㈠ 菏泽被曝首付比例最低降至20%
菏泽被曝首付比例最低降至20%
菏泽被曝首付比例最低降至20%，菏泽四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。菏泽被曝首付比例最低降至20%。
2月17日，市场有传言称，山东菏泽工行、建行、农行自2月14日起，名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%，有房贷记录且无房的，首付25%，执行首套房利率无房贷记录或房贷已结清但有房产的（不限套数），首付30%，执行首套房利率有一笔未结清房贷，且对应仅有一套住房，首付30%，执行二套房利率。
对于该市场消息，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，首付比例的调整，特别是针对首套房的调整有助于释放购房刚性需求，对加速市场稳定具有积极意义。“综合前两年的数据看，2020年房地产市场过度修复、2021年触顶回落，而从两年平均的销售面积数据看与2019年相近，可见2020年下半年到2021年上半年对房地产市场的“透支”正在修复。此时出台政策激励刚需入市是稳定市场的需要。”潘浩表示。
数据显示，过去十年共出现两次市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，这两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点，在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策，拉动增速水平止跌回稳。
潘浩称，此类政策在信贷方面出现了相同的传导路径，首先从信贷利率开始，随后是公积金相关政策的调整，最后传导至商业贷款。 商业贷款政策的调整，传递出了市场筑底的信号，由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，相关政策的出台也有利于稳定房企运营。
近日，市场有消息称，山东省菏泽市工行、建行、农行，对于名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例较此前下降10个百分点。
2月17日，据中新经纬报道，记者从中国银行、农业银行、工商银行、建设银行山东省菏泽市相关营业网点处获悉，四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。
对于个人住房贷款首付比例下调一事，中国银行、农业银行、工商银行菏泽市相关网点工作人员均予以证实，“该政策是在菏泽全市执行的”。
另据中国证券报，中国银行菏泽某营业网点贷款部门客户经理表示：“不过，具体还要看贷款人是否是‘无房无贷’，同时还要看具体楼盘，楼盘在合作银行申报时带嫌如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不过菏泽大部分的楼盘都应该是可以按20%操作的。”
据财联社17日报道，菏泽农行一位信贷经理对记者证实，该行“无房无贷”购房者的首付比例的确已由30%下调至20%。同时，首套房、二套房的贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至当前的5.6%、5.95%。
另据21世纪经济报道，记者从建设银行菏泽地区两家支行网点负责住房贷款的人士处了解到的一份《关于调整个人住房贷款首付款比例的通知》显示，除了“无房无贷”首付比例下调外，其他情况的首付比例也进行了调整，具体为：
对名下无住房(不含农村集体土地房屋，下同)且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%；
对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%；
对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭。申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%；
对拥有两套及以上住房且无个人住房贷款记录或有野迹住电款记录但已经结清的居民家庭，申请贷款购买住房的，首付比例可以执行40%。通知自2月14日起开始施行。
据财联社，一位工行信贷人士介绍称，当地房贷额度较为充足，审批完成即可放款，但目前由于春节假期刚刚结束，所在支行的业务量并不大，与往年的放贷规律基本一致。
当地多位房产中介透露，工、农、建三大行近日同步启用上述调整后的贷款政策，但针对特定客群，在具体执行方面可能略有差异。比如，其中一家银颂行并行对于名下有两套及以上房产的购房者仍执行40%的首付比例。此外，对于部分信誉良好的购房者，首套房贷利率也会有一定优惠。
“调整后的房贷利率基本集中在5.6%与5.9%两档。”另一位房地产中介表示，一般“首房首贷”利率在5.6%，“有房且有贷”（名下有房且相对应有一套住房贷款余额）的购房者执行5.9%的利率，但如果名下有两套及以上房产但房贷余额已清偿的购房者仍可享受5.6%的低档利率。
有利于住房刚性需求释放
业内人士表示，2021年以来银行在房地产贷款集中度约束下，两成首付的做法非常少。
据中国证券报，“两成首付已是较为明显的政策宽松信号，此次菏泽政策打响了住房按揭贷款降首付的第一枪，这也和当前房地产市场形势、金融形势的变化等有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然此前广西北海和四川自贡等地降低了公积金贷款首付比例，但降低商业贷款首付要求，才是最关键的。
从易居研究院监测数据来看，2021年下半年，菏泽市房地产市场迅速降温。菏泽市牡丹区新房销售在2021年10月达到阶段性高点之后，无论是成交量还是成交均价均迅速回落。
数据来源：易居研究院
进入2022年，菏泽市商品房市场继续调整。有机构数据显示，今年1月，菏泽城区整月销售新房共约1800套，相较去年12月的`1900套下降了约5％，较去年1月的3100套，下降约42%。
根据第七次全国人口普查结果，菏泽市常住人口约879.6万人。
贝壳研究院高级分析师潘浩指出，部分地方对房贷首付比例的调整，特别是针对首套房的调整有助于释放刚性住房需求，对稳定房地产市场运行具有积极意义。潘浩同时表示，2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，类似政策的出台也有利于稳定房企运营。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也称，下调首付比例释放积极信号，预计会对当地市场情绪形成一定的提振。与此同时，不排除未来会有更多城市效仿跟进，特别是一些市场调整压力较大的三四线城市。
今年以来多地密集调整房贷政策
除菏泽之外，今年以来也已有多地房贷政策调整。
1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确了降低公积金贷款的首付比例，为今年全国首个降低首付比例的城市。
1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。
此外，南宁市提高了最高贷款额度计划，由原来的60万元、50万元提升至70万元、60万元。宁波市针对连续缴存住房公积金满2年，且按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申请公积金贷款购买首套住房时，提高了住房公积金最高贷款额，由60万元/户提高至80万元/户。济南市和青岛市则放松了公积金异地贷款的要求，简化了申请条件，放宽了户籍限制等等。
据不完全统计，今年1月份各地出台楼市政策已超过66次，主要包括公积金政策宽松、人才购房补贴等支持性政策。“因城施策、适度纠偏”成为房地产调控的主基调。
严跃进认为，政策的放松，不仅激活了市场，还刺激了交易量，可以使市场更加活跃，对于房企去库存等方面也会有积极的作用。因此，包括公积金在内的一些金融政策，后续还会持续宽松，持续回暖。
（声明：文章内容和数据仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）
日前，一份山东菏泽某国有大型银行调整个人房贷首付比例的文件在网上流传。2月17日，据中新经纬报道，工、农、中、建四大国有银行的确下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比例从之前最低30%降至最低20%。
“同时还要看具体楼盘，楼盘在合作银行申报时如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不过菏泽大部分的楼盘都应该是可以按20%操作的。”中国银行菏泽某营业网点客户经理在接受中国证券报记者采访时进一步说。
从易居研究院监测数据来看，2021年下半年，菏泽市房地产市场迅速降温。菏泽市牡丹区新房销售在2021年10月达到阶段性高点之后，无论是成交量还是成交均价均迅速回落。
“两成首付已是较为明显的政策宽松信号，此次菏泽政策打响了住房按揭贷款降首付的第一枪，这也和当前房地产市场形势、金融形势的变化等有关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，
中原地产首席分析师张大伟分析指出，菏泽市场降低首付比例，对市场的影响预计有限，但对于全国其他城市来说，信心影响较大。首付成数变化，代表了整体房地产政策的转向。支持刚需首套房购房会成为未来政策变化的主要方向。
此前，全国已有多个城市的公积金贷款政策有所放松，但个人商业性房贷政策还没有松动。不过，据北京青年报报道，专家指出，菏泽属于非限购城市，这一调整符合国家政策。
㈡ “限贷令”之后农行、建行、中行齐发 RMBS的春天到了
经济观察报 记者 胡艳明 在史上最严“限贷令”出台后，个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）会是银行应对房贷集中管理制的策略吗？
近期，中国农业银行的“21农盈汇寓”RMBS开始发行，总规模200.15亿元，成为目前市场最大规模的RMBS项目。另外，中国银行的“中盈万家2021年第一期”RMBS在1月15日开始申购，总规模96.62亿；建行的“建元2021年第一期”RMBS已完成评级，总规模51.4亿，1月18日开始申购。
近年来RMBS已经成为信贷类资产证券化中占比最大的品种，被认为最具潜力的ABS，是市场人士眼中的ABS“一哥”。在央行、银保监会2020年12月31日联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“《通知》”）中，对相关的住房抵押信贷ABS是否纳入房地产信贷集中度未明确说明。有市场人士认为，对此银行可能会有通过RMBS等资产证券化的方式以调整资产负债表，来满足监管要求。
有大行零售人士近期对经济观察报表示，预计通过个人住房抵押贷款资产证券化的方式“出表”可行，通过这种方式调节按揭总量，减轻达标压力。不过，有分析人士认为，进行证券化安排未必能够绕开监管；这部分证券是否被计入房地产信贷总量中仍然值得观察。
标普近期发布的一份报告显示，RMBS发行额在2020年下降，2021年有望回升，但仍将低于疫情前的规模。部分原因在于，预期2021年全国住宅地产销售增速将持平，中国加强开发贷款和购房贷款管控亦动见观瞻。
农行、建行、中行新年齐发RMBS
1月12日，农业银行作为发起机构和委托人的“农盈汇寓2021年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券”（简称“21农盈汇寓”）已于1月7日在银行间债市发行。
“21农盈汇寓”RMBS共分四档，总规模200.15亿元，是目前市场最大规模的RMBS项目。
其中，优先A1档规模40亿元，分层占比19.99%，票面利率3.30%，加权0.86年；优先A2档规模57.11亿元，分层占比28.53%，票面利率3.80%，加权2.64年；优先A3档规模85亿元，分层占比42.47%，票面利率3.95%，加权6.49年；次级档规模18.04亿元，分层占比9.01%，加权15.05年。发起机构将持有全部次级档资产支持证券，占本期资产支持证券发行规模的9.01%，持有期限不短于该档次证券的存续期限。
该笔RMBS受托人为上海国际信托，资金保管机构为招商银行长沙分行，招商证券为牵头主承销商，中信证券、华泰证券、工商银行和兴业银行为联席主承销商。
基础资产方面，“21农盈汇寓”RMBS资产池涉及92358名借款人向发起机构借用的92358笔贷款，均为正常类个人住房抵押贷款。项目初始起算日为2020年9月1日，全部未偿本金余额约为200.15亿元，单笔贷款平均合同金额32.76万元。“21农盈汇寓”的入池资产加权平均合同期限15.12年，加权平均剩余期限10.14年，加权平均贷款年利率4.94%，入池抵押住房初始评估价值合计535.03亿元。加权平均初始贷款价值比 43.24%，一二线城市占比38.02%。
除了农行，中国银行的“中盈万家2021年第一期”RMBS在1月15日开始申购，总规模96.62亿，分为四档，优先A1档规模10亿元，分层占比10.35%，加权0.94年；优先A2档规模30.11亿元，分层占比31.05%，加权2.50年；优先A3档规模46.4亿元，分层占比48.02%，加权3.26年；次级档规模10.22，分层占比10.58%，加权8.66年；前三档均采用的票面利率为“基准利率”+“基本利差”。
同时，建行的“建元2021年第一期”RMBS已完成评级，总规模51.4亿，分为四档，优先A1档规模8亿元，分层占比15.56%；优先A2档规模12亿元，分层占比23.34%；优先A3档规模25.87亿元，分层占比50.32%；次级档规模5.54，分层占比10.78%；1月18日开始申购。
就上述银行的集中发行RMBS，有市场人士认为，银行或增发RMBS来应对房贷集中度管理。因《通知》对银行的房地产贷款占比设置上限。
不过，或许上述银行的集中发行并不能完全说明银行发RMBS一定与房贷集中管理制度有关，在2020年初，也有招商银行、工商银行、浦发银行在新年后即发行了几笔RMBS项目。值得关注的是，在目前监管口径尚未明晰的情况下，未来RMBS市场是否发生“井喷”？
2021年发行有望回升
我国抵押贷款证券化的试验始自21世纪初。在2005年,中国建设银行发行了我国首支个人住房抵押贷款支持证券"建元2005-1RMBS"，我国正式开始了对个人住房抵押贷款证券化的市场阶段 探索 。
从近年来RMBS的发展脉络来看，2008年后，受次贷危机影响，国内暂定发行资产证券化产品；2012年重启回暖，2012年5月国务院常务会议决定进一步推进信贷资产证券化，新增500亿试点规模；2016年以来，RMBS产品有了快速发展，2017年起成为银行间市场中发行规模最大的证券化产品。
国家金融与发展实验室在2019年8月29日发布的《中国住房金融发展报告（2019）》报告显示，我国个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场培育初见成效。截至2018年12月银行间市场共有106只处在存续期的RMBS，存量余额7477.61亿元，占信贷ABS存量余额的68.35%，占中国债券市场存量的 0.87%。存续期RMBS均表现良好。
虽然RMBS已经成为信贷类资产证券化中最大的品种，但在国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真看来，与个人抵押贷款一级市场近26万亿元的存量相比，抵押贷款的二级市场以及抵押贷款证券化的发展，都还有相当大的潜力。
标普信评数据显示，截至2019年末，共有29家金融机构累计发起173单产品，其中140单发行于2017年后。
对于近几年市场的发展，标普信评认为，市场的蓬勃发展主要得益于两方面：一是国家经济的持续发展，城镇化建设的加速推进，居民家庭收入的稳步上升，整体较低的利率环境及对房屋所有权的刚性需求等一系列原因导致的上游个人住房抵押贷款市场在过去十年突飞猛进；二是RMBS产品能为发起机构在信贷规模受限的前提下盘活存量资产，改善资产负债表，为信贷额度带来更多的弹性和选择。展望未来，中国个人住房抵押贷款市场余额已突破30万亿元，虽然增速进一步放缓，但在审慎的监管环境下发展稳健。RMBS呈现发行常态化、发起机构多样化的趋势。
另一方面，标普信评认为，RMBS的规模占中国债券市场余额的比例不足2%，产品结构较为单一，一级和二级市场之间的传导机制尚未形成，估值体系尚未完善，二级市场缺乏流动性。整体而言，认为市场建设任重道远，未来发展空间广阔。
对于2021年市场前景，标普近期发布的一份报告中判断，RMBS发行额在2020年下降，2021年有望回升，但仍将低于疫情前的规模。
未来是否迎来大“爆发”
一方面，是业内认为RMBS依然有着无限市场空间，建议加快发展RMBS市场；另一方面，如果RMBS真的可以帮助按揭贷款“出表”，未来这部分业务又将呈现怎么样的发展前景？
另外从发行流程上，在王一峰看来，本次《通知》虽然没有说明是否需要对ABS产品进行还原计算，但是发行RMBS的流程，需要先向央行申请注册额度，在此之后每次发行之前，需要向银保监会和央行进行备案，备案通过之后即可发行。
因此，王一峰认为，监管可以在注册额度和进行备案两个节点进行调控， 历史 上也有过监管层通过此方式进行发行节奏控制。《通知》之后，银行房地产相关的ABS产品发行需求有提升，但是在总体规模控制的原则下，绕开监管存在一定难度。
而在中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明看来，房地产企业债券融资以及相关的住房抵押信贷ABS是否纳入房地产信贷集中度讨论仍未明确说明（在央行统计口径中，相关“证券化的房地产贷款”纳入房地产信贷统计，而银保监会统计口径中则仅包含一部分房地产企业债券以及房地产信托）。
“虽然从住房抵押信贷ABS的存量看其总规模依旧非常有限，但其单月净融资实际上已经具备了一定规模，因此这部分证券是否被计入房地产信贷总量中仍然值得观察。”明明认为。
㈢ 政策加码 房地产金融调控升级
在“房住不炒”的基调下，涉房贷款调控力度持续升级。银保监办公厅近期发文表示，将在32个城市开展包括房地产业务授信政策执行、房地产开发贷款管理、个人住房贷款管理情况等方面银行房地产业务专项检查工作。与此同时，央行日前也要求银行进一步优化调整信贷结构，“点名”房地产行业占用信贷资源依然较多。
根据近期密集披露的A股上市银行中报，银行对涉房贷款普遍持较为审慎的态度，不仅个人住房贷款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地产开发贷款也均在实施较为严格的名单制，在择优选择授信对象的同时，进行限额管理。根据各家银行的表态和业内人士的分析，受制于监管政策持续收紧，下半年银行涉房资金端口将进一步扎紧，相关业务增速将持续放缓。
银行涉房贷款稳中有降
银行涉房贷款主要涉及个人住房贷款和房地产开发贷款两方面。从A股上市的大行及股份行数据来看，个人住房贷款增速整体已出现下滑。Wind数据显示，上半年上述银行个人住房贷款与2018年末相比增速为6.4%，低于去年同期近7%的增速。
Wind数据显示，四大行个人房贷上半年增速多数稳定在7%左右，其中建设银行增速仅为4.3%。股份制银行中，个人住房贷款增速已出现明显分化。中信银行、浦发银行、招商银行、华夏银行与去年末相比，个人住房贷款增速均在10%以上，分别为14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安银行、民生银行、光大银行分别为3%，4.8%，3.5%。不过，即便是超过10%的银行，增速普遍较去年同期也有所降低。
而在房地产开发贷款方面，目前大部分银行对房地产行业的授信都较为审慎，并实行十分严格的名单制，以控制相关的业务风险。
根据建行披露的数据，上半年其房地产开发贷款的增速同比下降6.55个百分点。与此同时，建行审慎择优开展房地产开发贷款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3个百分点。
招商银行副行长王良在2019年中期业绩电话推介会介绍称，招行的房地产开发贷款在总行层面一直以来都是采取限额管理，即每年的增量贷款不超过一定数额，今年还会继续坚持限额管理的策略，预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。
一位股份制银行信贷审批部门相关人士对记者表示，房地产企业一直是其所在银行重点监测的授信对象，该银行一直对房企的杠杆率进行实时的监测，并根据杠杆率动态调整授信审批的白名单。
房地产金融政策持续从严
银行审慎稳健的房地产贷款政策和整个国家层面“房住不炒”的政策基调不无关系。最近监管层再次密集释放出多个信号，预计后期房地产金融政策将会更加严格。
继7月窗口指导要求部分银行控制房地产贷款增速后，日前银保监会再次下发房地产业务专项检查的通知，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，提出银行在信贷管理方面，要关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括要加强集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等。8月30日，银保监会发布的《关于对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报》中，再度提及地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资、违规向关系人发放信用贷款等问题。
央行也在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，“点名”房地产行业占用较多的信贷资源，并提出对房地产信贷领域的具体要求。同时，在新的房贷利率对标LPR之时，央行就已明确强调房贷利率不下降。
新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼对记者表示，总体而言，从房地产金融角度看，目前调控已经并且将继续从三个方面实施：一是收紧银行信贷资金进入房地产市场，比如提高房地产开发贷款的条件，减少贷款额度；二是收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目，比如对房地产信托进行“窗口指导”；三是收紧个人住房贷款条件、额度，提高贷款利率，并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场。此外，还可能从严监管房地产企业发行企业债券。
融360大数据研究院分析师李万赋也对记者表示，从各监管部门的表态来看，目前涉房金融监管全方位从严，银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。
银行涉房资金端口将再扎紧
伴随着监管政策的趋严，多家银行表示将加强对涉房融资业务的全面管控，不论是个人房贷业务、房地产开发贷业务，还是相关的债券承销以及理财融资等业务，都将进一步严格准入，以及加强风险管控。李万赋也表示，下半年银行涉房贷款融资必然收紧，房地产开发贷增速将会有所回落。
招商银行中报指出，下半年，预计在居民杠杆水平升幅较快及房地产调控相关政策约束下，个人住房贷款增速较上半年将有所放缓。王良也表示，招行下半年会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略，这既包括房地产开发贷款，也包括住房按揭贷款。
农行副行长王纬表示，将严格个人住房按揭贷款审核，落实好最低首付款比例、收入偿贷比等指标，加强借款人资质审核以及首付款来源收入真实性核查，严防虚假按揭和个人消费贷款挪用于购房。他还称，稳妥开展房地产企业债券投资、理财融资、债券承销等领域的类信贷业务，加强项目合法性、资金用途的核查，防止资金违规流入房地产市场。
业内人士表示，银行收紧涉房资金端口一方面是落实国家政策的需要，另一方面也有利于加强自身业务风险控制。有银行中报已经明确点出“房地产市场出现分化，房地产开发贷款风险有所上升。”
“针对像地方政府隐性债务、房地产和产能过剩行业等重点领域，我们会持续保持风险排查，持续摸清底数。同时对于大额潜在风险客户，逐户定策、明确责任，及时跟踪，把潜在的风险提前化解。”中国银行风险总监刘坚东表示。
董希淼也表示，在政策框架之内的个人住房贷款利率调整应该交由商业银行决定。但也要看到，近年来我国家庭部门的杠杆率上升较快，潜在风险不断累积。在近来流动性较为充裕、负债成本有所下降的情况下，商业银行应该保持清醒认识，审慎经营个人住房贷款业务，不向市场发出错误信号。这既是防控自身经营风险的需要，也有利于稳定家庭部门杠杆、抑制房地产市场泡沫。
㈣ 二手房贷款利率高
最近很多城市都出现了房贷紧张，贷款利率上涨的情况，作为市场风向标的一线城市也受到了影响。中新经纬从商业银行、购房者、房产中介了解到，目前一线城市房贷额度比较紧张，放款周期普遍延长。目前提交审批的贷款申请要到2023年第一季度才能获批。与此同时，广州、上海相继上调房贷利率，广州二套房贷利率甚至超过6%。
其实每年的年中和年末，银行的房贷额度都会比较紧张。然而，今年的情况明显不同。贷款额度紧张已经持续半年，同时在多个城市蔓延。业内人士认为，在房地产贷款集中管理和房地产企业融资“三条红线”的压力下，今年下半年房贷额度紧张的局面很难得到根本改善。
贷款额度紧张，贷款要等到明年。
正在换房的周婷(化名)感受到了北京房贷额度紧张带来的变化。她告诉中新经纬，自己是“卖一买一”，先把之前的房子卖了，再买二手房。但买她房子的买家长期拿不到银行贷款，无法置换。
今年7月初，中国银行北京分行某支行向周婷发出了贷款通知。她也在7月底和买家一起过户了房产。按照流程，接下来应该是银行放贷。但是一个月过去了，仍然没有准确的消息。银行的回应是目前没有额度，所以要2-3个月才能放款，客户在排队。
“一般来说，商业贷款会比公积金贷款快，但现在正好相反。买方公积金贷款可能9月中旬批下来，所以商业贷款不清楚。”周婷说。
贷款额度紧张，放款周期较长，并不是个例。8月30日，北京某股份制银行个贷经理告诉中新经纬，该行在北京的二手房贷款几乎没有额度。“目前我们银行的利率没有变化，但是没有额度。”
“虽然房贷还是有额度的，但是会控制，放款时间无法保证。”某国有银行北京某支行个贷经理也表示，“如果要我担保，明年1月肯定没问题。”
上述个贷经理透露，目前银行正在消化6月份的贷款，7、8月份的贷款仍有压力，9、10月份可能会放出来。如果9月份申请贷款，可能要等到年底，但是每年年底银行的贷款额度都会比较紧张，今年年底也不乐观，所以明年贷款下来的可能性比较大。他还表示，据他所知，其他国有银行基本上要等三个月才能对外回复。
某股份制银行上海某支行个贷经理告诉中新经纬，上海二手房贷款额度也比较紧张，房屋总价由网签合同价、银行评估价、涉税评估价中的较低者确定，然后核定可贷额度，可贷额度比以前少。“放款时间不一定，要看各家银行的额度。我们银行这个月一般符合放贷条件，下个月放贷没有大问题。”
今年8月3日，《南方都市报》援引中国银行广州分行相关负责人的话称，受调控影响，该行房贷额度有所降低，放款时限有所放缓。银行根据贷款客户申请资料的提交时间和审批情况进行有序放款。交行相关负责人也表示，目前广州地区的房贷仍然比较紧张，银行已经按照每月的监管要求有序安排贷款。
本市二套房贷款利率超过6%。
8月20日，新贷款市模差旁场报价利率(LPR)公布，一年期LPR为3.85%，五年期以上LPR为4.65%。这
据《南方都市报》；中国银行广州分行首套和二套住房贷款利率分别不低于LPR基准加120个基点和140个基点；也就是；首套房利率在5.85%以上，二套房利率在6.05%以上。工行首套房、二套房利率指导价分别为LPR 90BP、LPR 110BP，即5.55%、5.75%，将在上述指导价基础上浮动；农行执行的首套房和二套房利率与工行一致；广州首套房利率为LPR 100BP，二套房利率为LPR 120BP，分别为5.65%和5.85%。
据多家银行贷款经理和房产中介透露，目前北京首套房和二套房贷利率相对稳定，分别维持在5.2%和5.7%左右。前述国有银行北京某支行个贷经理表示，部分银行可能会对客户提庆隐出要求。如果客户想快速贷款，利率会稍微高一点，相当于一个条件。
房贷额度紧张会有改善吗？
近期，上市银行密集召开中报业绩发布会。银行普遍表示，将严格控制房地产贷款规模和比例，并按照监管要求落实对房地产集中度的监管等管理要求。平安银行副行长郭世邦表示：“我们的两项指标与监管要求相差甚远，但这并不意味着旦橡我们有机会。并不意味着我们可以马上投放大量房地产贷款，或者我们必须遵循监管要求。”
在中期报告和业绩发布会上，各大银行都表示将在业务结构上优先支持刚需和改善型住房需求。
中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金田在接受中新经纬采访时指出，从往年情况来看，银行一般在年初确定各项授信额度，之后在业务发展中会继续占用相应额度。有些业务线用的比较快，就会收紧。所以下半年房贷额度比上半年更紧，说明放款速度放缓或者拒绝了部分业务。
金田认为，从今年的情况来看，上半年房贷业务一直处于紧平衡状态。政策方面，银行需要重新审慎评估房地产市场和房贷业务的市场风险和政策风险，尤其是那些前期激进房贷、消费贷和经营性贷款业务的银行会急刹车；市场形势上，一线城市住房需求依然旺盛，加剧了房贷市场的供需失衡。
复旦大学招联金融首席研究员
学金融研究院兼职研究员董希淼对中新经纬表示，一般而言，一手房权属更清晰，贷款流程简便（不需要评估），贷款期限灵活（不受房龄限制）；而且，与开发商合作，一手房贷款容易批量操作。因此，在额度有限的情况下，银行更倾向于发放一手房贷款。
房贷紧张的情况何时能缓解？
8月23日，人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，研究当前货币信贷形势，部署下一步货币信贷工作。此次会议提出，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。
“整体上信贷投放速度会加快，比上半年会加快，而且会采取一些跨周期的设计方式，不排除明年上半年计划投放的一些贷款可能会提前到今年下半年来投放。”董希淼说。
同时，董希淼强调，尽管信贷投放加快，但并不是资金会流向房地产市场，总体信贷规模更加宽松，可能对银行在房贷投放上产生一些积极影响。
“今年接下来的几个月，房贷情况可能会略微改善，但不会有根本性的改变，因为在房住不炒的背景下，贷款集中度管理的压力还在，房地产企业融资三道红线的要求还有，下半年银行信贷投放的速度加快，但主要是服务于小微企业、绿色发展、乡村振兴等领域。”董希淼表示。
本文源自中新经纬
㈤ 被银行通知“明年再来”，全国多城遭遇“房贷难”
近期，多地房贷收紧的声音不绝于耳，有些地方的二手房贷款申请甚至“排到明年”。
克而瑞监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
58安居客房产研究分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，目前多地房贷收紧，受到“房贷两道红线”和“楼市成交持续上涨”两方面因素影响。未来房贷是否会放松，还要看市场成交量的变化情况而定。
多地房贷额度紧张，放贷周期延长
近几个月以来，多地银行房贷额度紧张、放贷迟缓已是不争的事实。尤其是一线城市，房产贷款十分紧张。
《每日经济新闻》记者从上海各大商业银行了解到，虽然贷款没有停止，但审批和放款周期已经明显拉长，短则3个月，长则半年。而且从7月24日起，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
据此前央视财经报道，北京有购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张”，具体放款时间不确定。甚至有人被银行通知“明年再来”。
据了解，广州商业银行近期也上调了房贷利率。根据最新的LPR报价，目前广州地区主流首二套房贷利率分别为5.85%以上和6.05%以上，远高于其他一线城市。同时，放款时间延长。广州部分银行从网签到放贷差不多要3-4个月时间。
热点二三线城市的房贷情况也不轻松。贝壳研究院数据显示，从今年6月放款周期来看，72个重点城市中，有46个城市房贷放款周期延长。
《每日经济新闻》记者注意到，近期杭州、武汉、长春、郑州、昆明、南宁、合肥、重庆、东莞、惠州、佛山、长沙、济南等城市均出现二手房停贷或部分停贷现象，不少城市的房贷利率也出现多次上调。
据记者了解，苏州的首套首贷利率升至5.9%-6.0%，二套房（贷款未结清）利率多数已破6%，且多家银行的放款条件中对征信要求十分严苛。
南京的首套房贷利率更已经达到5.95%，直逼6%大关，二套房贷利率最高已达到6.15%。当地的工行、农行、交行、华夏等银行，被曝均因额度紧张首套房停贷，“在南京、合肥，申请房贷排队都到了6个月以后，很多银行还无法确定放款周期。”一位银行工作人员告诉记者。
克而瑞调研的30个热点二三线城市信贷情况显示，多数城市暂未感知到信贷放松带来的影响，前期积压的贷款申请也未得到集中放款。
此外，整体房贷利率仍延续上行走势。据克而瑞调研数据，今年9月全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。苏州、衢州、太仓、信阳、驻马店、南宁、桂林等首套房贷款利率已经高达6%以上，半数以上城市放款周期较上半年均有了不同程度的延长。
同时，房贷整体审核也更加严格。如南宁、泰州、丽水等地，买房均需严格审核客户资质，包括首付资金来源，个人还款能力等多项内容。
总体来看，目前3-6个月的放款周期已成为常态，如山东临沂、济宁、菏泽等地的放款周期高达半年以上；苏州、泰州、盐城等地的信贷端全面收紧，放款时间不定。
楼市成交量下滑，房贷或将放松？
商品房销售额快速上涨也是导致各地银行房贷额度紧张的重要原因。张波告诉《每日经济新闻》记者，“虽然7、8月份楼市成交在下滑，但因为集中供应的关系，今年上半年新房成交量非常多。”
国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%；商品房销售额为9.3万亿元，同比增长38.9%。二手房方面，据贝壳研究院数据，上半年二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额创2016年以来同期最高。
央行发布的《2021年上半年金融统计数据报告》显示，上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。其中，住户部门贷款增加4.58万亿元。特别是，基本可以视作房贷的住户部门中长期贷款增加3.43万亿元，相比去年上半年增长22.5%。
值得注意的是，上半年住户部门新增中长期贷款占新增人民币贷款总量约26.9%，相比2020年同期上升约3.7个百分点。也就是说，26.9%的房贷占比，远远超过了“两道红线”中，对小银行17.5%的房贷比例限制，甚至也大大超过了对中等银行的20%房贷比例限制。
9月10日，招商银行方面在回复投资者“这一次二手房贷款额度收紧导致贷款无法下放的原因”时表示，年初以来，为进一步落实房住不炒，不少房地产火热的城市进一步加码了房地产限购、限贷等政策调控。同时，受监管部门房地产贷款集中度等影响，大部分银行适当收紧了房地产贷款投放力度，但总体来看依然能够满足刚需人群的购房信贷需求。
虽然近期有市场消息称“下半年货币政策将向宽信用转向，推动银行加码信贷投放”，不过克而瑞调研结果显示，截至目前，多地银行尚未加大贷款投放额度。
“下半年，一些城市的成交量可能下滑，放贷量可能会有一定程度放松，会优先保障一手房房贷的放贷，发放节奏相对稳定。”张波表示。