上海各大銀行二手房貸款政策

Ⅰ 上海多家銀行執行二手房貸「三價就低」新規

在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，執行「三價就低」原則作為貸款申請房價標准。

據新民晚報從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行「三價就低」原則，並非是「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，而是「合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價」。

今日（8月9日），《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。

與此同時，記者實地走訪上海多家房產中介門店了解到，「三價就低」政策並沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對於投資投機性買家而言，則需要准備更多現金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。

「此次政策是針對性的『打補丁』。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（餘款另行支付並不開具發票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準出手，預計效果會很明顯。

上海市中區的房產中介門店 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝

補上「陰陽合同」漏洞

早在7月19日上海出台二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以「做低合同價」，如通過「陰陽合同」等方式規避政策監管。

但這樣的僥幸心理，在本次的「三價就低」新規下卻無法繼續通行了。

具體而言，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見後，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此「三價」中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為准。

上海某銀行負責信貸的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。

二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據以核驗價，銀行再根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中「價格相對最低」的給予房貸額度審批。

「這個操作可以理解為『三價取低』。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標准，銀行評估價是確定房貸的基準，而合同價則是依據雙方的交易意願達成。」張波表示，金融機構一般是按評估價來放貸，如果採用「三價就低」的方式，則是更為謹慎的金融政策，由於交易中心的檢驗價體現的是政府側對房產價格的判斷，也更有利於政府對二手房落實價格的管控。

在張波看來，這一新規一旦全面落地，結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產生較大影響，可有助於抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產，並提高稅賦公平性。同時，該新規的全面實施將有效打擊「陰陽合同」的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩。

進一步擠壓投資性買房

上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經濟新聞》記者，「三價就低」新規對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要准備更多的現金，這方面的影響是明顯的。「尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價」。

另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現在只能以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。

「一般是涉稅評估價更趨於市場價，會比網簽價更低。」高禮以上海外郊環的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次「三價就低」新規出來之後，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到後就能去執行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而「三價就低」新規出來後，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現金補齊。

「對於沒有足夠現金的購房者，或將面臨很大的付款缺口。」張琦表示，相較於「三價就低」新規實施之前，購房者需要多准備一些現金，以備不時之需。

上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎麼寫就怎麼寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而「三價就低」新規的主要目的是為了降杠桿，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。

Ⅱ 二手房貸款政策規定

法律分析：二手房抵押貸款業務包括：個人二手住房抵押貸款、個人二手住房轉按揭貸款業務。二手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用於在二級市場購買住房的商業性貸款；貸款人是指中國銀行開辦此項業務的分支機構，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。

法律依據：《中國銀行個人二手住房貸款業務管理辦法（試行）》

第二條 本辦法所稱個人二手住房系指由房屋產權人出售，房屋土地管理部門已頒發房屋所有權有效證件，或房產已確權，房地產商可提供該房產《商品房權屬證明書》和《樓宇名冊》，可在房屋交易二級市場流通，賣房人具有完全處置權利的住房。二手房抵押貸款業務包括：個人二手住房抵押貸款、個人二手住房轉按揭貸款業務。

第三條 本辦法所稱二手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用於在二級市場購買住房的商業性貸款；本辦法所稱貸款人是指中國銀行開辦此項業務的分支機構，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 個人二手住房轉按揭貸款是指在貸款銀行已辦理住房按揭貸款業務的借款人（原業主）將以按揭貸款方式購買的住房出售，經貸款銀行審查同意向新業主（新借款人）提供的抵押貸款業務。包括兩種情形：一是貸款人向新借款人發放按揭貸款，用於還清原貸款人的按揭貸款；二是由銀行對原按揭貸款通過與新借款人簽訂借款合同，並變更住房抵押登記，由新借款人承擔原借款人所欠銀行借款債務。

Ⅲ 上海買二手房到銀行貸款有要求嗎

可以的。

上海買二手房貸款條件：

• 1、所購房屋不在拆遷公告范圍內；

• 2、申請貸款時沒有任何不良信用記錄；

• 3、需要在建行開戶，並存入足夠的首期款；

• 4、同意以自己所購買的房屋當作銀行的抵押物；

• 5、具有合法的身份證件，即具有合法的公民身份；

• 6、具有良好的個人信用，有償還貸款本息的能力；

• 7、所購買的房屋產權應該明晰，可進入房地產市場流通；

  上海買二手房貸款流程：

• 1、確定按揭服務公司和貸款方案

  借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，並向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

• 2、查詢公積金(如需公積金貸款款）與賣方確定購房意向後，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

• 3、簽定房屋買賣合同

  借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由於交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區的房屋，需在合同簽好後到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。

• 4、准備貸款資料，審核貸款資質

  按揭服務公司協助借款人按照銀行要求准備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估；並且由按揭服務公司進行初步審核。

• 5、簽貸款協議，公證，保險

  按揭服務公司將初審後的貸款資料交貸款銀行審核，通過後，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

• 6、辦理房屋過戶和抵押手續

  借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，並將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀。

• 7、辦理房產證和抵押證明

  貸款人的房產證和他項權利證明辦出後，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。

• 8、銀行放款

  銀行在收到借款人的以上兩證後，按照上海二手房貸款流程按揭服務公司將所貸金額發放給借款人。

Ⅳ 二手房貸款新政策2021

二手房貸款新政策2021：
1、申請人名下的二手房已經抵押給一家銀行，那麼申請人就無法再申請二手房貸，只有等到抵押房解除抵押狀態後，才能正常去銀行申辦二手房貸；
2、有相關條例規定，二手房的房齡不能超過12年，二手房已經使用的年限和貸款年限之和不能超過30年。如果申請人的二手房房齡比較大，那麼也是無法申請二手房貸的；
3、如果申請人名下的二手房估值較低，不能滿足申請貸款額度的需求，銀行也是不會審批的。畢竟銀行是一個盈利機構，需要依靠貸款來賺錢，如果貸款人無力償還貸款，銀行可以拍賣房屋收回貸款。如果房屋價值本身不高，那麼銀行也不會做虧本的買賣；
4、如果申請人的二手房為經濟適用房之類的保障性住房，如果購買時間還沒超過5年，銀行一般也不會審批二手房貸；
5、申請人名下的二手房為軍產房、小產權房等特殊性質的二手房，這類房屋是不允許上市交易的，當然也無法辦理銀行房貸。
房齡是直接影響房貸年限的，如果房齡超過20年，銀行很可能直接拒貸，貸款人年齡也是影響房貸年限的重要因素，一般是年齡越大，獲批貸款年限越短。很多商業銀行在審核房貸時將申請人年齡放在第一位。雖然國家規定不超過退休年齡的職工都可以貸款買房，但實際上考慮到借款人的還款能力，銀行在審批房貸時，都會要求貸款期限與借款人年齡之和不得超過一定年限，一般是60年或65年。
【法律法規】
《中華人民共和國商業銀行法》
第三十六條 商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。
經商業銀行審查、評估，確認借款人資信良好，確能償還貸款的，可以不提供擔保。

Ⅳ 二手房貸款新政策2021

「2021年二手房貸款新政策如下： 二手房的房齡不能超過12年； 二手房已使用年限和貸款年限之和不能超過30年； 二手房估值較低不能申請房貸； 有些銀行針對二手房提出了戶型面積要求，小戶型的二手房將無法申請房貸。」據多間銀行發出聲明可知，其實二手房停貸只是部分地區的個別情況，而且是暫停，並不是直接不能申請了。例如廣州、深圳、惠州等地因為申貸人數過多，銀行額度趨緊，為了避免超出規定的紅線范圍，會對二手房貸進行暫時性的調整，也就是暫停放款。等到後續額度較為充足的時候，還是一樣會恢復的。

按照目前銀行批貸時間來說需要等待的時間都是比較長的，大約在1-2個月左右，而二手房涉及的流程更加多，相應需要的時間也會更長，因此需要用戶有耐心。

所以，建議辦貸人士在等待房貸放款期間，用戶需要保持好個人資質、信用，不要出現還款能力或者還款信用下降的情況，否則的話是會有負面影響的。

今年關於房貸，無論是資質還是審批都將更加嚴格。這些事情的背後，我們看到政策正在一點點的兌現，調控正在從各個條線細分剝離出真正的剛需。審核貸款資質、拉長放款流程之後，二手房交易量勢必會下降。如此市場熱度很快就下來了，房價也更趨於穩定。而對於剛需來說，一個穩定的市場，才更有利。如果申請人名下的二手房已經抵押給一家銀行，那麼申請人就無法再申請二手房貸，只有等到抵押房解除抵押狀態後，才能正常去銀行申辦二手房貸。
有相關條例規定，二手房的房齡不能超過12年，二手房已經使用的年限和貸款年限之和不能超過30年。如果申請人的二手房房齡比較大，那麼也是無法申請二手房貸的。
如果申請人名下的二手房估值較低，不能滿足申請貸款額度的需求，銀行也是不會審批的。畢竟銀行是一個盈利機構，需要依靠貸款來賺錢，如果貸款人無力償還貸款，銀行可以拍賣房屋收回貸款。如果房屋價值本身不高，那麼銀行也不會做虧本的買賣。
還有一種情況，如果申請人的二手房為經濟適用房之類的保障性住房，如果購買時間還沒超過5年，銀行一般也不會審批二手房貸。
最後一種情況也是無法申請二手房貸，那就是申請人名下的二手房為軍產房、小產權房等特殊性質的二手房，這類房屋是不允許上市交易的，當然也無法辦理銀行房貸。

Ⅵ 上海二手房，哪家銀行的房貸比較好

在這些銀行中，博康是國有的，被用戶稱為 "四大 "銀行之一。博康的信用卡風險控制一直比很多銀行都要嚴格，個人住房貸款的審批也非常嚴格。如果購房者想在交通銀行申請房貸，個人信用調查的負債率最好不要超過30%，信用調查記錄最好不要有逾期。

一般銀行可以辦理二手房貸款，不管哪家銀行都可以做按揭。做按揭更多的是建-行、工-行、中-行和商業。現在招商銀行不做二手房貸款，只有做二手房貸款的銀行可以選擇，但考慮到利率問題，銀行貸款優先考慮低折扣，還需要注意看房子的銀行評估貸款是否能達到成交價的首付30%。這樣選擇的餘地其實是比較大的，但具體你要根據自己的實際情況來進行判斷。

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