日本房地產泡沫貸款利率

㈠ 日本房地產崩盤時房貸利率是多少

危機的序幕：「廣場協議」

日本經濟泡沫的起源離不開「廣場協議」。1978年，第二次石油危機爆發，能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹，為了治理通貨膨脹，美聯儲三次提高聯邦基準利率，實施緊縮的貨幣政策。

這一政策使美國利率上升到20%左右，吸引了大量海外資金流入美國，導致美元大幅升值，造成美國對外貿易逆差大幅增加。

為了改善貿易逆差狀況，美國希望通過美元貶值來提高出口競爭力。1985年9月，由美國牽頭，美、日、德、法、英五國在紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合干預外匯市場，促使美元有序貶值，史稱「廣場協議」。

「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，美元貶值，其他四國貨幣相應升值，其中，日元兌美元匯率三年間升值了一倍，從240：1飆升至120：1。

日元大幅升值打擊了日本的出口企業，日本政府為了支持企業維持高出口額，減輕企業債務，採取了寬松的貨幣政策。

連續5次下調利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應量連續四年超過兩位數增長，造成國內市場流動性大量過剩。

迄今，業界對廣場協議是否直接導致了日本的衰退仍有爭議，但不可否認「廣場協議」後引發的一系列反應與政府的應對，讓日本走上一條不歸路。

陽光下的泡沫

降低利率保住了日本企業的生產和出口，企業掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行。為了擴大營業利潤，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拚命發放貸款。

相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險較低，於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。

來自銀行的大量貸款流入房地產市場開始推高房價。1987年，東京的房價漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩盪盪的全民購房之勢。

1987年，東京某團地商品房搖號抽簽式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。NHK記者采訪這位沒中簽的年輕媽媽，她無奈說運氣真背，我們家都兩個小孩了，真想要這套房。記者鼓勵安慰她明年繼續努力。但實際上1988年搖號率到了1/6200，這位媽媽的中簽希望估計還不如去賭賽馬來得高。

同一時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。簽訂「廣場協議」之後，日元每年保持5%的升值水平，敏銳的國際資本迅速湧入日本，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。

熱錢湧入導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多的國際資本進入日本投機，日元繼續升值，股市房價繼續上漲，泡沫越吹越大。

銀行貸款和熱錢同時湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當於1989年日本國民生產總值的2倍。當時有個笑話是僅東京23區的地價就可以買下整個美國。

1989年東京銀座5丁目鳩居堂前，當時國土交通廳公布的土地公示價格1平米1億1千萬日元，摺合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價，現今價格4000萬日元，跌了差不多有2/3。shhuang44ss

然而，房地產價格飆漲給日本經濟造成了一系列不良影響。

首先是嚴重影響到了實體工業的發展。由於建築用地價格過高，許多工廠企業難以擴大規模，而像豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊也按耐不住，開始大舉進入不動產業。同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。

其次，過高的地價也給政府的公共投資建設帶來了嚴重的阻礙，當時正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進，日本道路公團的經營狀況極度惡化。

再次，農業用地被大量擠占，國內農業產量受到威脅。

高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，基本上按當時4百萬日元工資標准，要不吃不喝乾15年，這讓很多懷抱上京夢的日本年輕人忘而卻步，甚至很多日本國民認為東京人不勞而獲，批評政府哄抬地價。

失去的二十年

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

日本政府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的「基本農田制度」和「科技興國」兩項基本國策。於是，日本政府突然收縮貨幣政策。

一是短期內上調利率。央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調到 3.25%，之後連續 4 次上調，到 90 年8月達到 6%。

二是政府突然強制收緊信貸，控制對房地產信貸總量。1991 年商行停止了對房地產的貸款，M2 增速從 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠遠低於當年名義 GDP 增長率 6%的水平。

宏觀調控政策力度過猛，泡沫迅速破滅。

首先刺破的是股票市場泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。

1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本政府出台雪上加霜的「地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入「供大於求」的時代。

幾種因素疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。而在泡沫時期房價遠高於全國平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂後的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。

㈡ 1989年日本房地產泡沫始末

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。

一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。

(2)日本房地產泡沫貸款利率擴展閱讀

原因

1、日本經濟、金融自由化和國際化步伐加快

在日本歷史上，1985年是一個極具特殊意義的年份，這一年日本發生了許多足以影響日本歷史、改變日本命運的大事。

戰後，日本的經濟和金融都有著濃厚的「封閉」和「管制」色彩。20世紀70年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。

2、日本政治國際化進程加速

20世紀80年代初，日本政府提出，日本要從一個「經濟大國」走向「政治大國」，而日美關系將成為「政治大國」的基石。在1985年的「廣場會議」和1986年的「盧浮宮會議」中，日本均成為美國最堅定的盟友。

3、日本經濟增長模式的轉變

從1980年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關系。

1985年的日本，同時面臨著三個重大的戰略轉變：由「管制經濟」向「開放經濟」轉變；由「經濟大國」向「政治大國」轉變；由「外需主導型經濟」向「內需主導型經濟」轉變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內，有可能使宏觀政策失去迴旋的空間。

內部均衡與外部均衡、國內政策協調與國際政策協調等問題交織在一起時，宏觀政策的權衡、選擇和調整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現嚴重失誤。

㈢ 居民杠桿率已達72%，中國房企會重蹈日本崩盤30年的悲劇嗎

多年前日本房地產泡沫破滅的事情不用我多說，相信大家也都非常了解。如今我國居民杠桿率已達72%，中國房企會重蹈日本崩盤30年的悲劇嗎？

中國房地產會重蹈日本覆轍嗎？

2022年以來我國樓市出現了一部分小回升，讓居民杠桿繼續保持高位。根據央行的初步推算，2022年一季度居民杠桿率將高達72.1%，同比只低了0.4個百分點，各部門杠桿率均出現不同程度下降，雖然幅度有點小。

總結

總而言之，與日本直接刺破房地產泡沫不同。我們國家是在擠泡沫，再看看我們的國情，我們的基礎和我們的制度，我們有絕對足夠的自信，我們中國房地產絕不會走日本的老路,中國房企也不會。

㈣ 日本房地產泡沫後幾年恢復

就日本的房地產業來說，其實尚未恢復，2014年，猜猜日本住宅的貸款的年利率是多少---0.6%左右。

㈤ 日本房地產泡沫時代，為何要不惜一切代價保住房價

關於這個問題，我們必須要明確，所謂「美國和日本當年選擇擠破房地產泡沫」的說法是錯誤的。這種說法，意味著無論是上世紀90年代的日本還是2008年的美國，都是主動「擠破」房地產泡沫，這是有悖歷史事實的。

事實上，這兩個國家都是屬於「被刺破」。

【概述】

美國雷曼兄弟破產，次貸危機的爆發，給全世界造成了巨大的金融風暴，嚴重沖擊了世界經濟。這個問題，根本原因是由於雷曼兄弟銀行對次級貸的管理和無度發行金融衍生產品造成，是美國金融體系內問題造成的蝴蝶效應。此事件距離我們較近，大家會有比較切身的感受，我們不必贅述。

一樣的境況，不一樣的國家，將是不一樣的結果。

㈥ 日本房產貸款利率有誰了解的嗎

東京大阪等旅遊熱點城市購置二手房並進行出租，根據地段的不同，長租的年化收益4%～6%之間，短租的年化收益在 8%～12％之間。（未包含房屋本身的升值及人民幣貶值所帶來的匯率差收益。）
1.日本的銀行是不給外國人貸款的，因為外國人沒有永駐權也沒有交稅，無法享受日本人貸款的低利率。（國內交通銀行日本分行和中國銀行日本分行可以提供這類貸款，最高貸款額度是總房價的 50%，利率在 2.8%左右，十五年內本息同還。）

2.貸款者要求：65 歲以下、收入產生在中國、香港或新加坡。稅前年收入 200萬日元以上、提供三年完稅證明和三年工資流水，無法提供的話、無法貸款。

3.貸款信息：貸款年限最多15年、利息（投資用3.2%、自住用2.8%）、貸款額度是房子評估額度的50%。房屋要求是30年之內、面積25平米以上。

㈦ 當年美國和日本要擠破房地產泡沫，不惜一切代價保房價，這是為什麼

在上世紀七十年代到九十年代之間，日本國內的房地產發展得非常迅猛。

房價就如同那飛向太空的火箭一般一路不停地攀升，很多城市的房價在90年代之前就已經達到了一個非常恐怖的數值。

在日本房價最巔峰的時候，有人估測，如果把日本東京各個區的房子全部折算成金錢的話，那麼可以買下整個美國的國土。

另外還有人開玩笑，說如果把日本皇宮周圍的那一塊土地賣出去的話，可以買下整個加拿大。

由此可見，日本當年房價上漲的恐怖。

而日本的房價之所以能上漲得如此恐怖，跟日本人當時所存在的一個共識有關，這個共識就是：房地產是最安全、最賺錢的投資，只可能漲，不可能跌。

在這種共識下，很多日本的有錢人就紛紛把自己手頭里的錢都拿去購買了房子，然後什麼都不想，坐著就等著房子漲價。

此外，很多房地產公司和銀行也因此受到牽連而破產。

房地產公司之所以會破產，是因為房價崩塌，實屬沒有辦法的事情。

而銀行之所以破產，主要是他們向房地產公司以及房屋投資者借出錢後收不回來，因此在連鎖反應下，不少日本銀行也陷入了破產危機。

說到這里，其實我們也要注意一個問題，那就是日本政府其實並沒有想完全戳破房地產泡沫的想法，他們最開始只是想抑制一下房地產的不良發展汛頭，沒想到會引發如此之大的危機。

至於美國的房地產泡沫破碎跟日本差不多，主要也是無心之下引發的經濟危機。

㈧ 全國房貸斷供情況

如果出現大規模房貸違約，銀行會按照章程執行。房貸斷供後，銀行會根據實際情況做出決定，並不意味著銀行會馬上通過法院回收房產，中間有一個復雜的過程。

如題所言，大規模房貸違約現象必然會發生，央行也會出台相關政策，延緩、推遲、減少房貸情況，減緩大規模房貸違約現象。可以想像，如果出現大面積斷供的現象，必然是經濟問題或者其他不可逆轉的問題。在這種情況下，銀行也會有相應的政策來執行，大多是通過延長或延遲貸款。

當然，如果出現大規模的房貸違約，不是市場的問題，而是房貸需求者的問題。然後，銀行會根據相關合同辦理相關手續。首先聯系按揭貸款人了解相關問題，銀行也有相應的延期政策。其次，如果貸款人辦理了延期，仍無錢償還，多次催貸無果。最後銀行會通過起訴的方式起訴貸款人，然後房產被收回拍賣，償還的銀行資金償還給銀行，剩下的留給戶主。

2008年美國發生過大規模房貸違約現象，日本的房地產泡沫也有，雖然歷史上主要經濟體都發生過。然而，並不是每年都這樣。只有在經濟處於重大轉折時期才會發生。通常，大規模的抵押貸款違約會伴隨著經濟衰退和蕭條。

銀行的相關回應還是會根據情況來判斷。一旦發生經濟危機和不可逆轉的事件，銀行的反應將是減緩、推遲和延遲抵押貸款。畢竟如果大規模斷供，即使收回也不會通過法院出售。但在非經濟危機、非不可逆事件的情況下，往往是按照公司章程進行的。

就購房和房貸而言，還是要適合自己，能長期滿足房貸的可以選擇買房。不然遇到供應中斷還挺麻煩的。如果出現大規模房貸違約，可能還有調整，銀行可能會延期。但在個別情況下，本行會遵守公司章程。

無論是大規模還是個人房貸違約，都會有以下過程:

1.如果買家在第一個月內沒有還款，銀行會給買家打電話通知你逾期，催你還貸。

2.如果催促後仍無還款，到第二個月貸款仍逾期，銀行的信貸員會上門或直接去其單位催促。

3.第三個月，如果買家還是不還款，銀行會發律師函，進入司法程序。一旦進入司法程序，也意味著買家的房子將被拍賣。

抵押貸款違約還會給買家帶來許多不利後果:

1.罰息

貸款逾期以後會產生罰息，而且這個利息很高。即使購房者後期補貸，仍然要面臨銀行的罰息。罰息金額在買方與銀行簽訂的借款合同中有明確約定。

2.遭受經濟損失

其實短期供應中斷被罰也不算太嚴重。如果斷供嚴重，得不到賠付，你可能會遭受更大的損失。如果購房者連續六個月不供，那麼銀行將向法院申請拍賣購房者的房屋。房子拍賣的費用要先用來還貸款和利息。如果不夠，還需要繼續進行補償。這時候損失會更大。不僅房子沒了，錢也沒了，連之前交的首付和稅都沒了。

3.影響買家的信用信息。

斷供會影響買家的信用信息，也有人認為短時間斷供不付錢也沒關系。如果長期斷供，不還款，可能會被列入黑名單，成為老賴，影響購房者的出行和工作。

所以，如果不是特殊情況，注意不要斷供。如果有可能斷供，也可以提前向貸款銀行申請，告知情況，銀行會幫忙提出解決方案。

2008年美國次貸危機是一種由房貸違約引發的金融危機。

由於9·11後美國經濟衰退的壓力越來越大，製造業仍在逐步向中國、印度等發展中國家轉移。美國甚至認為可以拋開實體經濟，只需要美元霸權下的金融經濟就可以讓美國長期強大。房地產作為一種金融產品，已經成為經濟驅動力的主導。

大量房地產被推向市場。在房地產市場不景氣的時候，我們開始向金融信用差的群體增加零首付的房產供應，將這些不良貸款打包成優質的衍生品投放到金融市場。然而，隨著美國經濟每況愈下，出現了嚴重的供應中斷危機。然而，這場違約危機帶來了抵押貸款衍生品的金融危機，導致包括雷曼兄弟在內的美國數百家銀行破產，房利美和房地美破產，引發了美國自1931年以來最大的金融危機，並使次貸危機蔓延全球。

同樣，日本也出現了抵押貸款危機。

1985年日本簽署廣場協議後，在不到兩年的時間里，日本的幣值從220日元兌1美元上升到110日元兌1美元，翻了一倍多。全球資本不斷湧入日本，股市和房地產大幅上漲，日本政府不斷推波助瀾，導致日本資產被嚴重高估。

1990年後，國際資本在賺了大錢後開始撤離，日本也意識到了資產泡沫的嚴重性。於是政府開始打壓房地產，利率從1%提高到6%，並拒絕房地產企業融資貸款。房地產市場立刻崩盤，地價跌到1/3，房價也跌了一半。雖然日本沒有像美國那樣出現大量的斷供，但是這場危機讓日本在接下來的20年裡無法復甦，這也是日本20年衰退的最重要原因。

中國房地產市場會出現大量違約風險嗎？

自2003年推進房地產市場化以來，房地產一直是經濟發展中最重要的支柱產業。2014年經濟下行期，再次讓房地產承擔重任，通過貨幣安置推動房地產繁榮。從2014年的18萬億元家庭負債到2018年的50多萬億元。成功解決了來自地方政府、銀行、開發商的40萬億債務。

但中國是一個高儲蓄的國家，居民存款總額現在已經超過70萬億元。也超過了50萬億居民貸款的總量。而且近幾年政府也做了一些金融防控措施，首付超過30%，二套高達50%。而且這種房價在地價穩、房價穩、預期穩的情況下，不太可能出現大規模的高層跳水。不存在大規模斷供的可能。

中國房地產大幅下跌的危機不是居民大規模斷供的危機，而是居民財富縮水導致的消費減少、投資減弱、房地產銷售降溫的風險。一旦土地市場降溫，地方債務、銀行債務、房地產企業債務都會出現問題。

銀行大規模停電不是不可能，只是概率低。很多年前，一些地區有許多建築物停電。

供不應求的主要原因是房價跌了不少。相對於需要償還的貸款，房價的剩餘價值已經遠遠低於需要償還的金額，這就造成了購房者選擇供不應求。

但是從買家的角度來說，斷供是非常不劃算的行為。除了把房子抵押給銀行，購房者實際上還有信用擔保。即一旦出現違約，銀行會起訴購房者，要求償還剩餘欠款，並將購房者列入徵信系統黑名單。

當購房者選擇斷供時，銀行一般會選擇與購房者協商，電話告知及時還款，並告知違約後果。他們不會馬上把房子拿走拍賣，起訴買家。電話咨詢沒用，會發律師函督促買家履行合同還款。

只是經過多次溝通，購房人仍不理會還款，便通過法院起訴將房子拿走，並開始房屋的拍賣。房屋拍賣後，將賣房所得與剩餘欠款進行對比，再決定再次起訴投資人，追回剩餘欠款。

如果銀行遇到大規模的抵押貸款違約，除了拿走房子收回貸款，還會面臨巨大的流動性危機。大家都覺得銀行很有錢，根本不會缺錢。大家都錯了，但是銀行也會缺錢，會出現流動性危機。如果大量貸款違約，銀行會拿回大量房產，這是變相的大問題。只能尋求政府援助或者選擇快速融資來補充資本金。

美國的次貸危機就是美聯儲加息，很多購房者還不起債，導致銀行出現流動性危機。如果沒有美聯儲的援助，許多中小銀行只能選擇破產。

別急，逼你還債的方法多的是，你還得還！銀行總是吃人不吐骨頭。

現實中，已經出現了大規模的抵押貸款違約。最近的是美國的次貸危機，更遠的是日本的房地產崩盤。美國的次貸危機讓大量中小銀行破產，美國和日本的房地產崩盤讓大量中產階級變窮。銀行體系產生大量壞賬，抵抗力較弱的銀行不得不破產清算。大規模的房貸違約意味著房地產行業可能會崩盤，這對於中產階級來說是致命的，因為中產階級的很多資產都來自房子，對於有房產的人來說是不利的。

但這種現象不應該發生在我國。

貸款斷了幾個月內，銀行會簡訊催收。一定時間後，銀行會通過電話、上門等方式催收。如果欠款能還清，就不追繳房產。但是如果過了一定時間沒有還款，銀行會收回房產，銀行有權收回我們的房產。因為我們的房子是抵押給銀行的，抵押給銀行之後，我們就可以從銀行貸一筆房貸，所以現在的房貸全稱是房屋抵押貸款。

然後，房產將被拍賣。阿里巴巴在雙11拍賣的房產，基本都是銀行通過法院拍賣掉抵押的房產。如果拍賣所得不能覆蓋剩餘的房貸本息，銀行只能處理壞賬。

放棄住房供應在中國很少發生。通常在沒有經濟危機的情況下，只是個人購房的現象。在現實生活中，銀行通常會經過以下程序:如果有買家一個月沒有還款，銀行會給買家打電話提醒你不要逾期。如果第二個月貸款逾期，銀行的信貸員就會上門要。到第三個月，如果買家還是不還款，銀行會發律師函，進入司法程序。進入司法程序後，買方的房子將被銀行拍賣。

如果個人房貸斷供，會遭受以下三種後果:第一，即使購房者補貸，銀行還是會給購房者。罰息，而且這個利息很高。通常銀行在與房貸人簽訂房貸合同時，會明確約定斷供時要支付的罰息利率。但只要還清前面的房貸，偶爾違約並不會影響房貸人的聲譽。

第二，個人斷供超過6個月，銀行會通過法院拍賣買家的房子，買家之前的首付和稅費都沒了。三是會影響購房者的徵信，被列入黑名單，成為老賴，對購房者的出行和工作造成不利影響。甚至會影響孩子的教育等等。

如果大規模房貸怕供應，可能與央行出台的相關政策有關，也可能出現房價大跌。事實上，大規模抵押貸款違約的現象在2008年的美國就發生過，在日本房地產泡沫時期也發生過。1997年香港房價下跌，大量房貸斷供，給當時的經濟和金融帶來了很大的沖擊。甚至在上個世紀末，海南房地產泡沫破裂，部分炒房團出現大規模割肉現象。

大規模斷供發生後，銀行通常會聯系房貸機構了解相關情況。如果有不可抗力因素。那麼銀行可以先申請延期保單。如果銀行向借款人發放貸款，借款人仍然沒有資金償還，多次催貸也沒有結果。銀行只能通過起訴的方式起訴貸款人，而法院負責收回房產進行拍賣，將應償還的資金返還給銀行，剩下的留給貸款人。

如果出售房屋所得款項不足以抵消抵押貸款人的欠款，銀行有權繼續要求貸款人還清所有剩餘欠款。事實上，通過法院拍賣按揭貸款人的房子，肯定是銀行的最後一招。通常，銀行更傾向於通過延遲償還貸款來解決抵押貸款違約的問題。因此，大量財產不得不由法院拍賣。如果房產不能通過法院出售，就算賣了也不值這個價。當然，大規模的斷供潮是銀行不願意看到的。房地產金融危機一旦發生，就會到來。

抵押貸款違約是一個嚴重的問題。無論是大規模的房貸違約還是個人房貸違約，銀行都會採取以下措施來應對。

(1)一旦斷供一兩天，銀行會通過簡訊和電話聯系房源商，要求貸款人還貸。這是銀行的第一反應。

(2)出借人繼續斷供，未通過簡訊、電話等方式及時還款的。銀行必須進行第二步，即根據你的個人信息，通知銀行營業部的相關人員進行上門付款，了解貸款人的情況，了解貸款人斷供的原因。

(3)如果銀行工作人員上門催款，但貸款仍被掐斷，銀行會採取第三步，提醒貸款人有法律程序催款，並向貸款人家裡發律師函，告知貸款人如不還款將向法院起訴。

(4)如果發出的律師函仍然無效，銀行會採取第四步。銀行會把貸款人告上法庭，通過法律程序要求貸款人還款。打官司後會有法院傳票給出借人。最終出借人是否會出庭，法院會根據相關證據做出判決。

(5)法院終審判決下來後，如果判定為老賴，徵信將被列為失信，個人其他資產將被凍結，採取強制還款措施。銀行有權拍賣房子，最後拍賣的錢要還清，直到連本帶利還清銀行貸款。

基於以上五項措施，銀行會根據貸款人的違約程度採取以上五項措施，銀行根據違約程度採取的措施自然會有所不同。

這個問題在現實中發生過。2007年美國的次貸危機就是最好的例子。次級貸款即「次級抵押貸款」，是由還款能力低、信用差的人提供的抵押貸款。

貸款在美國是非常普遍的現象。當地人很少全款買房，一般都是長期貸款。但是失業和再就業在這里是普遍現象。這些收入不穩定甚至完全沒有收入的人被定義為次級貸款人，簡稱次級貸款人，因為他們的信用評級不達標。

在21世紀的最初幾年，美國的經濟發展勢頭也很好。政府鼓勵銀行向低收入者提供住房抵押貸款。一般來說，買房首付30%，最低20%。但是那些年美國購房者首付只有10%甚至5%，最低的是0首付，其餘都是通過銀行貸款。

隨著美國經濟尤其是房市的過熱，政府開始干預金融，最直接的方式就是提高貸款利率。貸款利率一提高，就意味著買房人的月供會增加。對於家庭收入較高的人來說，月供多一點是可以承受的。那是對於低收入的購房者來說，原來的月供對他們來說是一個非常沉重的負擔。現在利率提高了，他們的壓力更大了。

結果，次級抵押貸款中出現了違約案例。於是突然之間，銀行的資金也出現了周轉的壓力。通俗地說，銀行存在「錢荒」。對於那些中小銀行來說，錢荒是非常致命的。2007年，很多中小銀行開始倒閉。後來危機加劇，連雷曼兄弟這樣的大投行都倒閉了。

在住房貸款市場上，如果還款人違約，最常見的方式就是收回房產轉賣。如果出現大規模違約，銀行拐杖會積累大量房地產。市場上大量的房地產必然導致房價下跌。當下跌嚴重時，即使出售房地產也不足以償還銀行發放的貸款。這個時候銀行會損失很大，受不了就倒閉了。

所以銀行特別害怕房地產價格大幅下跌。當價格暴跌時，許多貸款人會主動違約。因為貸款人的損失最多就是首付，如果不賣，損失會大很多。所以90年代日本房地產泡沫破滅後，大量銀行破產。

如果出現「大規模違約」現象，那一定是房價泡沫破滅的後遺症。銀行對此其實很無奈。比如大家熟知的美國雷曼兄弟不是在2008年美國次貸危機中倒閉了嗎？與此同時，美國的房利美和房地美也沒能撐得住。

國際上，過去幾十年房價泡沫破裂的經典案例，都與銀行體系無關。也可以說幾乎都是由銀根緊縮政策引發的，最後自己也承擔了巨大的風險。

比如90年代日本的房價崩盤，就是從日本央行連續大幅加息開始的，導致整個房價暴跌70%。再比如，12年前發生的「次貸危機」，也是因為美聯儲(相當於美國央行，又稱世界央行)連續10多次加息，直接戳破了美國房價泡沫箱。

從我們目前的情況來看，房地產市場經歷了比較長時間的融資渠道收緊，房地產市場持續的定向貨幣緊縮肯定會給房價帶來較大的壓力。但是我們要明白，今天的房地產市場之所以會面臨定向貨幣緊縮，主要是因為它在中國經濟中的地位發生了非常重要的變化，從過去20年的支柱產業變成了中國經濟新常態下的非支柱產業。

一般來說，大規模的房貸違約會直接沖擊整個銀行體系的流動性風險，同時也會造成銀行核心信貸資產的重大損失。在這種情況下，一些不夠強大的資產必然會下跌。所以我們一直強調穩定地價、房價、預期的重要性。即使在「房子是用來住的，不是用來炒的」的原則下，我們也一再強調要防止房價大起大落，有穩中有降才是正常的。

㈨ 日本是如何應對房地產泡沫經濟的

日本在上世紀80年代後期到90年代初期經歷了房地產泡沫破裂的過程，給經濟帶來不小的沖擊。日本房產尤其是首府東京的房產在泡沫產生和恢復的過程中有沒有值得我們借鑒的地方呢？
以東京為中心的日本首都圈在建設過程中，在一開始就提前預判，以產業分散布局和便捷的交通等方式有效防止了房價集中上漲。雖然在上世紀80年代因綜合原因不可避免地產生了巨大房地產泡沫，但在政府及時有效的控制下，房價非正常飆升得到了抑制。
分散城市功能，避免人口過分集中
分散城市功能，避免大量人口向某一或某些核心、次核心城市聚集，從而控制房價集中上漲。在東京都市內，由於新宿、池袋等次中心地區的建設，東京都原有核心城區的人口和住房壓力得到分散，避免了房價集中上漲。而在東京城市圈內，政府對橫濱、川崎、八王子等15個衛星城進行了不同的城市功能規劃，各個衛星城因具備一定獨立的產業和經濟基礎而避免人口過度集中，當地民眾可以就近擇業和定居，並不會特別嚮往核心或次核心城市，有效緩解因人口集聚而產生的房價地價壓力。
交通便捷，為購房者提供更多選擇
便捷的交通分散了人們的居住地，從而間接對特定地區房價產生抑製作用。目前，東京都市圈內擁有近萬公里的軌道交通，其中郊區鐵路2000多公里。與此同時，在各條鐵路沿線站點，大量的停車場建設保證了人們出行的便利。現在，東京平均軌道交通網密度達到約每平方公里300米，在東京都內的23區更達到每平方公里1010米。便捷的交通讓民眾對居住地的選擇不再單一，大量工薪族在交通保障下有積極性購買遠郊有升值潛力的廉價房，間接對核心、次核心城市房價起到抑製作用。
面對泡沫，政府及時有效地管控
在面對房地產泡沫時，政府及時有效的管控措施尤為重要。20世紀80年代中後期，日本房價在日元大幅度升值和政府寬松貨幣政策刺激下大幅上漲。短短幾年內，東京地價市值上漲至相當於整個美國的地價，房地產泡沫到了一觸即破的危險境地。在這種背景下，日本大藏省(該省主管財政、金融和稅收，至2000年取消)於1990年3月27日發布「金融機構不動產融資總量限制」的通知，開始對房地產融資進行限制。這一被稱為日本房地產泡沫破滅「引火擎」的管制措施對抑制房價上漲產生了顯著效果。自此以後，日本各大銀行開始大幅度減少發放有關房地產的貸款規模，提高貸款利率，並開始徵收地價稅。1991年以後，日本三大都市圈的地價開始明顯下降，目前日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半。