上海購房貸款銀行評估標准

⑴ 上海首套房認定標準是什麼首付幾成

人們存的錢以後大多都會想要購買住房，但是如果僅僅靠著工資想要購買的話可能需要很多年才可以，那麼現在首套房政策出台以後，對我們來說是非常好的一個時機，所以下面我們一起來了解一下上海首套房認定標準是什麼，上海首套房首付幾成。

人們存的錢以後大多都會想要購買住房，但是如果僅僅靠著工資想要購買的話可能需要很多年才可以，那麼現在 首套房政策 出台以後，對我們來說是非常好的一個時機，所以下面我們一起來了解一下上海首套房認定標準是什麼，上海首套房首付幾成。

上海首套房認定標準是什麼？

1、上海首套房認定標准：貸款買過一套房， 商業貸款 已結清，再 貸款買房 ，算 首套房貸款 買過一套房，後來賣掉，通過 房屋 登記系統查詢不到 房產 ，但在銀行 徵信 系統里能查到貸款記錄，再貸款買房算首套房。全款買過一套房，貸款買房算首套房。

2、如果全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房，算首套房個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時，算首套房。

3、而個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是 公積金貸款 已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業貸款再買房，算首套房、夫妻兩人一方 婚前買房 使用商業貸款，另一方婚前 購房 用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。

上海首套房首付幾成？

1、對購買首套自住房且套型、 建築面積 在90平方米以上的家庭、（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款 首付款 比例不得低於30％。

2、現在各商業銀行對首套房商業貸款、首付要求一般是三成及以上，而 公積金首套房 貸款，各地情況不同，一些城市低可首付兩成，總的以首付三成偏多。

以上的內容就是關於上海首套房認定標準是什麼，上海首套房首付幾成，我們在看了上面的內容以後相信大家應該了解自己的情況是否符合首套房的認定標准，如果符合規定的話大家想要購買住房首先是要辦理 首套房證明 ，這樣才能繼續辦理下面的手續。

⑵ 上海首套房認定標准

上海首套房認定標准：

一、在外地沒有住宅，在上海是首次買房算首套房。

二、之前買過一套房，但是貸款已經全部還清並且已經賣掉了，在自己名下沒有房產，再次貸款買房算首套房。

三、在外省有房，上海沒有房也沒有貸款在上海買房算首套房。

四、未成年子女與父母共有一套房，成年後單獨購買算首套房。

上海首套房購房條件

一、貸款買過一套房，商業貸款已結清，再貸款買房算首套。

二、貸款買過一套房，後來賣掉，通過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵信系統里能查到貸款記錄，再貸款買房算首套。

三、全款買過一套房，貸款買房算首套。

四、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房算首套。

五、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下再貸款時算首套。

六、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款已出售，同時能夠提供住房出售的證明，申請商業貸款再買房算首套。

七、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款。若貸款已還清，銀行業金融機構可以根據借款人償付能力、信用狀況等具體因素靈活把握貸款利率和首付比例。

八、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款算首套。

⑶ 上海貸款買房的要求是怎麼樣的

1、首先是購房資格，滬籍不用說了，說下非滬籍在滬買房需要具備哪些資質？

家庭名下無上海房產，且符合網簽日期前 63 個月內累計正常繳納滿 60 個月的社保、公積金或稅單，可購 1 套住房（含新建商品住房和二手住房），這是購房資格。

2、貸款買房要滿足什麼條件？

• 身份證明，居民身份證、戶口本或其他有及婚姻狀況證明；

• 良好的信用記錄；

• 穩定的工作和收入來源，能按時償還貸款本息；

• 貸款人年齡在18-65周歲，不同年齡所貸款年限的限制有所不同；

• 貸款銀行規定的其他條件；

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⑷ 上海多家銀行執行二手房貸「三價就低」新規

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，執行「三價就低」原則作為貸款申請房價標准。

據新民晚報從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行「三價就低」原則，並非是「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，而是「合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價」。

今日（8月9日），《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。

與此同時，記者實地走訪上海多家房產中介門店了解到，「三價就低」政策並沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對於投資投機性買家而言，則需要准備更多現金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。

「此次政策是針對性的『打補丁』。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（餘款另行支付並不開具發票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準出手，預計效果會很明顯。

上海市中區的房產中介門店 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

補上「陰陽合同」漏洞

早在7月19日上海出台二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以「做低合同價」，如通過「陰陽合同」等方式規避政策監管。

但這樣的僥幸心理，在本次的「三價就低」新規下卻無法繼續通行了。

具體而言，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見後，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此「三價」中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為准。

上海某銀行負責信貸的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。

二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據以核驗價，銀行再根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中「價格相對最低」的給予房貸額度審批。

「這個操作可以理解為『三價取低』。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標准，銀行評估價是確定房貸的基準，而合同價則是依據雙方的交易意願達成。」張波表示，金融機構一般是按評估價來放貸，如果採用「三價就低」的方式，則是更為謹慎的金融政策，由於交易中心的檢驗價體現的是政府側對房產價格的判斷，也更有利於政府對二手房落實價格的管控。

在張波看來，這一新規一旦全面落地，結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產生較大影響，可有助於抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產，並提高稅賦公平性。同時，該新規的全面實施將有效打擊「陰陽合同」的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩。

進一步擠壓投資性買房

上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經濟新聞》記者，「三價就低」新規對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要准備更多的現金，這方面的影響是明顯的。「尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價」。

另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現在只能以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。

「一般是涉稅評估價更趨於市場價，會比網簽價更低。」高禮以上海外郊環的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次「三價就低」新規出來之後，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到後就能去執行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而「三價就低」新規出來後，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現金補齊。

「對於沒有足夠現金的購房者，或將面臨很大的付款缺口。」張琦表示，相較於「三價就低」新規實施之前，購房者需要多准備一些現金，以備不時之需。

上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎麼寫就怎麼寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而「三價就低」新規的主要目的是為了降杠桿，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。

⑸ 上海閔行區現在買房首套是百分二十嗎

不是，首套房首付款比例不低於35%。
這個首付比例標準是上海買房的通用規定，如果是買新房，按這個標准來准備首付買房是沒問題的，但如果是買二手房的話首付比例要在此基礎上再有一定比例的上浮的。
從2021年8月6日起，上海二手房房貸出了新規，執行「三價就低」 政策：即購房者申請貸款時，將從買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款申請房價標准。意思就是你要買套500萬的房子，以前按銀行評估價來做為你向銀行申請貸款的房價標准，銀行評估價通常是等同或接近於實際成交價的，如果你是首套房，那首付就是500*0.35%即175萬以上即可，但現在「三價就低」後，交易中心的核驗價只有市場價的5-7成（根據經驗的大概范圍，具體以實際審核為准），也就是說500萬的房子申請貸款能通過的房價最低只有250萬，最高只有350萬，取中間值300萬為例，要貸款的話首付就是300*0.35%+（500-300），一共需要准備的首付就是305萬+，基本上是付到房價的6成左右的樣子。二套同理也是如此。

⑹ 上海出台房貸重磅新規！以「三價就低」審批貸款額度

上海二手房核驗價已傳導至房貸環節！

8月6日，中介機構人士向中國證券報記者表示，上海市房管局當日召開工作通報溝通會，8月6日起上海各銀行審核貸款金額以「三價就低」為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

另有銀行從業人士告訴中國證券報記者，早在上個星期，滬上某幾家銀行已進行系統停機升級改造，以對接房產交易中心核驗價系統。目前，上海房屋狀況信息中心相關系統已經開通。

2021年以來的上海樓市各領域新政策已日趨完善：推出並完善一手房積分搖號制滿足符合條件的剛需購房者，二手房實施價格核驗體系並配套「三價就低」原則審批貸款額度降低樓市杠桿，法拍房實施限購補上限購政策「漏洞」，房貸利率抬升為市場降溫。

上海房貸新標准

8月6日，市場消息稱，6日起購房者申請貸款時，將從合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款額度審批標准。多家中介機構從業人員向中國證券報記者確認該消息屬實。

中國證券報記者獲悉，8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會。會議要求各銀行審核貸款金額以「三價就低」原則，房地產經紀機構要對客戶做好告知。

現在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，合同網簽價也就是在房管局系統里體現的成交價格，由賣家與買家商定而成。涉稅評估價主要是由房產交易中心自動評估，也叫交易中心核驗價，所繳納的稅費都是以該核驗價格為准。銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，三價取低作為貸款標准，有利於管控二手房市場熱，進一步擠壓投資客的空間，同時有助於銀行規避樓市波動，抵押物價值縮水的風險。

盧文曦指出，以往的市場上，有個別投資客有意購買市場價低但銀行評估價高的房產，比如實際交易額為200萬，但是銀行評估價為230萬，此舉可以獲得更多銀行貸款、降低實際首付比例，這在一定程度上助推了樓市熱度，同時使得銀行抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低。「三價就低」原則下，這一現象將很難存在。

上海樓市政策日趨完善

2021年以來，上海多次出台樓市新政，一手房推出並完善積分搖號制、二手房實施價格核驗體系並配套「三價就低」審批貸款額度、輔以法拍房限購和房貸利率抬升等多項政策，政策體系日趨完善。

一手房方面，上海今年推出新房搖號新規，並加以完善。

2021年初，上海新房搖號新規正式實施。購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

該新規在熱門樓盤搖號中出現「漏洞」。據中國證券報此前報道，上半年上海多個性價比較高的新樓盤積分門檻特別高，對應的社保月份多達200個月，年輕的剛需客戶群體多數難以達標。據記者了解，很多買家通過直系親屬間的房屋贈與，以較低的手續成本轉移房產，讓某一家庭成員變成名下無房，獲得積分高。

7月23日，這一「漏洞」被補上。當日，上海市房管局發文，自7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。市場人士認為，隨著該政策實施，上海樓市「打新」熱有望進一步降溫，第四批新盤上市後，觸發積分制的項目數量將減少。

二手房方面，上海循序推出二手房價格核驗制度和二手房「三價就低」貸款額度審批原則。

上海自去年12月開始加碼對二手房市場的價格管控。2020年12月15日起，上海二手房交易過程中新增房源核驗環節，每套房源將會有專屬的核驗編號和二維碼，核驗通過才能掛牌。2021年3月，上海市房管局再次通知強調嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。根據2021年7月9日上海市房管局二手住房房源掛牌管理會議精神，7月19日起，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平台企業不得對外發布該房源信息。

8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會，即日起上海各銀行審核貸款金額以「三價就低」為原則，即銀行將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。至此，上海二手房從房源價格到貸款額度審批形成新的體系。

法拍房方面，上海年初正式將法拍房納入限購范圍，法拍房市場熱度趨冷。

2021年1月底，上海法拍房實施限購政策，購買法拍房同樣需要符合上海購房條件要求。2月份市場因政策調整，很多法拍房下架，疊加市場觀望情緒濃厚，法拍房市場驟冷。即使3月房源陸續恢復上架後，市場競拍次數、成交量、成交率均顯著不及往年。在非核心區域，每平米成交價在一萬元左右甚至不足萬元的情況頻繁出現，其中不乏中環附近的地鐵口物業。

貸款利率方面，上海近期對房貸利率進行調升。7月23日，人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。首套房貸利率將從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%，新規於24日零時開始實行。8月5日，上海市房地產交易中心公告稱，按工作實施方案，對7月23日之前（含7月23日）已完成一手住房認購、且選定房源的購房人，申請個人住房貸款按照調整前的政策執行。

以上多項新政的實施，使得近期的上海樓市明顯降溫。據上海鏈家研究院的監控數據顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%；成交金額819億元，環比下降13%，同比下降15%。

⑺ 銀行怎樣評估個人房產房產評估包括哪些內容

現在大家買房的方式都比較統一，一般都是通過銀行貸款購房，但是銀行也不能白白給你貸款，也不是說申請人想要多少金錢就給貸款多少錢，一切都是有規章和制度的，找銀行申請購房貸款，銀行會回收房產證，也會根據要購買的房產情況批准額度。

現在大家買房的方式都比較統一，一般都是通過銀行貸款購房，但是銀行也不能白白給你貸款，也不是說申請人想要多少金錢就給貸款多少錢，一切都是有規章和制度的，找銀行申請購房貸款，銀行會回收房產證，也會根據要購買的房產情況批准額度，那銀行怎樣評估個人房產？房產評估包括哪些內容？

銀行怎樣評估個人房產？

1、貸款評估由銀行指定的評估機構出具評估報告，用於銀行確定產權價值，確認貸款發放金額，這個評估價是由評估公司根據歷史交易記錄或市場價格調查對比後的值，一般接近房屋成交價，普通貸款人可以參考大型房產網站上的均價就可以了，但是差異在每平米500元左右。

2、高於實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。不過有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。

3、銀行的評估標准主要包括區域因素，比如說小區地段、交通條件、周邊環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等；還有就是房屋自身因素，主要包括建築年代、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、通風採光、物業類型、燃氣狀況、得房率等；當然市場因素和心理因素也是很重要的。

房產評估包括哪些內容？

1、建築物的折舊程度

所謂建築物的折舊程度所指的就是因時間而造成耗損的建築物，它的耗損可以分成有形與無形兩種，而折舊也可分為物質、功能以及經濟這三種。

2、基準地價

基準地價所指的是在某一城市的區域范圍中，按照該區域中相似用途、相近地價、相連地段這三方面的原則來劃分地價區段，再對各地價區段做出平均水平價格的評估。

3、標定地價

標定地價指的是在時期與一定的條件下，做出不同區位、用途地價水平的評估。

4、補地價

如果是要更改政府原有土地使用規定的用途、增加容積率或是續期土地使用權，那麼就必須支付政府一筆地價。

5、資本化率

資本化率所指的就是它價格的比率，實際上也就是一種資本的率，例如獲利率，利潤率、報酬率等等。

以上就是有關銀行怎樣評估個人房產？房產評估包括哪些內容的全部內容了，銀行貸款並不是這么容易的，貸款的時候銀行會評估購房者房產的市場價值，具體的評估方式就是上文講到的這種情況，在評估房產的時候一般都會包括到上文講到的內容。

⑻ 上海貸款買房條件是什麼

隨著房價的不斷攀升，不少購房人群選擇提前貸款購房，無論公積金、還是商業貸款都需要滿足要求才能獲得貸款，那麼，上海購房貸款的條件是什麼？(
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一、上海貸款買房條件
1. 年齡在18-60歲的自然人
2.具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力
3.借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲
4.有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件。
5.有所購住房全部價款30%以上的自籌資金(對購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的， 自籌資金比例為20%)，並保證用於支付所購住房的首付款。
6.有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或(和)有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。
二、上海貸款買房申請材料：
1. 夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本
2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份
3.收入證明(銀行指定格式)
4.所在單位的營業執照副本復印件(加蓋公章)
5. 資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等
6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表。

⑼ 上海銀行住房貸款申請條件是什麼准備好這些！

除了國有商業銀行，很多城市的城商銀行旗下也有信貸業務，同樣也可以辦理住房貸款，如果有買房打算的話，最好多跑跑幾家銀行，綜合對比一下。今天我們就來介紹一下上海銀行住房貸款申請條件。

一、上海銀行住房貸款有哪些？
1、個人住房商業性貸款，是指上海銀行貸款經辦行向個人發放的商業性購房貸款。
2、個人住房公積金貸款，是指上海銀行貸款經辦行受託代理當地公積金管理部門向個人發放的公積金購房貸款。
3、個人住房組合貸款，是由個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款組合而成，個人在購房時可就住房公積金貸款不足以支付購房款部分，向銀行申請個人住房商業性貸款。
二、上海銀行住房貸款申請條件
1、年齡滿18-65周歲，具有完全民事行為能力的中國公民或港澳台居民，在境內工作時間超過一年、購房用於自住的外籍個人。
2、有符合上海銀行貸款經辦行規定的購房自籌資金；
3、有穩定的經濟收入；
4、同意辦理個人徵信、住房抵押，經辦行認為有必要時，同意辦理有關交易合同和借款合同的公證；
5、上海銀行貸款經辦行規定的其他條件。
三、住房貸款申請資料
1、身份證件、戶口簿/戶籍證明、婚姻狀況證明；
2、收入證明、收入替代品、資產證明等；
3、房屋預售(買賣)合同及預付款發票(預付款收據)等；
4、交易房屋產證及其戶口簿復印件、抵押房屋產證；
5、其他銀行認為必要的申請材料。