1998年上海買房按揭貸款案例

① 我是上海戶口，1998年至2001年連續繳了3年公積金後中斷，我今年想買房，請問這種情況能否申請公積金貸款

不可以。現在開始連續繳存6個月後才能申請公積金貸款。

② 上海買房怎樣貸款 貸款買房哪種方式最劃算

目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款；2、個人住房商業性貸款；3、個人住房組合貸款。那麼具體上海買房如何貸款？1、住房公積金貸款：對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的一半），而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。2、個人住房商業性貸款：未繳存住房公積金的人可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麼就可申請使用銀行按揭貸款。3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由一個銀行的房地產信貸部統一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。個人住房委託貸款（公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業性貸款）利息負擔最重。如果客戶購買個人住房時申請的是商業性貸款，如：個人住房按揭貸款、個人住房轉讓貸款、個人再交易住房貸款。當時購房因各種原因沒有申請到「公積金」貸款，而現在個人公積金繳存達到規定的年限和金額，且已滿足公積金申請購房貸款的條件，雖然目前商業銀行還不能將購房商業性貸款轉換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進行償還商業性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請並辦理提取公積金相關手續，就可提取公積金歸還個人住房貸款本息。以上就是上海買房的貸款方式，其中個人住房委託貸款（公積金貸款）購房最劃算。

③ 1998年上海購房退稅政策 是什麼時候頒布的

不能,為了鼓勵消費者自主購房，1998年6月1日起，上海在全國率先施行了買房退稅政策。最近來自上海市財稅部門的消息說，這項改革將在明年5月31日按期結束。
6月6日，記者走訪了上海市房地產行業的有關專家，了解到這項改革不再延續的原因。
高收入高退稅有違政策初衷
買房退稅是指上海市關於中外籍人士在滬購房可抵扣個人所得稅的政策，即凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房並在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產權證的法定擁有人，可在這一時期內享受購房後起算的個人所得稅抵扣。
當時上海推行買房退稅政策的目的是，通過普通消費者自主購房來改善居住條件，進而減輕政府和企業的經濟壓力。而這項政策也確實起到了積極作用。自1998年付諸實施以來，第二年起上海的房產銷售就開始回暖。統計顯示，1997年上海的住宅銷售面積是617萬平方米，1998年就達到1057萬平方米，而到1999年突破了1200萬平方米。
這項改革出台以後，很多高收入者也踏入了買房的行列，他們利用高收入高退稅的機會，牢牢盯住高端房地產，使得這部分房價不斷拉升。上海市財政局一位負責人對記者說，「原來我們是想提倡個人買房解決自己居住問題，但時間長了之後，許多消費者不僅是自己居住，還開始投資居住。投資購房者這部分人也享受退稅，讓財政部門很難控制。」
另據記者了解，國務院今年年初發出通知，從2002年1月1日起，對個人所得稅收入實行中央和地方按比例分享，具體是：2002年中央分享50%，地方分享50%；2003年中央分享60%，地方分享40%；2003年以後年份的分享比例根據實際收入情況再行考慮。照此規定，如果繼續延長「買房退稅」政策的話，上海將從地方稅收中拿出一大筆稅費退還給購房者，這樣一來，地方財政的壓力非常明顯。另外，國務院2001年2號文也已明確規定，國家統一稅收，集中稅權，地方在定稅退稅上一律沒有許可權。
各方呼籲替代政策
在采訪中，有不少房地產專家分析，買房退稅政策按期結束對上海樓市不會有太大影響。但是由於房地產是國民經濟新的增長點，包括銷售商和投資者在內的各界人士都呼籲，如果買房退稅政策按期結束，房產消費需要替代政策來繼續刺激和拉動。
來自上海市房地產協會的分析顯示，目前上海的投資性購房者已經佔到所有購房者的30%，他們對樓市的推動作用是不可小覷的。世茂濱江花園售樓部經理黎俊告訴記者，「根據我們對客戶的接觸，這個政策取消之後，勢必會對上海的房產投資客戶的積極性有所打擊，我們希望政府有關方面為了保護投資者的積極性，能出台相應政策，以推動房地產行業的繁榮。」
買房退稅政策的結束，對於高收入者和中低收入者的影響是完全不一樣的。對前者來說，他們可以充分利用這項政策多次投資來取得回報。因為購房退稅政策規定，購房者抵扣個人所得稅不受購房套數的限制，消費者買房可以多次登記。因此，這項政策的結束對高收入者的利益影響是比較大的。但是對於中低收入者來說影響就不會太大，因為一年每戶的退稅大約是1—2萬，而近期上海房地產等金融配套優惠政策依然繼續推行，住房貨幣化改革也在積極試點中，因此大批普通消費者買房計劃不會受到影響。
記者了解，是否有新的替代政策出台，目前有關各方還沒有將此提上議事日程討論。

相關鏈接
在上海購房可以抵扣的個人所得稅主要有：工資薪金所得；採用查賬徵收的個體工商戶的生產經營所得和對企事業單位的承包經營、承擔經營所得；勞務報酬所得；稿酬所得；利息、股息、紅利所得（不包括從上市公司取得的股息、紅利所得和對私營企業投資者代征的股息、紅利所得）。
上海這項支持住房消費的稅收政策還規定，購房者可抵扣的應納稅所得額，最高不得超過購房或差價換購商品房所支付的購房款與購房貸款利息總額之和。
購房者在購買或換購上海商品房後，應在6個月內持有關合同文件，辦理個人所得稅抵扣登記手續。

④ 本人按揭買房，貸款的銀行客戶經理給我打電話說我有案例

這是銀行搗的鬼吧，按揭房即使沒有按時還款，銀行也是應該通知你的啊，背著你捅你一刀，銀行太絕了吧。你最好是向公安機關報案，同是向銀監會投訴你按揭所在銀行，洗清你的冤情，不然你要一輩子背這個黑鍋了

⑤ 我今年28歲，如果在上海買房，買98年的房子，公積金還有商業貸款最長可以帶多少年

房屋商業貸款年限是這樣的：
按年齡來算，男的最高貸款到65周歲，女的最高貸款到60周歲。
按房齡來算，住宅使用年限—現有房齡。
在房齡和年齡之間兩者取最小值。
公積金的貸款年限只有20年。
另公積金貸款可以和商業貸款混合貸，但年限要一致。
如果你想貸款年限到30年，你可以只貸純商業貸款，公積金這一塊兒可以用來充還商業貸款，這個銀行也是允許的。如果你父親的公積金也想用那你要麼年限短一點，或者讓你父親參與貸款，這個問題你可以到你所賣房子的當地的房產中介解決，只要你把你的問題告訴他們，他們會幫你解決的，你的問題不大。

⑥ 1998年至今，中國的房地產經歷過多少次調整

中國房地產行業發展經歷了三大階段：1978年以前的國家主導的計劃（建造、分配）模式階段；1978年-1998年的商品化開發試點階

段；1998年至今的金融化開發階段。在房地產市場化之後的三十多年裡，中國房地產行業極大地改善了中國龐大人口的住房問題、消費問題、城市面貌，並帶動

了將近60個產業發展，對中國經濟形成了重大影響。未來，中國房地產行業將在「城鎮化」、「國際化」、「智慧化」、「產業化」、「金融化」等發展政策和趨

勢影響下，繼續對中國的發展發揮舉足輕重的作用。

1949-1978， 房地產還未成為行業

1978年之前，在高度集中的計劃經濟體制下，房地產在中國並未成為一個產業。國家經濟發展的若干個「五年」計劃中也從未出現「房地產」的發展規劃與計劃。

彼時，城市住房由國家統一建設，建好後按照不同標准對城市居民進行實物分配，住房是工作單位的員工福利之一，並沒有形成房地產市場。在農村，由於中國實行包括土地制度、戶籍制度、福利制度在內的城鄉二元管理結構，農村的農民住房是以集體土地所有制的宅基地自建房為主。

1978年之前，中國的城市數量是50個，城市面貌、城市環境（商業）的改善等全部依賴於國家主導的城市建設規劃、建設、運營等，幾乎沒有主

營房地產的或。由於缺乏市場要素，城市缺乏足夠的發展動力和活力。城市居民居住環境的改善也主要依賴於家族傳承、住房分配等，居住環境較差、擁擠

不堪。

1978年人均居住面積是12平方米。

1978-1998，在 「市場」的催化下，中國房地產行業快速形成和發展

1978年，中國實施「改革開放」的國家發展戰略。作為重要的一環，房地產首次進入決策層的視，1981年，作為重要的「改革開放特區」城市，深圳和廣州

開始搞商品房開發的試點。1982年，中央開始推動實施實質的住房改革，截止1991年，中央決策通過了24個省份、自治區、城市的住房改革方

案。房地產的市場化之路開始起步。

1993年，中央陸續頒布實施了住房公積金制度、發放住房債券等，在宏觀經濟過熱的經濟環境背景下，直接催生了連續兩年的第一輪房地產泡沫。此輪

泡沫的特點是在帶著鮮明時代特徵——「特區」的局部市場（海南、北海、廣州、深圳）供應過大、消費需求不足，金融體系不完善帶來的土地炒作催化泡沫等。在

中央強制停止銀行貸款、清理土地等行政干預下，刺破了海南、北海、廣州、深圳等局部市場的泡沫。

1993-1998年，中國的GDP總量在20萬億的基礎上，以每年8%的速度遞增。中國人均GDP在1000美元左右，在全球排200名以外。因此，中

國的城市居民消費仍停留在吃、穿等日常生活層面，房地產市場由於消費能力的不足，市場規模有限。全國每年竣工面積僅有500萬平米，針對8億城市人口、

12平米的住房面積、較差的住房環境而言，存在巨大的潛在缺口。

這一時期，中國誕生了以萬科為代表的第一批房地產開發，數量在2萬家左右。但由於自有資金不足、金融政策對民資的限制，這一時期的房地產市場主要由國資主導。比如北京華遠、上海城開等。

1998-2003，房地產發展蓄力期：取消福利分房、按揭消費、土地收儲、銀根寬松

1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年6月份左右，在東南亞

金融危機的影響下，中國經濟硬著陸，連續8個季度經濟增速下滑。為了遏制進一步下滑的危險，中央決心培育新的經濟增長點。房地產市場進入了決策層的視

野，政策面開始發生變化。中央在當年出台了一系列的刺激房地產發展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭貸款買房政策，通過市場、個人信用來解決住

房及住房的消費能力不足問題，系列政策使得有效需求在短期內爆發，並大幅快速上升。

2003年，中國實行統一收儲並出讓的土地管理政策，再加上中國在1993年形成的地方財權與事權分開的財稅管理體系，地方擁有有限的財權，卻必須承擔更

多的地方事權。這一體系下，地方無限制追求以土地出讓為主的預算外財政收入，以填補地方事務的財政支出不足。另外，建立在房地產開發之上的城市建設、

招商、稅收及GDP等恰恰是中國行政體制下的官員考核主要指標。這樣房地產成為地方發展的主要或唯一發動機，在隨後的十年裡，「土地財政」愈演愈烈、地方

實業萎縮、房地產在地方的擁護下獲得了空前的發展。

1998年東南亞金融危機之後，為了提振萎靡的經濟，中國結束了穩健緊縮的貨幣政策並進入寬松軌道。在加入世貿組織後，為了刺激出口，貨幣寬松政策得以延

續。貨幣超發也成為推動房地產的重要力量。在寬松的貨幣政策環境下，大量的民營房地產開始煥發活力，房地產市場由國資統領的局面得到扭轉。萬

科、合生創展、順馳等大量民營獲得第一輪快速發展，房地產數量猛增到8萬家左右。

當然，這一時期房地產發展離不開中國整體經濟環境和消費能力的改變。2002年，中國加入世貿組織，中國參與到世界經濟分工之中，大量的農業人口進入城鎮

成為產業工人，大量的大學畢業生、海外生在城市就業，中國經濟發展提速，GDP增速進入兩位數時代。在經濟快速發展的前提下，城市居民的消費結構發生

了改變，從日常的吃穿消費升級到大宗商品、情感需求的旅遊等消費，汽車開始進入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消費議程。

在此房地產市場啟動階段，市場的典型特徵是計劃經濟向市場經濟過渡，建立市場化發展的根本動力，以自主需求為主導的市場交易結構。其中，輿論導向中著名的段子就是中美兩國老太太的住房消費理念的故事，深入人心，對刺激城市居民的消費願望起到了間接的作用。

2004-2013，宏觀調控中，房地產市場爆發式增長和衍生結構不良的行業局面

由於1998-2003年之間，中國房地產市場發展的各種動力被牢牢確立，中國房地產在之後的10年獲得了空前速度的發展。巨大的需求、消費需求、政

府驅動、取消價格管制等使得房地產產業像脫韁的野馬一樣野蠻發展。中國的各大城市都成為「巨大的工地」。從2004年起。中國房地產連續保持20%的

同比增長率，價格漲幅200%，每年的竣工面積達到500萬平米，是1998年之前總和的1.5倍，是美國房地產全年竣工面積的1.2倍。在此期間，房地

產為中國絕大多數的城市居民解決了住房問題，城市人均居住面積從12平米上升到32平米。房地產為中國城市的升級改造提供了機會和樣板，城市數量從

1949年的50座增加到150座，大量的城市面貌獲得顯著改觀，由市場主導的商業地產蓬勃發展，人均商業面積在2012年達到20平米。

在10年的發展周期中，中國逐漸形成了消費、和出口貿易這三大經濟「馬車」。其中，和出口構成了中國增長的核心，而房地產是中的重要力量。所

謂「中國模式」就是出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，轉而將這些收入轉化為

用於基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增

長。所以，可以說，在「中國式增長」的動力中，出口、和房地產是三大重要力量。房地產產業經濟自2010年以來，佔GDP25%強。而房地產帶來

的各項收入普遍佔到地方財政的70%以上，被當成支柱產業，這一系列即是所謂的房地產「綁架中國經濟」說。

雖然中國房地產伴隨中國總體經濟獲得了空前的發展，也解決了積累的住房問題。但行業發展過程中也暴露了更多的問題。比如，消費主導的市場變成消費與並

重；城鎮化率從1978年的22%提高到2012年的51%，但是貢獻絕大多數統計口徑的進城農民沒有獲得產權住房；城市家庭因為購房導致的家庭負債過

高，一套房耗掉了三代人的積蓄且背負沉重的債務；以房地產為代表的社會財富再分配導致了階層分裂，社會不公平；與房地產有關的社會問題諸如拆遷、糾紛、群

體事件愈演愈烈。社會中逐漸出現質疑中國房地產發展模式、抱怨房價過高、上漲幅度過快的聲音，各種社會矛盾出現，房地產業成為社會關注的焦點。

2004-2013年，在一系列社會壓力下，中央開始實施調控，主要手段是對於供給端的土地供應、房屋供應和需求端的擠壓需求，及行政類的市場管

制。但由於未觸動房地產發展的根本動力（前文已述），歷次調控以失敗告終。2008年，美國爆發金融危機，全球經濟衰退，中國為了刺激經濟發展推出更為寬

松的貨幣政策，更為直接推動了房地產價格的上漲。房地產市場反而由於行政對於市場的干涉，一次次地爆發式增長，價格快速上升。截止2012年，以國際通用

衡量房價水平的指標，中國一線城市的房價收入比達到25倍，高於紐約、東京等國際大城市，二三線城市，大量房屋空置。因此，歷次的房地產調控都是捨本逐末，由中央推動形成了一個畸形的房地產市場，給民眾留下了房地產發展負面的印象。

此階段，中國房地產市場的特徵是發展不平衡。表現在沿海與內地市場的不平衡，市場主要聚焦於長三角地區（上海、浙江、江蘇）、珠三角地區（廣州、深圳及周

邊城市群）、環渤海地區（京津冀遼魯等），內地及中西部地區市場佔比小；城市與農村的不平衡，房地產主要在城市中發展；客戶群體的不平衡，客戶主要是先富

起來的城市富裕階層，占絕大多數的城市中低收入者沒有獲得住房；房地產產品品質的不平衡，普通住宅品質低下，高檔住宅奢華。

中國房地產在此輪發展周期中，伴隨市場規模的增大，數量極劇上升，但隨著調控也進一步兼並整合，行業集中度快速提高。2005年，房地產前100

強僅佔11%的市場份額，而截止2012年底，房地產行業前50強占據了21%的市場份額，競爭導致的優勝劣汰現象明顯。

2013以來的趨勢

定方向、調結構、改革

2012年底，中國新一屆確立了「城鎮化」的發展思路。中國試圖要改變以往以「土地」為核心的房地產發展模式，轉變到以「人」為核心的發展模式。在舊

的模式下，依附於土地的城市居民並沒有分享真正的經濟發展成果，城市棚戶區泛濫；農村居民的土地、住房資源等沒有獲得統籌發展的機會；戶籍制度阻礙城市

化、勞動力自由流動；地方定位偏差等。在新的發展模式指導下，中央將開展一系列的變革，旨在促進房地產市場健康發展，而不是被動的「調控」。在未

來若干年，改革釋放的房地產發展紅利可能有以下幾方面：

2. 從培育世界級中心城市到與城市群發展並舉帶來的二三線城市、小城鎮房地產發展需求。

3. 2.

4. 城市品質升級帶來的將近100個城市的棚戶區改造、舊城改造將帶來數以萬億計的房地產發展機會；

5. 3.

6. 新一輪土地改革，城市用地模式、農村建設用地宅基地產權確認等帶來的城市與郊區統籌發展機遇；

7. 4.

8. 住宅地產的產品升級，伴隨經濟發展帶來的商業地產、旅遊地產、養老地產的發展潛力；

9. 5.

10. 旨在調節以房地產為主的財產稅——房產稅即將出台，調節房地產存量，擠壓泡沫，促進社會公義；

11. 6.

12. 由於沿海產業內遷、城市自主產業發展帶來的房地產市場發展重點從沿海到中西部城市；

13. 7.

14. 戶籍制度、城鄉二元管理體制終結帶來的農民工在城市置業的大量需求，城鎮化發揮真正的動力；

16. 一系列的房地產發展趨勢將引領房地產朝著更健康的方向發展，使房地產由以主導向以消費主導轉變、由短期向中長期轉變、由以土地為中心向以產品

17. 為中心轉變、由以增量市場為主向增量、存量並舉發展轉變、由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變、由籠統市場向細分市場轉變。總之，房地產將成為中國「城鎮

18. 化」發展戰略的引擎，是民生為主的產業模式，而不是家的樂園。

20. 中國房地產市場發展的直接動因還有：人口因素（及家庭裂變）、交通因素、技術升級。由於60年代、80年代末的兩輪人口嬰兒潮帶來的人口紅利將大力推動中

21. 國經濟發展和房地產消費。可以預期的是，中國即將改革實行了30年的計劃生育政策，馬上面臨新一輪人口生育高峰，將直接推動中國經濟和房地產在未來

22. 30年的發展。另外，由於當前人口結構的變化，老齡化速度加快，到2020年底，老齡人口將占總人口43%，人均GDP的升高和龐大規模的老齡人口將催生

23. 旅遊地產、養老地產的快速發展。中國高鐵技術在2001年獲得重大突破，並快速開始了全國的高鐵路網建設。預計到2020年底，中國高鐵將建成2000公

24. 里，連接100個大中型城鎮。中國高速路網也已基本建成，通車里程達到5000公里。高鐵和高速公路將大大縮短城市間的距離，為房地產置業空間、消費升級

25. 提供可能。未來，互聯網技術、地碳生態建築技術大量在房地產及物業管理中的應用，也使得房地產產品與服務的升級、居住環境的改善提供可能。這些都是中國房

26. 地產發展在未來的巨大引擎。

因此，無論中央即將出台的改革措施及實施計劃推動如何，中國房地產行業必將進一步的發展，只不過發展的結果是更良性還是更畸形的選擇而已。房地產的發展質量將主要取決於中國是否具有舉重若輕、審時度勢的遠見與智慧，改革的勇氣與執行力。

⑦ 買房辦貸款全攻略 購房人必看

轉眼到了年中，買房貸款的政策放寬了，購房人也開始行動起來了。這里，為不同年齡段人群選擇不同的買房及貸款提供了方案。

案例1

孫小姐和男友貸款買婚房

孫小姐和男朋友同時供職於一家裝潢公司，兩個人每月的收入加起來在2萬左右。他們打算在今年年底結婚，和父母商量後男朋友決定先買房再領結婚證。她與男友每個月都正常繳納公積金，趁著端午節放假，兩個人准備先看看房，順便咨詢一下如何貸款。

因為孫小姐和男友都是普通的上班族，所以首先購房地點最好選擇在緊鄰地鐵或者被地鐵輻射的區域，現在各線路開通後，買房選擇的面積也比較大，選擇在單位附近的地鐵沿線地段比較適宜，這樣會省去很多上下班路上通勤時間。因為是兩個人居住，所以購買的住房應以小戶型為主。

貸款建議：如果孫小姐和男友購買的房屋是小戶型，以他們目前的經濟狀況來看，建議他們每月的月供最好不要超過月工資總和的三分之一，貸款金額控制在100萬-150萬之間比較合適，而且兩個人是首次置業買房，所以在現行的貸款政策下，如果是准新人首次貸款買房，使用公積金或者組合貸款比較合適，還款的方式可以採用自由還款，都比較適合準新人使用。「偉嘉安捷」建議沒有領結婚證的情況下，可以申請辦理婚前財產公證或者共同簽署一份協議避免日後的財產糾紛。

案例2

華先生 已婚家庭生子換房

華先生是北京人，最近老婆剛產下一子。他結婚時貸款買過一套小戶型，現在已經提前結清貸款。有了孩子後他想換套房，把父母接過來幫忙照顧孫子，他現在不知道買房該不該賣掉手裡的這套房子來湊齊二套房的首付款，也不知道該用什麼方式貸款。

華先生屬於二次換房人群，考慮到日後需要他和老婆孩子，以及父母五口人生活在一起，因此買一套大戶型的三居室較為適宜。

貸款建議：華先生如果選擇一套面積較大的三居室，用商業貸款顯然更加適宜，而且他名下有一套已經還清貸款的住房，按照他這種情況再買房仍然將會被算作首次貸款，首付比例為30%，利率也會有相應的折扣，所以不用賣掉現有住房，可以將名下這套住房出租，用租金來抵償日後的貸款月供。

案例3

王小姐 辣媽貸款購買教育地產

朱小姐與先生都是北京人，現在住在通州一套三居室里，女兒要在明年上小學，她想在女兒上學前購置中關村一小附近的一套教育地產，因為先生長年在國外出差。她和愛人現在手頭上有近600多萬元的儲蓄。最近她一直在通過中介看房子，對於買一套什麼樣的教育地產，如何貸款購買朱小姐有些著急。

由於案例中朱小姐的老公長期在國外出差，基本上就只有她與女兒共同居住，所以購買住房的面積不需要太大，朱小姐如果購房需要走訪學校了解政策的劃片區域，再通過中介或朋友挑選一套兩居室的小戶型住房，因為教育地產的房齡較老，所以買房貸款也需要考慮自身年齡等因素。

貸款建議：「偉嘉安捷」指出，朱小姐和丈夫的存款在600多萬，她可以選擇利用存款全款購房，再通過補按揭貸款完成後續置業等。不少教育地產的業主也能夠給予全款購房人一定的優惠，而且購房前一般審核周期也會耽誤一定的時間，所以建議朱小姐先全款購房，再使用補按揭還貸款為買房上選方案。

案例4

徐先生 中年人為子女購房

徐先生的兒子今年剛大學畢業，有一個交往了三年多的女朋友。他和老伴感覺兒子已經到了該談婚論嫁的年紀，趁著今年貸款政策較為寬松，想在遠離市區的地方購買一套兩居室，將城裡的房子留給兒子做婚房用，他和老伴去新買的房子里住。考慮到養老及子女婚房等因素，徐先生和愛人可以選擇一套五環外的二手次新房較為適宜。

貸款建議：一般類似徐先生這類人群平均年齡在40歲以後，從銀行貸款角度來看，商貸限制借款人年齡不超過65歲，公積金貸款借款人年齡不超過70歲， 「偉嘉安捷」指出，貸款買房時要考慮銀行對借款人年齡的限制，通常情況下，銀行在為借款人評估還款年限時以其年齡作為基礎。年齡越小貸款的年限也就越長，反之年齡越大，貸款年限則較短，日後月供的壓力也就越大。所以為了延長貸款的年限，減輕購房壓力，像徐先生這樣的購房人可以以子女的名義做借款人，日後徐先生和愛人共同在還貸上給予資金支持。

（以上回答發布於2015-07-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑧ 貸款買房時要注意的問題

貸款買房指購房人以在住房交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。
貸款買房時要注意哪些問題
1、善用公積金
由於公積金貸款預期年化利率相對優惠，因此對於每月繳納公積金的客戶來說，用好自己的公積金非常重要。客戶申請公積金貸款額度一般最多不超過總房價的80%，最長貸款年限為30年；商業性貸款額度(大於90平方米)不超過總房價的70%，最長貸款30年；一手自住房單套建築面積低於90平方米(含90平方米)，且根據客戶資信等情況，其貸款最高不超過房價的80%；組合貸款的可貸額度是公積金和商業貸款之和，不超過總房價的70%。
2、選擇適合的貸款銀行
不同的商業銀行在首付比例、貸款期限及貸款預期年化利率三方面都有選擇空間，針對不同客戶群體，他們都有相應的個人貸款方案。部分商業銀行開辦有轉按揭服務，客戶在這些銀行辦理過個人住房貸款的，也可將住房貸款業務轉入更適合自己的銀行。
3、預期年化利率優惠綜合衡量
預期年化利率在房貸中是最重要的價格因素。不少商業銀行紛紛了固定預期年化利率個人住房貸款服務，使購房者可以根據自己對未來某一階段預期年化利率走勢的判斷，選擇固定預期年化利率貸款或浮動預期年化利率貸款。並且，大部分銀行的固定預期年化利率貸款和浮動預期年化利率貸款之間可靈活轉換。
4、按時還款避免罰息
客戶辦理房貸後保證每月堅持按時還款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期沒有及時還款，不僅需要向銀行繳納罰息，而且會影響自己的信用記錄，這損失就遠遠不是經濟上能夠彌補的了。因此在辦理個人住房貸款時，借款人必須對自己的還款能力有一個長遠謹慎的考慮。
5、貸款額度應根據自身實際申請
在申請個人住房貸款時，借款人應該對自己的經濟實力、還款能力做出正確的判斷，同時對自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測。
6、選擇最合適自己的還款方式
基本上有兩種個人住房貸款環款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。等額還款方式的優點在於，借款人可以准確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的收支。而等額本金還款方式較適合於還款能力較強、並希望在還款初期歸還較大款項以次減少利息支出的個人。
7、貸款資料要真實
申請個人住房商業性貸款，銀行一般要求借款人提供經濟收入證明，對於個人來說，應提供真實的個人職業、職務和經濟收入情況證明。因為如果你的收入沒有達到一定的水平，而你沒有足夠的能力還貸，卻誇大自己的收入水平，很有可能在還款初期發生違約，並且經銀行調查證實你提供虛假證明，就會使銀行對你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請。
8、提供本人住址要准確、及時
借款人提供給銀行的地址准確，就能方便銀行與其的聯系，每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇人民銀行調整貸款預期年化利率，您就可在年初時收到銀行寄出的調整預期年化利率通知。此外，特別提醒借款人注意的事，當您搬遷新居，一定要將新的聯系地址、聯系方式及時告知貸款銀行。
9、確定產權人時要考慮到退稅
以上海的相關規定為例，對於1998年6月1日以後購買商品房的個人，可享受個人所得稅計征稅基抵扣。由於抵扣的對象只限於房產證上列舉姓名的房屋產權擁有者，所以對於每個家庭來說，要慎重確定所購住房的房地產權利人(購房人)。

⑨ 個人購房按揭貸款，案例分析（中行和光大的進）懂行人回答好了，追加全部積分

1、貸款緊縮沒錯，但你這房子按揭貸款金額就幾十萬，還沒緊縮到這個程度，而且首套房按揭是符合國家信貸政策的；你的年薪辦這貸款，銀行完全放心。
2、工資清單只是一個形式，你叫你們單位開工資證明蓋公司公章就行，銀行如果要核實，根據他們的要求來就行，你既然能拿工資，銀行會幫你想辦法找到證明文件的：）
3、說實話，你這條件，銀行放貸款給你放心的很，不批準的可能性基本沒有。
風險？除非銀行跟你有仇，或者你自己有什麼其他的信用污點，貌似從你的介紹中看不出來有這種可能性。
說明，我雖然不是中行和光大的，但也在其他銀行辦過幾年個人信貸業務，熟悉按揭貸款的辦理流程。

⑩ 在上海貸款（房貸）貸了60萬，付30年，一共要付多少利息

2009年商業按揭貸款,五年期以上貸款基準利率為5.94%,月利率為5.94%/12=0.495%;如果第一套住房享受7折優惠,利率為4.158%,月利率為4.158%/12=0.3465%
60萬30年(360個月)月還款額:
如果按基準利率計算:
[600000*0.495%*(1+0.495%)^360]/[(1+0.495%)^360-1]=3574.19元
利息總額:3574.19*360-600000=686708.40
如果按優惠利率計算:
[600000*0.3465%*(1+0.3465%)^360]/[(1+0.3465%)^360-1]=2919.41元
利息總額:2919.41*360-600000=450987.60
說明:^360為360次方