⑴ 房子抵押贷款多久能放款下来
房子抵押贷款的放款时间因多种因素而异，通常在310个工作日之间。以下是影响放款时间的主要因素及具体说明：
贷款类型：
银行选择：
所在城市：
资料准备：
其他流程因素：
综上所述，合理规划贷款申请流程、确保资料齐全并高效处理，以及选择合适的银行和考虑城市因素，都有助于缩短房屋抵押贷款的放款时间。
⑵ 房贷调查：银行预计适度放闸 购房人等待按揭放款
经济观察报 记者 胡艳明 汪青10月20日，束手无策的李牧原到银行支行网点走了一趟。进门后，他首先自报家门说明来意——“我是房地产中介的，客户在你们行的贷款一直未能放款，想来沟通一下能否有解决方案。”
尽管近期政策频频发声，要求“保持房地产信贷平稳有序投放”，但是作为房地产交易“末梢”，李牧原们尚未察觉到宽松。
李牧原告诉记者，现在北京很少有银行能够接面签，因为即使接了也放不了款，尤其是“商贷 公积金”的组合贷款，更难放款。他们私下传闻，等工行的组合贷放款最快要到明年6月份，甚至明年下半年才能放款。
“我们得到的消息是，4-5个月放款。”李牧原说，他手里的客户很多都完成了房产过户，但是银行迟迟没放款，客户天天打电话催，他也着急上火，但不是他能解决的问题。
例如，他现在手上这笔棘手的交易，8月9号过完户了，两个多月过去了客户还在着急地等待放款。而且，这笔交易的客户有些特殊，卖房的一方想换新房，着急资金快点到位，已经物色好了新房，付了定金。只待银行放款、资金到账之后，客户再去付新房的首付，但是银行迟迟不放款，打乱了节奏。眼看就要到违约期限了，再付不了首付，定金也得打水漂。
经济观察报记者近期在北京、上海等地采访了解，目前在等待银行放款的客户不在少数。记者采访了多位银行总行及地方分行人士，大都表示，房地产贷款的边际放松是接下来的趋势，但是也难以准确地说从何时开始、如何放开。
等待银行放款的购房人
上海购房者李小姐也面临和李牧原的客户相似的境况，“至少在今年下半年开始，买房已经不是一件容易的事情。仅仅只是网签，每个月就只有80个名额，无形之中买房周期都在不断拉长。”李小姐对记者表示，自己购买了一套位于浦东新区的新房，在2021年年初开始看房，5月敲定楼盘，此后付首付加网签，结果6月底政策突然收紧，截至目前还在排队等待中。
有股份行的客户经理告诉记者，其所在银行在京支行很多客户都在9月份完成了批贷，但迟迟未能放款，预计需要等到明年年初，现在开始申请贷款的话，放款时间更难以预测。“20号刚刚和客户经理沟通，说目前银行放款速度暂时还没有新的变化，按照之前的预估，大概会在2022年农历春节前获得银行放款，毕竟按照以往惯例，大部分银行都会在1季度多放些房贷额度”。李小姐对记者坦言，现在只能等着银行的通知，顺便多存点钱付首付。
近日，记者在北京、上海实地走访发现多家银行网点后发现，目前银行房贷额度仍紧张，放款周期并没有明显加速，预估还需要3个月以上。进入2021年下半年以来，上海地区不论是国有行、股份行还是城商行，房贷额度开始收紧，房贷申请周期也由此前最快两周拉长到普遍都在3个月以上，部分银行甚至出现对二手房停贷的现象。
“目前我们还没有收到新的信息，客户办理房贷大概率还是需要三个月以上。在申请贷款后会进入排队流程，目前我们也无法确定放款时间。”上海一家股份制银行信贷部人士表示。
10月15日，在中国人民银行（下称“央行”）举行的三季度金融数据统计发布会上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。针对这些情况，央行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
李牧原告诉记者，这个政策他也看到了，但是他觉得，从提出到真正落地还不知道有多长时间。李牧原的客户已经跟银行的客服进行了多次沟通，但迟迟未有收获，10月19日晚上9点多，他告诉记者，决定第二天（20日）到银行网点去沟通一下何时放款。
“肯定是不能插队，只能去尽量沟通，因为客户申请的是组合贷，想商量能不能把商贷先放一部分，或者先把公积金部分的贷款放出来，至少有一部分钱放出来。”李牧原这样打算的。
“放松是趋势，但难言何时放开”
金融管理部门高层关于房地产市场和房地产贷款频频发声，引发市场关注的同时，也让准备购房的人有了很多期待。
10月20日，国务院副总理刘鹤在2021金融街论坛年会上表示，要推动中小金融机构改革化险，处置好少数大型企业违约风险。目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
10月21日，银保监会相关负责人回应了房地产贷款的问题。银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，银保监会牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。
刘忠瑞同时表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合央行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。“要保障好刚需群体信贷需求。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。”
记者近期与多位银行地方分行人士沟通，获得的反馈是，房地产贷款的边际放松是接下来的趋势，但是也难以准确地说从何时开始、如何放开。
有股份行地方分行行长告诉记者，他个人理解，“从出台到收紧是很快的，往往政策一出台、马上就收紧，但是从收紧的形势到放开，是有一个循序渐进的过程。首先，政策不会从紧张到一下放开；其次，银行也是有一个缓慢的过程，大家都想先观望一下，如果确定可以了，那我们再开始放开。”
南方某城商行业务人士表示，该行暂时没有新的变化，即使未来放闸也只是适度放闸，是双向作用的结果，一是房贷市场积压严重，造成各银行房贷资产规模大幅下降，为保障年底结算数据，各行做了可行的业绩冲刺，尽量做到应放尽放；二是经营机构正视额度管控问题，从自身找出路，很多机构经历大半年的资产调整，将部分坏账或者债券转让出表，从而创造了新的额度来放款满足营收考核。
该城商行人士称，对于房企融资则将始终抱有保守的态度，各银行不会向房产企业偏向，资金与用途监管依然严厉。10月初甚至进一步规范了涉房企业融资的禁入准则，进一步规避信贷资金进入方式，与房购不炒的调控导向一致。
从个人房贷来看，即使额度有放松，未来可能银行在各项审核中仍会保持严格态势。有上海当地银行客户经理表示，自去年开始，银行对个人按揭贷款的首付款来源的监管愈加严格，比如首付款必须是自有资金，提供首付的流水甚至半年里不能有“不相关”的人转给你超过2万元的进账，否则要解释这笔钱的来源。此外，除车贷和房贷外，其他的贷款都必须结清，否则会影响贷款审批。
银行的“紧箍咒”
“如果说监管支持房贷有序投放，但是，监管并没有说针对房地产贷款集中制不再管控。”有国有大行人士对记者强调，即使现在监管强调放松，房地产贷款集中制对银行来说，是一个限制。
房地产贷款集中制就像是银行的一个“紧箍咒”。2021年，对房贷政策来说是特殊的一年，被称为“史上最严房贷”政策的房地产贷款集中制在2020年的最后一个工作日面世，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
央行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分五档对房地产贷款集中度进行管理。
在房地产贷款集中制出台前，监管也有相应的限制。上述股份制银行地方分行行长称，当地监管部门对增长速度和贷款余额，会给一个总的额度。根据当地各家银行的体量，核定一个大致的新增数额，监管根据房价的增长对数额进行摆布。比如其所在的分行，每个月有几千万的信贷额度，如果这个额度和实际放款差很多，可以在银行间进行内部调整。如果超出这个额度，需要向当地金融监管部门做出说明。
在该地方省份中，有的地市房地产价格增长比较快，当地金融监管部门对其贷款额度的限制要求就多一些；有的地市房价比较稳，房地产贷款增速也比较慢，当地金融监管部门对其的限制就比较少，基本没有管控。其感受到的是，在2020年末房地产集中度出台之前，当地监管部门对份额的管控已经开始比较严格了。
2020年，随着抗击疫情非常时期政策逐步淡出，下半年以来，监管部门对于房地产融资政策进一步细化，先后出台了多项调控措施，包括但不限于：房地产企业融资的“三道红线”；细化了按揭和开发贷贷款“双集中度”管理，按“五档分类”；严查经营性贷款违规流入房地产市场；土地前融的全面从严监管检查；部分热点城市房贷明显收紧等，房地产融资政策逐步从紧，调控升级。
调控房价的金融利器
“我的印象里，近五年来，监管对银行其实一直保持着密切的窗口指导。”上述国有大行人士表示，尤其是有段时间，监管与国有大行几乎每月都有会议，指导房贷相关的政策。
该人士回忆，2016年鉴于全国房价快速增长，监管开始对银行的房贷投放速度进行了窗口指导。
从个人房贷发展的历史来看，问世不到30多年以来，经历了快速发展和调控等不同的阶段，各家商业银行逐渐将个人住房按揭贷款业务作为一项优质、核心的业务来对待。
20世纪80年代，我国商业银行开始探讨个人住房按揭贷款业务，并在一些大中城市试点。1992年5月，第一笔个人购房贷款发放，中国建设银行拉开了此项业务的序幕，深圳分行发放了首笔个人住房按揭贷款。从1996年开始，央行多次调低贷款利率。量化宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。
1997年后，房贷迎来了快速发展阶段，个人住房按揭贷款业务得到迅猛的发展。到了2003年，政策开始收紧。2003年12月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》，市场呈现调整态势。各商业银行为了配合去杠杆挤泡沫，取消贷款利率优惠和提高首付比例。
2009年后，随着房价快速上涨，金融政策也逐渐收缩，政策要求采取差别化信贷政策，首付比例、二套房信贷条件等逐步收缩，要求大幅提高。首套房首付比不得低于30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放第三套及以上住房贷款等措施。“在房地产贷款集中度之前，监管对银行大约有一个额度指导。但是在集中度之后，银行几乎完全受到限制，如果想多放房贷，只能多放贷款，但是贷款放多了，隐患也比较大。”上述国有大行人士表示，其个人认为，未来房价再继续超常上涨的概率不大，但是金融与房地产的关系难分难舍。
对于接下来房地产政策的前瞻展望，民生证券首席宏观分析师解运亮认为，2021年房地产仍存在一定韧性，本轮调控持续时间可能较长。2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策，“房住不炒”仍是主基调。
（根据受访者要求，李牧原为化名）
⑶ 年末房贷有所宽松，放款速度有所提升
年末房贷有所宽松，放款速度有所提升
年末房贷有所宽松，放款速度有所提升，值得一提的是，一个月之后，一般银行会在年初就有新的额度，明年年初放款速度预计也会快一点。年末房贷有所宽松，放款速度有所提升。
明年1月可能集中放一批贷款。
近日，多个一二线城市传出房贷放松信号，北京地区也初现松动迹象。第一财经记者从多家银行及房产中介了解到，目前银行按揭贷款排队时间有所缩短。有银行客户经理对购房者表示，年初房贷额度较宽松，明年1月可能集中放一批贷款，如12月申请房贷，放款时间可缩短至1个月。
据第一财经记者了解，此前，苏州、深圳、广州、佛山、上海等一二线城市个人按渣裤揭贷款均有不同程度放松。成都近日明确要促进房地产平稳健康发展，将提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度。
二手房市场已有所反应，以北京地区为例，有中介人士透露，其所在中介公司最近一个周末卖出1000多套二手房，已经基本恢复至今年上半年水平。但能否持续，还有待观察。
迹饥 北京房贷初现放松迹象
“额度稍微宽松一些了，放款时间有缩短但没有快很多，一手房1个月左右，二手房2~3个月，年底额度还是比较紧张。”某国有银行北京地区个贷经理表示，虽然当前额度有所宽松，但因为要消化存量房贷放款以及流程要求等，整体放款时间没有明显加快。另一国有行工作人员则表示，目前尚未接到额度调整的通知，房贷排队的客户还很多，具体放款时间尚难预测。
相比单纯商业贷款，当前，多数银行组合贷（公积金+商业贷款）放款时间会有小幅缩短，有房产中介人士表示：“这也是调控加码之后的现象，正常情况下是商业贷款速度更快，不过现在正往这个方向恢复。”另有多家银行北京地区个贷经理透露，目姿梁返前房贷（商业贷款）利率仍然维持在首套房5.2%、二套房5.7%的水平。
相比之下，股份行、地方性中小银行灵活性更强。北京某农商行客户经理表示，虽然目前额度方面没有太大变化，但内部有消息称明年1月会集中发放一批贷款，一方面消化存量，另一方面应对部分新增贷款，如果12月申请，放款时间会缩短至1个月左右，目前仍有部分9月之后的存量房贷尚未发放。上述中介人士也表示，有客户8、9月在某国有行办理的贷款10月底刚刚发放，二手房商贷平均排队时间已经从3个月缩短至2个月，有股份行已缩短至1个月左右。
自今年2月深圳开启二手房参考价新政，宁波、成都、上海、广州、北京、三亚等多个城市也陆续公布相似机制。近日有消息称，广州有银行可以不用按照参考价发放二手房贷款，第一财经记者求证发现，部分小区成交价已经低于指导价。
据上述某农商行北京通州区一位客户经理介绍，目前该行在北京仍然按照374万元网签价标准确定贷款比例，即评估价高于此价时最高贷款比例（首套房）为65%，反之可贷60%，但评估价有调整空间。有中介人士表示，评估价一般是成交价的90%甚至更低。“也有成交价低于评估价的时候。”某国有行工作人员表示，该行二手房贷款按照普通住房与非普通住房（面积>140平方米且位于五环之内）区分，前者最高可贷（首套房）65%，后者可贷60%。
北京二手房销量回暖，多城传出积极信号
“整体肯定是比之前宽松了，要不然我们也不可能一个周末卖出1000多套（二手房）。”有地产中介人士对购房者表示，其所在中介公司上个周末北京的销量已经基本恢复到上半年水平，此前最难时一度降至周末卖出600~700套，对应到几万经纪人，平均50个经纪人卖出1套房。
由于房地产调控政策趋严，自今年7月之后，北京二手房成交量出现连续滑坡，中原地产数据显示，7月、8月、9月北京二手房成交量分别为17866套、15942套、12575套，环比下调比例分别为5.2%、10.8%、21%，而10月已经跌破万套至9340套。合硕机构数据显示，11月1~23日，北京二手房成交8252套。不止北京，全国楼市此前也普遍经历了一轮销量下滑，不少业内人士认为，调控政策影响叠加个别开发商出现流动性危机，需求端短期内或难以改善。
随着成交量回暖，北京二手房价格也有触底之势。以海淀某小区一套标价918万元的二手房为例，有中介人士称，上个月一套相邻楼层、相同户型的房子刚刚以902万元成交，目前该房协商价格在905万~910万元之间。不过有银行业人士表示，由于政策环境变化，学区房价格向上空间已经不大。根据国家统计局数据，今年以来北京二手住宅价格指数环比持续上涨，直到9月份才有所下调，10月份再次环比下降0.5%。有业内人士认为，不论是销量下滑还是价格高位回落，都与房贷收紧、二手房参考价政策有关，加上学校划片政策，这也进一步影响了新房成交。
不过在监管层频频发声、释放积极信号之后，多个一二线城市传出房贷回暖信号。根据第一财经记者了解，包括深圳、佛山、苏州、广州、上海等多个城市不同程度地加快了存量房贷放款。而近日成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，明确表示将协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。成都也因此成为首座明确加大房贷投放的城市。
贝壳研究院最新数据显示，其监测的100多个城市主流首套、二套房贷利率11月以来均有所下滑，平均放款周期自4月来首次缩短。日前一份中指研究院内部会议纪要显示，多家与会银行表示，房地产信贷改善政策已有多家机构在加速执行和落地，但传导至市场端仍需过程，且不同区域、不同客户存在差异，银行端在“两道红线”影响下放松空间有限。
银保监会11月19日在答记者问时强调，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的.贷款同比增长61.5%。
从9月开始，我们就发现广州银行房贷发放开始默默加速了 。
有买了新房的网友表示，仅2个月银行就放款了：
不过也有网友表示，他今年4月卖了一套二手房，等了7个月还没收到款……
究竟怎么回事？现在广州各银行房贷情况如何？一二手按揭贷款放贷速度差距大吗?
11月房贷利率继续下调
我们先来看看广州各银行目前的房贷利率情况。
据我们统计，11月广州有不少银行房贷利率下调还是比较明显的。
10月下旬只是部分银行下调房贷利率，到11月下旬已经有不少银行跟进。
像农业银行、民生银行首套房贷利率都有小幅下调，目前广州主流银行的首套房贷利率稳定在5.85%。
目前二套房贷利率下调明显，目前二套房贷利率基本在5.95%、6%。而我们10月下旬统计时，大部分银行二套房贷利率是超过6%的。
目前监管层强调在房贷利率方面，要满足购房者合理需求，预计房贷利率继续下探是大趋势。
一二手放贷速度参差不齐
但均有加快趋势
广州银行房贷利率下调，放贷紧张状况也有所缓解，现在申请房贷确实会比上半年快不少。
很多银行表示预计到明年1月额度增加，放贷会加快。
另外从表格也可以看出，不少银行一手房放贷速度确实会快一些，比如招行、广州银行，申请贷款可能在3个月左右放贷；而这里两个银行二手房贷款基本都是不确定放款时间。
不过中国银行某支行工作人员表示，中国银行一手房放贷速度不一定比二手房快，具体要看开发商与银行的合作情况。
另外我们之前也询问过农行某支行工作人员，其表示，农行一手房放贷速度还与开发商资质有关。
从身边实际例子来看，其实在银行整体额度放松的背景下，不论是一手房还是二手房，均有放贷加快的现象：
9月我们就有读者说，买了新盘，7月申请，2个月就放贷了。速度确实很快。
而二手房贷放款方面，广州各银行正加快处理前期积压贷款。
像开头我们说的等了7个月房贷的网友，上周四终于等到放贷了！
另外也出现了1个多月就放款的情况。
有网友表示，自己最近在农行申请二手房贷款，一个多月就放款了。
总体来看，其实银行一直是比较“照顾”一手房贷款，尤其是部分资质比较好的品牌开发商，可能会有更低的利率，更快的放款速度。也有一些开发商会申请更高利率，争取更快放款的情况。
另外二手房交易流程是比较繁杂的，也会在一定程度程度上影响二手房放贷速度。
不过随着银行额度缓解，不仅是一手房贷款，现在二手房贷款也出现了放贷加速的情况。
现在广州放贷情况其实也很明了了：
一方面，部分银行一手房贷款放贷的速度要比二手房快。
另一方面，此前积压的二手房按揭贷款正在加快处理；针对部分刚需客户实际情况、合理需求，二手房贷款也有加速放贷的情况出现。
对楼市来说，房贷利率降低、房贷加速会进一步刺激市场交易，楼市热度可能会有所提升。
值得一提的是，一般银行会在年初就有新的额度，明年年初放款速度预计也会快一点。对很多想卖一买一但担心置换周期长的购房者来说，可以考虑明年开始置换。
近日，包括北京、上海、深圳、广州、成都、佛山、苏州等多个一二线城市相继传出房贷放松的消息。大多数城市的情况是，商品房等待1个月左右，二手房仍需2-3个月。
而一个月之后，也就是明年1月，新的一年额度开始后，或迎来房贷全面宽松，集中发放一批贷款。
成都：加大房贷投放，加快发放速度
成都成为全国第一个明确协调金融机构加大加快房贷投放的城市。
11月23日，成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》第三点明确促进房地产平稳健康发展，要求“提高房地产审批效率”、“鼓励项目加快上市销售”、“提高预售资金监管使用效率”以及“协调金融机构加大支持力度”。
值得注意的是，在“协调金融机构加大支持力度”这部分内容中，提出：
“协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。”
成都率先放松房贷释放出强烈信号意义，或助推房地产市场回暖。而全国其他城市积极放松房贷的政策也有望在未来相继出台。
北京：房贷现放松迹象
部分银行明年1月或集中放款
近日，北京的房贷政策开始出现松动迹象。
有媒体报道，多家银行及房产中介表示，目前北京部分银行按揭贷款额度有所宽松，排队时间也有所缩短，有银行一手房放款时间约1个月，二手房约2-3个月。
相比时间上的缩短，房贷利率变化不大。多家银行的个贷经理均表示，当前商业贷款的利率仍维持在首套房5.2%、二套房5.7%的水平。
此外，虽然当前额度仍较为紧张，但有银行客户经理透露，内部有消息称明年1月会集中发放一批贷款，一方面消化存量，另一方面应对部分新增贷款。
除北京、成都以外，近期包括上海、广州、深圳、杭州、苏州等一二线城市房贷政策均出现不同程度放松。
广州：部分银行可按评估价放贷
近日一则“广州有银行可以不用按照参考价发放二手房贷款”的消息引起热议。
2021年2月，深圳率先开启二手房参考价新政。此后，包括北京、上海、广州、成都、宁波、三亚等城市也公布了二手住房交易参考价格发布机制。
深圳执行二手房参考价新政以来，二手房贷款一直严格执行以参考价为标准，但当成交价低于参考价时，还是会以价格较低的成交价作为放贷标准。
但不同的是，广州虽然也发布了二手房参考价新政，但并没有明文要求银行严格执行。因此，银行基本上还是按照各自的要求，没有硬性规定必须执行二手房参考价。
近期有媒体报道，从广州多家银行了解到，目前部分银行可以不严格按照参考价、而是以评估价来发放二手房贷款，但此后不排除会按照参考价来严格执行。
不过，这部分银行放贷也有两个前提：一是评估价与指导价不会背离太多；二是在贷款审批时，银行还会按照贷款人家庭名下住房套数、征信按揭记录、收入等各方面核定贷款成数和贷款金额。
无论是近期部分一二线城市房贷趋于宽松，还是部分银行可以不按参考价发放二手房贷款，都释放出强烈的维护市场稳定的信号。
特别是，一个月之后，明年1月，房贷或迎来力度较大的缓解。
这对于绝大多数房企来说，当然是一个好消息，能收到一部分等待多时的销售回款。
但整个市场仍处于艰难时刻，能否摆脱困境取决于市场信心的恢复。
⑷ 上海房产贷款有规定超过30年的老房子不能贷款吗
一、上海房产贷款有规定超过30年的老房子不能贷款吗?
可以贷款利息才0.5我都可以
二、上海房产贷款有规定超过30年的老房子不能贷款吗?
这个是没有这方面的规定的，但是一般房龄较久的房子贷款会比较困难
三、三十年的房子还能贷款吗
30年的老房子有可能贷款，不过几率很低。1.30年房龄的房子一般不能申请抵押贷款，只有极少数房产实际价值较高的房产才可以申请。一般二十年以上房龄的房子就不太好申请抵押贷款了，除非是一线城市房屋或者高地价别墅等房产类型，可以用来抵押。2.住宅性质的房屋，它的产权年限都是有70的。而公寓性质的房屋，它的产权年限一般都是40年，剩下的产权年限就越短，可供使用的年限也就越短价值也越低。3.银行出于规避风险的需要，对于二手房房龄的规定一般为10－30年以内。对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。【拓展资料】个人住房贷款，是一种消费贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。贷款条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金30%的购房首付款，有银行认可的贷款担保等。个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。基本概念：个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。个人住房贷款主要有以下三种贷款形式：（1）个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，个人住房担保贷款。（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
⑸ 房贷真的回暖了专家：可理解为精准调控
11月24日，记者采访了多位银行客户经理发现，上海房贷出现了一些回暖迹象。一位上海商业银行的客户经理告诉记者，如果在12月初签贷款合同，走流程结束要到第二年一月份，一月放款的可能性比较大。
7月末，上海房贷利率整体上调，首套房贷利率由4.65%上浮至5%；二套利率从5.25%上浮至5.7%。
8月初，上海市房管局又出新政，明确落实“三价就低”原则，也就是说，除过往的合同网签价和银行评估价外，新增“涉税评估价”，以三者最低价作为贷款审批依据。
房产中介：核验价略有提升
“涉税评估价”，又被称为“核验价”，由上海房产交易中心定价，对二手房实施“一房一价”，所以每个房子的核验价占网签价的比例都不一样，但一般都在60%左右。以核验价贷款使可贷款的金额大大降低。比如，原来买500万的房子，按照65%的比例可以贷款325万，但是以核验价来计算，就要在六成的基础上贷款65%，也就是只能贷195万。
“核验价”政策的出台大大提升了首付比例，不少房地产中介表示，购房者只能降低预期，或者暂时搁置购房计划。
受此影响，上海二手房10月成交量和成交价格均回落。根据国家统计局发布的10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，上海10月二手房成交量达到1.3万套，达到正常月成交量的60%左右。从房价指数来看，10月跌幅为0.4%，连续2个月出现明显下跌。总价400万元以上二手房成交量持续滑落，而200万元至400万元的刚需型房源成交活跃。
但近日，核验价出现了些抬升的迹象。一位房地产中介告诉记者，现在核验价格有所上涨。比如，一套500万的房子，10万一平，以前核验价是300万，也就是6折，在这个基础上乘65%，是可以贷款的额度。现在一平米核验价涨到6.3万到6.4万，可贷款的比例就稍微上升了。最近，改善性住房销售量开始恢复，价格在700到1000万的房子成交量有所上升，小户型成交量相对还是较少。
另一家房地产中介公司也表示，观察到近期上海某些区的核验价格有大幅提升。
但克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨告诉记者：“据我了解，现在核验价格本质上没有明显的上升，还是按照周边的过往的价格，还有土地的价格来去进行核验，并且短期内还是稳定为主，也不太可能通过核验价格调控贷款。”
记者向多家银行求证时，银行方也表示，由于是一房一价，银行方也很难确定核定价格的变化趋势，但暂未发现明显的提升迹象。
放款速度：平均三个月，最快一个月
不少中介告诉记者，之前银行放出贷款大概率要等4-6个月，现在平均3个月就可以放款，这也是房贷回暖的一个迹象。也有中介直接向记者表示，10月份开始，上海很多银行的贷款部门对房贷审批就开始有所松动，11月开始所有的银行贷款额度大量放出。
浦发银行(600000,股吧)的一位客户经理告诉记者，如果购买二手房的话，年底前签定金合同，可以正常放款，根据目前的排队情况，一个月左右大概可以完成。对于核验价的变化，该客户经理表示，主要根据上海交易中心系统后台实时更新，看成交情况来确定。
交通银行(601328,股吧)个人贷款部客户经理也向记者表示，二手房贷款审批需要一个半月左右，放款排队三个月左右。
孙杨认为，现在房贷相对之前最紧的时候确实有回暖的迹象，但是也没有到很夸张的地步。房贷更多的是根据居民的真实居住需来提供支持，因为之前已经明确需求的刚需客户，可能在政策收紧时暂缓了购房计划，现在在逐渐地给他们恢复贷款，所以把“房贷放松”理解为“精准调控”更合适。
同时，现在的房贷政策核心还是利好新房，二手房压力还是比较大。可以看到第五批次，包括即将出来的第六批次认购在对新房的价格管控还是比较严的。