介行政化扩张的数目与农业绩效高度相关外，金融中介自身经营水平、人员素质以及市场化水平等效率因素与农业绩效基本不相关。

2.非正规金融中介的形成与发展

非正规金融中介又称为民间金融中介。活跃在农村生活中的非正规金融中介的组织形式大致有以下几种：

合会。合会已有上千年历史，如今仍活跃在农户的生产生活里。合会按各地习俗有不同的形式，比如：标会、拔会、轮会等，各会都有自己一套运行规则，同时又有合会的一般原则。合会作为金融中介，主要是融通资金，建立一种借贷联系。

钱庄。钱庄始于明清，起初经营货币汇兑业务，逐步开展起存贷业务。目前，钱庄小范围地存在于闽浙一带，又称为“钱背”、“钱中”。由于国家法规明令禁止私人公开挂牌经营金融业务，钱庄由“地上”转为“地下”，其活动能力似乎丝毫未受影响，倒是当地的税收减少了一大块。郭斌等（2003）一项研究表明，浙江温州地区的地下钱庄为当地民营经济的迅速崛起发挥了显著作用。然而，钱庄也存在一些问题，比如：规模较小，由于信用问题引发金融纠纷，甚至暴力冲突等。

农业合作基金会（简称农金会） 。农金会始建于1984年，是乡村集体吵氏经济组织，其成员遵从自愿互利、有偿使用原则，主要从事集体资金管理和融通活动，通过调节资金余缺，支持本地农户及乡镇企业发展生产。农金会强调互助性，不以盈利为目的，故不办理存贷款业务，会员筹资多用于短期、小额的农业生产活动性周转。

从上述分析不难看出，比之正规金融中介，非正规金融中介似乎更贴近农户的生产生活，更符合农村经济发展需要。那么，为什么非规范性、半公开性的民间金融中介如此生机盎然，而置正规金融中介于在农村难以施展的尴尬境地呢？似乎答案除了与前文已经提到外生性正规金融中介的自身问题有关以外，更重要的是在于农户的金融需求，下文将给予详细的阐述。

农村的金融需求考察

本文认为，农村的金融需求，是以我国农村典型的小农拦碰旦经济（农户经济）为基础。小农经济一直是我国农村经济运行的基础，其基本特征：农户及其行为，是经济单元与社会单元的统一以及生产和消费的统一。改革开放以来，随着家庭联产承包责任制的实行，农户有了劳动自主权和收益权，农户从事的产业逐渐多元化和非农化，收入货币化程度逐步提高，农户已成为农村经济发展的主体和经济活动的决策者，成为农村发展和农业现代化的基础力量。

1.农户的经济特征

改革开放以来，我国东中西部的区域差异逐步扩大的同时，农户经济特征也区域化地分为三类：

第一类农户是基本融入到现代市场经济环境的农户，主要分布在东部经济较发达地区，无论以粮食生产还是以其它农产品生产为主，都以通过市场，最大限度实现产品价值增值为目的（孔祥智，1999），因此，农户除了务农，还从事着加工、销售等下游产业。他们的主体要素是资金，除了运用自家的劳动力以外，还常常从外地雇佣人手帮农、帮工。

第二类农户指从自然经济或小商品经济向完全市场经济过渡时期的农户，大体分布在经济欠发达的中部地区。他们的主体要素是劳动力和少量资金，他们在做经济决策时，通常要考虑劳动生产率和资金生产率两个因素：劳动力较多而资金较少的农户可能倾向于选择在保证粮食生产的基础上外出打工；反之，资金充裕而劳动力较少的农户可能更倾向于选择资金密集型的农或非农产业（黄宗智，2000）。

第三类农户即自然经济或小商品经济条件下的农户，主要分布在西部地区，并且以贫困地区农户为代表，其经济行为特征侧重于满足基本生活需要，农户收入主要是实物收入，现金收入很少（彭川西，2001）。他们的储蓄能力很低，而外部注入资金又很少，无法新增农用生产资料或改进投入品质量，农业生产一般维持在简单再生产水平上。
2.农村金融需求的特征

上述农户经济特征基本勾勒出了他们金融需求的特征。农户金融需求分为：融出资金需求与融入资金需求。前者比较简单，主要是储蓄；后者相对就复杂一些，尽管是借款，但却表现出许多值得关注的特点：

（1）从借款额度看，普遍比较小,但借款额度总体与各地农村经济发展水平呈正相关。借款额度小,是由我国农户家庭经营规模较小决定的 ,中西部地区农户借款额度大多在几百、几千元左右，东部地区农户借款则可达万元以上。

（2）从借款来源看，农户价款中正规金融机构贷款的比重较低，民间金融特别是民间借贷比重较大。根据央行的一个研究课题（温铁军，2000）显示，农户从民间金融中介处借贷比重约70%；正规金融中介贷款比重约25%左右。在正规金融中介中，农村信用社所占比重较大，但仍然不到农户借款总额的20%。

（3）从借款用途看，主要分为生活性贷款、生产性贷款和非正常贷款。在大多数地区，农户生活性贷款超过了生产性贷款。而且随着人均收入的增加，生活性借款需求呈递减趋势，生产性借款需求呈增长态势。这样的趋势与东、中、西部地区经济发展差距基本吻合。

（4）从借款方式看，农户希望采用较少或无抵押贷款方式。农户收入水平虽比改革前有所提高，但除住房（而且很多农户住房是祖辈留下的，不到万不得已，绝不可能抵押、变卖，否则会受到舆论谴责。）外，农户可用于抵押的资产很有限。这样农户就很难从一般商业化组织贷到款，往往会从当地合作性民间金融机构那里，凭人脉关系贷款。

（5）从借款程序看，农户希望办理贷款时手续简便、灵活。由于认识和理解等方面的原因，农户往往难以应付复杂的贷款手续，加之，农户贷款需求具有很强的时效性，烦琐的手续经常会贻误时间。中国人民银行广东茂名支行抽样调查中发现，约有87%的农户不愿到正规金融中介组织贷款，是因为手续烦琐、耗时太多（刘为霖等，2001）。除此以外，农户借款还要考虑交通便利性等一些实际因素。

显然，经济越发达的地区，各种交易活动越活跃，金融需求也就越旺盛、越复杂，当外生性金融中介不能满足融资需求时，活跃的交易环境会内生出替代的安排。因此，农村经济活动越活跃的地方，正规金融中介之外的民间组织就越多、越发达。

通过上述农户金融需求特征的描述，我们就能清楚，农户的一般融资次序是：内部融资、熟人借贷，自发性融资合作组织（比如：合会，农金会）、民间私人金融中介（钱庄，典当）、正规金融中介（农信社，农发行，商业银行）。

农村金融中介体系的建立

上述分析表明，构建服务于农村经济发展的金融中介，首先应考虑农户的金融需求，这样才能更好地利用农村金融资源，更有效地调动农民的生产积极性，促进农村经济发展，改善农民生活。为此，我们应尽快建立以合作性金融、政策性金融和商业性金融相结合的农村金融中介体系。

1.合作性金融中介

第一，鼓励引导如合会这样的金融中介公开化、规范化。这类组织规模不宜过大，以便于管理，加强联系，充分发扬互助合作传统。第二，突出农金会的民办性。恢复农民对农金会的自治性，让农民成为真正的负责人和受益人。鼓励农金会资金分流管理，一部分资金发挥互助作用，为成员提供优惠贷款，加强成员向心力；一部分资金发挥商业性作用，成立专门的投资性机构，以盈利为目标，增加成员福利。至于像钱庄这样的非正规金融中介，经过金融监管部门核查，可效仿台州商业银行，转变成名符其实的私人银行，纳入统一的商业银行监管框架中。

2.政策性金融中介

政策性金融的唯一承担组织是国家农发行，这一点在转轨过程中必须明确。这意味着农发行提供的金融支持是完全意义的公共产品，是对农户的脱贫支持，而不是致富支持。这种支持直接面对农村及农户，提供基建资金，平抑主要农产品价格波动，降低农民系统性风险。政策性金融的任务在西部广大农村比较艰巨，甚至要在西部农村金融问题上起主导作用。

3.商业性金融中介

当一些农村地区已经进入城镇化建设，传统的小农经济开始被现代集约化农业经济替代，产业结构高度化产生大量金融剩余后，商业性金融中介会自然而然地进驻或自发形成。就目前状况看，东南部农业经济发达省份有条件发展商业性金融中介，一方面原有的农信社通过股份制和商业化完成自身改造；另一方面逐步放开对设立私人商业银行的限制，尽快形成农村商业金融中介竞争的局面，提高农村金融剩余的使用效率。

综合来看，农户可以通过合作性金融支持满足日常生活生产需要，享受简捷便利的金融服务，加强相互间联系，通过政策性金融支持努力脱贫维持简单再生产，减轻各种系统、非系统风险造成的损失负担，在商业性金融的竞争条件下，真正具备经营能力的农户可以实现扩大再生产，甚至进行非农再投资，拓宽创收渠道。

❺ 有没有了解农村两权抵押贷款的，写论文需要了解

1、农村承包土地的经营权：是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
2015年7月30日出台的《国务院办公厅关于加快转变农业发展方式的意见》明确指出，在农村改革试验区稳妥开展农户承包地有偿退出试点，引导有稳定非农就业收入、长期在城镇居住生活的农户自愿退出土地承包经营权。
2、农村住房财产权：即房屋宅基地证，指土地是农村分给村民的，村民在地上建起的房产，就是宅基地的房产。这些房产出的房产证，就是宅基地证。
宅基地房产现在不许自由过户，只能在本村村民间买卖。
即与普通商品房的自由买卖过户是有区别的。

❻ 关于我国商业银行个人住房抵押贷款风险呢毕业论文

你好，解析如下：
一、我国个人住房抵押贷款发展现状
在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

资料来源：统计公报(2000—2005)
商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
1.信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
2.抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
3.利率风险
利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
4.流动性风险
流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
5.法律制度风险
法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
6.市场政策风险
市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
7.管理风险
管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
8.操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。