A. 重磅!贷款利率再出新政,已经买了房利率也要调整!
大家好,我是想去晒太阳却要留在办公室赶稿的豌豆尖儿。在2019年的最后一个周末,编辑狗如我依然没有休息的机会,加班才是我的日常。央行总是在周末抛出重磅政策,上次放大招是8月25日,贷款利率改革,从基准利率上浮变为以贷款市场报价利率(LPR)为基准加点。如今,12月28日,央行发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》,就存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR有关事宜发布公告。
我们先来回顾一下之前的政策:在10月8日之前,商贷利率由基准利率+上浮比例决定,基准利率4.9%,首套房上浮15%左右,算下来是5.64%。8月25日的新规指出,10月8日之后,房贷利率不再以基准利率为基准,而是以LPR为基准,首套房不得低于LPR,二套房不得低于LPR加60个基点,商业用房不得低于LPR加60个基点,公积金贷款利率不变。
LPR每月20日公布一次,10月五年以上LPR为4.85%,11月为4.8%,12月也是4.8%。8月25日的规定中有一条,10月8日之前的贷款仍按旧有政策执行。而今天的新政策,针对的是存量浮动利率贷款,也就是以前的老贷款,也要改成以LPR为基准。
新政解读如下:
1. 哪些人受影响?
存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前按照旧政策以基准利率为基础签订的,已经发放或者签了合同还没批下来的贷款(不包括公积金贷款)。2020年1月1日起,不能再按照旧政策签贷款合同。也就是说,如果你是公积金贷款,或者10月8日之后新签商贷,以LPR为基准,那就没你啥事。以前以基准利率为标准的人群才受影响!
2. 啥时候开始改?
2020年3月起,金融机构应该与老政策贷款的客户进行协商,转换原则上应于2020年8月31日前完成,银行到时候会通过电话短信等等方式主动联系你。
3. 要改成啥样?
有两种方式可选,但只能转换一次!已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。第一种是把原来的利率改为以LPR为基准加点(加点可以为负),加点数在合同剩余期限里都不变,除房贷的其他贷款由借贷双方协商确定。房贷的加点数值要等于原来合同的利率水平与2019年12月的LPR差值。转了之后到第一个重定价日,你的利率都要等于原来的利率。到了第一个重定价日,利率就由最近一个月的LPR与加点重新计算去定。重定价周期和重定价日都可以重新约定,重定价周期最短为一年。也就是说转换之后你的利率跟原来的利率保持一样,但后期LPR变化的话你的利率就会跟着变化,只是加点不变。
举个例子:比如你原来的房贷合同签的上浮15%,基准利率是4.9%,你的房贷利率就是4.9%x(1+15%)=5.64%。2019年12月的五年以上LPR为4.8%,那你的加点就是5.64%-4.8%=0.84个基点。(一个基点是0.01%)如果你是2020年3月改的,把重定价日定为1月1日,重定价周期定为1年,那从2020年3月改了之后到2020年12月31日,你的利率都是5.64%。假设2020年12月五年以上LPR为4.7%,你从2020年1月1日起,利率就是LPR+加点=4.7%+0.84个基点=5.54%。以后每年以此类推。
第二种是直接转换为固定利率,房贷要转成原来最近的水平,其他贷款转成多少由你和银行协商。比如你原来基准利率上浮15%是5.64%,转成固定利率之后,你的房贷利率就永远是5.64%,到你还完贷款为止。
答疑解惑:
1. 既然转换前后利率一样,为什么要把以前的贷款进行转换?
根据央行的回答,目前90%的新发贷款已经参考LPR定价,以前的存量贷款不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,才出了这个公告。说白了,就是大家一视同仁,统一用一个新标准,方便管理,也能跟着市场利率走。
2. 我以前的房贷利率是打了折的,转换之后是不是就没有折扣了?
请注意,政策原文有一句“加点可以为负”,如果你原来的利率打了折,那你的加点就是负数。就算按照LPR+加点的新方式算,由于你的加点为负,你依然相当于享受了利率折扣。比如你原来打8折,基准利率是4.9%,你的利率是4.9%x0.8=3.92%,2019年12月五年以上LPR是4.8%,你的加点就是3.92%-4.8%=-0.88%,也就是负88个基点。假设你重定价周期为一年,重定价日为1月1日,2020年12月五年以上LPR假设为4.7%,从2021年1月1日起,你的利率就为LPR+加点=4.7%-0.88%=3.82%。
3. 转换为哪种方式更划算?
第一种方式,简单理解就是随着LPR变化而变化,如果以后LPR走低,你的房贷利率就低,也更节约利息,第二种方式,固定利率,只有在LPR变高,算下来利率超过原来利率时才划算。而近期国内外,都是降息的趋势,包括五年期以上的LPR,也从10月的4.85%降了5个基点到11月的4.8%,后期的货币政策变化,我个人估计还会继续宽松,所以利率进一步下调的话,还是选择第一种方式更划算,而且周期定为最短的一年,也能够在利率走低的时候及时调整。
4. 我明年3月办,和8月办有啥区别不?
办理时间不影响利率,你跟银行沟通好,选择自己方便的时间办理即可。
5. 这个政策对楼市和房价有啥影响?
之前8月出政策的时候,我就说过,利率基本不变,对房价影响不大。这一次是针对存量贷款,就是以前已经买了房子贷款下来的人,且利率也基本保持在相同水平,所以还是影响不大。你要买房,更应该考虑的是楼盘本身是否适合你,比起房贷这点利息变化,灵魂拷问是,你的首付凑齐了吗?如果你不知道怎么选房,或者关于政策还有啥子搞不懂的,欢迎来聊我,一对一VIP服务。
B. 3月起存量房贷利率定价方式转换 有房贷的要注意这几点
存量房贷利率“换锚”转换即将开始!按照央行规定,2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换,原则上要于8月底前完成。2月29日,多家银行发布了相关公告,将转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节进行了一一罗列。
要点一:转换范围
此次需要转换的房贷为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的房贷,且定价参考的是贷款基准利率,也即商业性个人住房贷款部分,公积金个人贷款并不包含在内。
除了房贷外,其他个人贷款,比如个人消费贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等,如果是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也需转换。
另外,多家银行提到已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换,也就是说目前正处在最后还贷周期的可不转换,比如像建设银行说,2020年12月31日前到期的贷款可不转换;农业银行说,贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换。
要点二:转换渠道
线上渠道和线下渠道皆可。线上可通过手机银行App、网上银行、短信接收等方式自助操作办理;确不熟悉线上渠道的,可待各银行根据疫情防控进展情况开通网点服务后,线下去往网点柜面或者网点智能柜员机办理,并不一定必须去原贷款经办行。办理时间上,多数银行公告称可在2020年3月至2020年8月31日之间办理。
要点三:转换方式
转换方式有两种,一种是转成以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准的浮动利率贷款,另外一种则是直接转换为固定利率贷款。
有贷款的客户一定要看好,这次定价基准转换仅有一次机会,确定后就不能再次更改。
那么两种转换方式,哪种更划算?具体来看一看,转为固定利率的话,按照要求,利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,因此变化不大;而选择将LPR作为定价基准的方式,对于房贷者来说,房贷利率未来的浮动空间更大。
定价基准参考LPR后,按照央行规定,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,加点可以为负值,且加点数值在合同剩余期限内固定不变。也就是说,以当前的房贷执行利率与LPR相减得出差值,以后执行的房贷利率即为LPR加上这一差值,注意这个差值可能是正数,也可能是负数。
举个例子:若某笔商业性个人住房贷款原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,上浮10%即为5.39%。而2019年12月5年期以上LPR报价为4.8%,那么加点幅度就为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。以后房贷利率就按照LPR+0.59%计算。
如果原合同约定的利率为打折优惠的,比如打八折,那么原执行利率就为3.92%(4.9%*0.8=3.92%)。改成参考LPR后,加点幅度则为-0.88个百分点(3.92%-4.8%=0.88%)。以后房贷利率就按照LPR-0.88%计算。
按照这种方式,第一次转换利率定价基准时,实际上利率水平是保持不变的,仅仅是转换了计算方法。不过之后,LPR采用的是每月报价的方式,相应得,房贷利率将发生变化。普通购房者可以和银行约定重新定价的周期以及重定价日,商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。如果定价周期确定为1年,那么,未来可能由于LPR报价的不同,房贷利率将每年变一次。
至于利率变高还是变低,则取决于LPR的走势。如果认为未来政策利率仍有望下调,LPR总体呈下降趋势,那么转换成LPR加点方式更为划算。但如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升。