农村集体宏基地可以拍卖归还贷款吗

⑴ 贷款五级分类的分类标准

企事业单位贷款和自然人其他贷款分类标准
农村合作金融机构在充分分析借款人及时足额归还贷款本息的可能性的基础上，参照下列基本标准初步划分企事业单位贷款和自然人其他贷款分类档次后，严格依据核心定义确定分类结果。 （1）借款人有能力履行承诺，还款意愿良好，经营、财务等各方面状况正常，能正常还本付息，农村合作金融机构对借款人最终偿还贷款有充分把握；
（2）借款人可能存在某些消极因素，但现金流量充足，不会对贷款本息按约足额偿还产生实质性影响。
正常类参考特征：
a、借款人生产经营正常，主要经营指标合理，现金流量充足，一直能够正常足额偿还贷款本息。
b、贷款未到期。
c、本笔贷款能按期支付利息。 （1）借款人的销售收入、经营利润下降或出现流动性不足的征兆，一些关键财务指标出现异常性的不利变化或低于同行业平均水平；
（2）借款人或有负债（如对外担保、签发商业汇票等）过大或与上期相比有较大幅度上升；
（3）借款人的固定资产贷款项目出现重大的不利于贷款偿还的因素（如基建项目工期延长、预算调增过大）；
（4）借款人经营管理存在重大问题或未按约定用途使用贷款；
（5）借款人或担保人改制（如分立、兼并、租赁、承包、合资、股份制改造等）对贷款可能产生不利影响； （6）借款人的主要股东、关联企业或母子公司等发生了重大的不利于贷款偿还的变化；
（7）借款人的管理层出现重大意见分歧或者法定代表人和主要经营者的品行出现了不利于贷款偿还的变化； （8）违反行业信贷管理规定或监管部门监管规章发放的贷款；
（9）借款人在其他金融机构贷款被划为次级类；
（10）宏观经济、市场、行业、管理政策等外部因素的变化对借款人的经营产生不利影响，并可能影响借款人的偿债能力；
（11）借款人处于停产或半停产，但抵（质）押率充足，抵质押物远远大于实现贷款本息得价值和实现债权得费用，对最终收回贷款有充足的把握；
（12）借新还旧贷款，企业运转正常且能按约还付息的；
（13）借款人偿还贷款能力较差，但担保人代为偿还能力较强；
（14）贷款的抵押物、质押物价值下降，或农村合作金融机构对抵（质）押物失去控制；保证的有效性出现问题，可能影响贷款归还；
（15）本金或利息逾期（含展期，下同）90天（含）以内的贷款或表外业务垫款30天（含）以内。
关注类参考特征：
a、宏观经济、行业、市场、技术、产品、企业内部经营管理或财务状况发生变化，对借款人正常经营产生不利影响，但其偿还贷款的能力尚未出现明显问题。
b、借款人改制（如合并、分立、承包、租赁等）对银行债务可能产生的不利影响。
c、借款人还款意愿差，不与银行积极合作。
d、借款人完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，但贷款担保合法、有效、足值，银行完全有能力通过追偿担保足额收回贷款本息。
e、担保有效性出现问题，可能影响贷款归还。
f、贷款逾期（含展期后）不超过90天（含）。
g、本笔贷款欠息不超过90天（含）。
资料之一：关注类贷款，其他银行还列举如下特征：
借款还款意愿；贷款抵押物、质押物价格下降，或银行对抵（质）押物失去控制；贷款保证人的财务状况出现疑问；银行未能对贷款实施有效的监督或档案丢失。 （1）借款人经营亏损，支付困难并且难以获得补充资金来源，经营活动的现金流量为负数；
（2）借款人不能偿还其他债权人债务；
（3）借款人已不得不通过出售、变卖主要的生产、经营性固定资产来维持生产经营，或者通过拍卖抵押品、履行保证责任等途径筹集还款资金；
（4）借款人采用隐瞒事实等不正当手段取得贷款的；
（5）借款人内部管理出现问题，对正常经营构成实质损害，妨碍债务的及时足额清偿；
（6）借款人处于半停产状态且担保为一般或者较差的；
（7）为清收贷款本息、保全资产等目的发放的“借新还旧”贷款；
（8）可还本付息的重组贷款；
（9）信贷档案不齐全，重要法律性文件遗失，并且对还款构成实质性影响；
（10）借款人在其他金融机构贷款被划为可疑类；
（11）违反国家法律、行政法规发放的贷款；
（12）本金或利息逾期91天至180天(含)的贷款或表外业务垫款31天至90天（含）。
次级类参考特征：
a、借款人支付出现困难，且难以获得新的资金。
b、借款人正常营业收入和所提供的担保都无法保证银行足额收回贷款本息。
c、因借款人财务状况恶化，或无力还款而需要对该笔贷款借款合同的还款条款作出较大调整。
d、贷款逾期（含展期后）90天以上至180天（含）。
e、本笔贷款欠息90天以上至180天（含）。
资料之二：次级贷款，其它银行还举例如下特征：
借款人净现金流量为负值，支付出现困难，借款人不能偿还其他金融机构的债务，借款人内部管理出现问题，妨碍债务的清偿，预计贷款损失在30%以下，贷款本金逾期91天至180天（含）。 （1）借款人处于停产、半停产状态固定资产贷款项目处于停、缓建状态；
（2）借款人实际已资不抵债；
（3）借款人进入清算程序；
（4）借款人或其法定代表人涉及重大案件，对借款人的正常经营活动造成重大影响；
（5）借款人改制后，难以落实农村合作金融机构债务或虽落实债务，但不能正常还本付息；
（6）经过多次谈判借款人明显没有还款意愿；
（7）已诉诸法律追收贷款；
（8）贷款重组后仍然不能正常归还本息；
（9）借款人在其他金融机构贷款被划为损失类；
（10）本金或利息逾期181天以上的贷款或表外业务垫款91天以上。
可疑类参考特征：
a、因借款人财务状况恶化或无力还款，经银行对借款合同还款条款作出调整后，贷款仍然逾期或借款人仍然无力归还贷款。
b、借款人连续半年以上处于停产、半停产状态，收入来源不稳定，即使执行担保，贷款也肯定会造成较大损失。
c、因资金短缺、经营恶化、诉讼等原因，项目处于停建、缓建状态的贷款。d.借款人的资产负债率超过100%，且当年继续亏损。
e、银行已诉讼，执行程序尚未终结，贷款不能足额清偿且损失较大。
f、贷款逾期（含展期后）180天以上。
g、本笔贷款欠息180天以上。
资料之三：可疑类贷款，专业银行举例尚有：
预计贷款损失率在30%—90%之间；贷款本金逾期人（含展期后）180以上。 （1）借款人因依法解散、关闭、撤销、宣告破产终止法人资格，农村信用社依法对借款人及其担保人进行追偿后，未能收回的贷款；
（2）借款人已完全停止经营活动且复工无望，或者产品无市场，严重资不抵债濒临倒闭，农村信用社依法对其财产进行清偿，并对其担保人进行追偿后未能收回的贷款；
（3）借款人死亡，或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定宣告失踪，农村信用社依法对其财产或者遗产进行清偿，并对担保人进行追偿后未能收回的贷款；
（4）借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的贷款；或者保险赔偿清偿后，确实无力偿还的部分贷款，农村信用社依法对其财产进行清偿或对担保人进行追偿后，未能收回的贷款；
（5）借款人触犯刑律，依法判处刑罚，其财产不足归还所借债务，又无其他债务承担者，农村信用社依法追偿后无法收回的贷款；
（6）借款人及其担保人不能偿还到期债务，农村信用社诉诸法律，经法院对借款人和担保人强制执行，借款人和担保人均无财产可执行，法院裁定终结执行后，农村信用社仍无法收回的贷款；
（7）由于上述（1）至（6）项原因，借款人不能偿还到期债务，农村信用社对依法取得的抵债资产，按评估确认的市场公允价值入帐后，扣除抵债资产接收费用，小于贷款本息的差额，经追偿后仍无法收回的贷款；
（8）开立信用证、办理承兑汇票、开具保函等发生垫款时，凡开证申请人和保证人由于上述（1）至（6）项原因，无法偿还垫款，农村信用社经追偿后仍无法收回的垫款；
（9）银行卡被伪造、冒用、骗领而发生的应由农村信用社承担的净损失；
（10）助学贷款逾期后，农村信用社在确定的有效追索期内，并依法处置助学贷款抵押物（质押物）向担保人追索连带责任后，仍无法收回的贷款；
（11）农村信用社发生的除贷款本金和应收利息以外的其他逾期3年无法收回的其他应收款；
（12）已经超过诉讼时效的贷款；
（13）符合《财政部关于印发<金融企业呆账核销管理办法>的通知》（财金[2005]50号）规定的被认定为呆账条件之一的信贷资产；
（14）借款人无力偿还贷款，即使处置抵（质）押物或向担保人追偿也只能收回很少的部分，预计贷款损失率超过85%。
损失类参考特征：
a、借款人和担保人依法宣告破产、关闭、解散，并终止法人资格，银行经对借款人和担保人进行追偿后，未能收回的贷款。
b、借款人遭受重大自然灾害或者意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，或者已保险补偿后，确实无能力偿还部分或全部贷款，银行经对其财产进行清偿和对担保人进行追偿后未能收回的贷款。
c、借款人虽未依法宣告破产、关闭、解散，但已完全停止经营活动，被县级及县级以上工商行政管理部门依法注销、吊销营业执照，终止法人资格，银行经对借款人和担保人进行清偿后，未能收回的贷款。
d、借款人触犯刑律，依法受到制裁，其财产不足归还所借贷款，又无其他贷款承担者，银行经追偿后确实无法收回的贷款。
e、由于借款人和担保人不能偿还到期贷款，银行诉诸法律经法院对借款人和担保人强制执行，借款人后担保人均无财产可执行，法院裁定终结执行后，银行仍然无法收回的贷款。
f、由于上述a至e项原因，借款人不能偿还到期贷款，银行对依法取得的抵贷资产，按评估确认的市场公允价值入账后，扣除抵贷资产接受费用，小于贷款办席的差额，经追偿后仍无法收回的贷款。
g、开立信用证、办理承兑汇票、开具保函等发生垫款时，开证申请人和保证人授予上述a至f项原因，无法偿还垫款，银行经追偿仍无法收回的垫款。
h、经国务院专案批准核销的贷款。
资料之四：损失类贷款，专业银行举例尚有：
经国税部门未能核销的贷款；预计贷款损失在90%以上。
说明：
1、正常、关注、次级、可疑类贷款的基本分类标准是各类贷款的风险表现基本特征形式，采用的是列举法，不可能穷尽。它们只是贷款分类的重要参考因素。
2、分类中，关键是要把握借款人的还款能力和贷款的损失程度，并结合担保分析后进行初分结果调整，依据核心定义，确定分类结果。

⑵ 企业如何通过土地融资

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险

从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：

风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险

一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。

风险二：银行违规放贷的风险

第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规

定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。

第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。

第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。

第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。

第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六，银行违背房地产调控政策放贷。

第七，银行超出土地权利使用期限放贷。

第八，银行超过信贷审批权限放贷。

第九，非金融机构违规放贷。

第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。

实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。

风险域一：储备土地抵押

据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：

一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。

二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。

三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。

四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。

风险域二：集体土地抵押

对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。

防范风险，确保土地“借=贷”

土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。

积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。

土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。