㈠ 个税抵扣房贷利息
㈡ 个人所得税住房贷款抵扣标准
个人所得税住房贷款抵扣标准具体如下:
1、纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月;
2、纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
房贷抵扣个税规定:
1、扣除对象:经夫妻双方约定,可以选择由其中一方扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款,其贷款利息支出,婚后可以选择其中一套购买的住房,由购买方按扣除标准的100%扣除,也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更;
2、所需材料:纳税人应当留存住房贷款合同、贷款还款支出凭证备查;
3、扣除的计算时间:为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月,扣除期限最长不得超过240个月。
法律依据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条
纳税人、扣缴义务人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况。
纳税人、扣缴义务人有权要求税务机关为纳税人、扣缴义务人的情况保密。税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密。
纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利。
纳税人、扣缴义务人对税务机关所作出的决定,享有陈述权、申辩权;依法享有申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利。
纳税人、扣缴义务人有权控告和检举税务机关、税务人员的违法违纪行为。
㈢ 住房贷款利息抵扣个税需要满足什么条件这三项必须要达到!
住房贷款利息如何抵扣个税,可能是供房一族最关心的问题了。暂行办法已经将具体内容都公布出来了,明确了抵扣的条件与金额。那么,住房贷款利息抵扣个税需要满足什么条件?本次就和大家说说住房贷款利息抵扣个税的条件。㈣ 个人所得税个人贷款利息扣除
根据我国相关政策和规定,住房贷款利息专项附加扣除的范围是:纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银森铅行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出。 具体来看,(这部分利息支出)在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月(也就是20年)。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。 需要提醒的是,纳税人及其配偶在一个纳税年度内,不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除。睁春信
《中华人民共和国个人所得税法》第六条 应纳税所得额的计算: (一)居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额。 (二)非居民个人的工资、薪金所得,以每月收入额减除费用五千元后的余额为应纳税所得额;劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得,以每次收入额为应纳税所得额。 (三)经营所得,以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额,为应纳税所得额。 (四)财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额悉轮。 (五)财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。 (六)利息、股息、红利所得和偶然所得,以每次收入额为应纳税所得额。 劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除百分之二十的费用后的余额为收入额。稿酬所得的收入额减按百分之七十计算。 个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠,捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分,可以从其应纳税所得额中扣除;国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的,从其规定。 本条第一款第一项规定的专项扣除,包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等;专项附加扣除,包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出,具体范围、标准和实施步骤由国务院确定,并报全国人民代表大会常务委员会备案。
㈤ 住房贷款个人所得税每个月抵扣多少
住房贷款可以抵扣每月1000元个税。最长扣除期不超过240个月。需要注意的是,第一套房的住房贷款只能申请扣除。如果是夫妻双方婚前分别购买的第一套住房贷款,贷款利息费用可以在婚后选择其中一套购买的房屋,由买方按扣除标准的100%或夫妻双方按扣除标准的50%扣除。
住房贷款利息个人所得税专项附加扣除规定如下:
1、扣除标准:纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月,纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
2、首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
3、扣除对象:经夫妻双方约定,可以选择由其中一方扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。
4、夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款,其贷款利息支出,婚后可以选择其中一套购买的住房,由购买方按扣除标准的100%扣除,也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。
5、所需材料:纳税人应当留存住房贷款合同、贷款还款支出凭证备查。
6、扣除的计算时间:为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月,扣除期限最长不得超过240个月。
目前,我国的个税的起征点是5000元,工资超过了5000元,就有义务缴纳个税。目前个税计算方法为:个人所得税=应缴纳所得额(工资薪金所得-五险一金)*税率-速算扣除数。
房贷利息抵个税指购房人的住房按揭贷款利息支出,可以作为税前抵扣项。通俗来说,就是在计算每月应该缴纳个人所得税时,从工资、薪金等应纳所得税额中减去房贷利息,剩下的数额再计算个税。
新政后,个人所得税=应缴纳所得额(工资薪金所得-五险一金-房贷利息)*税率-速算扣除数。
【 法律依据 】:
《个人所得税专项附加扣除暂行办法》 第十四条 纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。 本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
㈥ 上海个人所得税抵扣怎么申请
、首先,根据单位下发的表格,先把信息收集好。根据个人实际情况,收集好住房(租或贷)、子女、赡养、继续教育专项信息。
注:目前在职的是先填写excel表格,这里信息由公司留底,以备查验之需。
2、填写个人基本信息:主要填写姓名、手机、身份证号,再根据实际情况填写配偶信息(姓名、身份证号、手机),其他内容不需要去改动。
3、再填写子女教育专项,条件是大于3岁且处于小学入学前阶段(即幼稚园),或是在接受全日制学历教育阶段。
注意:可以由父母双方分摊各50%,扣除比例都是直接选择。
所有填写的内容,只要点击到都有信息提示。
政策:纳税人的子女接受学前教育和学历教育的相关支出,按照每个子女每年1.2万元(每月1000元)的标准定额扣除。其中,学前教育为年满3岁至小学入学前;学历教育覆盖小学到博士研究生。
4、再根据当前是租还是买房了填写“住房租金支付”和“住房贷款利息支出”,二选一,不能填写2个,只能填写一个。
5、我以“住房贷款利息支出”为例填写,需要准备房产证或购房合同,贷款合同编号等相关信息。
房屋类型包括:房产证、购房合同、不动产权证、预售合同,可根据自己实际情况填写。
政策:
(1)纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房,而在主要工作城市租赁住房发生的租金支出银让,可按以下标准定额扣除:
承租的住房位于直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,扣除标准为每年1.44万元(每月1200元);除上述城市锋咐局外,市辖区户籍人口超过100万的其他城市,扣除标准为每年1.2万元(每月1000元),市辖区户籍人口小于100万的其他城市,扣除标准为每年9600元(每月800元)。
(2)纳税人本人或配偶使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买住房,发生的首套住房贷款利息支出,在偿还贷款期间,可以按照每年12000元标准定额扣除。经夫妻双方约定,可以选择由其中一方扣除。
6、再填写赡养老人支出,这里要注意的是独生子女和非独之分。如果是独生,直接2000,填写好父母的身份证,姓名相关信息即可。如果是非独,则需要再填写你的兄弟姐妹信息,各1000的额度。
注:非独情况下,如果是指定赡养,则还要有相关协议以备查验。
政策:纳税人赡养60岁(含)以上父母以及其他法定赡养人的赡养支出,可按以下标准定额扣除:
纳税人为独生子女的,按照每年2.4万元(每月2000元)的标准定额扣除;纳税人为非独生子女的,应当与其兄弟姐妹分摊每年2.4万元的扣除额度。
7、最后填写继续教育,简昌这里要求的是中国境内的学历(学位)继续教育或职业资格继续教育的。这里主要是指还没有结束的,结束拿证的不能享受。
政策:纳税人接受学历继续教育的支出,在学历教育期间按照每年4800元(每月400元)定额扣除;纳税人接受技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育支出,在取得相关证书的年度,按照每年3600元定额扣除。
大病医疗,这个不在excel表中提交,根据实际情况自行申报。
㈦ 房贷税前扣除标准
在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。个人所得税房贷专项扣除标准是50%。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。经夫妻双方约定,可以选择由其中一方扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。应纳税所得额的计算:居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额。非居民个人的工资、薪金所得,以每月收入额减除费用五千元后的余额为应纳税所得额;劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得,以每次收入额为应纳税所得额。经营所得,以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额,为应纳税所得额。
财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。利息、股息、红利所得和偶然所得,以每次收入额为应纳税所得额。劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除百分之二十的费用后的余额为收入额。稿酬所得的收入额减按百分之七十计算。个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠,捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分,可以从其应纳税所得额中扣除;国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的,从其规定。
【法律依据】:
《个人所得税专项附加扣除暂行办法》
第十四条 纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
㈧ 个人所得税住房贷款抵扣标准
中国银行住房贷款利息抵扣个税首套住房贷款确定:
由于首套住房贷款认定标准动态变化,且不同时期、不同地区认定标准会存在一定差异,请与您办理贷款的经办机构联系,以确认贷款是否为首套住房贷款。
2008年1月1日以后申请的贷款,如果贷款利率低于同期人民银行基准利率的1.1倍,则可确认是享受了首套住房贷款利率。
关于上海分行客户住房贷款利息抵扣个税事宜的相关问题,请您进入在线客服人工服务或致电我行客服热线95566进行咨询。
以上内容供您参考,业务规定请以实际为准。
如有疑问,欢迎咨询中国银行在线客服。
诚邀您下载使用中国银行手机银行APP或中银跨境GO APP办理相关业务。
房贷抵扣个税的操作方法如下:
1、手机上安装,并注册好个人所得税App,填写完整个人信息。同时准备好房子的买卖合同,贷款合同,进入app首页,点击其中的“住房贷款利息”,进入填报工作,软件也会提示你需要准备什么材料。
2、开始填报后第-步是填写个人基本信息,和大概房贷信息。个人信息会自动调取注册时候的信息,房贷信息需要自己根据房子的买卖合同.上面的填写。
3、填写详细的房贷信息,包括扣除年度,房子贷款方式,选择贷款方式后,会要求填写贷款方式详细信息,这里以住房公积金贷款为例,根据公积金贷款合同填写。
4、填写配偶信息,如果没有就会直接到下一步。这里选择有配偶,再填写配偶信息,选择是否是共同借款人(看房子买卖合同是否两个人签名),选择扣除比例。
5、最后一步选择申报方式,有两种:通过扣缴义务人申报和综合年度所得自行申报。他们的区别就是,扣缴义务人申报是单位负责申报,每个月发工资都会代扣缴,如果选择这项会填报单位信息。综合年度所得自行申报就是暂时先不扣,自己在次年3月1日至6月30日办理汇算清缴,多退少补。
6、最后填报完成,会提示已提交,提交后自己也可以作废,或者修改的。
操作环境:微信app版本8.6,手机型号华为mate30
拓展资料:
根据国家有关部门颁发的《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。也就是说,个税专项附加扣除中首套认定是认“贷”不认“房”。
可以享受个税专项附加扣除的情况
首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
首套房贷款神迹界定是以购房人为单位,基于购房产权信息系统的界定标准,规定在产权登记信息库中,无产权登记记载的,或者有产权登记;
但是产权来源是自建、继承、赠游伍并与、房改、经济适用房、拆迁安置房的,都属于首次购房,房产局产权市场处将给予出具《首次购房证明》。标准还规定,查询个人购房信息的地域,只限于出具《首次购房证明》机构所登记的区域范围。
(8)上海个人贷款利息税前抵扣扩展阅读:
根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十四条纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出;
在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
第十五条经夫妻双方约定,可以选择由其中一方扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。
夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款,其贷款利息支出,婚后可以选择其中一套购买的住房,由购买方按扣除标准的100%扣除,也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。
㈨ 上海抵扣个人所得税
公民在符合个人所得税的抵扣条件的情况下是可以在缴纳个人所得税的时候将抵扣部分进行扣除的,也就是专项附加扣除。
一、怎么抵扣个人所得税
纳税人享受符合规定的专项附加扣除的计算时间分别为:
(一)子女教育。学前教育阶段,为子女年满3周岁当月至小学入学前一月。学历教育,为子女接受全日制学历教育入学的当月至全日制学历教育结束的当月。
(二)继续教育。学历(学位)继续教育,为在中国境内接受学历(学位)继续教育入学的当月至学历(学位)继续教育结束的当月,同一学历(学位)继续教育的扣除期限最长不得超过48个月。技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育,为取得相关证书的当年。
(三)大病医疗。为医疗保障信息系统记录的医药费用实际支出的当年。
(四)住房贷款利息。为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月,扣除期限最长不得超过240个月。
(五)住房租金。为租赁合同(协议)约定的房屋租赁期开始的当月至租赁期结束的当月。提前终止合同(协议)的,以实际租赁期限为准。
(六)赡养老人。为被赡养人年满60周岁的当月至赡养义务终止的年末。
前款第一项、第二项规定的学历教育和学历(学位)继续教育的期间,包含因病或其他非主观原因休学悉轮但学籍继续保留的休学期间,以及施教机构按规定组织实施的寒暑假等假期。
二、个人所得税抵扣的报送信息
纳税人选择在扣缴义务人发放工资、薪金所得时享受专项附加扣除的,首次享受时应当填写并向扣缴义务人报送《扣除信息表》;纳税年度中间相关信息发生变化的,纳税人应当更新《扣除信息表》相应栏次,并及时报送给扣缴义务人。
更换工作单位的纳税人,需要由新任职、受雇扣缴义务人办理专项附加扣除的,应当在入职的当月,填写并向扣缴义务人报送《扣除信息表》。
纳税人次年需要由扣缴义务人继续办理专项附加扣除的,应当于每年12月份对次年享受专项附加扣除的内容进行确认,并报送至扣缴义务人。纳税人未及时确认的,扣缴义务人于次年1月起暂停扣除,待纳税人确认后再行办理专项附加扣除。
扣缴义务人应当将纳税人报送的专项附加扣除信息,在次月办理扣缴申报时一并报送至主管税务机关。
纳税人选择在汇算清缴申报时享受专项附加扣除的,应当填写并向汇缴睁春信地主管税务机关报送《扣除信息表》。
三、个人取得财产租赁所得应当如何缴纳个人所得税
财产租赁所得,是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。
财产租赁的应纳税所得额=每次取得的财产租赁收入-合理费用-费用扣除标准。
合理费用包括以下项目:
(1)纳税人在出租财产过程森铅中缴纳的税金、教育费附加,可凭完税凭证,从财产租赁收入中扣除。
(2)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用,必须是实际发生并能够提供有效准确凭证的支出,以每次扣除800元为限,一次扣除不完的,可以继续扣除,直至扣完为止。
费用扣除标准为:每次收入不超过4000元的,可以扣除800元;每次收入超过4000元的,可以扣除收入的20%。
财产租赁所得的个人所得税的适用税率为20%。
计算公式为:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%
根据法律规定可以得知,扣缴义务人办理工资、薪金所得预扣预缴税款时,应当根据纳税人报送的个人所得税专项附加扣除信息表为纳税人办理专项附加扣除。
《个人所得税法》第六条应纳税所得额的计算: (一)居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用六万元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额,为应纳税所得额。 (二)非居民个人的工资、薪金所得,以每月收入额减除费用五千元后的余额为应纳税所得额;劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得,以每次收入额为应纳税所得额。 (三)经营所得,以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额,为应纳税所得额。 (四)财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。 (五)财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。 (六)利息、股息、红利所得和偶然所得,以每次收入额为应纳税所得额。劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得以收入减除百分之二十的费用后的余额为收入额。稿酬所得的收入额减按百分之七十计算。个人将其所得对教育、扶贫、济困等公益慈善事业进行捐赠,捐赠额未超过纳税人申报的应纳税所得额百分之三十的部分,可以从其应纳税所得额中扣除;国务院规定对公益慈善事业捐赠实行全额税前扣除的,从其规定。本条第一款第一项规定的专项扣除,包括居民个人按照国家规定的范围和标准缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险等社会保险费和住房公积金等;专项附加扣除,包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出,具体范围、标准和实施步骤由国务院确定,并报全国人民代表大会常务委员会备案。
㈩ 个人住房贷款可以抵扣个税吗
个人住房贷款可以抵扣个税吗
个人住房贷款可以抵扣个税吗?个人住房贷款在个人所得税六大专项扣除里面,所以住房贷款是可以抵扣个税的,六大专项扣除分为是子女教育、继续教育、赡养老人、住房贷款利息、住房租金、大病医疗。以下我为大迅森悄家整理了个人住房贷款可以抵扣个税吗的详细内容,希望对大家有所帮助!
一、个人住房贷款可以抵扣个税吗
房贷利息抵个税指购房人的住房按揭贷款利息支出,可以作为税前抵扣项。通俗来说,就是在计算每月应该缴纳个人所得税时,从工资、薪金等应纳所得税额中减去房贷利息,剩下的数额再计算个税。
新政后,个人所得税=应缴纳所得额(工资薪金所得-五险一金-房贷利息)*税率-速算扣除数。
二、个人所得税专项扣除怎么扣
根据暂行办法,个税专项附加扣除遵循公平合理、简便易行、切实减负、改善民生的原则。具体扣除标准如下:
子女教育:纳税人的子女接受学前教育和学历教育的相关支出,按照每个子女每年12000元(每月1000元)的标准定额扣除。
继续教育:纳税人接受学历或非学历继续教育的支出,在规定期间可按每年4800元或3600元定额扣除。
大病医疗:纳税人在一个纳税年度内发生的自负医药费用超过1.5万元部分,可在每年6万元限额内据实扣除。
住房贷款利息:纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出,可按每月1000元标准定额扣除。
住房租金:纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房,而在主要工作城市租赁住房发生的租金支出,可根据承租住房所在城市的不同,按每月800元到1200元定额扣除。
赡养老人:纳税人赡养60岁(含)以上父母的,按照每月2000元标准定额扣除。
三、什么是个税改革专项扣除
个税起征点从3500元调整到5000元,同时将扩大较低档税率级距,这实质上就是间接加工资,以月收入5000元、10000元、20000元为例,在扣除一定比例五险一金后,本次税改前分别应缴税45元、345元和2620元,改革后分别应缴税0元、90元和1190元。很明显,税改后缴税都大幅减少,省下的钱可以用在其他生活支出上。
其次,这次税改对贷款购房者来说,更是一个福音。一方面,在新的个税方案下,个税起征点上调,可支配收入随之增加,银行贷款额度也可能会提高,这样一来首付款压力能得以减轻。因为一般来说,银行在发放住房贷款时,会参考借款人的综合还款能力来确定贷款金额,而对借款人综合还款能力的评估会着重考虑借款人的可支配收入。
另一方面,新的.个税草案中住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除这一方式,能减轻购房者还贷压力。其实对于大部分上班族而言,每个月在还完房贷后,基本就没什么剩余了,甚至有少部分人出现断供的情况,经济压力过大导致生活质量下降。不过也有网友认为,还贷压力小了,那些买得起还不起的人也蠢蠢欲动了,可能会带来一波购房潮,然后推动房价上涨,购房压力反而会更大。
放款慢 “人为设障”转而申请商贷 额度低 对高端楼盘作用小
近期,全国包括合肥、杭州、徐州在内的多个城市出现住房公春裂积金亩渣余额告急、放贷压力增大的情况,虽此前也有北京国管公积金贷款额度吃紧的传闻,但据“伟嘉安捷”统计发现,使用国管公积金的贷款人群占比约在10%-20%之间,因此即便国管公积金贷款额度告急,也并不影响整体公积金贷款的发放与使用。此外,据《广厦时代》走访得知,目前北京市管公积金放贷速度平稳,购房者可与楼盘开发商积极沟通,向与其合作的银行申请办理。不过即便如此,按某热门刚需楼盘销售人员的话说,在实际购买环节,他们还是偏向选择一次性付款及商贷的客户,这有利于公司的快速回款,并减少工作人员的工作量。而对于高端楼盘,由于公积金贷款额度低、作用甚微,且审批时间缓慢,因此市场上绝大多数总价在500万元以上的楼盘不受理公积金贷款及组合贷业务,只提供纯商贷。
刚需族“钟情”公积金贷款
最近,一直有想法在亦庄购房的郝先生感到有些发愁。原因是他在该区域看中的楼盘,目前正处于蓄客阶段,由于郝先生工作时间不长,其当前经济实力状况很难支持全额付款,出于“节省”的考虑,郝先生想申请公积金贷款。但当郝先生与楼盘售楼人员沟通后得知,虽然该项目并没有明确拒绝购房人申请公积金贷款,但是一般情况下会建议购房者选择商贷。“本来打算可以通过申请公积金贷款以节省一部分"不必要"的开支,但是现在看来,恐怕很难按预想成功申请公积金贷款了。”郝先生感叹“销售人员说商贷审批时间短且优惠措施较多,所以一直建议我申请商贷,但目前实际情况是,各大银行首套房贷款的优惠利率一般为九折或执行基准利率。相比之那么,公积金贷款与商业贷款还款差额究竟相差多少?据郝先生计算,以贷款80万元、采取等额本息还款、30年期为例,如果购房者选择申请公积金贷款,则月还款金额为4053.48元、总还款额为1459253.69元;如果购房者选择申请商业贷款,则月还款金额为5082.88元、还款总额为1829836.38元,每月还款额及总还款额,两种贷
部分购房者主动改变贷款方式
据了解,像郝先生一样遇到此类困惑及有相同想法的人不在少数。为什么一些开发商不看好公积金贷款?伟嘉安捷企划经理吴昊表示,与商业贷款相比,申请公积金贷款批贷持续过程时间较长,有的开发商让购房人自己跟住房公积金管理中心去沟通,一些购房者嫌麻烦便会选择商业贷款。而商业贷款没有额度限制,此外审批放贷速度也比较快。一般情况下,商业贷款从申请到放贷只需不到一个月的时间,而公积金贷款则需2-3个月。
另据一名不愿意透露姓名的某楼盘销售人员透露,因为目前推出的热点楼盘销售火爆,很多楼盘出现数千人排号抢购房源的情况,这些人中不乏全款支付能力的客户。而在前期蓄客阶段,销售人员会重点“追踪”这类人群的购房意向,其次是向购房者推荐商贷。“这样不仅有利于公司快速回款、资金高效运转,也减少了销售人员的工作量,省去"等待"的时间。”该销售人员说道。
此外,该销售人员透露,在市场房源紧俏、恐慌性购房的氛围下,部分购房者因害怕受销售人员“冷待”而错失房源,主动放弃公积金贷款。“人为推销”把购房者“推向”利率较高的商贷,这使得开发商及与其有“战略合作”的银行成了最终的“受益者”。
多数高端楼盘不支持公积金贷款
据了解,目前市场上在售刚需楼盘,只有个别楼盘明确说明不提供公积金贷款业务,但在高端项目上,这种情况正相反,绝大多数总价在500万元以上的楼盘只支持纯商贷,原因何在?
据《广厦时代》从北京市住房公积金管理中心了解到,目前,北京住房公积金单笔贷款最高额度为80万元;个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的贷款金额可上浮15%,即92万元;AAA级的借款申请人,贷款金额可上浮30%,即104万元。借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。这样的贷款额度对于购买150万-200万元刚需楼盘的购房者来说还有“用武之地”,但是对于500万元以上的项目来说,贷款额度对购房者实际帮助上则显得“力不从心”。
“因为贷款额度有一定的限制,因此对于高端盘买家来说,申请公积金贷款的意义不是很大。比如一位购房者若购买800万左右的房子,申请公积金贷款80万,最后还要再匹配将近500万的商业贷款,这样一来,组合贷款流程更为复杂。不是说高端楼盘不接受公积金贷款,只是说能贷的那点儿钱对于高房价来说只是"九牛一毛",高端楼盘的目标客户一般是不会考虑用这几十万的贷款额度。公积金贷款是政策性贷款,它的利率、利息较低,其放贷对象一般是边缘城区的购房者,这才是它的目标客户。所以公积金贷款走到今天,在房价居高不降的情况下,会处于一种比较尴尬的状态之中。”房地产业资深人士季满如说道。
虽然事实情况如此,但季满如表示,他支持贷款额度有一定的限制。“因为美国次贷危机就是因为银行无度放贷而引发的金融风暴。美国银行把很多根本不具备偿还能力的购房者用高息、低门槛纳入到贷款购房范围内,贷款人还不上钱,以致于银行出现大量的不良资产,金融机构资金链断裂,基金、债券收益无法兑现,最后造成了雷曼银行的倒闭。同时无度房贷也助推房价上涨,使房地产业泡沫化加剧,产生风险。”季满如谈道,“现今银行限制总贷款额度,实质就是在防范潜在的金融危机。委托政策性的公积金贷款受到它过去条件的制约,其本身带有扶持性,扶持普通老百姓,因此豪宅购买者不在公积金贷款所"扶持"的范围,所以它的贷款额度也不可能提升至很高。”
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