上海房贷贷款额度审批

1. 2021上海公积金贷款50万要求

具有城镇常住户口，参加住房公积金并正常缴纳的职工，借款人和购房合同中的购房人必须一致；申请前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月;经我行查询后确定无不良信用记录;已经签订购买住房的出售合同或预售合同;已支付规定比例的购房首期付款，购买一手房的首期付款不低于房价总额的20%，购买二手房的首期付款不低于房价总额的30%。

一、加强住房公积金差别化信贷政策审核(一)缴存职工家庭名下在本市无住房和公积金贷款记录的，认定为首套住房;无住房、有一次公积金贷款记录的，或已有一套住房、购买第二套符合改善型认定条件的，均认定为申请第二套改善型住房贷款。(二)停止向符合下列情况的借款申请人发放贷款：1、已有两次公积金贷款记录的缴存职工家庭。2、购买第二套非改善型住房的缴存职工家庭。
二、调整第二套改善型住房贷款政策认定为首套住房的，公积金差别化信贷政策保持不变。
认定为第二套改善型住房的，公积金贷款利率调整为同期首套住房贷款利率的1.1倍;家庭最高贷款额度调整为80万元(个人最高额度调整为40万)，有补充公积金的调整为100万元(个人调整为50万);公积金贷款首付款比例，普通住房不得低于50%;非普通住房不得低于70%。
三、调整计算公积金贷款的还款能力比例和存储余额倍数。
本市计算公积金贷款还款能力的每月还本额占月工资基数比例调整为不超过40%;计算公积金贷款额度的存储余额倍数调整为30倍，补充公积金的存储余额倍数调整为10倍。
四、严格首付资金真实性审核和信用审查。
市公积金中心应要求各受托机构继续严格对首付资金真实性审核，进一步加强对借款人家庭信用状况、还款能力审查。对有不良信用记录的借款人应从严审批贷款。尚未还清公积金贷款的借款人，不得办理除还贷以外的其他公积金提取业务。
若您需要办理我行的贷款业务，住房公积金个人购房贷款，是指我行受上海市公积金管理中心委托，向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房消费贷款。目前上海分行只受理个人住房组合贷款，即个人申请住房公积金贷款不足以支付购买所需费用时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。
申请人需满足以下条件:
1.具有城镇常住户口，参加住房公积金并正常缴纳的职工，借款人和购房合同中的购房人必须一致;
2.申请前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月;
3.经我行查询后确定无不良信用记录;
4.已经签订购买住房的出售合同或预售合同;
5.已支付规定比例的购房首期付款，购买一手房的首期付款不低于房价总额的20%，购买二手房的首期付款不低于房价总额的30%。
(注:配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持。)
贷款金额:
(1)不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数(住房公积金余额的40倍，补充住房公积金余额的20倍)确定的贷款限额;
(2)不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额;
(3)不高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为:借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数*规定比例(50%)*12个月*贷款期限;
贷款期限:购买一手房的，最长不超过30年;购买二手房的，最长不超过15年，同时不长于借款人法定离退休后5年。
央行上海总部与上海银监会联合发布上海楼市个人住房贷款调控政策，其中二套房利率上浮10%。文件规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，其首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，上述情况利率均按不低于基准利率1.1倍执行。28日下午，建设银行上海市分行行长段超良明确表示，上海首套房贷利率优惠上限敲定9折，以后不会出现8.5折和更大的折扣，不会再优惠。

据上海中原地产、同策咨询数据，25日的个人住房贷款调控政策出台后，上周末上海住房交易量爆增。数据显示，上周新建商品住宅成交面积71.7万平方米，环比增加48.0%。这一水平相当于两周的成交量，同时也创出周度成交历史新高。而同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，“沪九条”发布当日以及之后周末新开盘成交中的这类客户不一定符合新政的限购和二套首付条件，因此“沪九条”发布之后成交的数据，尤其是周末开盘项目存在交易水分，后期存在“退房”风险。当开发商把被“圈”住的客户进行梳理后，不符合限购条件的客户就可能被退房。此外，由于是否购房成功以是否网签为准，在“沪九条”颁布前购房，却没有来得及网签的客户，也会有部分丧失购房资格。对于上海未来三个月的楼市情况，业内人士普遍预计，由于政策收紧，新房成交将在未来三个月走弱，房价或短期见顶。

2. 上海住房公积金个人购房贷款最高限额是多少

上海住房公积金贷款额度要综合计算才可以确定，公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。

贷款金额：

1、不高于按照借款人和共同借款人住房公积金账户存储余额之和的倍数与补充住房公积金账户存储余额之和的倍数确定的贷款限额；

2、不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋总价款；

3、不高于按照借款人和共同借款人共同还款能力确定的贷款限额；

4、不得高于本市家庭或者个人最高贷款限额，其中最高贷款限额与累计缴存时间及信用状况相关；

5、影响贷款额度的其他因素。

(2)上海房贷贷款额度审批扩展阅读：

住房公积金缴存范围：

1、机关、事业单位。

2、国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，港澳台商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业或经济组织。

3、民办非企业单位、社会团体。

4、外国及港澳台商投资企业和其他经济组织常驻代表机构。

5、城镇个体工商户、自由职业人员，可以申请缴存住房公积金（注：并不是每个社区城市的住房公积金管理中心都允许城镇个体工商户、自由职业人员交纳住房公积金，具体情况请咨询当地住房公积金管理机构）。

3. 现在在上海买房申请农业银行的房贷批下来后大概多久能放款

在三周内向借款人正式答复。

依据《个人住房贷款管理办法》第七条规定：借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

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个人住房贷款的相关要求规定：

1、抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤消保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，有借款人负全部责任。

2、处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

3、借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。

4. 上海房贷审批“三价就低”！降温楼市，调控再打“补丁”

上海楼市调控再现新政。日前，第一财经记者获悉，上海各银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额，即银行将根据合同网签价、交易中心核验价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。

“从上周五就已经开始做了，不过目前整体参数还比较少，我们也在等着多拿些数据再做判断。”某国有大行分行个金部相关负责人对第一财经记者说道。
“三价就低”政策被业内视为楼市调控的“打补丁”之举。接受记者采访的多位人士表示，这意味着银行信贷额度进一步收紧，在一定程度上会提高购房者的首付成本；同时，有利于二手房市场管控，进一步挤压投资投机空间，促进房地产市场平稳发展。
包括“三价就低”举措在内，近期上海在楼市调控上频频出台措施，比如上调房贷利率、加强住房赠与管理、对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验等，有观点称，上述政策主要是对前期政策的查漏补缺，以堵住投机者的“可乘之机”。实际上，这也是今年以来全国房地产调控的主基调，在房价全面上涨的情况下，年初至今全国楼市调控政策密集出台，收紧力度不断增加。
“三价就低”是哪三价？
以往，银行在审批二手房贷款的时候，通常是按照合同网签价和银行评估价两者取低，如今，这一情况有了变化。根据上海的新政，银行要额外加入房产交易中心核验价做为审批依据，并且按照“三价就低”的原则来放贷。
这三价究竟是如何计算的？具体而言，所谓合同网签价，即由买卖双方共同商定，在房管局系统里体现的成交价格；银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格，在购房者签订贷款合同之后，银行会通过合作的评估公司来评估房产的资产价值，并以此确定房贷额度。
房产交易中心核验价，又称涉税评估价，主要是由房产交易中心自动评估，通常房屋交易所缴纳的税费就是以该核验价格为准。“一般来说，交易中心也会以第三方机构提供的数据做参考，但与银行的评估价会有差别。目前，我们正在对接房产交易中心的数据。”一位股份行信贷客户经理对记者说道。
上述国有大行分行个金部相关负责人也对记者称，新政出台后，交易中心所提供的核验价整体参数还比较少，银行在操作层面还需更多数据做参考，然后再进行对比。
对于购房者来说，“三价就低”带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。举例而言，若一套房产的合同网签价为500万元，按照以前的规定，首套购房者(首付比例35%)需首付175万元，剩下325万元贷款；但按照涉税评估价来计算，若房产交易中心给出的涉税评估价在450万元左右，那么购房者的贷款额度就只有292.5万元，这也就意味着购房者需要首付207.5万元，比此前多了32.5万元。
“这主要还是为了压降资金杠杆，挤压投机者的投机空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者称，之前很多炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度，从而实现降低首付比例，减少自身资金占用，在一定程度上助推了楼市热度；但现在，有了涉税评估价做参考，购房者将较难撬动杠杆，有利于二手房市场降温。
另外，对于银行来说，此前不准确的评估价也容易使其承受更高风险。通过采用“三价就低”的方式进行贷款额度核定，银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题，有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。
在业内人士看来，上海二手房房贷审批实行“三价就低”原则，是对前期调控漏洞“打补丁”，有助于抑制二手房价格非理性上涨，防止资金违规流入房地产。还有分析师对记者表示，这一举措也将打击二手房交易“阴阳合同”的现象，毕竟“阴阳合同”最终影响到购房者的贷款额度，预计后续“阴阳合同”数量将会减少，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
楼市调控开启全面打“补丁”
除了“三价就低”新政外，今年以来，上海已多次出台楼市新政，主要包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、二手房“核验价”、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等等。
仅7月，上海就陆续出台了多项针对楼市调控的措施。7月19日，上海房产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
7月23日，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定上调上海房贷利率。其中，首套房利率由4.65%调整至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。随着此次房贷利率的上调，上海首套房贷利率步入“5”时代。
同日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》，明确自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策等。
整体而言，上海市正在不断完善楼市调控措施。有分析称，近期政策的出台更多是起到“打补丁”的作用，是对于前期政策的查漏补缺。但要注意的是，信贷层面的收紧，是房地产调控的核心政策。当前，随着楼市调控进一步加码，有望稳定上海楼市的发展。
第一财经记者了解到，目前上海地区房贷额度较为紧张，部分银行房贷审批可能要排队5个月之久，有的甚至直接暂停房贷业务；而个别额度相对充裕的银行虽然可以一个月放款，但房贷利率相对较高。
实际上，除了上海，今年以来，其他城市房地产调控政策也频繁出台。据中原地产研究中心统计数据，2021年7月，从中央到部委到地方，楼市密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。
累计看，1～7月全国合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控，房地产政策趋严已成大势所趋。
“近来房地产调控明显不一样了，如果说过去的调控大部分是老调重弹，那么最近几次的调控可以说开始动真格了。针对很多存在数年的房地产调控漏洞，明显开始打补丁了。”中原地产首席分析师张大伟表示。
如今，房地产调控继续升级，并且相比去年，收紧力度不断加强。张大伟称，这主要体现在，住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严控经营贷流向、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。“约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征，一定程度上反映了在房地产调控‘一城一策’的基础上，住建部的督导作用在加强。”

5. 住房贷款多久能批下来

房贷申请后，一般7个工作日内，银行会给出具体的审批结果，借款人就可以知道自己的房贷申请是否已经通过。
之后就是面签环节，面签通过后，就会签订贷款合同。
在没有其他意外发生的情况下，银行一般都会在15个工作日内完成房贷的放款。
如果遇上银行内部变动、央行有最新规定颁布、LPR利率发生大变化、借款人征信新增较严重的逾期记录等情况，银行都会延迟放款。
但一般也会在30个工作日内有一个大概的结果。
银行业务很忙，人手不够或者是贷款额度不足的话，都会影响到房贷放款速度，导致轿型房贷放款的时间会变得更长，两个月甚至三个月以后才放款也是有可能的。
就算银行从贷款申请开始，一直都不给借款人确定的时间，借款人的信贷经理也会在关键的时间节点告知借款人。
如果借款人迟迟没有等到银行放款的话，一定不要盲目等待，去咨询银行的客服人员，或者信贷经理，询问是否中间出了什么差错。
万一是资料漏缺什么的，借款人也好及时补上。
如果由于开发商的原因导致房贷不顺利，比如开发商没尘宏有取得预售许可证，或者销售没有使用条件的现房，银行不汇总贷款，借款人可以要求开发商返还首付和预收款项可以要求开发商支付相应的利息损失。
另外需要提醒借款人，房贷放款后的三个月，银行也会对借款人进行贷后管理。
在此期间，借款人的征信上最好不要新增贷款，或者出现其他逾期行为，工作单位、社保和公积金缴纳等，也不要产生较大变化。
一旦借款人个人资质出现比较大的变化，银行为了降低贷款风险，减少坏账率，是有可能要求借款人一次性偿还贷款本息的。
可以在“翠鸟数据”点击查询，输入信息即可查询到自己的征信数据。查询结果将展示个人信用情况、网黑指数分、黑名单情况、网贷申请记录、申请平台类型、是否闭兄猜逾期、逾期金额、信用卡与网贷授信预估额度等重要数据信息。
(5)上海房贷贷款额度审批扩展阅读：
住房公积金全部提取后有影响吗？
住房公积金全部提取后是否会产生影响，得视具体情况而定。
1、如果之后暂时没有购房需求，那是不会造成什么影响的。
2、如果之后有购房需求，那可能会产生一定的影响，将暂时无法申请公积金贷款，买房时只能选择办理商业贷款。
毕竟住房公积金账户里没有余额，自然不支持办理公积金贷款，之后起码得再连续按时足额缴存住房公积金满六个月及以上才能再申请办理公积金贷款。
建议在办理公积金贷款之前最好不要提取个人住房公积金账户余额，因为住房公积金个人账户余额是影响公积金贷款额度的重要因素（二者成一定倍数关系，而不同地区，规定会有所不同，比如长沙规定住房公积金缴存职工办理公积金贷款最高可贷额度将按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的15倍计算）。