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國外農村擔保抵押貸款

發布時間:2023-04-29 00:57:31

A. 農村的房子可以抵押貸款嗎農村房抵押貸款的流程介紹


大城市往往意味著機遇和挑戰,隨著人們知識學歷的增加,更多的人們渴望在大城市裡面立足,這就導致了很多原本家庭在農村的人們希望通過抵押自己農村的房子來貸款實現自己在大城市立足的夢想,但是農村的房子可以抵押貸款嗎,其實在以前,農村房子是不可以抵押貸款的,但是近幾年的政策開始修改,農村房子已經可以抵押貸款了,今天我們就為大家介紹具體的流程。
在貸款到期日時的實際年齡:
一般不超過65周歲;且有正當的職業和穩定收入來源,具備按期償還貸款本息的能力;願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;房產共有人認可其有關借款及擔保行為,並願意承擔相關法律責任。
所抵押房產的條件:
房屋的產權要明晰,符合國家規定的上市交易的條件,可進入房地產市場流通,未做任何其他抵押;所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃,並有房產部門、土地管理部門核空兆發的房產證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的,抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾,並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。
貸款人需提交的材料:
借款人需提供的材料有:身份證、戶口本;個人收入證明(加蓋單位公章);個體戶需單位營業執照復叢叢印件(加蓋公章);結婚證;借款人配偶身份證、戶口簿;房屋所有權證;房屋所有人及共有權人同意抵押的申請書及貸款用途證明。
貸款金融、年限及利率:
房產抵押消費貸款起點金為5000元,較高額度不得超過抵押房產評估價值的70%,貸款期限一般不超過5年,最長可到十年。貸款利率按照中國人民銀行規定的同期商業貸款利率執行,有利隨本清,按月還本付息等方式。
辦理貸款時間及周期:
客戶所要抵押的房產需經過指定評估所進行評估,出具評估報告,銀行根據借款人的資質、所申請的借款金額、評估報告及律師意見書經審核後確定貸款金額和貸款年限,到房地局做抵押登記後借款人就可以拿到貸款了。客戶提交所有相關資料到銀行放款大概需要10天左右的時間,時間長短取決於房管部門的抵押登記時間。
在上文中,我們為大家介紹了有關農村的房子可以抵押貸款嗎這一個話題的討論情況,我們大家知道在以前農村房子不能貸款的原因是農村住房只有集體土地使用權證,無房屋所有權證,但是現在法律規定斗鄭租只要對農村的房子做一個所屬證明的登記,就可以順利地按照城市房屋抵押貸款的流程來進行貸款了,希望我們今天介紹的內容能夠對大家有所幫助。

B. 農村的房子怎麼抵押貸款

可以,不需要擔保人,可條件是農村房子要有房產證,並通過評估。能憑身份證等證件去申請所有權證登記,等政府部門審查驗收,之後拿證前往房管部門提交抵押登記申請書,抵押借款合同,貸款額度通常都是評估價值60%左右。

法律依據:
《中華人民共和國民法典》第三百九十五條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:(一)建築物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;(三)海域使用權;(四)生產設備、原材料、半成品、產品;(五)正在建造的建築物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

C. 農村兩權抵押貸款是指什麼

抵押貸款是指農村承包土地的經營權抵押貸款、農民住房財產權抵押貸款。抵押貸款,又稱「抵押放款」。是指某些國家銀行採用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保,以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易於保存,不易損耗,容易變賣的物品,如有價證券、票據、股票、房地產等。
【拓展資料】
相關知識補充:
一、兩權」抵押貸款實施中面臨哪些困難?
結合前期的試點經驗,農村承包土地經營權抵押貸款和農民住房財產權抵押貸款作為兩種制度安排,應當區別對待。
農地經營權抵押貸款問題承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保,並向發包方備案。
而相比之下,抵押貸款問題更為復雜,全面推開還有賴於宅基地改革的深化和突破。
二、目前主要面臨的困難包括
1.土地確權進度有待加快
目前土地承包經營權證和農民住房所有權證未完全發放給農民,個別試點地區仍積壓在鄉鎮或村委會,制約農村承包土地流轉和農民住房交易,影響其抵押融資權能的實現。
2.抵押農房流轉和處置難度較大
允許進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。實踐中,集體經濟組織內部很難找到符合條件的受讓人,農民住宅流轉受到較大限制。
三、抵押貸款,又稱「抵押放款」。是指某些國家銀行採用的一種貸款方式。要求借款方提供一定的抵押品作為貸款的擔保,以保證貸款的到期償還。抵押品一般為易於保存,不易損耗,容易變賣的物品,如有價證券、票據、股票、房地產等。貸款期滿後,如果借款方不按期償還貸款,銀行有權將抵押品拍賣,用拍賣所得款償還貸款。拍賣款清償貸款的余額歸還借款人。如果拍賣款不足以清償貸款,由借款人繼續清償。
四、抵押人應提供的資料
1.抵押人同意抵押的書面申請及相關證明。
2.抵押人的資格證明。
3.對抵押物享有所有權(或處分權)的證明。
4.抵押物基本狀況。
5.其它有關資料。
五、出現下列情況之一者,公司有權處理抵押物
1.借款合同期滿,借款人惡意逃廢債務的。
2.借款合同期滿,借款人無力償還貸款本息的。
3.借款人死亡或失蹤,其法定繼承人拒絕償還貸款本息的。

D. 農村房子可以抵押貸款嗎

大家都知道,在農村大部分每家每戶都有自建房屋,可是有的時候遇到手頭資金缺乏,首先想到的是農村房子能不能抵押貸款呢?那麼,下面小編就來為大家介紹下農村房子可以抵押貸款嗎的相關知識,以供大家參考!


一、農村房子可以抵押貸款嗎


可以,不需要擔保人,可條件是農村房子要有房產證,並通過評估。以前農村的房子沒法抵押,重點是由於農村房子沒有所有權,產權不清晰,因此沒法辦理抵押,如今能憑身份證等證件去申請所有權證登記,等政府部門審查驗收,之後拿證前往房管部門提交抵押登記申請書,抵押借款合同,貸款額度通常都是評估價值60%左右。



二、農村房子貸款資料


1、農村房子貸款人的身份證以及戶口本,並且還要提供身份證與戶口本復印件。


2、農村房子貸款人的生產經營、家庭經濟固定收入真實情況。


3、農村房子貸款人的借款用處。



4、抵押物清單、抵押物使用情況和房屋權證、集體土地使用證等擁有法律效力的權屬證明文件。


5、農村房子貸款人對抵押物的權屬狀況、抵押狀況、贊同貸款銀行對處置抵押物等作出的承諾。


6、農村房子貸款人不能償還貸款時農村房屋所在集體經濟組織同意。


7、農村房子貸款人贊同銀行處置抵押房屋的書面證明。



8、需除農村房子貸款人以外的第3方供應擔保,並且要出示第3方擔保函等有關文件資料。


9、農村房子共有人同意房子抵押的書面意見。


10、在農村房子本地的農村信用社開設結算賬戶。


11、農村房子所在本地的農村信用社限定的別的資料。



總結:以上就是小編介紹的農村房子可以抵押貸款嗎的全部內容,希望能給大家帶來幫助。想必大家看完之後也有所了解了吧!如果想要了解更多的相關信息,請多多關注齊家網,齊家網將給大家提供更全、更詳細、更新的資訊信息。

E. 農業貸款抵押擔保方式都有哪些

1、土地貸款。擁有土地或流轉他人土地者擁有土地經營權,都可到銀行貸款。
2、農房貸款。農戶可以利用宅基地和農房進行抵押貸款。貸款額度塵氏啟經過對農房的區位、成本等因素綜合估值而定。
3、林權抵押貸款。
4、家庭農場貸款。針對農村地區擔保難的問題,農業銀行創新了農機具抵押、農副產品抵押、林權抵押、農村新型產權抵押、「公司+農戶」擔保、專業合作社擔保等擔核早保方式,還允許對符合條件的客戶發放信用貸款。
5、合作社貸款。農民專業合作社及其社員可以在農村信用社貸款。
6、其他抵押貸款。

法律依據:
《中華人民共和國民法典》 第四百二十五條 為擔保債務的履行,債務人或者第三人將其動產出質給債權人佔有的,債務人不履行到期派如債務或者發生當事人約定的實現質權的情形,債權人有權就該動產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人,債權人為質權人,交付的動產為質押財產。

F. 農商銀行抵押貸款流程是什麼農商銀行貸款需要的條件有哪些

抵押貸款是常見的一種貸款方式,在辦理貸款時候,很多的人們會選擇農商銀行來進行辦理,在辦理時候要注意按照流程來進行貸款的辦理。那麼農商銀行抵押貸款流程是什麼?農商銀行貸款需要的條件有哪些?下面大家一起來了解下吧。

抵押貸款是常見的一種 貸款方式 ,在辦理貸款時候,很多的人們會選擇農商銀行來進行辦理,在辦理時候要注意按照流程來進行貸款的辦理,畢竟按照流程辦理才能縮短下辦理流程。那麼農商銀行抵押貸款流程是什麼? 農商銀行貸款 需要的條件有哪些?下面大家一起來了解下農商銀行抵押貸款流程吧。

農商銀行抵押貸款流程是什麼?

1、借款人應當填寫包括借款金額、借款用途、償還能力及還款方式等主要內容的《借款申請書》並提供資料。應當根據借款人的領導者素質、經濟實力、資金結構、履約情況、經營效益和發展前景等因素,評定借款人的信用等級。

2、 貸款人 受理借款人申請後,應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查,核實抵押物、質物、保證人情況,測定貸款的風險度。貸款人應當建立審貸分離,分級審批的貸款管理制度。

3、所有貸款應當由貸款人與借款人簽訂借款合同。貸款人要按借款合同規定按期發放貸款。貸款發放後,貸款人應當對借款人執行借款合同情況及借款人的經營情況進行追蹤調查和檢查。

農商銀行貸款需要的條件有哪些?

1、原應付 貸款利息 和到期貸款已基本清償;沒有清償的,已經作了貸款人認可的償還計劃;除自然人和不須經工商部門核准登記的事業法人外,應經過工商部門辦理年檢手續;

2、農村在貸款社已開立基本賬戶或一般存款賬戶,並在該賬戶內保留有一定數額的支付 保證金 ;自願接受貸款社的 信貸 及結算的監督檢查,能夠保證定期向貸款社報送經營計劃和相關業務、財務報表;

3、申請保證、抵押貸款的,必須具有符合規定的貸款保證人、貸款抵押物或質物。貸款保證人必須是在農村信用社開設存款賬戶並具備良好的經濟效益和資信度的企業或經濟實體。貸款抵押物必須符合《中華人民共和國擔保法》及相關法律法規規定,原則上應以不動產(如 房屋 、 土地 )為主,須具有商品性,且易於變現;

4、 農村信用社貸款 人的 資產負債率 不得高於70%;

5、申請固定資產. 房地產 等項目貸款的,貸款人的所有者權益、 自籌資金 比例必須達到國務院規定的要求,同時必須按項目管理的要求,提交完整、規范、有效的文件資料;

6、除國務院規定外,有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額未超過其凈資產的50%;

7、農村信用社貸款人必須按中國人民銀行規定辦理貸款卡,並按要求辦理年檢手續。

在不辦理農商銀行時候要注意按照流程來進行辦理,要注意按照當地政策來辦理,要保證貸款的順利進行。辦理貸款的話要注意按照當地政策和條件來進行,辦理貸款要注意具體的流程問題,保證自己能順利的拿到自己貸款。

G. 巴西糧食貸款具體內容

為切實發揮金融在助推糧食生產方面的積極作用,許多國家都建立了完整的信貸與保險相互支持的金融法律體系,由政府對農場主提供廣泛的農業信貸支持,對農業和農業合作組織提供高額財政補助等。這些措施對我國完善糧食信貸政策體系、穩定糧食生產、確保糧食安全具有重要的借鑒參握稿考意義。

關鍵詞:金融糧食信貸金融法律體系

一、國外主要糧食信貸政策

(一)建立相對完整的金融體系,加大農業基礎設施信貸投入,段沖孝穩定耕地面積

1、美國:政府成立了規模龐大的農業信貸體系,農業資本投入中約有40%依靠信貸來解決。農業信貸體系主要包括四部分,一是4家聯邦土地銀行及地方土地銀行會,負責向農場提供不動產抵押貸款;二是12家聯邦中間信貸銀行,主要向農場提供中、短期貸款;三是12家生產信貸公司以及由他們組成的地方協會,主要向農場提供生產貸款;四是13家合作銀行,向合作社提供貸款。目前,美國農業資本投入中約有40%依靠信貸來解決,70%以上的農場每年需要借款來維持與擴大生產。

2、加拿大:由聯邦政府統一管理農場信貸,給農場提供中期貸款。資金由聯邦財政部撥給,聯邦政府向農場主提供用於農場建築、電氣化、排灌、農機、畜牧等方面的中期貸款抵押貸款。例如,不列顛哥倫比亞省是以銀行優惠利率的50%向農場主提供土地開發貸款,一般最多為2.5萬加元。

3、法國:建立國家農業信貸金庫,發放農業貸款。金庫受法國農業部和財政經濟部的雙重領導,是世界上第一傢具備現代銀行特徵的農業政策性銀行,結構呈金字塔形,底層是3009個地方金庫,中間是94個區域金庫(每省1個),上層是國家農業信貸金庫。自身吸收存款和發行債券所籌集的資金越來越多,大大超過本身發放貸款的需要。

4、日本:建立了「土地整治與農村安置公司」,通過貸款干預土地市場。具體是安置公司從私人手中購買土地,經過整治,以較低的價格賣給農民,特別是賣給中等規模的農民。通過國家對地產市場的直接干預,控制了土地的收購和轉賣,改善了農場結構,優先安置達到中等規模的青年農民。

5、印度:金融機構普遍在廣大農村地區建立了自己的網路。在政府一系列政策的引導和推動下,商業銀行普遍在農村地區建立了3萬多家分支機構,基層農業信貸協會的數量達到9萬多家,土地發展銀行在農村的分支超過2000家,地區農村銀行的分支也達到1.4萬多家。1982年正式成立了國家農業和農村開發銀行,其主要職能就是為信用合作機構、地區農村銀行以及從事農村信貸工作的商業銀行提供再融資服務。

(二)實施各類補貼政策,提供生產信貸資金

1、美國:農業信貸系統可以從政府獲得低息貸款轉而提供給判友農戶。如,農產品信貸公司為參加價格支持計劃的農場主提供短期優惠貸款;農戶信貸管理局的貸款帶有很大的補助性質,主要向受災地區提供利率很低的緊急貸款。

2、加拿大:執行低利率補貼政策。如,阿爾伯塔省提供的5年以上長期貸款的利率比銀行優惠利率低12%,向農場主發放長期抵押貸款,幫助農場主建立具有贏利性的農業生產;薩斯喀徹溫省按前5年8%的利率、後10年10%的利率向農民提供15萬加元貸款;馬尼托巴省對農民貸款提供4%的利率補貼。

3、歐盟:運用銀行信貸手段,向農民提供大量優惠貸款。農業貸款利率比較低,銀行的利息差額由財政負責補貼。如,法國農業信貸銀行和地區農業互助信貸銀行是面向農業的專業金融機構,提供短期、中期和長期貸款。農業貸款利率大約是非農業貸款利率的50%,利息差由財政補貼,補貼金融隨貸款的增加而不斷上升。

4、德國:實施《土地整治法》,利用信貸、補貼等經濟手段來調整土地結構。調整零星小塊土地使之連片成方,使農場規模不斷擴大。同時,德國政府還利用信貸、補貼等經濟手段來調整土地結構,規定凡出售土地的農民可獲得獎金或貸款以幫助轉向非農產業,凡土地出租超過12年的,每公頃租地可獲獎金500馬克。

5、印度:政府實施信貸補貼。印度糧食公司的周轉金主要來源於政府銀行系統的貸款,為支持其經營活動,銀行一般要給予其低息貸款的優惠。糧食公司向銀行系統和政府部門支付的周轉貸款平均利率為11.5%,私營貿易機構借貸支付的平均利率則為16.5%,比糧食公司高出5.35個百分點。

(三)推出糧食抵押貸款,確保糧食生產

1、美國:農場主家庭管理局提供貸款額高達90%以上的擔保。2002年新農業法提出了《美國農場信貸體系(FCS)》,該體系不僅貸款額度明顯增加,而且擔保經營貸款從90%提高到95%。如,小麥等七種主要糧食價格在市場價格較低的情況下,已同政府簽訂限耕合同的農民可以暫不出售,而將糧食作為抵押品,從商品信貸公司取得貸款,貸款利率低於一般貸款。

2、巴西:政府採取「聯邦政府貸款形式」貸款。糧食生產者以農產品作為抵押,與政府簽訂合同,從有關銀行取得貸款用以清償債務。對糧食加工者,巴西政府允許他們對所抵押的糧食在貸款有效期限內進行工業加工,以擴大生產者的交易能力,使其從粗加工商品價格與原料價格之間的差價中獲取利潤,這是一種以產品作為抵押的合同貸款。

(四)通過政府支持的方式辦理農業保險,穩定農民收入

1、美國:政府對投保農場主提供保費50%-80%的補貼。美國於20世紀30年代開始對作物進行保險,保險對象是美國作物主產區的主要作物,為產量保險。1980年聯邦農作物保險法獲得通過後,作物保險范圍和對象擴大到更多地區的更多種作物。1996年後,美國農業法制定了生產靈活性合同支付政策,聯邦政府對投保的農場主提供所交保險費50%-80%的補貼。

2、法國:以互助合作形式舉辦農業保險。法國的農業保險政策的顯著特點是允許並鼓勵農民以互助合作的形式來舉辦農業和農村財產保險,不僅提高了農民自力更生抗災救災的能力,還通過農村其他財產的保險收入來彌補農業方面的損失,增強了農業保險的實力。

3、加拿大:設立農作物保險基金。當農作物受災使農民的收獲低於保險的產量時,其差額有農作物保險基金支付。保險基金的來源,由聯邦、省和願意參保的農場主共同負擔,並存人專用基金賬戶,省一級還成立專門機構負責管理,管理費用由聯邦政府和省兩級財政共同負擔。每個農民可以自行決定是否參加保險,自行選擇參保的程度。支付金額以當前所定的保險價格(市場價格)計算。所有的農作物均作為保險對象。

4、瑞典:農作物保險費用是由政府和生產者共同承擔。1961年,為保護生產者避免遭受嚴重的農作物損失,瑞典建立了全國性的農作物保險計劃。農作物保險的費用是由政府和生產者共同承擔,來自生產者的資金主要是收取的各種費用,用來建立某一作物的災害損失基金。同時,這種基金還得到了政府的補助,構成了農作物保險的流動資金和准備金。從1969年度開始,基金每年增加4500萬克朗,其中1/3是來自生產性收費,2/3來自政府財政撥款。

5、日本:投保戶按田塊數報保險額。保險額是投保受災農民所能得到的最高賠償額,保險額是按「每公斤保險額」乘以標准產量的70%計算。農林漁業部每年規定「每公斤保險額」,標准產量由農業互助社按田塊情況確定。政府負擔投保農民應交的部分保險費,一般不少於支付保險費的50%.經過保險的田塊如果遭受自然災害,包括風、旱、澇、低溫、病、蟲、地震、火山爆發等所遭受的損失,均給予賠償。

H. 申請農村房屋抵押貸款的條件和流程是什麼

什麼是農村房屋抵押貸款?農村房屋抵押貸款是指貸款人以其合法農村房屋作為抵押擔保,向金融機構申請貸款。那麼申請農村房屋抵押貸款的條件和流程是什麼?
一、申請農村房屋抵押貸款的條件:
1、年滿18周歲,具有完全民事行為能力的自然人;
2、具有穩定的職業和收入、信用良好,有償還能力;
3、抵押房屋必須已領取房屋所有權證和集體土地使用證;
4、申請農村房屋抵押貸款的抵押人,在抵押房產變賣處置後由第三人提供住所並作出書面承諾,保證抵押不會居無定所;
5、貸款人戶籍必須在申請農房抵押的土地所在縣(市、區);
6、農村房屋抵押貸款必須經房屋所在地農村集體經濟組織同意,並出具同意抵押、同意處置證明;
7、農村房屋抵押貸款的風險控制方式、抵押率原則上由債券權(金融機構等)根據自身業務發展和風險防範需要自主協商確定。
二、申請農村房屋抵押貸款的流程:
1、遞交資料、提出申請;
2、等待銀行調查、審批;
3、與貸款銀行簽訂貸款合同等法律文件;
4、辦理抵押登記及購買保險;
5、銀行發放貸款;
6、貸款人按合同約定按期還款;
7、結清貸款,注銷抵押登記。

I. 農村房屋可以抵押貸款嗎

一般是可以抵押的。

農村自建房在手續齊全的情況下,一般是可做抵押辦貸款的。在這里所指的手續,最重要的就是房屋的產權證。目前我國有部分農村自建房,是僅有土地使用證而沒有房屋產權證的,這種情況是無法辦貸款的。
此外,農村自建房能否做抵押辦貸款,還要根據實際情況而定。如該房屋的使用年限、剛房屋所處的地理位置、變現價值等。若是該房屋年限較久或位置不佳,變現價值較低的話,即使在手續齊全的情況,也是無法用作抵押獲得貸款的。

各大銀行都有辦理貸款的。
貸款所需資料:
1.借款人的有效身份證、戶口簿;
2.婚姻狀況證明,未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證(註明離異後未再婚);
3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證;
4.借款人的收入證明(連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地);
5.房產的產權證;
6.擔保人(需要提供身份證、戶口本、結(未)婚證等)

注意的是:
1.必須有抵押物才能貸款,而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2;
2.有長期穩定的足以支付每月貸款本息的收入來源;
3.擔保人;
4.借款人年齡限制:男的年齡+貸款期限不超過60歲,女的年齡+貸款含李並期限不超過55歲;
5.進入徵信系統黑名單的客戶不能辦理貸款;
貸款需要支付律師見證費、抵押登記費、抵押房產的保險費、房產的評估費等。
一般談跡貸款下來要1個月左右

流程:
1.向銀行提出貸款申請,
2.銀行受理後,對抵押房產價值進行評估,根據評估值核定貸款金額;
3.開立個人活期存款帳戶、簽定借款擾羨合同等;
4.辦理房地產抵押登記事宜;
5.銀行放款 .

J. 住房反向抵押貸款的住房反向抵押貸款國際比較

在國外,反向抵押貸款是以房養老最為成功的模式,最早起源於荷蘭,而運作最為完善、最具有代表性的則屬於美國,除這兩個國家之外,加拿大、新加坡、英國、法國等國家的住房反向抵押貸款也發展得比較完善。 (1) 美國住房反向抵押貸款種類
目前,美國主要有5種反向抵押貸款產品。其中有兩種產品是政府機構和公司開發設計的。另外三種產品是一家私營機構設計並提供的。
a、 房產價值轉換抵押貸款(HECM)。
HECM是國會授權的一種反向抵押貸款產品,其運行接受國會的監督。HECM保險項目得到美國住房與城市發展部(HUD)聯邦住房管理局(FHA)的支持。HECM保險項目得到聯邦政府的保險,意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金,這些資金可以用於任何用途。FHA也保證貸款的回收額會超過住房價值並負責貸款意外受損時的賠償。HUD負責保險項目的設計與改進,FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金。
應當注意的是,HUD與FHA並不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構,但這些公司實際上把所有發放的貸款全部出售給聯邦全國低壓貸款聯合會(Fannie Mae )Fannie Mae 不僅在HECM項目的運作過程中起到非常重要的作用:是HECM二級市場上的唯一購買者;而且在改善HECM貸款示範項目運行方面也有特殊作用;負責制訂項目運行中的一些原則與標准。例如,Fannie Mae 禁止使用過橋貸款為超出項目允許的費用進行融資;要求曾經拖欠財產稅或保險費的借款人預留部分貸款資金,以防其再次拖欠財產稅與保險費;開發電話咨詢系統為借款人提供更高質量的咨詢服務。
HECM為老年房主提供一種提前貼現其住房余值來養老的金融機制,使得老年住戶獲得養老資金的同時不必搬出或出售住房的。這種貸款的領取方式比較靈活,可以採取終生按月領取、一定時間按月發放、在一定限額內自由支取或者是最後一種方式和前兩種方式的結合。目前,採用最多的方式是一定限額內自由領取。
HECM是美國反向抵押貸款市場上規模最大的一種產品,在每一州都能申請到這種貸款。目前,HECM占所有發放的反向抵押貸款的90%以上。近年來保持良好的發展勢頭。在美國,凡是年齡在62歲以上的老年人家庭,不論其家庭財產或收入狀況如何,都可以用獨立擁有產權的住房申請反向抵押貸款。從實際運作上來看,借款人的年齡平均在75歲左右。
b、住房持有者貸款(the Home -keeper Program)。
1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押貸款產品——Home-keeper。這種產品與HECM非常相似,不同的是貸款領取方式較少,借款人只能選擇按月領取、一定限額內自由領取或者兩者的組合。Home-keeper 貸款與大部分HECM貸款一樣,採用按月浮動利率的方式計息。Home-keeper 貸款的一個主要優點是擁有較高價值房產的住戶可以接到更高數額的資金,這是因為Home-keeper 不受HECM借款最大數額的限制。Home-keeper 還允許借款人在房產未來升值時享受房產增值的部分好處,他們傾向於選擇HECM,這是由於HECM的貸款條件更為優惠。具有較高房產價值的借款人傾向於選擇Home-keeper 貸款。與HECM相比,目前Home-keeper 貸款規模還較小。
c、財務自由(Financial Freedom)貸款。
Financial Freedom貸款是由老年人財務自由基金公司提供的(Financial Freedom Senior Funding Corporation)。目前,該公司是美國市場上唯一一家自行設計、提供反向抵押貸款產品的私營公司。貸款的最大限額是700,000美元,又被稱為「大額貸款」(Jumbo Loan)。這種貸款的結構與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同後可以一次性得到一大筆資金,可以用這筆資金購買Hartford人壽保險公司的年金從而把房產價值轉換為按月支付的年金。這種方式的一個好處就是即使住房出售以後也能按月得到固定收入。財務自由貸款還有一個房產價值分享條款,借款人可以保留一定比例的房產(最高可以達到房產價值的80%),後代可以繼承這部分房產。
老年人財務自由基金公司在2001年和2003年又分別設計了兩種新的產品:標准現金賬戶(stander Cash Account)和零點現金賬戶(the Zero Point Cash Account)。其中零點現金賬戶是第一個無貸款費用的反向抵押貸款產品。
私營公司提供的反向抵押貸款產品沒有聯邦政府的保險,這是與公有部門反向抵押貸款產品最大不同之處。
(2) 美國的成功經驗總結
反向抵押貸款的推出,大大改善了美國老年人的生活條件,據估算參加愛反向抵押貸款,約有160萬收入不到貧困線1/2的老年婦女能夠提高他們的收入。65.3萬尾處於貧困線的老年婦女能夠提高其經濟地位,收入可以超過貧困線的20個百分點。此外,反向抵押貸款還有效地緩解了社會保障壓力,促進了金融市場的繁榮和發展。其成功的經驗主要有幾點的借鑒。
a、 政府的扶持
美國政府在反向抵押貸款運作中起到非常關鍵的作用。目前,政府提供保險的反向抵押貸款產品HECM不僅在市場上佔有絕對份額(90%)而且國會每年提供資金用以反向抵押貸款申請前的咨詢、擴大潛在借款人並要求HUD尋求合適的方式對潛在借款人進行反向抵押貸款教育。美國政府在規范反向抵押貸款市場發汗方面也起著重要的作用,制定了完善的消費者保護措施與機制。美國國會自1987年推出HECM示範項目以來,一直密切關注與監督反向抵押貸款市場的運行。國會還頒布了一些有關的法律法規規范反向抵押貸款的運作環境,明確界定借款人收取的貸款費用下呢。HUD定期對HECM項目的運行進行評估並向國會匯報,FHA負責對產品設計進行改進。反向抵押貸款還一直接受一般的銀行與借貸法案(Banking and Lending Act )的管理。可見,美國國會、聯邦政府機構在反向抵押貸款的運作中起著非常重要的作用:制定完善的法律、促進規范市場的發展,保護各方面的利益,改進產品設計、完善風險規避機制,促進市場競爭,推動市場發展。
b、完善的住房金融市場
完善的住房金融市場是美國反向抵押貸款業務成功的基礎。由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房抵押公司共同組成的房地產二級市場,與聯邦住房管理局、聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款的低風險和高回報。多種形式的房地產信用活動也使得住房金融市場具有極大的活力和極好的流動性。
c、 開放的文化觀念
老年人的文化認同是反向抵押貸款成功的前提。與基於回報理性的代際贍養不同的是,美國人更崇尚獨立自主的精神,代際之間的物質凝聚力較弱,子女成年後對父母的贍養義務很輕,老年人在處理自己的資產時有很大的自主權。
(3) 美國次級債危機的經驗教訓
4月2日,美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融申請破產保護,紅極一時的美國次級抵押貸款市場爆出空前的危機。此後,次債危機不斷蔓延至全球市場。危機發生是由於美國前期存在通脹壓力,美聯儲多次加息,美國房地產市場景氣度不斷下降。加息對於那些次級債的借款人來說無疑負擔加重,導致貸款違約不斷,全美多家次級市場放款機構深陷壞賬危機。此次危機給市場的教訓有兩個:第一是金融創新是有風險的,因此在發展金融市場的同時要注意防範金融風險;第二泡沫總是要破滅的,因此不要相信有永遠高漲的市場,一定要去防範市場背後的風險。 加拿大反向抵押貸款是由一家私營機構——加拿大人住房收入計劃(Canadian Home Income Plan, CHIP )公司提供的。CHIP於1986年成立,在對美國和英國反向抵押貸款運作經驗研究以後,開始加拿大提供反向抵押貸款融資服務。CHIP擁有AAA級的評級,是加拿大第一家也是目前唯一一家提供反向抵押貸款的公司。截至2002年底,該公司已經發放了2.75億加元的反向抵押貸款,主要是通過一些大的金融機構的終端網路開展反向抵押貸款的各項業務。經授權的抵押貸款經紀人以及合格的保險機構為借款人提供貸款咨詢。目前,在加拿大主要有三種反向抵押貸款產品:
(1)反向年金抵押貸款(Reverse Annuity Mortgages)。
這種貸款最為廣泛使用。反向年金抵押貸款分為兩個方面:首先,借款人使用住房作抵押取得一大筆資金。在整個反向年金抵押貸款期限內,這筆資金是使用復利計算的。然後,利用這筆資金購買一份年金。大多數情況下,年金在借款人的有生之年都能按月為其提供固定的收入。即使在住房被出售、反向抵押貸款已經還清,老年房主仍然擁有年金,年金還會繼續支付。反向年金抵押貸款非常適合那些希望有生之年都能按月得到固定收入的老年借款人。這種貸款的弊端是貸款成本很高,這是因為一次性獲取支取大筆資金,使用復利計息導致利息支出額增加非常快。
(2)信用限額反向抵押貸款(Line of Credit reverse mortgage )。
這種貸款允許借款人隨時支取所需貸款,在年度支取限額內,每次支取數額自行決定。借款人僅需對已支取部分的貸款支付利息。信用限額反向抵押貸款適合那些僅在需要時支取貸款的老年借款人,這樣可以把貸款利息降到最小,貸款成本也較低。
(3)固定期限反向抵押貸款(Fixed Term reverse mortgage )
這種貸款僅在固定期限內提供貸款,例如5年或者10年。當貸款到期時,所有貸款本息必須還清;如果借款人不能按時清償貸款本息,住房將被強行出售,售房所得用來歸還貸款本息。固定期限反向抵押貸款比較適合那些短期急需資金的借款人。此種方式的反向抵押貸款為那些等待投資到期或養老金開始反放而又急需資金的老年人解決了燃眉之急。
在加拿大並沒有特定的法律規范約束反向抵押貸款的運行。由於每月提供的貸款是免稅的,反向抵押貸款在加拿大得到越來越多的關注。加拿大的反向抵押貸款運作模式和美國類似,但加拿大政府所起作用要小一些,市場也面臨著與美國類似的發展障礙。 反向抵押貸款在我國的適用性分析
巨大的養老壓力與養老資源的匱乏、社會保障的不健全形成尖銳的矛盾。解決我國日益嚴重的養老問題需要社會方方面面的參與和努力。發達國家進入老齡化社會時間長、社會保障制度比較完善、金融市場發達,適用於退休老年人口的金融產品與服務種類豐富,借鑒發達國家成功養老經驗,開發適合於我國的養老產品增強老人自我保障能力是一條有益的思路。反向抵押貸款主要是面向「房產富人、現金窮人」的退休老人,為老人提前消費部分房產價值提供了一種機制的同時,老人仍然擁有房產所有權,不必搬離住房。我國目前情況下反向抵押貸款存在一定的條件:
(1)我國退休老人人群是典型的「現金窮人」。中國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年是以《勞動保險條例》為代表的「低工資、高就業、高補貼、高福利」的國家包企業、企業包職工的統包政策;改革開放以後的15年,國有企業逐步走向獨立,企業保險因之轉向社會統籌;1995年中央決定將各人賬戶制度引入中國基本養老保險制度,單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶相結合的新體制,基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代「老人」的義務,又要為自己將來養老進行個人賬戶積累,這種雙重負擔是企業和職工難以承受的,因而在實際操作中引發很多問題。目前個人賬戶「空帳運行」的額度已高達1990億元。中國國情目前的一個重要特徵就是,我國處於經濟體制轉軌時期。伴隨著國有企業的改革,部分國有企業破產、倒閉,企業所屬的部分退休職工得不到養老保障;社會保障面比較窄,廣大農村老人基本沒有養老保險,全社會老人人均收入水平非常低。
(2)住房制度改革、房地產市場的發展為開發反向抵押貸款提供物質保證。我國經過前幾年的住房改革,使居民的住房條件有了很大的改善。第五次人口普查第一次把住房內容列入調查范圍,資料顯示我國城市人口中有751224戶購買商品房,占城市家庭戶的9.2%;533396戶購買經濟適用房,佔6.5%;2401075戶購買原公有住房,比例高達29.4%另外,加之26.8%的家庭戶自建住房,城市中擁有住房的家庭戶達到587萬戶,佔72%。近幾年,我國房地產市場發展極為迅速,各地房產價格增速較快,尤其是部分沿海發達中心城市的房產價格年均增幅高達30%以上。住房作為居民的重要家庭財產,如果折成現金計算,有些家庭的財產規模還是比較大的,從而為反向抵押貸款提供了物質准備。
(3)我國近年來積累了大量的閑余資金,推出反向抵押貸款項目有資金上的保證。近幾年來,我國商業銀行存款、外匯儲備、保險費收入等繼續持續大幅增長,社會閑置資金量急劇擴大,開展反向抵押貸款項目有了充足的資金保證。 目前,我國推行反向抵押貸款項目除產品本身所具有的一般風險外,還存在著一些特殊的障礙,主要有:
(1)傳統文化的障礙
中華民族有著悠久的文化歷史傳統,「養兒防老」的觀念根深蒂固,。子女贍養老人是應盡的義務,也是我們的優良傳統,老人過世後的一切遺產理所當然由兒女繼承。反向抵押貸款的推行要考慮這種文化的接受性。對於年輕一代的來說,思想觀念解放,易於接受新的事物,其對反向抵押貸款養老模式的接受相對比較容易一點。但對於老人來說,採用反向抵押一方面可能擔心由於自己的行動會傷害到子女的尊嚴,另一方面也可能有自己過世後總要為後代留下些什麼的復雜感情因素,即遺產動機的考慮,並且老年人接受新事物總是較慢,反向抵押貸款這種金融產品又相對比較復雜,老人對其的理解與接受會相對難一點。
在中國很少有家庭能夠就健康欠佳、父母的死亡以及與此相關的問題進行理性的討論。這些話題在大部分中國家庭是一種禁忌。以至於老人即使過比較清貧的生活,也不一定知道自己的遺產可以有更廣泛的用途,可以提高自己的收入、支持日常的消費。當然,人們的觀念總是會隨著時間的變化而改變。現在一代的年輕人就沒有他們的上輩那樣的遺產動機,他們對於養老保險、年僅等金融工具的概念更加熟悉,比起上輩其對反向抵押貸款就有可能持有完全不同的態度。
(2)政策性風險
國家有關住房、土地使用的政策、養老保障政策,乃至金融保險政策,大致是可據以測定的。且可以預測其長期的變動影響,必然是逐步向增強對居民權益的維護和保障的方向趨進。但具體的政策走向,尤其是長達10數年的政策走向,卻是極難把握,這就構成了政策風險。
國家未來住宅政策的變化,對反向抵押貸款的業務開辦會有很大沖擊。政策風險中,有相當內容還應當屬於城市規劃風險。目前,我國處於快速的城市化進程中,各地老城區的改造以及新城的擴張,拆遷風波屢見不鮮。反向抵押貸款機構購買的住宅,在長達10數年的城市規劃中,是否會遇到因城市規劃設計的原因,要對某地段的住宅全部拆遷,和面臨會前或其他變動事項。這種拆遷補償的相關政策如何,拆遷費能否按市場價補足所損失的全部價值,彌補不足時的損失應當由誰來承擔。市場價值與賬面價值的差異形成的盈虧,應當由誰來承擔。這些問題能否解決,直接關繫到參與反向抵押貸款的積極性。
國家規定國有土地的批租使用年限70年,這一規定對土地使用權屬、土地價格確定以及房地產市場的未來趨勢都有直接的影響,從而對反向抵押貸款的運行帶來不確定性因素。凡系抵押貸款的歸還本質是房地產的二手交易,在出現70年限時間交叉之處該如何處理是反向抵押貸款項目推出之前需要明確的問題。
相關問題的解決需要政府完善城市拆遷補償辦法,明確有關的城市規劃法律及各項相關規章制度。
(3)缺乏完善的金融市場
目前我國的金融市場還不發達,社會信用體系不健全,金融產品還不豐富,管理體制落後,各金融機構產品設計、風險管理能力和發達國家相比還有不小的差距。而反向抵押貸款產品的設計是一個非常復雜的系統,牽涉面廣、風險大,並且與老人的養老問題緊密結合,如果設計不當,可能會出現事與願違的效果,造成不必要的經濟糾紛。並且反向抵押貸款的順利運作要有一個完善的二級市場的支持,以增加貸款的流動性。目前我國的俄傳統住房抵押貸款市場雖然已有較大的規模,但還處於初級階段,資產的流動性是比較低的,致使資金的利用效率低下。
對於我國來說,首先應該進一步深入金融體制改革,增強金融機構市場競爭能力、風險管理能力。其次認真對待外資金融機構的進入。隨著外資金融機構的全面進入,在帶來挑戰的同時,也為國內金融機構帶來了發展機遇。外資金融機構的進入帶來市場競爭壓力,能夠促使國內金融機構增強市場競爭意識與危機感,通過與外資金融機構的競爭與合作使其市場競爭能力、風險控制能力、產品設計能力等能夠得到提高。
(4)房地產泡沫的潛在威脅
容易引起泡沫的資產領域一般都具有供求難以達到均衡、供給彈性小的特點。土地在所有的生產要素中具有最小的供給彈性,因此也最容易產生資產泡沫。房地產建設受有限的土地供給的限制,特別是城市中心地區的土地,不可能隨價格的上漲而增加。經濟過熱時對房地產產生旺盛的需求,而土地的稀缺限制了土地的供給彈性,加速了房地產價格的飆升,引起了房地產泡沫。房地產泡沫浴房地產價格波動不同,房地產價格的急劇上升與下跌具有極強的破壞性。近年來我國房地產市場尤其是經濟發達地區異常火爆繁榮,部分地區房地產市場過熱的跡象已經顯現。在我國推出反向抵押貸款的時候一定要充分估計到可能出現的房地產泡沫的影響。由於房產是反向抵押貸款的唯一還款保證,如果貸款到期時,房產價格處於泡沫的上升階段,對於貸款機構來說,凡產出售價格會遠遠高於預期價格,貸款機構獲得較好收益。但如果出現相反的情況,貸款機構就可能遭受重大的損失,甚至有破產倒閉的風險。從長期來看,一個國家或地區的房產價格總是保持一種上升的趨勢,但如果出現對市場的錯誤判斷,誤把房產泡沫的形成過程看作是正常的房產升值,會出現嚴重的後果。這就要求在設計反向抵押貸款產品時,合力確定房產升值率。
在防止房地產市場出現泡沫以及出現房地產泡沫以後對貸款機構進行救助方面,政府應該承擔責任。政府應採用合適的宏觀調控措施及時防止房地產市場過熱,保持市場的平穩。在已經出現房地產泡沫時,要對陷入流動性困難得金融機構進行救助。一方面可以保護老年借款人的利益,另一方面也有利於整個金融體系得穩定。
四、總結
我國面臨著日益增強的養老壓力,利用金融機制與金融產品來增強退休老人的自我保障能力是一條可行的途徑。引進反向抵押貸款對於緩解我國社會養老壓力有著重大的意義。反向抵押貸款項目的實施要求有一定的社會經濟條件,並且這種產品本身具有較大的風險。我國正處於新舊體制的轉軌時期,政治、經濟、社會各方面都發生著深刻的變化,不確定性義素較多。尤其是我國金融市場還不發達、傳統觀念有著根深蒂固的影響的情況下,推出發行抵押貸款要非常慎重。政府、學術界、金融機構等部門要通力合作,進行項目的可行性論證、設計符合我國國情的反向抵押貸款產品,實現預期目標。

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