貸款利率轉換最後期限

㈠ 2020房貸利率調整是強制的嗎

如果房貸沒有主動轉換為LPR，銀行是會強制將房貸利率轉換成LPR的。

2020年8月12日，工商銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行、郵政銀行五家國有大行均發布公告稱，將於8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

很多人可能覺得現在房貸利率已經很低了，後續上漲的可能性較大，而且銀行都推薦選擇LPR，讓人覺得銀行無利不起早，所以認為選擇固定利率更好。其實現在很多發達國家的貸款利率都是低於我國貸款利率水平的，部分國家還出現了負利率，從長遠來看，貸款利率仍有下降的空間。就算貸款利率後續出現較大幅度的下調，銀行也完全可以選擇加更多基點的方式來調整房貸利率，銀行是不會虧本的。所以這樣看來選擇LPR也是可行的。至於到底要如何選擇，就看貸款人自己的想法了，認為未來LPR會呈上漲趨勢，就選固定利率，認為未來LPR會呈下降趨勢，就選LPR。

㈡ 房貸利率轉換大限將至 六國有行預告批量轉換

距離8月31日「最後期限」越來越近，國有銀行相繼開啟存量貸款利率定價基準批量轉換工作。8月12日，記者注意到，工、建、農、中、郵儲5家國有銀行均在當日發布公告稱，將於8月25日起對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為貸款市場報價利率（LPR）定價方式。交通銀行(601328,股吧)7月下旬也曾發布公告稱，於8月21日進行批量轉換為LPR定價方式。
從公告內容來看，此次批量轉換范圍包括2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（含個人商用房貸款，不包括公積金個人住房貸款、公積金貼息貸款）。工商銀行(601398,股吧)還明確表示，當前逾期貸款不在此次轉換范圍內。
6家國有銀行對於批量轉換規則的表述不完全相同，但均包括：原合同約定的利率定價方式轉換為以相應期限LPR為定價基準加點形成，從轉換時點至此後的第一個重定價日（不含），執行的利率水平等於原合同最近的執行利率水平。以2019年12月發布的相應期限LPR計算加點數值，加點數值可為負值，且在合同剩餘期限內固定不變。在每個重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與上述加點值重新計算確定。
關於重定價周期和重定價日的調整，各家銀行略有不同。例如，工商銀行表示，重定價日調整為貸款發放日對應日，如定價基準轉換日與調整後的重定價日相同，則轉換日當天不進行重定價，貸款自下一個重定價日重定價。中國銀行(601988,股吧)表示，重定價周期統一轉換為12個月，重定價日與原合同保持不變。
2019年12月，央行發布公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成，原則上應於2020年8月31日前完成轉換工作。彼時，央行有關負責人表示，存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。
監管要求之下，商業銀行積極執行。不過，轉換進展較為緩慢。央行近日發布的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》指出，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。按照央行的要求，存量貸款利率轉換原則上應於8月31日前完成，目前只剩下不足20天時間。
此外，記者注意到，多家銀行均通過發布公告、微 信、簡訊等方式開展客戶通知工作，不少銀行還開啟了線上轉換渠道，不過主動去銀行「轉換」的客戶仍是少數。光大銀行(601818,股吧)金融市場部分析師周茂華表示，多家銀行之所以採用批量轉換，主要還是考慮到房貸客戶眾多、分散，批量轉換方式節約資源、提升辦理效率；但為避免不必要的糾紛，還是需要通過各種途徑確保客戶知悉。
對於選擇哪種方式，中國民生銀行(600016,股吧)首席研究員溫彬指出，不管是固定利率還是LPR，都存在著利率風險。如果借款的期限比較短，以前的房貸利率又較高的話，可以選擇LPR，這樣房貸利率月供就會有所減少，即便未來LPR上升，也可以提前還款。對於期限較長、以前貸款利率本身很低的，可以選擇固定的房貸利率，這樣月供成本鎖定，可以更好地安排個人的家庭收支情況。

㈢ 選不選LPR房貸利率「換錨」期限將至

記者日前調研多家銀行網點發現，當前各銀行房貸利率「換錨」節奏不一：部分大行選擇8月25日起統一為客戶調整為貸款市場報價利率（LPR）定價，部分小銀行則在5月底或即將在8月21日晚間為客戶統一轉換。對於客戶而言，選擇固定利率或LPR定價也有自身考量，通常與貸款年限、貸款余額及對未來利率走勢的判斷有關。
分析人士預計，下半年LPR有進一步下行空間，這有助於帶動房貸利率下調。
各行調整時間不同
日前，多家國有大行公告稱，將於8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款，按照轉換規則，統一調整為LPR定價方式。若客戶不接受批量轉換，可於一定日期前自主轉換；批量轉換完成後，如果客戶對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前自助轉回或協商處理。
據記者了解，早在今年5月底，已有農商行為客戶統一調整為LPR定價方式。某農商行客戶經理表示：「我們給客戶都發了簡訊通知，如選擇固定利率，可在8月31日前自行修改。」還有一些中小銀行則選擇在8月21日晚間為客戶進行統一轉換。
離房貸定價基準轉換最後期限漸近，多位銀行網點客戶經理表示，對於房貸利率究竟是選擇LPR定價還是固定利率，客戶們都有自己的考量。
一位國有大行支行人士表示：「我們支行的房貸客戶基本都轉成LPR定價。」
另一家國有大行客戶經理則表示，選擇固定利率和轉成LPR定價的客戶都有，主要與客戶貸款時間早晚、貸款余額多少及對未來利率走勢的判斷有關。選擇固定利率的客戶一般分以下幾種情況：一是貸款時間較早，當時利率較低，且部分客戶享受了8折、9折等優惠；二是有些客戶本身貸款金額不高或所需還款余額不多；三是部分客戶預期未來經濟上行後，利率也會隨之上浮，擔心選擇LPR定價會承受不起加點部分。而選擇轉換LPR的客戶一般是貸款時利率較高，且預期之後利率仍將下行的客戶。
二者各有千秋
當前，仍有部分客戶尚未在固定利率和LPR之間做出選擇，究竟哪種方式更為劃算？
一家國有大行北京某支行的房貸經理表示，轉換與否問題並不大，即使不自主轉換，後期也會批量轉換；如果「被」批量轉換，年底之前有問題也可以找銀行協商。「關鍵還是客戶對於未來利率走勢的看法，無論是否轉換成LPR定價，銀行都會輔助客戶辦理相關手續，但不方便提出具體建議。」
另一位銀行人士則已推薦多位親友選擇轉換為LPR定價，他認為未來20年房貸利率大概率下行，採用與市場掛鉤的LPR定價方式可能會降低房貸壓力。
中國人民大學中國資本市場研究院聯席院長趙錫軍認為，如果客戶在按揭還款期間，能夠確保收入比較穩定，可以考慮固定利率還款的形式，這樣可以方便安排其他的支出；如果每個月的收入與市場利率變化有一定關系，比如個人投資比較多，可以考慮選擇LPR定價。
LPR仍有下行空間
未來LPR是否仍有下行空間？對此，某研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，最新一期7月20日的LPR雖然沒有下調，但至少保持了低息水平。這說明利率政策具有定力。預計下半年LPR有進一步下行空間，這有助於帶動房貸利率的下調，但下半年LPR的下降空間在減小。
光大銀行分析師周茂華認為，LPR下行將推動金融機構向實體經濟合理讓利，主要驅動因素為央行降准、銀行降低負債成本、MLF利率下行等。另外，需要考慮銀行不良率滯後的影響。綜合考慮國內宏觀經濟表現及以上這些因素，下半年LPR預計下行空間為10個至15個基點。

㈣ 銀行貸款利率不轉換可不可以

可以。

可以不辦理的。也就是說，按照銀行的規定，房貸利率轉換是可以不辦理的。如果到最後期限還沒有辦理的話，那麼銀行就會默認調整的。其中，剩餘貸款期限不足一個重定價周期的貸款，是可以不必參加轉換的。此外，公積金貸款和公積金中心協商不轉換的個人住房貸款是可以不轉換的。

總的來說，房貸利率轉換可以不辦理轉換的。此次，房貸利率轉換的主要目是提高貨幣市場的傳導效率，降低企業的融資成本，引導資金進入實體經濟，增強貨幣政策對貸款利率的引導作用。

㈤ 房貸利率轉換是不是每一年一次

是的。
對於以前的貸款，基準利率調整後一般在下一年一月一日起執行新的基準利率，變動月供。
貸款利息計算是浮動利率計算的，利息隨著利率調整而調整。如果基準利率調整，還款金額也會調整，對於存量貸款，上浮（或下浮）的幅度在貸款期內是不變的，如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮（或下浮）。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。
至於什麼時候執行新利率，要根據貸款性質（商業貸款還是公積金貸款）、貸款銀行和相關合同規定確定。一般有三種形式：一是銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率（工商銀行、農業銀行、建設銀行房貸是這樣的）；二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率（中國銀行房貸是這樣的）；三是雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。公積金貸款利率的調整一律在每年的一月一日。

㈥ 房貸利率「換錨」最後時刻

（記者 許倩）距離8月31日貸款市場報價利率（LPR）轉換「最後期限」越來越近，多家銀行已經開啟存量房貸利率定價基準批量轉換工作。

「這次轉換是系統自動操作的，客戶如果不操作即默認自動轉換。」工商銀行一位工作人員告訴記者。

但這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。

「考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。長期來看，選擇LPR應該比固定利率更劃算。」盤古智庫高級研究員王靜文對中國房地產報記者表示。

一位銀行業內部人士認為，雖然無法預測未來LPR的具體走勢，但市場化利率和總體經濟環境息息相關，經濟環境好，LPR可能走高，但同時大家還款能力也會增強，反之亦然，因此從抗風險的角度來看，選擇LPR利率可能更好一些。

批量轉換進入最後時刻

8月31日是央行定的LPR轉換的截止時間。在此之前銀行需要弄完所有的存量貸款業務的利率轉換工作。

8月12日，工行、農行、中行、建行、郵儲銀行5家國有銀行均發布公告稱，將於8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉換為貸款市場報價利率(LPR)定價。

另一國有銀行交通銀行的動作更快，7月20日就發布了房貸定價基準批量轉換的公告，於8月21日對尚未轉換者統一調整為LPR浮動利率加減點方式。

房貸轉換後的利率計算方式為「重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數」。

舉例而言，若某客戶的房貸利率是基準利率上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加點值=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。加點值在合同剩餘期限內固定不變。

若某客戶在前幾年利率較低時貸款買了房，當時與銀行簽的合同是基準利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那麼加點值就是3.92%-4.8%（2019年12月發布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負88個基點。

王靜文表示，LPR機制下，房貸利率由LPR加點方式決定，而LPR會跟隨MLF利率浮動，所以LPR機制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動利率。對於定價日的選擇，若要盡快享受利率下行帶來的房貸成本節約，可選擇貸款日對應日調整。

根據央行近日發布的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。

據銀行人士介紹，LPR還款方式會隨著外部經濟環境浮動，而選擇固定利率，包括還款總額及每個月還本付息的金額都是固定的。選擇不轉化的客戶大致分為這樣幾類：一是貸款時間較早，當時利率較低，且部分客戶享受了8折、9折等優惠；二是有些客戶本身貸款金額不高或所需還款余額不多；三是部分客戶預期未來經濟上行後，利率也會隨之上浮，擔心選擇LPR定價會承受不起加點部分。而選擇轉換LPR的客戶一般是貸款時利率較高，且預期之後利率仍將下行的客戶。

事實上，早在2019年12月30日，央行就發布公告稱，要求全國所有的存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，從2020年3月1日至2020年8月30日結束。這次轉換工作的主要原文描述是：

「自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。」

當時政策的精神實際上是「在協商基礎上督促客戶完成換錨」，而現在則是統一默認進行調整，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

LPR利率仍有下行空間

自2019年8月份LPR報價機制改革後，LPR利率一直呈下調穩定趨勢。3月3日開始，受疫情沖擊，美國率先啟動降息，全球降息背景下，中國的市場利率也處在實際下行通道中。

其中，5年期以上LPR利率已3次下調，累計下調20個基點，LPR定價下的房貸利率亦隨之下行。融360大數據研究院的監測數據顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%；2020年使用LPR利率，7月全國首套房貸款平均利率為5.26%。

6月17日召開的國務院常務會議指出，進一步通過引導貸款利率和債券利率下行、發放優惠利率貸款、實施中小微企業貸款延期還本付息、支持發放小微企業無擔保信用貸款、減少銀行收費等一系列政策，推動金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。

但這之後，央行降息的靴子遲遲沒有落地。7月20日公布的LPR利率也已持續4個月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。這令部分市場人士對利率下行的趨勢產生了疑慮。

在中信證券首席固定收益分析師明明看來，LPR改革後存貸款利率均有下行，但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機構人民幣貸款加權平均利率僅僅下行2個基點，均小於MLF和LPR的下行幅度，預計後續LPR下行難度較大，存量貸款定價基準轉換仍然是降成本的主要來源。

不過，更多業內人士預計，LPR利率仍有下行空間。

王靜文認為，LPR根據MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據經濟的冷熱情況調整。比如從去年下半年到今年，由於經濟持續下行加上疫情沖擊，央行已經三次下調MLF利率共計35個基點。相應的，一年期LPR已經下調46個基點，5年期LPR下調了20個基點。考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。

光大銀行分析師周茂華則表示，LPR下行將推動金融機構向實體經濟合理讓利，主要驅動因素為央行降准、銀行降低負債成本、MLF利率下行等。另外，需要考慮銀行不良率滯後的影響。綜合考慮國內宏觀經濟表現及以上這些因素，下半年LPR預計下行空間為10個至15個基點。