二手房貸款上海新政

『壹』 上海二手房貸款新政策2021

1.賣家產證不滿五年，增值稅及附加增加，買房人購房成本上升；
2.貸款審批時間變長，貸款放款變慢，貸款總體更加嚴格；
3.交易流程無變化，假離婚購房成為過去式；
4.利好於首套房購房者新房政策；
5.二手房可以選擇之前漲漲幅不高、發展趨勢良好的區域。
【拓展資料】
為督促轄內商業銀行進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬建房管聯〔2021〕48號)要求，2021年1月29日,上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》(滬銀保監通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》)。
《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
上海購房的政策？
根據上海2019年的限購政策，上海的購房資格主要把群眾分成單身人士和已婚人士，滬籍人士和非滬籍人士四類。
1、單身人士。如果你是非滬籍人士，被限購無法買房；如果你是滬籍人士，並且名下已經有房，被限購無法再買房；如果你是滬籍人士，本人和父母在2011年1月30日前共同共有住房數大於等於3套，同樣被限購，如果少於等於2套，還可以再買一套房子。
2、已婚人士。如果你是非滬籍人士，必須連續繳納至少5年的社保才有資格買房；夫妻雙方有一方是滬籍人士，可以購買首套房，但是第二套房需要提供5年社保或個稅證明；夫妻雙方都是滬籍人士，並且夫妻雙方各自和父母在2011年1月30日前住房數少於等於2套，則可以再購買2套，如果擁有3套，則可以再購買1套。
3、已婚人士相對來說買房要容易一些，但是非滬籍人士也必須提供連續5年的社保證明，而已婚滬籍人士首套房就沒有限制了。

『貳』 上海二手房貸款政策

法律分析：銀行會根據房屋竣工的時間來確定貸款的額度。銀行一般會將貸款期限控制在二十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡，這樣才能保證借款人可以有足夠的能力歸還貸款。

法律依據：《中國銀行個人二手住房貸款業務管理辦法》 第七條 借款人申請個人二手住房貸款時須同時具備以下條件

（一）具有完全民事行為能力的自然人；

（二）在中國境內具有常住戶口或有效居留身份；

（三）具有穩定收入，良好信用，有按期償還借款本息的能力；

（四）所購房屋具備進入房地產二級市場交易條件，產權明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協議；

（五）必須支付不低於20％的購房首付款，並在中行開立存款賬戶；

（六）借款人應提供經貸款人認可的有效擔保；

（七）貸款人規定的其他條件。

『叄』 上海買房貸款政策2022最新

上海市再次出台房貸政策，上海買房新政策包括限購政策、貸款政策、廉租房政策和市場監督幾個方面。同時，上海市房地產市場的房產貸款利率也有所變化，各銀行在本月紛紛出台了房貸優惠政策。上海最新房貸政策是怎麼樣的呢?下文將為您介紹。
上海最新房貸政策
一、限購政策

四、市場監督
加強商品房預銷售管理，建立二手房交易資金第三方監管制度，加大執法力度等。
上海最新公積金房貸政策
1.首付比例：首套房面積不超過90平方米的，首付比例最低為20%;二套房最低首付比例60%;三套房需要貸款的銀行根據房價的情況可以不予與貸款;其他的情況最低首付為30%。
2.貸款限額：個人公積金貸款最高額度50萬，家庭公積金貸款最高額度為100萬。繳交補充公積金的，個人公積金貸款最高額度60萬，家庭公積金貸款最高額度120萬。

『肆』 上海二手房貸款政策規定

上海二手房貸款政策條件：1、年齡在18-60歲的自然人(港澳台及外籍亦可，實際操作應該在22-65歲之間。年齡太小或者太大很難獲批。2、借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲。3、貸款期限最長不超過30年，商業用房貸款期限最長不超過10年。拓展資料：辦理流程
1.貸款申請：客戶填寫並提交建行規定的申請表和申請材料。
2.貸前調查及面談：建行與借款人面談，進行貸前調查等。
3.貸款審批：建行進行貸款審批。
4.簽訂合同：客戶的貸款審批通過後，與建行簽訂貸款合同。
5.貸款發放：符合條件後建行發放貸款。
6.客戶還款：客戶按約定按時還款。
7.貸款結清。
（建設銀行）
款項提取
貸款的提取主要有以下兩種方式:
直接提款。借款合同生效後,借款人按照合同約定的用款計劃,將所借款項直接轉入其在貸款行開立的存款戶。
專項提款。借款合同生效後,由借款人委託貸款行按借款合同約定的時間,將借款一次或分次轉入售房單位或開發商在有關銀行開立的存款戶內。採取專項提款方式的借款人,在提取貸款時,必須向貸款行提供有關合同。協議付款通知等憑證。採用住房公積金發放的貸款,採取專項提款方式。
抵押物品
1、抵押人所有的房屋和其它地上定著物。
2、抵押人依法取得的國有土地使用權。
3、貸款銀行認可的其它符合法律規定的財產。
4、憑證式國庫券。
5、國家重點建設債券。
6、金融債券。
7、AAA級企業債券。
8、存單等有價證券。
9、個人住房貸款的保證
法人和個人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的,必須具有代為償還全部貸款本息的能力,且在銀行開立有存款帳戶。保證人是個人的,必須有固定經濟來源,具有足夠代償還能力,並且在銀行存有一定數額保證金。

『伍』 二手房貸款最新政策

1、申貸人按規定正常足額繳存住房公積金連續滿六個月以上。
2、申貸人所購普通自住二手房應在二環以內或二環以外成熟小區，須是成套住宅，原則上應為住宅小區(房產證上標明為小區)的房屋或單位宿舍的二手房，房屋年限從房屋竣工之日起計算不超過二十年。
3、申貸人在本市常住，有完全民事行為能力,信譽良好，有穩定的經濟收入和償還貸款本息的能力還款額不得超過其家庭月收入的50%。

『陸』 上海二手房政策

法律分析：1、購買首套住房。個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬元基礎上增加20萬元保持不變。

2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。

3、購買改善性第二套非普通商品房。個人最高貸款額度由20萬元調整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調整至80萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在40萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬元基礎上增加20萬元保持不變。

法律依據：《上海市住房公積金管理委員會關於調整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》

一、關於最高貸款額度調整

1、購買首套住房。個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬元基礎上增加20萬元保持不變。

2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。

3、購買改善性第二套非普通商品房。個人最高貸款額度由20萬元調整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調整至80萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在40萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬元基礎上增加20萬元保持不變。

二、關於二手房公積金抵押貸款年限調整

低於5年（含）房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限仍為不超過30年。

6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調整為35年與房齡之差。

超過20年（含）以上房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限仍不得超過15年。

『柒』 上海二手房新政滿月，市場降溫，少量交易仍被「卡脖子」

多重政策之下，上海二手房市場近期進入了明顯下行通道，成交量、成交均價均呈下降態勢。

據同策好房提供的數據，8月23-29日的一周內，上海二手房成交套數為4249套，遠低於6月份時周均6000套的水平；同時，成交均價環比再降2.24%至3.7萬元/平方米，低於7月份4萬元的單價。

8月份的疾速降溫，與月初開始執行的「三價就低」房貸審核新規關系密切。第一財經記者在采訪中了解到，涉稅評估價通常是簽約合同價的5-7折，首套的首付成本最高可至近7成。

業內普遍認為，這一新規可遏制資金進入二手房市場，避免市場再被催熱，有助於市場降溫。

但購房門檻的提高，把部分在途購房者打了個措手不及。「涉稅評估價打了5折」的購房者，面臨的是50萬-150萬的首付缺口。

不過，目前中介、銀行均無法對在途交易給出更有針對性的解決辦法。記者從多家銀行了解到，僅對於網簽或提交貸款申請在8月6日前的客戶，可按舊的貸款政策執行；而只交了定金的客戶，則無法「酌情」調整。

降溫效果初步顯現

上海二手房市場在過去大半年的政策調控下，已出現明顯降溫。

上半年在新房集中供應、二手房房貸周期拉長等的影響下，上海二手房市場成交量從1月份4.4萬套的歷史高點，大幅下降至6月的2.8萬套。

7月初，隨著上海二手房價格核驗新規的出台，大量不合格房源被清退。成交亦同時降溫。上海鏈家研究院數據顯示，7月上海二手房成交2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%。

這一成交套數絕對值為今年以來除2月份以外，成交最低的月份，環比也首次出現下跌。

如今，與信貸政策直接綁定的「三價就低」貸款新規執行後，對居民端杠桿形成壓降，直接降低了二手房市場熱度。

據同策好房提供的數據顯示，8月2日-29日的四周內，周成交套數基本在4000套左右，最低不足3500套，遠低於6、7月份時周均逾6000套的成交；同時，成交均價也從逾4萬元/平方米降至3.7萬元/平方米。

同策研究院資深分析師肖雲祥分析，「三價就低」的政策符合「信貸兩集中」的精神，有效防止資金大量流入二手房市場，避免催熱市場、推高房價。

「改變過去購房頂格貸款的想法，在滿足居民購房需求的同時，給予貸款額度，在銀行貸款額度收緊的背景下，防止貸款資金資源的擠兌。」肖雲祥進一步表示。

如今，隨著時間推移，部分交易的成功進行，中介對小區涉稅評估價已有大致推算，可據此向客戶提供意見。

「以嘉定江橋二村的二手房為例，市場價是在4.6萬元/平方米，（涉稅價）打折可能到3.2萬元/平方米，中間的差價乘上面積，就是需要補的差價。」

有中介告訴記者，以前手中140萬現金購置一套300萬左右的房子很常見，現在則只能是兩百三四十萬的房子了，「這樣的一抓一大把」，預期降低、持觀望情緒的購房者增多後，「房價可能會有所回落」。

「最近我明顯感覺，房價跌了。」某長期關注二手房市場的購房者說。

被誤傷的在途交易

「三價就低」新政帶來市場朝著更健康的方向發展，但在新政過渡期，仍然有一些在途交易者陷入了困局。

由於近期房租上漲、房東賣房等原因，在上海工作生活近5年的張澄（化名）夫婦二人決定置業。而由於到7月份，其社保繳納時間才足夠60個月，因此5月份時，二人在選定房源後，先下了15萬定金，並約定9月15日網簽，另有229萬貸款。

張澄籌措好餘下的首付款後，8月5日通過中介與房東協商，將網簽時間提前至8月14日，貸款面簽也定於同日進行。

一切准備就緒的張澄卻在次日得知，因為最新的「三價就低」規定，不建議繼續辦理。

所謂「三價就低」，是8月6日起，上海各銀行開始執行的二手房房貸新規，銀行放貸額度將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，擇最低一項作為貸款申請房價標准。而一般情況下，三個價格中涉稅評估價最低。

有關部門稱，涉稅評估價是「房產交易計稅最低控制價」。記者從某區房管部門處了解到，計稅價格一直很低，由稅務部門給出，而「房屋的市場價格本來就很高，高出（涉稅價）一倍都是有可能的」。

這一評估價也成了購房的最大障礙。中介向張澄反饋的涉稅評估價為180萬，僅為合同價的50%。

「按評估價的65%貸款，首付要增加112萬元，實際首付比例也從35%提高至近67%。」這對張澄來說，已是個無法再拼湊的數字了。

與房東多次協商無果的張澄，將在9月中旬面臨違約。盡管違約金不一定全額支付，但15萬的定金大概很難拿回來了，「半年的工資平白沒了」。如今，張澄在向房東發起解約後，向法院提起了訴訟。

只支付了定金的張澄或許還是相對幸運的。

在上海完成研究生學業的黎鵑（化名）和老公二人，畢業後通過積分落戶，在今年上半年踏入了火熱的樓市。選中一套總價410萬的老房後，她在7月23日付了定金，8月8日交齊144萬首付，進行網簽。

彼時對三價就低尚不知情的黎鵑很快接到銀行信貸人員的通知，其房屋的涉稅評估價約為204萬，貸款額度也從此前的266萬降至133萬，中間逾百萬差額需自行支付。

已被首付掏光的兩個農民家庭，無法再補足這個缺口。而房東則希望通過賣房獲得更高積分以便打新，因此並不願輕易放棄此次交易，要求按合同走。協商無果的黎鵑尚不知該如何向父母開口。

買賣雙方期待「變通」

二人的遭遇並非個例。「現在我們的群里還有365人。」有同樣經歷的購房者告訴記者。

面對被卡住進退兩難的購房者，中介也給不出解決方案。

某中介僅向交了首付的購房者提供了幾個貸款中介，再無更多應對措施。「他們承認自己有責任，讓我們投訴到總部」，購房者稱，但總部亦無進一步反饋。

另一大型中介內部人士表示，除了友好協商，也沒有更多辦法，「還是要看買賣雙方的意思」。

事實上，面對首付被動提高的情況，除湊出首付抑或能和平解約的人之外，有許多選擇了棄購。「我從門店了解到，有的客戶就直接放棄了，成交大幅下降。」某滬上中介內部人士向記者透露。

諸葛找房數據中心分析師陳曉也表示，作為中介，能做的就是正確解讀政策，告訴在途購房者無需恐慌，並協助解決好客戶的貸款情況。

而作為貸款發放方的銀行，盡管在新規執行節點上有所不同，但對在途交易也未給出周全的應對。

某股份制銀行支行負責人僅表示，網簽時間在8月6日前，可按舊貸款規則執行；而此前交了定金、6日後才進行網簽的其他在途交易，目前尚無突破空間。

而農行則是以貸款申請時間為准，要執行過去的貸款政策須在8月6日前提交貸款申請。另有中小銀行也表示，網簽在政策後的，按新規「現在沒人會酌情的。」

「每家銀行政策有所不一樣，我們這邊也是按照網簽時間來算。」另有某股份制銀行內部人士透露，但首套、小中介的交易就不會接了，其所在銀行房貸額度已超標，「今年特別難做」。

有不願具名的業內人士表示，「三價就低」目前針對政策出台前已簽約未放款或已交定金的情況，各銀行的處理方式各異，而信息不對稱已對部分剛需形成誤傷。

在陳曉看來，這種政策一般都會有個緩沖期，出具政策執行的細節，對在途交易的做好相應的處理措施。

例如，8月24日，安徽合肥發布了學區房限購新規的同時，亦規定了在途交易處理措施，即在新規發布節點前，已簽訂網簽合同的、或簽訂認購協議並交付定金的等情況，則按原限購政策執行。

「希望有關部門也能補充在途交易的處理措施，」多位購房者抱著這樣的期望。「如果能按照能原規定去貸款的話，我們也很願意繼續執行合同，畢竟就是買個房子自己住。」張澄表示。

『捌』 二手房貸款新政策2021

2021年二手房貸款新政策如下：
1、二手房的房齡不能超過12年；二手房已使用年限和貸款年限之和不能超過30年；二手房估值較低不能申請房貸；有些銀行針對二手房提出了戶型面積要求，小戶型的二手房將無法申請房貸。據多間銀行發出聲明可知，其實二手房停貸只是部分地區的個別情況，而且是暫停，並不是直接不能申請了。例如廣州、深圳、惠州等地因為申貸人數過多，銀行額度趨緊，為了避免超出規定的紅線范圍，會對二手房貸進行暫時性的調整，也就是暫停放款。等到後續額度較為充足的時候，還是一樣會恢復的。
2、按照目前銀行批貸時間來說需要等待的時間都是比較長的，大約在1-2個月左右，而二手房涉及的流程更加多，相應需要的時間也會更長，因此需要用戶有耐心。 所以，建議辦貸人士在等待房貸放款期間，用戶需要保持好個人資質、信用，不要出現還款能力或者還款信用下降的情況，否則的話是會有負面影響的。今年關於房貸，無論是資質還是審批都將更加嚴格。這些事情的背後，我們看到政策正在一點點的兌現，調控正在從各個條線細分剝離出真正的剛需。審核貸款資質、拉長放款流程之後，二手房交易量勢必會下降。如此市場熱度很快就下來了，房價也更趨於穩定。
3、而對於剛需來說，一個穩定的市場，才更有利。如果申請人名下的二手房已經抵押給一家銀行，那麼申請人就無法再申請二手房貸，只有等到抵押房解除抵押狀態後，才能正常去銀行申辦二手房貸。有相關條例規定，二手房的房齡不能超過12年， 二手房已經使用的年限和貸款年限之和不能超過30年。如果申請人的二手房房齡比較大，那麼也是無法申請二手房貸的。如果申請人名下的二手房估值較低，不能滿足申請貸款額度的需求，銀行也是不會審批的。畢竟銀行是一個盈利機構，需要依靠貸款來賺錢，如果貸款人無力償還貸款，銀行可以拍賣房屋收回貸款。
4、如果房屋價值本身不高，那麼銀行也不會做虧本的買賣。還有一種情況，如果申請人的二手房為經濟適用房之類的保障性住房，如果購買時間還沒超過5年，銀行一般也不會審批二手房貸。最後一種情況也是無法申請二手房貸，那就是申請人名下的二手房為軍產房、小產權房等特殊性質的二手房，這類房屋是不允許上市交易的，當然也無法辦理銀行房貸。

『玖』 上海二手房交易新政策

法律分析：調整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

法律依據：《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》 三、嚴格執行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。四、調整增值稅征免年限。將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。