棚戶區改造貸款的利率是多少

1. 棚戶區改造貸款實施條例細則

近年來，我國不斷加大對於高危住區棚戶區的改造力度，棚戶區作為我國的平民區，雖然出租價格低，但是對於人民額人生安全完全沒有保障，所以不論出於任何的烤爐，國家都要嚴格的執行拆除計劃。那麼對於拆除棚戶區，對棚戶區的改造貸款實施情況、實施細則又是怎樣規定的呢？下面就有土巴兔小編來為大家詳細說明。

對於棚戶區的改造，國家一直都在不斷的加大力度進行整改，各承包部門要對如此大面積的棚戶區進行改造，自然是要戶而非巨大的資金，這就要提到貸款，那麼對於棚戶區改造貸款的具體條列的規定如下。

貸款條件

1、已經取得了地區、市級、市級以上政府或經其授權的區級政府授予去權利去從事誠實棚戶區的改造的相關文件。

2、信用等級在A+或A+以上，實際收入的資本在5000萬元或5000萬元以上，或者其所有者權益20000萬元以上，並且要有房地產開發資質；如果借款人為項目公司的，實收資本或所有者權益應該在5000萬元以上，並且其中的控股股東要必須符合上述規定。

3、借款人或者借款人的控股股東有多年的房地產開發的經驗，與貸款銀行合作過許多年，忠實，誠信度高，還要有良好的品牌和市場的影響力。

4、產權清晰，法人治理的結構健全，經營管理要十分的規范，經濟實力要較強，當然，其財務狀態良好。

5、具有企業法人營業執照，並且已經辦理年檢手續。

6、要有貸款證或貸款卡，並在我行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。

7、其他相關條件。

貸款項目必須符合以下條件

1、符合城市總體的發展規劃和納入政府棚戶區改造年度計劃，並且要取得相關政府部門的轉項規劃批准文件。

2、要與95%（含）以上的建築面積的業主簽訂拆遷補償安置協議，還要確保能夠獲得房屋拆遷許可證。

3、該項目的資本金不能夠地獄項目總成本的30%，並且要在貸款發放之前就要投入使用。

4、項目的位置要好，周邊設施配套要豬狗齊全，交通還要足夠便捷。預計銷售的前景要比較好，盈利的能力較強，還款來源充足。

5、在棚戶區拆遷完成之後，要與借款人在項目地塊開發建設商品房，還要進行銷售。

6、其他貸款人的相關要求。

貸款時借款人提供資料

1、政府授權棚戶區改造的相關文件

2、借款人的營業執照、組織機構代碼、開發資質等級證書與最近年度的年審證明。

3、借款人的驗資報告和公司章程

4、借款人貸款證或打款卡

5、近三年財務報表及最近一月的財務報表

6、董事會或其相應決策機構同意借款的決議

6、其他資料

其他細則

貸款期限：原則上不超過一年，有特殊情況再合理定時。

貸款額度：按難度，工程量等計算。

貸款利率：執行中國人民銀行有關規定。

擔保方式：可採取抵押、質押擔保方式或保證擔保方式。

貸款償還：按月還息、按季、半年、年歸還貸款本金的歸還方式。

對於棚戶區改造的具體實施條例大體如此，棚戶區改造不論先從哪一方面都將是對我們生活質量提高的方法。

2. 什麼是棚戶區改造指定的銀行卡卡里有利息嗎

打到簽約的指定賬戶，一般由拆遷辦統一為被拆遷人開戶。
每個銀行的利率是不一樣的。最少的能給你做到基準年利率6%，10萬每年還的利息就是6000元。以此類推算就行。一般都是在6%——7.8%。棚戶區改造專項資金是指農發行棚改貸款、上級棚改專項補助資金、本級財政安排的棚改專項資金、政府通過融資平台用於棚戶區改造所形成的貸款及其他用於棚戶區改造工作的資金，簡稱「棚改資金」。棚改資金使用范圍包括：
一是安置戶補償款；
二是購買安置商品房款；
三是安置房及基礎建設費用及拆除等費用
；四是棚改及徵收工作經費；
五是其他直接用於棚戶區改造的費用。

3. 安置房抵押貸款利率是多少

目前人行公布貸款基準年利率：0-6個月（含6個月），年利率：4.35%；6個月-1年（含1年），年利率：4.35%；1-3年（含3年），年利率：4.75%；3-5年（含5年），年利率：4.75%；5-30年（含30年），年利率：4.90%；貸款利率需要結合您申請的業務品種、信用狀況、擔保方式等因素進行綜合的定價，需經辦網點審批後才能確定。
我行接受產品明晰、變現能力較強的商品住房/商業用房作為抵押物，且要求已辦妥產權證明，可以上市流通並能依法辦理抵押登記，沒有產權爭議等不利變現情況。
具體農民房/拆遷房/自建房/集資房/小產權房等能否申請貸款，建議直接聯系當地網點個貸部咨詢。

4. 棚戶區改造怎麼辦理銀行貸款

可以利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式。

農行提出，要積極提供多元化的融資服務，在信貸支持棚戶區改造的同時，充分利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式，助力棚戶區改造項目建設。

要加強行、司聯動，充分利用農行投行、基金、租賃、保險等綜合化經營平台，拓寬棚戶區改造項目融資渠道和模式，有效降低信貸風險。要深化公私聯動，通過棚戶區改造貸款的投放，拉動零售、負債和中間業務等綜合金融服務需求，有效提升項目綜合收益。

要拓展延伸金融服務，深入挖掘大型集中成片棚戶區項目改造後衍生的各項金融需求，合理增設經營機構和自助機具，搭建和完善服務網路等，為改造項目提供全方位、可持續的金融服務。

(4)棚戶區改造貸款的利率是多少擴展閱讀：

農行有關負責人介紹，棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，大力推動棚戶區改造是黨中央、國務院為推動科學發展、保障和改善民生採取的重大舉措。

農行作為國有控股大型商業銀行，肩負著服務民生、回饋社會的責任和使命。通過積極推進棚戶區改造信貸業務發展，不斷提升金融服務、保障民生的能力。

農行此次推出棚戶區改造創新信貸產品，將有效把握未來五年棚戶區改造信貸業務的發展機遇，拓展和培育新的對公信貸業務增長點。

同時，農總行每年在信貸資源配置時，將根據國務院棚戶區改造發展規劃，並結合各地分行棚戶區改造貸款實際需求，進一步加大信貸規模的傾斜配置力度，保障業務的快速健康發展。

5. 秦農銀行貸款是什麼網貸

秦農銀行貸款主要有六大類，分別為：
一、 城市棚戶區改造貸款【產品概述】向政府授權從事城市棚戶區改造的借款人發放的貸款，用於支付項目拆遷階段的拆遷、補償、安置等費用。根據項目拆遷、補償、安置、預期銷售等因素合理確定定額；任期不得超過3年；利率按照中國人民銀行的有關規定執行。【產品特色】改善民生，優惠政策，配套設施齊全，促進和諧。
二、 銀團貸款【產品概述】在貸款條件相同的基礎上，在滿足「三農」地方經濟發展資金需求的前提下，對符合國家相關產業政策、市場前景好、科技含量高、產品適銷對路、經濟效益好的項目，由兩家或兩家以上銀行通過代理行按同一貸款協議向同一借款人發放貸款。
三、 【產品特點】自願協商、權責明確、效率提升、利益共享、風險共擔；充分發揮銀行整體金融功能，更好支持農業產業化項目和農村基礎設施建設，進一步拓展信貸資金投資渠道，防控信貸風險，更好支持地方經濟發展。銀團貸款適用於符合貸款條件且金額較大的中、長期、短期融資需求。主要對象為企業集團、與農村經濟密切相關的大中型企業、國家和地方重點項目以及生產經營規模較大的民營企業，以促進企業集團成長和規模經濟發展
四、 倉單質押貸款與出質人、託管人簽訂合作協議，將託管人出具的出質人貨物倉單交付我行作為質押擔保，為借款人辦理短期授信業務。包括倉單質押的短期流動資金貸款和銀行承兌匯票敞口業務。金額不得超過倉庫價值的50%；期限不得超過6個月。
五、 【產品特點】資金封閉運行，業務行為全過程監控，質押價值與貸款額度動態平衡。解決了商品流通過程中商品銷售與貨款回籠的時間差問題，緩解了客戶庫存商品造成的短期流動資金短缺，提高了資金使用效率
六、 經營性物業抵押貸款，企業以其合法擁有的經營性物業作為貸款抵押物，或以該經營性物業的租金收入質押在該行辦理的貸款。還款來源包括但不限於租金收入和營業收入的借款。限額根據借款人的風險計量指標和經營物業產生的未來現金流確定；任期不得超過10年；利率按照我行中長期貸款利率標准執行。
七、 【產品特點】金額更高，期限更長，操作簡單，還款方式多樣，使用靈活。
八、 企業商品房按揭貸款，向企業客戶發放的用於購買自營商品房和自用辦公用房的貸款，借款人提供所購房產及其權益作為抵押，房地產開發商提供擔保。授信額度按公共抵押(質押)授信額度授權；任期不得超過10年；執行利率按本行規定執行。
九、 【產品特點】額度高、期限長、利率低、負擔輕
十、 銀行承兌匯票貼現【產品概述】銀行承兌匯票持票人在匯票到期日前通過支付一定利息將匯票權利轉讓給我行取得資金的行為，是我行向持票人融資的一種方式。期限自貼現之日起至票據到期日止，最長6個月；每筆交易金額不得超過3000萬元；利率以銀行規定的利率為准；已付貼現金額的計算方法是從票面金額中扣除票據貼現日至到期日的利息。

6. 國家對棚戶區改造都有那些優惠政策

國家實施老城區棚改優惠政策是一件利國利民的好政策，一是改變棚戶區城市全新面貌，同時解決老市民住房環境。

7. 2019年攀枝花市棚戶區改造計劃及棚戶區改造補償標准

各縣（區）政府，市級各部門，各企事業單位：

為認真執行近期國家出台的房地產相關新政，深入貫徹落實全省危舊房棚戶區改造現場會暨促進房地產健康發展工作會議精神，充分發揮政策引導作用，有效調節市場供需關系，控制總量、消化存量，促進房地產業穩定健康發展，努力實現穩增長、惠民生目標，結合我市實際情況，提出以下暫行意見。

一、加大財稅信貸支持力度，鼓勵居民住房消費

（一）提高公積金使用率

1．放寬享受首套房政策范圍。職工為改善居住條件，申請住房公積金貸款，且無住房公積金債務的，執行首套房貸款政策。首套房最低首付比例執行20%標准。

2．提高貸款額度。繳存住房公積金的職工最高貸款額度由40萬元提高到60萬元；貸款額不超過夫妻雙方繳存余額的20倍調整為貸款額不超過夫妻雙方繳存余額的30倍，繳存余額不足1萬元的按1萬元計算。

3．放寬在攀購房貸款條件。凡在攀枝花購買住房的，能提供住房公積金繳存證明的職工，均可在攀枝花申請住房公積金貸款。

4．延長貸款年限。一是放寬再交易房貸款年限，將「再交易房房齡不超過20年」調整為「貸款年限與房齡之和不超過35年」；二是職工申請住房公積金貸款年限可延長至退休後5年。

5．開展「商轉公」業務。職工以商業貸款購買住房的，如具備公積金貸款條件，經借款人申請，原貸款銀行同意，可以將商業貸款轉為住房公積金貸款。

6．取消住房公積金貸款的中間費用。將向個人收取的評估費、公證費和期房階段性擔保費，改由攀枝花市住房公積金管理中心承擔，不再向借款人收取。

7．放寬與開發企業合作條件。房地產開發項目取得房屋預售許可證後，住房公積金管理中心即可受理、審核和發放住房公積金個人住房貸款。

8．放寬購房提取時限。政策調整後購買住房，申請提取住房公積金的，取消「一年內辦理」時間限制。

9．放寬住房公積金提取額度。提取額由「不超過夫妻雙方住房公積金的上年度儲存余額」調整為「不超過夫妻雙方住房公積金的當前儲存余額」。

10．開展公積金支付自住住房物業費提取。繳存職工可提取公積金支付自住住房物業管理費。

11．放寬公積金銷戶提取。一是不在攀枝花市就業（辭職、解除勞動合同），且無住房公積金債務的，可以辦理銷戶提取；二是住房公積金借款人配偶在退休時可以直接辦理退休銷戶提取。

（二）提高個人購房補貼標准。對在我市新購普通商品房（140㎡及以下，含二手房）的外地戶籍購房者、本市農村居民購房者、未享受過福利分房或補貼政策的國家機關、企事業單位職工等3類人群，購房補貼標准由原來的1%提高到5%，其他人群補貼標准由原來的1%提高到2%。

新的購房補貼標准自文件下發之日起執行。之前購房的普通商品房購房補貼按《攀枝花市人民政府辦公室關於轉發〈促進攀枝花市房地產業持續健康發展的暫行實施意見〉的通知》（攀府函〔2014〕118號）執行。

（三）凡購房者（以家庭為單位）在攀枝花市購買商品房，一律以縣（區）行政區劃認定首套房；對於兩家及以上合用衛生間或廚房的功能不配套的老舊住宅不認定為首套房，此類住宅由屬地住建部門認定；對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構按首套房貸款政策執行。

（四）金融機構按照國家政策規定向居民家庭在市內購買自住普通商品房提供貸款（不含公積金貸款），貸款利率不超過（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率，且貸款合同簽訂時間和貸款發放時間均在5月1日至10月31日期間，由財政按金融機構實際發放貸款金額的6%，對金融機構給予一次性補助。

（五）承受土地、房屋權屬轉移的契稅適用稅率由4%下浮到3%，報請省地稅局批准後執行。

二、搭建服務平台，積極推行徵收補償貨幣化安置

（六）加強政策引導，通過合適的貨幣補償及獎勵、稅費減免、財政補貼、信貸支持等優惠措施，引導居民主動選擇貨幣化安置。積極推進危舊房棚戶區改造貨幣化安置工作，力爭貨幣化安置比例達到70%以上。目前城區范圍內已納入舊改（棚改）計劃但未實質性啟動的項目，應由屬地政府作為徵收補償主體，調整為貨幣化安置。

（七）由屬政府搭建服務平台組織房源供應，鼓勵居民通過服務平台購買商品房作為安置房。政府對搭建服務平台的適用范圍、實施方式、准入條件、信息發布等進行細化和規定。

（八）轉變保障性住房保障方式，採取實物配租與貨幣補貼並行舉措，保障我市低收入住房困難家庭住有所居。一是適當提高標准，鼓勵推行貨幣補貼方式予以保障。二是各縣（區）根據公租房需求情況和建設計劃，通過回購面積適當的普通商品住房作為公共租賃住房。

三、制定鼓勵政策，進一步優化房地產業投資環境

（九）按下限預征企業所得稅。房地產企業所得稅按照10%的下限進行預繳。

（十）分期繳納城市基礎設施配套費。即在辦理施工許可證前繳納40%，在項目主體結構驗收時繳納40%，在項目竣工驗收前繳納20%。

（十一）優化住房供應套型結構。對於在建商品住房項目，在不改變規劃條件的前提下，允許房地產開發企業根據市場需求適當調整套型結構。挖掘康養旅遊地產潛力，引導開發企業根據市場需求開發建設小戶型成品住宅，吸引外地中老年人來攀購房。

（十二）促進房地產用地結構調整。國土、住建部門可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其它產業投資。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應的土地價款。

（十三）加大房地產信貸投入。鼓勵商業銀行在風險可控的基礎上，增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業正常合理的信貸需求，對社會信譽好、業績佳，但短期資金周轉出現困難的企業和項目貸款予以重點傾斜。

（十四）加快城市基礎設施配套。加快炳二區、炳三區、炳四區、仁和片區、清香坪大水井片區水電氣、學校、醫院、農貿市場、通訊、道路、公交、城市綠化等配套設施建設。

（十五）營造良好的社會輿論氛圍。進一步規范房地產開發經營行為，整治房地產市場秩序，保護消費者合法權益。充分利用各種媒體，大力宣傳我市房地產發展現狀和地理氣候等良好條件，著力穩定市場信心。

四、本暫行意見自文件下發之日起執行，有效期暫定一年。由攀枝花市住房和城鄉規劃建設局負責解釋，相關部門配合。與此不一致的，按本暫行意見執行。

攀枝花市人民政府

5月12日

8. 有棚戶區改造項目想融資怎樣做

一、融資模式分類
目前，我國棚戶區改造項目融資主要有商業銀行貸款、開發性金融、公積金貸款、債券、股權、資產支持證券、信託計劃、資產管理計劃以及PPP等模式。按照融資方式與特點，可分為四大模式：
（一）貸款融資模式
包括開發性金融、商業銀行貸款和公積金貸款模式。這類模式是通過向不同金融機構或者主體申請貸款融資獲得棚戶區項目資金。
1.商業銀行貸款
商業銀行貸款融資模式是指棚戶區項目承建企業或項目公司通過向商業銀行貸款的方式融資模式。由於棚戶區改造項目貸款數額大和周期長等特點，商業銀行發放的棚戶區改造項目貸款在承貸主體范圍、貸款品種、自有資金比例、擔保方式、貸款期限、合法手續認定方面與一般商業性貸款有所不同。
商業銀行貸款模式的運作包括四個主要環節：（1）項目公司或者承建企業向商業銀行申請貸款。（2）商業銀行對項目和企業進行審查評估，如該項目是否四證齊全、抵押物是否充足、企業資質是否滿足貸款條件、項目是否滿足國家政策等。（3）商業銀行決定貸款後與項目公司或承建企業簽訂貸款合同，確定貸款利率、期限、還款計劃、抵押方式並向商業銀行以發放貸款形式向企業融資。（4）承建企業將資金用於棚戶區開發，按照貸款合同約定的還款方式（分期還款或者一次性還本付息）還本付息。
商業銀行貸款模式的優勢在於融資環節較少、程序簡單；對融資企業和項目公司資質要求比發行債券低。其劣勢是融資成本較高、對項目資本金要求嚴格、要求棚改自身商業價值高。
2.住房公積金貸款
住房公積金貸款模式是擴大棚戶區改造資金來源和提高公積金資金使用效率的融資模式。2010年8月，國家公布第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的試點城市和試點項目，其中包括北京、重慶等28個城市，133個保障房項目，貸款額度約500億元。其中，棚戶區改造項目15個，貸款金額54.8億元。金額較大的有烏魯木齊5個棚戶區項目合計公積金貸款25億元、濟南中大南片區棚戶區項目公積金貸款10億元，唐山危改項目13億元和運城棚戶區項目公積金貸款6億元。第二批試點新增64個試點城市，全國公積金支持保障性住房試點城市擴大到93個。
公積金貸款的運作模式與商業銀行模式基本相同。區別在於，公積金管理中心並不自行發放貸款，只是提供貸款資金，委託商業銀行貸款給承建企業。貸款利率、期限、抵押方式與普通的商業銀行貸款基本一致。
（二）債務工具直接融資模式
包括企業債、公司債、中期票據和資產支持票據等融資模式。直接債務融資模式由承建棚戶區改造項目的企業或者項目公司通過發行各類融資債務工具來獲得資金。融資企業和出資人通過債務工具形成直接的債權債務關系，債務關繫到期後融資企業向出資人支付本息。
1.債券融資模式
債券融資是指由承建企業或者項目公司授權代理機構，發行各類直接債務融資工具募集資金的融資模式。棚戶區項目融資運用的主要有企業債、公司債、中期票據和短期融資券。2014年5月以來，國家發展改革委選擇試點嘗試發行棚戶區改造項目收益債券，但這種新型債券品種目前仍處於試點和籌備階段，尚未發行一例。
公司債、企業債和中期票據的融資模式相類似。以公司債為例。公司債發行主要參與方為發行人、承銷商和中介服務機構。發行人一般是承建企業或者項目公司，負責辦理募投項目的手續、准備和完善各項上報材料。主承銷商為發行人確定的證券公司，負責發行方案的設計、組建承銷團、製作上報材料和向投資者推介銷售債券。公司債發行還需要會計師事務所對公司進行審計，律師事務對發債的各項問題出具法律意見書，信用評級機構對公司及債券情況進行評級。公司債融資模式的操作包括發行准備、申請與核准、債券發售等三個主要環節。
企業發行債券需要滿足下列條件：股份有限公司的凈資產不低於人民幣3000萬元，有限責任公司和其他類型企業的凈資產不低於人民幣6000萬元；累計債券余額不超過融資平台公司凈資產的40%；公司最近3個會計年度連續盈利；3年平均可分配利潤（凈利潤）足以支付企業債券1年的利息等。
中期票據的發行程序、發行條件與公司債和企業債類似。區別在於，中期票據在銀行間市場發行，由銀行間市場交易商協會管理，實行注冊發行制度，發行要求相對較低、發行環節較少、周期較短、效率較高。此外，公司債和企業債無論公開發行還是定向發行，發行額都不能超過發行公司凈資產的40%，而中期票據如果定向發行，不受凈資產40%的限制。

圖1 債券融資流程圖
債券融資有三個主要優點。一是企業債券具有期限長、成本低的優勢。二是融資成本較低，發行人採用無擔保發行，節約了相關擔保費用。三是公開發行債券能夠提高發行人的知名度。
債券融資的缺點在於：一是籌備、審批環節較多，發行費用高。企業債發行涉及程序較為復雜，流程時間較長，發行費用不菲，增加了企業債的融資成本。二是債券融資適合資質相對較好的大型企業，中小企業較難採用企業債券這種融資模式。
2.資產支持票據融資模式
資產支持票據融資是指承建企業或者項目公司通過發行資產支持票據的融資模式。資產支持票據是非金融企業在銀行間債券市場發行，由基礎資產所產生的現金流作為還款支持，約定在一定期限內還本付息的債務融資工具。
發行資產支持票據需要滿足兩個基本條件：一是發行企業有能夠產生可預測現金流的資產；目前已經發行的資產支持票據的基礎資產有兩類，一類是既有債權，如已完工BT項目的回收款和企業的應收賬款，另一類是收益權資產，如市政公用事業收費權和公共交通收費權。二是資產在法律上權屬明確並且沒有用於抵押擔保。
資產支持票據融資有五個主要環節：（一）主承銷商受發行人委託，在銀行間債券市場通過公開發行或者非公開定向發行的方式向投資者發行以基礎資產未來產生的現金流作為支持的資產支持票據；（二）證券發行後，發行人負責對基礎資產進行管理，保持其正常經營運作和產生預期的現金流；（三）發行人與負責資金監管的銀行簽訂《資金監管協議》，在資金監管銀行設立專戶，歸集基礎資產所產生的現金流；（四）資金監管銀行根據協議，監控專戶資金使用，在支付本息的時點將專戶現金劃轉給登記結算機構。（五）登記結算機構將收到的資金支付投資者本息。
（三）股權融資模式
包括股權融資模式和產業基金融資模式。出資人通過收購融資企業股權方式向企業和項目注入資金，然後通過股權溢價回購、轉讓、或者分享企業利潤方式取得投資回報。
1.股權融資模式
股權融資是棚戶區改造一項重要融資模式，指承擔棚戶區改造任務的企業或者項目公司，通過出讓企業部分所有權、項目所有權以及質押股票等形式，引進新的股東和資金的融資方式。股權融資所獲得的資金，開發企業或項目公司無須還本付息，但要向新股東即出資人分享企業利潤。
股權融資模式有直接上市融資、間接上市融資（借殼上市）和上市再融資三類。由於上市融資對企業要求高、融資周期長而且成功率低，因此比較典型的是上市再融資模式。再融資指由已經上市的公司承擔棚戶區改造項目時，通過再次發行股票籌集資金的行為,主要有配股發行和增發發行方式。其中增發新股又分為定向增發新股和公開增發新股兩大類，定向增發也稱「非公開發行股票」，只向特定對象發行股票，發行對象不超過10名。定向增發審核程序簡單、發行成本低、信息披露要求低、發行人資格要求低。定向增發屬於私募性質。棚戶區改造項目的股權融資模式發展比較緩慢。

圖2 上市房企棚戶區改造項目再融資流程圖
上市公司再融資模式的優點是除手續費、發行費等中間費用外，沒有其他成本，沒有還本付息壓力。上市公司再融資模式的缺點是融資機構資質要求高，必須是上市企業；對融資項目自身要求高，必須是有一定收益，且能自我平衡的棚戶區改造項目。
2.投資基金融資模式
投資基金，是指通過信託、契約或公司的形式，通過發行基金證券將眾多社會閑置資金募集起來，形成一定規模的資金，由專業人士組成的投資管理機構操作，分散投資於不同的實業項目，投資收益按出資比例分成。投資基金融資模式實際上是通過吸引投資基金以股權投資方式注資於棚戶區改造項目的融資方式。基金投資期間可以分享項目收益，基金投資期結束，融資企業回購股權，基金和投資資金退出企業和項目。目前產業投資基金主要類別有公用事業型、房地產型、高科技型。棚戶區改造投資基金則屬於公用事業型投資基金。
投資基金模式實質是一種階段性的股權融資模式。但是，與股權融資模式相比，它能夠利用專業金融機構在資本市場的籌資能力，聚集社會閑散資金，拓寬棚戶區改造融資渠道。此外，投資基金還能向融資企業提供項目管理和企業發展的相關支持。
（四）非傳統融資模式
主要包括信託計劃融資模式和基金子公司的專項資產管理計劃融資模式。這類模式中，融資企業藉助於信託公司和基金子公司等專門的金融機構，由這些金融機構設計和發售與項目收益、現金流特點相匹配的產品向各類投資者募集資金，然後信託公司和基金子公司通過貸款或者股權形式將資金注入融資企業用於棚戶區改造項目。
1.信託計劃融資模式
信託計劃融資模式，是指承建企業或者項目公司藉助信託公司獲得融資的模式。信託公司發行信託產品募集資金，然後以信託貸款或者股權投資等方式將資金注入項目企業，待項目產生收益後收回信託資金和收益退出企業或項目。棚戶區項目拿地成本較低，大多採取「回遷房+商品房」的模式，後期有較充足的現金流償還信託本息，與信託產品能較好融合，因此，2011年以來發行的保障房信託集中在棚戶區改造項目。
信託融資用於棚戶區改造項目主要有貸款型信託和股權型信託兩種。貸款型信託是指信託投資公司作為受託人，接受市場中特定或不特定（委託人）投資者的委託，以信託合同的形式將其資金集合起來，然後通過信託貸款的方式貸給承建企業或項目公司，承建企業定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司。股權型信託是指信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金，之後以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權，信託公司收回資金與收益。
2.基金子公司融資模式（專項資產管理計劃）
基金子公司專項資產管理計劃融資模式，是指承建企業或者項目公司藉助基金子公司的專項資產管理計劃獲得融資的模式。基金子公司通過資產管理合同或者發行專項資產管理計劃募集資金，然後通過權益投資等方式將資金注入項目企業，待棚戶區項目產生收益和資產管理計劃到期後，由項目公司回購權益，基金子公司收回資產管理計劃資金和收益。基金子公司的專項資產管理計劃在2012年以後快速發展。
基金子公司專項資產管理計劃融資模式與信託融資模式的運作流程和操作方式有相似之處。以股權型專項資產管理計劃融資模式為例，整個融資過程包括：（1）融資企業和基金子公司約定專項資產管理計劃融資方案。（2）基金子公司成立專項資產管理計劃；通過專項資產管理計劃向投資者募集資金，並約定募集資金用於收購融資企業股權。（3）融資企業與基金子公司簽訂《權益回購協議》，約定資產管理計劃到期後融資企業將出售給基金子公司的權益溢價回購。（4）安排專項資產管理計劃增信方式，確保資產管理計劃到期後融資企業回購權益。增信方式一是股權質押，以融資企業股權進行質押；二是由融資企業提供連帶責任擔保；三是由融資企業法人代表或實際控制人提供連帶責任擔保。（5）融資企業開發項目實現收益後，從基金子公司溢價回購股權，融資結束。
二、各種融資模式比較分析
（一）貸款模式審批便捷、手續簡單，應用最廣。貸款模式較其他各類融資模式的優點在於審批便捷、手續簡單，只要滿足商業銀行貸款條件即可申請貸款融資，不需要額外的行政審批環節。因此，貸款模式是目前應用最多和最廣的棚戶區改造融資模式。
（二）股權融資門檻較高。股權融資較債權融資的優點在於融資規模大、企業沒有還本付息的壓力。但是股權融資門檻較高，目前資本市場對上市融資和再融資的要求比較嚴格，要求必須具有穩定的收益和較高的回報率，只適用於可經營性的基礎設施。盈利性較小的棚戶區改造項目基本上不具備資本市場融資的條件。而對於社保基金、產業投資基金的股權融資方式，目前尚處於起步階段且限制條件較多，並沒有大規模推開。
（三）債務融資受政策限制較多。棚戶區改造利用債務融資受兩方面制約：一是融資項目的資本金約束。二是可覆蓋債務本息的項目現金流。尤其是對不具備盈利條件的棚戶區改造項目，這兩個問題都比較突出。在這兩個約束條件下，不同的融資方式有各自的局限性。商業銀行在追求經營效益的前提下，長期性的棚戶區改造貸款規模會受到一定限制。隨著政策性銀行改革進程的推進，大額低息長期性的貸款支持會越來越困難。企業債券、短期融資券、中期票據等方式受到發行主體信用評級、資產規模、資本結構、財務狀況以及對項目現金流要求等條件的制約，大多數的融資平台無法達到發行條件。此外，債務融資也容易受到宏觀調控政策的制約，如果實施從緊的貨幣政策，收縮銀根，則依靠銀行中長期貸款支持的基礎設施項目融資將受到很大程度的考驗。
（四）非傳統融資方式風險較大。對於信託、理財、資產證券化等融資方式，由於多涉及「影子銀行」，存在融資透明度和規范性問題，在當前分業經營、分業監管體制下，難以有效監管，對銀行體系造成潛在風險。另外，這些方式只適合於經營性的、收益比較高的棚戶區改造項目。因此，不具備大規模推廣的條件。總體來看，對於純公益性質的項目，由於不具備收費機制或經營收入不能彌補運營成本，沒有形成穩定的現金流，其融資渠道並沒有打通，另外國發〔2010〕19號文、財預〔2012〕463號文等對公益性項目融資進行了嚴格限制，因此，上述融資方式均不能很好地解決融資問題。對於有商業價值的棚戶區改造項目，則可以根據實際情況，運用多元化渠道進行融資。