① 上海有一套小面积的房子，公积金贷款未还清,宁波再购一套,契税算一套
名下有两套房，契税算二套
根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：
一、首套房缴纳规定如下：
1、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;
2、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%；
3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收。
二、二套房缴纳规定如下：
购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。
② 上海首套房确认标准
沪首次购房定义为：
1、购买房产后进行了转售且房屋登记系统无法查询相关信息，但借款人征信报告中仍显示有贷款纪录；
2、全额购买过一处房产；
3、个人名下曾拥有的商业贷款纪录达两笔，且均已结清并出售，同时提供出售证明则可视为首次购房；
4、个人名下曾拥有的商业贷款及公积金贷款皆已结清且出售。
【法律依据】
上海首套房认定为：
1、贷款买过一套房，随后转卖，房屋登记系统查询不到房产，但银行征信系统能查到贷款记录的，再贷款买房算首套房；
2、全款买过一套房，再贷款买房的算套房；
3、个人名下有两套房的商业贷款记录，贷款还清且出售的，能出示出售证明的算首套房；
4、个人名下有一套商业贷款，贷款已还清，另一套公积金贷款已出售的，再买房算首套房；
5、贷款买过一套房，商业贷款已还清的，再贷款买房算首套房。
《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》
第六条
（配偶双方贷款的限制）配偶一方申请了公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶的另一方不能申请公积金贷款。
③ 上海首套房认定标准
上海首套房认定标准2022
1.在其他地方没有住所的，在上海首次购房算首套；
2.有房子，但是贷款已经结清卖掉了，名下没有房子。重新买新房是首套；
3.外地有房，上海无房，无贷款，上海买房资格认定首套。
4.上海单身只能买一套。未成年子女与父母共有一套住房，成年后单独购买的住房认定为首套；
5.未成年子女随父母有两套房子。当他们成年后，他们就不再有资格买房了。只是证明是2011年1月28日之前出的。
1.上海本地人买房的条件
所谓上海本地人，是指夫妻一方为上海市户籍或者购房人本人为上海市户籍。这类人在上海买房虽然没有社保要求，但对可购房套数有一定限制。
(1)(上海人，家庭单位)有父母的不超过两套，个人名下无房产的可以再买两套。(前提:2011年1月28日前与父母合租)
(2)(上海人，以家庭为单位)有父母的不超过两套，一套在自己名下，可以再买一套。(前提:2011年1月28日前与父母合租)
(3)(上海人，家庭单位)与父母无房产，个人名下无房产的，可以多买两套。
(4)有子女和父母(五人)的夫妻，如果申请房产税减免(每人60平方米)，需要父母名下无房产，需要证明父母与自己户籍在一起。他们在办理房产税认定时也需要父母去交易中心。注:2011年1月28日后与父母共有的房屋，即使是归自己一人所有。
2.外地人在上海买房的条件
(1)以家庭名义购房。所谓家庭，就是买家已婚。
(2)家庭在上海无房。
(3)能提供购房合同签订日前三年内在上海缴纳至少两年税或社保的证明。
(4.如果有3年长期居住证，可以享受上海本地人的待遇，不需要提供税单就可以直接买房。
(5)2016年，上海仍实施限购政策。非上海户口居民家庭，能提供符合规定的纳税证明或社保证明的，限购1套住房。已经拥有1套及以上住房的，暂停在本市出售住房。
(6)根据本市住房限购政策，非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，社会保险缴纳情况须符合“自购买之日起前3年累计缴纳满24个月”的要求，逾期缴纳不予认定。
在上海买房需要注意什么
1.看房注意事项:首先了解房子的位置、户型、面积、建筑质量、交通、周边环境、配套设施，然后根据家庭成员的实际情况考虑买不买。之后要仔细研究开发商的信用和实力，要求其出示营业执照、资质证书等。
2.签订合同时注意事项:签订购房合同前，检查购房合同文本是否规范；要求开发商二次出具“五证两书”，防止后期出现建筑质量相关问题；再次，对所买房屋的质量进行全面彻底的检查，确定房型、使用面积等。仔细阅读协议内容，明确详细的交接时间、交付规格、违约责任及相关事项的赔偿事项，主要是违约责任。如有争议，可要求开发商进行修改。
3.贷款注意:提交的贷款材料要真实具体，以免影响贷款手续，耽误贷款进程。贷款额度量力而行，不要强求，对自己的工作稳定性、薪资水平、还款能力做出准确的判断。根据自己的真实情况，在工资可以承受的范围内选择贷款和还款方式。
④ 上海公积金贷款新政下如果之前有商贷未还清能认定为首套吗
如果之前的贷款未还清；就不能申请公积金贷款。
具体政策解读：
为落实人民银行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》和住建部、财政部、人民银行《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》要求，经市住房公积金管理委员会第44次会议同意，本市对住房公积金个人贷款政策作相应调整，内容如下：
1、对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。
2、对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%，贷款利率为五年期以上4.50%，五年期以下（含五年期）4.00%，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元（每人最高贷款限额为30万元），有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元（每人最高贷款限额为40万元）。
3、继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。
4、住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主，取消住房公积金个人住房贷款强制性机构担保收费项目。
本次调整政策自管委会《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》文发之日起实施。2014年10月9日起受理的住房公积金贷款，按本次调整后的政策执行。2014年10月9日前已受理但未发放住房公积金贷款的，参照本次调整后的政策执行。（调整后住房公积金个人购房贷款政策见附表）
⑤ 上海首套房政策
上海首套房政策如下：
1.上海人外地有住宅：
情况一：外地有房，上海无住宅，无贷款，在上海购房资格认定为首套；
情况二：贷款未还清，在上海贷款算二套，购房资格认定为二套；
2.上海人外地无住宅（以家庭为单位）：
情况一：外地桥陪无住宅，在上海首次购买，算首套；
情况二：有一套住宅，但已经结清贷款并已经卖掉，名下无房，再次购买新房算首套；
情况三：有二套房及以上，不能再买。
注：上海单身人士，只能买一套。2011年1月28日之前跟父母共有住宅，不记入限购审核。
3.上海未成年子女与父母共有住宅：
情况一：未成年子女与父母共有一套住宅，成年后（18岁以后），单独购买住宅认定为首套；
情况二：未成年子女与父母共有两套住宅，成年后，不再具有购房资格（产证在2011年1月28日之前的除外）。
4.外地人在上海买住宅：穗档外地人在外地有房，在上海买算首套房。
查询首次购房信息，以购房合同中的购房人为查询依据。受理个人首次购房信息查询时，需审核查询人身份证明、商品房预(现)售合同或存量房买卖合同(本人不能亲自查询时，受托人应提交本人身份证原件、委托人身份证原件)。
上海买房的流程是
（1）着手准备买房.买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
（2）挑选房源.这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。
（3）实地看房.选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。
（4）谈判签定买卖合同.确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实敏族蠢到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。
法律依据：
《中华人民共和国契税法》
第三条契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
⑥ 上海一套房公积金贷款还能贷吗-公积金
在上海，如果已经拥有一套住房，仍然可以申请公积金贷款，但具体条件和额度有所限制。
一、贷款条件
二、贷款额度
三、注意事项
综上所述，在上海拥有一套住房的情况下，仍然有可能申请公积金贷款购买第二套住房，但具体条件和额度需根据当前政策和个人情况来确定。建议在申请前咨询当地公积金管理中心或相关银行以获取最新、最准确的信息。