『壹』 两会房贷新政策
又调控了。提高了二套的门槛
『贰』 国庆后实施新政 北京首套房贷款利率不得低于5.4%
房贷利率新政国庆假期后实施 换“锚”后北京地区利率不会出现大涨大跌
北京首套房贷款利率不得低于5.4%
根据央行此前的公告，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
据《中国证券报》报道，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%)，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。北京青年报记者了解到，已经有银行按这样的定价规则确定客户房贷利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套是5.9%。该水平与北京当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本一致。
新政以最新LPR为定价基准加点形成
8月25日，央行发布公告称，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。
就此，央行有关负责人曾表示，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。
长期以来，我国银行的房贷利率定价都是在央行贷款基准利率基础上乘以一定比例系数。比如，此前北京首套房贷款主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。有业内人士指出，这种乘法方式显现出明显弊端，当基准利率处于低位时，被乘后效应会相应变小。而现在用LPR加点的方式之后，就可以解决效应变小的问题，使计算方式更为直观。
调整后房贷利率与当前水平基本相当
目前，北京地区首套房贷款利率普遍为基准利率上浮10%(大概为5.39%)，据《中国证券报》报道，调整后北京新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。
按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)计算，北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套房是5.9%。该水平与当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。
公积金贷款利率暂不调整，首套房的公积金贷款利率，1-5年期仍为2.75%，6-30年期为3.25%；二套房公积金贷款利率，1-5年期为3.025%，6-30年期为3.575%。
值得注意的是，此次确定的加点下限并非一成不变。业内人士介绍，会根据北京市房地产形势的变化和LPR的波动情况，指导北京地区利率定价自律机制适时适度地调整个人住房贷款利率加点的下限。
多家银行准备就绪
根据央行的规定，10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。当然，如果部分银行已经准备就绪，在和借款人协商一致后，可以选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。
北青报记者了解到，北京地区一些银行已经按新规确定房贷利率。据介绍，工商银行和建设银行已开展了相应的工作。
工行个人金融业务部副总经理任西明向媒体介绍，目前工行主要开展了三方面工作，个人住房贷款LPR定价模式系统正在测试，9月中下旬可以完成该系统的准备工作。建行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲也披露了建行有关的六方面工作。目前已经研究梳理了政策的宣传素材和客户的问答题库等，完成了政策过渡期间客户答疑工作的准备。
分析
各地市场利率定价
自律机制将发挥作用
此前央行公告明确，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
未来LPR会上下浮动，房贷利率会不会一路走低？会不会因此影响房地产调控政策的实施效果？
对此，多位业内人士指出，LPR会浮动，如果加点不变，确实会使房贷情况发生变化，但加点也可以浮动，也会影响房贷利率，不会使得房贷利率只能单边下行。当前房地产调控强调“因城施策”，各地情况不同，在这样的大背景下，各地的市场利率定价自律机制会发挥非常重要的作用。可以预计，如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化，导致当地房地产市场矛盾比较紧张，那么市场利率指导就会相对频繁一些，比如一两个月就会调整一次。
中国银行国际金融研究所研究员周经纬认为，未来抵押贷款利率将更加突出地反映各银行的区域货币政策和信贷战略。不同地区、不同客户和不同时期的抵押贷款利率差异将更大，更能反映城市政策。
据知情人士透露，当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，下周或将相继落地。
交行金融研究中心首席金融分析师鄂永健也表示，新的抵押贷款定价规则对市场的影响有限，而且仍然是以往房地产调控政策的延续：它可以维持整体个人住房贷款利率基本保持稳定，既不下降也不会显著增加个人住房贷款利息负担。这将有助于确保房地产市场的稳定性，同时促进企业贷款利率的下降。
『叁』 央行利率调整对房贷影响
房贷利率政策为什么要调整？
为了解决“融资贵”的问题，央行最近推出了新的贷款市场报价利率(LPR)，以压低实际贷款利率。
新LPR报价方式改为按公开市场操作利率(主要是一年期中期借贷便利利率)加点形成；报价频率改为月度报价，每月20日公布。并且，在原有一年期期限品种的基础上，增加五年期以上的期限品种，为银行发放的住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。
即央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款的定价基准也需要由之前的贷款基准利率转换为LPR。
未来房贷利率如何定价？
此前，房贷利率定价是基于基雹咐准利率的浮动。
自2015年10月24日起，房贷基准利率为：一至五年(含五年)期限为4.75%，五年以上期限为4.90%。由于大部分房贷期限都在五年以上，4.90%成为人们熟悉的住房贷款基准利率。
今后，自2019年10月8日起，新增商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加总形成。
其中，LPR按贷款市场牌价报价银行报价计算。每笔贷款的具体金额由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策要求及综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商确定。附加值一旦确定，将在整个合同期内保持不变。
例如，期限超过5年的最近一个月(8月20日)的LPR为4.85%。如果银行给你5.44%的抵押贷款利率，这是一个59个基点的增长，比LPR的基准高出12%。
未来房贷利率不再打折？
自2013年7月20日起，央行取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不调整。
也就是为什么之前我们听说“房贷利率可以打7折”？但随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年来，一般首套房贷利率不低于基准利率9折。
按照新的定价方式，今后房贷利率不会有折扣。
新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，第二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
调整后，最低利率是提高了还是降低了？
根据上述规则，按照最近一个月(8月20日)的LPR，10月8日以后发放的新增住房贷款首套房和二套房利率分别不低于4.85%和5.45%。
融360大数据研究院分析师李万甫表示，此前，根据显性或隐性规定，首套房贷利率一般不低于基准利率的10%，二套房贷一般不低于基准利率的1.1倍，因此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。
“简单对比这两组数值，可以发现首套房贷最低利率将从4.41%提高到4.85%，二套房贷最低利率将从5.39%提高到5.45%。”
实际房贷利率会降还是会升？
在这个问题上，央行明确表示“新发放的个人住房贷款利率与目前我国个人住房贷款实际最低利率基本一致。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。”
目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷基准上浮20%-30%。
根据融360大数据研究院2010年统计监测的35个城市的房贷市场数据
“新的个人住房贷款利率保持稳定，既没有下降，也没有明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，新机制下新发放的个人住房贷款利率基本不变；央行各分行、分局会根据当地情况设定下限。
从房贷利率市场的未来走势来看，李万甫表示，“预计短期内执行利率不会出现明显的、普遍性的下降。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从下半年的情况来看，考虑到楼市政策依然偏紧，实际上樱肆灶具体房贷利率只会上调不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，下半年全国房贷利率水平进入反弹阶段。
谁会增加买房的兴趣？
在当前基准利率下可以享受折扣的潜在买家。
根据融360大数据研究院的数据，首套房首套房贷执行9折甚至9.5折的城市非常少。7月份，仅上海首套房利率为4.84%，低于4.85%。5个城市平均首套利率为5.44%，明显高于4.85%。
即脊扮首套房贷利率打折的地区，部分潜在购房者的利率会上浮，比如上海；而原来利率已经上浮的地区，利率很可能会维持不变，比如苏州。7月苏州首套房贷利率6.03%，全国最高。
“从短期实际利率水平来看，新政只会对极少数最优质客户产生轻微影响，对绝大多数购房者影响不大。”李万甫表示，如果10月8日之后的LPR普遍维持目前的水平，那么从理论上讲，最优质的新抵押贷款借款人的购房成本将会上升。
公积金贷款买房利率调整了吗？
根据央行公告，商品房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
在分析人士看来，这保证了首套房的置业需求。
现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。
目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。
在还贷中的房贷利率会调整吗？
央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。
刚签了合同，还没放款，会受影响吗？
2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。
央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。
可跟银行商量改房贷利率吗？
张大伟表示，以前借款人申请房贷，利率是一年可调一次。
目前房贷法定期限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同，多是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。
不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。
根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行微调”，严跃进认为，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式，后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。
每个人的商业房贷利率会不一样？
按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
也就是说，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用的积累。
在严跃进看来，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。
哪些地方房贷利率LPR加点可能更高？
中国银行主管研究员周景彤也认为，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。
兴业研究宏观分析师郭于玮表示，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。
“在实际操作过程中，一些房价上涨过快的城市，未来将可以适当在央行标准下，进行基点的上调。”严跃进也表示，此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。
二套房贷利率会大幅提高？
根据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%，相比LPR加点60个基点。
“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。
58安居客房产研究院首席分析师张波称，“对于二套房商贷的明确要求，体现出保障首套刚需的置业需求，以及保持现有调控力度不放松的明确态度。”
“未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”，诸葛找房副总裁苑承建称，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。
对房价走势会产生什么影响？
鄂永健表示，央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
“政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。”在张大伟看来，政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。
张波认为，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。
7月份，楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示，7月新房上涨城市数量进一步减少，二手房连续2个月多达20城下跌。
张大伟称，叠加8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。张波认为，预计三季度成交量集中化趋势更为明显，但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量呈现减少态势。(完)