農村房屋抵押貸款論文

❶ 農村房子可以貸款嗎 農村房子可以拿來抵押貸款嗎

大家都知道，貸款是需要抵押物的。銀行要抵押物有兩方面的原因，一是確保你能准時還款，因為抵押物還在銀行手上，二是萬一真的不還款，還可以通過處理抵押物來獲得部分費用。不過，也不是所有的東西都可以拿來抵押的，一般來說最常見的是房產證，也就是房子。那麼農村的房子可以拿來抵押貸款嗎，今天小編就給大家介紹一下。

農村房屋可以抵押貸款嗎

可以,不需要擔保人,但前提是你的房子要有房產證,並經過評估。

以往農村住房無法抵押,主要是農村住房只有集體土地使用權證,無房屋權證,即農村住房缺乏登記、確認制度,產權不明晰。因此,農民辦理農村住房抵押貸款,農村房屋需經房屋坐落土地權單位即村委會同意,而且,抵押人必須對抵押物擁有財產處置權,以共有財產作為抵押物的,要取得共有人的同意。

首先,所抵押的房屋必須經房屋權屬登記,取得由房地產登記機關頒發的房屋權屬證書。《暫行辦法》規定,辦理房屋權屬登記,申請人需要向房管部門提交房屋權屬申請書、有效身份證、集體土地使用權證、房屋工程質量情況表、經備案的房屋建築面積測繪報告等文件。

其次,辦理房屋抵押登記,申請人應向房管部門提交抵押登記申請書以及抵押人、抵押權人的身份證,借款和抵押合同,集體土地使用證和房屋權證等。權屬有爭議的或未取得集體土地使用權證和房屋權證的,不得設定抵押。

貸款押物是由專業的評估機構來評估的,貸款額度一般為抵押物價值的60%。

貸款抵押物條件

1、用於抵押的房產與貸款經辦機構必須位於同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物;

2、不接受評估現值在10萬元(含)以下的房產作為抵押物;

3、已辦妥產權證明，產權清晰，可上市流通並能依法辦理抵押登記，沒有產權爭議等不利變現的情況;

4、具有較強的變現能力，房產結構完好，水、電、環保交通、城建、物業管理等各項配套設施和服務齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規劃的拆遷范圍內;

5、抵押物為商品房的，房齡一般不超過20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過40年;抵押物為商業用房的，房齡一般不得超過首拿氏20年，且貸款/授信期限+房齡，原則上不得超過30年;

6、原則上不接受閑置超過6個月的商業用房作為抵押物。

以上就是小編今天要給大家介紹的關於農村房子能貸款嗎的全部內容，相信大家看完之後對於農村房子能否抵押貸款者散已經有了一定的了解。農村房子是可以抵押貸款的，但是需要滿足一定敏做的條件，如果房子的這塊宅基地是你的那就沒有問題，但如果是屬於村集體的，那就無法貸款，因為這種基地不容易辦理過戶等，所以得先看看自己的房子能否滿足條件。

土巴兔在線免費為大家提供「各家裝修報價、1-4家本地裝修公司、3套裝修設計方案」，還有裝修避坑攻略！點擊此鏈接：【https://www.to8to.com/yezhu/zxbj-cszy.php?to8to_from=seo__m_jiare&wb】，就能免費領取哦~

❷ 銀行對房地產抵押貸款的風險及其對策論文的提綱

應該先分析房地產業的整個業務流程，大概是先通過拍賣和協議的方式取得土地，然後開始進行項目策劃，再進行工程的開發，等房子建好了，就要公開出售。這里的每個環節都可能存在各種各樣的風險，你可以再細查具體有哪些風險。然後一部一部地做下來。我昨天剛剛做完類似的報告

❸ 高中生寒假作業社會實踐報告農村房改樓，給個範文

農村房改的「宣城樣本」（中國）《瞭望新聞周刊》 (2008-10-07)根在產權歸屬的農村房改，關系著農村資產向資本如何解放的大問題 我國目前實行的是城鄉分割的房地產制度。城市土地歸國家所有，但居民和企業可購買國有土地使用權。由此，城市居民的住房經由建設部門發放房屋所有權證、國土部門發放國有土地使用權證後，可進入市場交易。而在農村，中國現行法律和政策規定，農民宅基地屬於集體所有，只能在本村流轉，造成農民住房長期不可交易，相應的房屋權屬登記系統也極為滯後。在農村調查時，許多農戶都對本刊記者嘆息道：農村房屋，哪一塊磚、哪一塊瓦不是農民用現金購回的。造一幢新房，往往要讓全家10～20年的財產性收入「沉澱」下來，「活錢頓時變成了死資產」。甚至有農民認為，城鄉二元分割的體制對農民最不公之處就體現在這里。在農村遭遇「融資難」的今天，他們呼籲加大農村房屋產權的流動性，以激活這塊最大的「沉睡資產」。安徽省宣城市從1997年就開始「悄悄地、大膽地」試點農村房屋產權登記制度改革，使農村房屋產權在進一步明晰後進入銀行作為抵押物，並允許進行交易。農村房屋產權實現規范流轉之後，當地農民數量龐大的房屋資產，迅速化為資金流動起來，農民融資能力大大提高。此前召開的安徽省建設工作會議上，有關專家認為，實施農村房屋產權登記、發證、流轉制度，有利於調整農村產業結構，發展農村經濟，實現農民增收；有利於加強村鎮規劃管理，促進社會主義新農村建設，統籌城鄉發展。這將引爆農村生產力的新一輪大解放。喚醒「沉睡資本」調研中，本刊記者遇到了李鼎清，宣城市宣州區向陽鎮楊村的一名農民。2002年，他把自家的兩層磚混結構商住房辦理了抵押登記，從信用社申請了3萬元貸款。有了本錢，李鼎清干起了棉花收購買賣，向周邊縣市和浙江、江蘇、山東等地經銷，逐步積累了自己的「第一桶金」。2004年，嘗到了貸款「甜頭」的李鼎清再次動用自己的房產證，加上本村另外3戶村民的房產證，向信用社申請房屋抵押貸款9萬元。利用貸款，李鼎清合夥成立了年和棉製品有限公司，從事棉花加工和銷售經營。公司雖小，但年加工籽棉400萬斤，當年實現利潤46萬元，還解決了100多名剩餘勞力的就業問題。像李鼎清一樣，依靠自家房產抵押盤活資金、發家致富的農民，在宣城已有近萬人。宣城市房管局孫令軍局長告訴《瞭望》新聞周刊，農村房屋登記制度改革遇到的第一個難題，是缺乏現成的法律、法規依據，特別農村房屋的流轉受到現行法律、法規嚴重製約，加上多數鄉鎮沒有基層房管所，開展農村房屋登記工作曾困難重重。遵循「積極探索、慎重試驗」的原則，宣城市房地產管理局自1997年起大膽突破了農房產權登記范圍的框框，規定：只要「農民自願」、土地來源合法，無論鄉鎮國有土地范圍內的房屋還是集體土地范圍內的房屋，一律可以列入房屋產權登記發證范圍。他們在各鄉鎮政府成立了「房屋產權登記發證辦公室」，接受農村房屋登記的申報受理工作，為了增強此項工作的權威性，他們把農房產權登記中的登記收件、勘丈繪圖、申報資料初審等環節，委託各鄉鎮政府代辦，由市房管局進行統一的業務指導與管理。為了激勵農民進行農房產權登記的積極性，宣城市房管局採取多種措施進行服務。考慮到部分鄉鎮路程較遠、交通不便等因素，為方便農村申報房屋登記，他們在交易大廳設立「快捷通道」，從受理、審批、繕證、發證等提供「一站式」服務。只要產權清楚，申報資料齊備，當天內辦結。在具體做法上，宣城採取了鄉鎮政府與土地、城建、金融等部門齊抓共管的方式。在初始啟動階段，動員鄉鎮及土地、規劃部門對農民現有房屋的用地規劃手續盡可能予以確認。在此基礎上，加快村莊用地和建設規劃的編制，促進規劃管理工作的迅速跟進。在遵守擔保法有關規定的同時，對符合流轉條件的房屋，金融部門積極開展抵押貸款業務，使農民能夠感受到申請房屋登記的現實功效。截至2007年底，宣城市共核發農村房屋產權證9256本(戶)、發證面積123萬平方米。農房明確了權屬，在資金面引發了連鎖反應，宣城農房的流轉與交易逐漸活躍起來。2003年至2005年，宣城市村鎮房屋轉讓400多起，轉讓額達1822萬余元。今年1月至5月村鎮房屋轉讓82起，轉讓額763萬元；在房產抵押方面，2003年至2007年共辦理農房抵押貸款7700多起，抵押貸款額5億多元。今1月至5月，宣城又新增農房抵押670多起，抵押額4200多萬元。宣城對這項新改革的每一個環節都嚴加監督，尤其嚴防產權登記環節產生「意外」而導致後續的農房抵押交易環節失敗。孫令軍告訴本刊記者，多年來，宣城市房管局一直嚴格操作程序，規范操作流程，注重對外協調，及時化解矛盾，從未發生因房屋轉讓、抵押登記引起的行政復議或行政訴訟發生。資產變資本的威力盤活農民住房資產，並使之變為「資本」，是農民致富的迫切需要，也是新農村建設和發展的需要。李鼎清說，目前，農民小額貸款一般只有三五千元，只能解決買化肥、種子等小問題，而像開商店、搞船舶運輸、合夥辦企業、收購棉花等經營行為，資金需求量都在三五萬至十萬元左右，必須依靠貸款解決。在宣州區農村信用聯社副主任董欽德看來，宣城市試點農村房屋產權登記制度，其最大的突破在於通過這種方式讓農民多了一條融資渠道。「雖然一套農房，沒有城市裡的房屋價值高，但對農民來說，積極意義不可小視。」他告訴《瞭望》新聞周刊。農民用農房產權證抵押貸款後，錢去向何方？2006年6月份，宣城市房管局在宣州區向陽、古泉、溪口、狸橋等部分鄉鎮進行農村房屋產權登記時，進行了專題調查。分析發現，農民房屋抵押貸款用途和結構為：種植業佔10%、禽畜養殖業佔15%、水產特產佔10%、茶林特產佔10%、農產品加工業佔20%、農產品購銷佔20%、運輸業佔5%、服務業佔4%，其他工業及服務業佔6%。房屋抵押貸款融資，支持了一大批特色產業、特色市場的興起，促進了農業發展，農民增收。貸款幾乎全部用於經濟發展，沒有一筆流向生活消費或其他用途。這樣的貸款流向更堅定了宣城市深化改革的決心。2007年，宣城市平均每宗鄉鎮集體土地房屋抵押的抵押額約為11萬元。農村房屋抵押貸款額同比增長73%，表明農房抵押融資的需求出現大幅增長。「農村房屋登記和流轉還有另外兩大好處。」宣城市建委副主任葛錦明向《瞭望》新聞周刊介紹說，第一，農民為了滿足生產、生活、養殖等方面的需要，建房具有一定的隨意性，房屋私搭亂建現象嚴重，村容村貌受到一定影響。實施房屋產權登記和流轉試驗後，由於農村房屋登記需要規劃和土地前置要件手續，可以強化農村規劃管理和土地管理。第二，由於大量富餘勞動力進城務工，農村不少家庭舉家搬遷外出或進城經商。為農村房屋登記發證後，一些沿公路兩側商住房屋，可以通過房地產抵押貸款和轉讓，為農民向城鎮轉移創造物質條件。宅基地流轉仍待破解孫令軍告訴本刊記者，十多年來，他們是「冒著風險」開展此項工作。土地、法院等有關部門，目前對房管局開展的農村房屋登記思想難以統一，地方政府也難以出台規范性文件。「農房產權流轉交易之所以行走在「法律邊緣」，核心問題是農民的宅基地能否流轉。」宣城房管局的專家分析，依照現行土地管理法，中國農村土地屬於集體所有，農民宅基地也不例外。土地管理法第六十三條規定：「農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物一並出售了。在農村，農民「貸款難」的很大原因就是農民沒有合格的抵押物。農村宅基地本是最好的抵押品，但現行擔保法明確規定，農村宅基地不能抵押。近年來諸多文件也禁止城裡人到農村購買宅基地。這等於剝奪了農民對宅基地的處分權。也有學者分析認為，宣城試點農村房屋產權登記制度，如果推廣開來，可能產生負面影響。首先，目前我國農村社會保障體系尚未全面建立，一旦失去住房及其宅基地，將會造成農民流離失所。其次，一旦解禁，有可能引起部分城鎮居民因買不起城市住房，轉向農村購房。「對學者們這樣的擔心應當作具體分析。」孫令軍說，客觀地講，在生產力水平不高的情況下，農民處置自己的資產比較謹慎。所以，當一個農民決定把自己的房屋抵押給銀行的時候，各方面的應對措施要比有關部門考慮周到得多。另外，金融系統也有相對成熟的防範措施，要想把不符合規定的房屋這種資產轉換成資金也很難。事實上也是如此，據宣城市房管局提供的數字，截至2007年底，安徽宣城市利用房屋產權抵押發放貸款5個億，尚未發生一筆不良貸款。在眾多法律法規中，宣城房管局找到了農房發證與交易管理的一些重要的法理依據。——擔保法規定：鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。此條規定明確了「地隨房走」的原則和有條件地允許集體土地上房屋流轉。——土地管理法規定：農村村民一戶只能擁有一塊宅基地，……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准；農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。綜合來看，立法本意是禁止農村集體土地使用權單獨轉讓，但在農村房屋所有權發生流轉的情況下，其項下的宅基地使用權轉讓並不禁止，只是杜絕了農房出賣之後再次申請宅基地。宣城房管局的專家們認為，國家應盡快在全面開展農房初始登記基礎上，建立有條件的交易制度，把作為生活資料的農村房屋激活為積極的生產要素。□

❹ 急需與農村金融有關的論文一篇

聚焦農村金融
村金融發展，是我國金融體制改革過程中的薄弱環節，對該問題的梳理是十分有意義的。改革開放以來，農村經濟發展積累的金融總量相比於城市，存在巨大的差距，原因是，我們缺乏對農村金融需求全面、深刻的認識，而導致農村金融供給的制度性和功能性缺失。下面本文將回溯性地考察上述問題，並嘗試提出建設性的解決方案。
農村金融中介的變遷

從組織形式的規范性看，在我國廣大農村存在著正規、非正規兩種金融中介。現有資料顯示，農村的金融中介形式要比城市豐富得多，這里只做簡單介紹。

1.正規金融中介形式的變遷及其特徵

我國正規農村金融中介以農村信用社為標志。1958年實現人民公社化後，根據當時「兩放、三統、一包」的財經管理體制，農村信用社下放給人民公社管理，變為集體金融中介，實質上成為其的一部分，管理集體儲蓄。後來，隨著中國農業銀行農村金融業務的逐步專業化，農信社轉為農簡擾行的基層組織。直到1994年以前，農行是農村的唯一正規金融中介，一方面開展政策性金融業務，一方面吸納農業儲蓄為城市國有部門的經濟增長提供金融支持。1994年農業發展銀行成立，專門經營從農行剝離出來的政策性金融業務。1996年，農信社與農行「脫鉤」，恢復具有獨立法人地位的合作金融中介性質，而農業銀行則收縮農村業務向城市進一步縱深。

上述農村金融中介形式的變遷有兩個明顯特徵：一、正規金融中介具有強外生性。農信社、農行和農發行的設立、合並、拆分都是自上而下的政府強制性行為，而不是自下而上的誘致性政府行為，更非農村經濟主體——農戶的自主性行為；二、正規金融中介的經營效率——對農村經濟的金融支持並未隨組織形式變遷而發生質的提高。筆者（2004）在一項研究中發現轉軌以來，除了金融中介行政化擴張的數目與農業績效高度相關外，金融中介自身經營水平、人員素質以及市場化水平等效率因素與農業績效基本不相關。

2.非正規金融中介的形成與發展

非正規金融中介又稱為民間金融中介。活躍在農村生活中的非正規金融中介的組織形式大致有以下幾種：

合會。合會已有上千年歷史，如今仍活躍在農戶的生產生活里。合會按各地習俗有不同的形式，比如：標會、拔會、輪會等，各會都有自己一套運行規則，同時又有合會的一般原則。合會作為金融中介，主要是融通資金，建立一種借貸聯系。

錢庄。錢庄始於明清，起初經營貨幣匯兌業務，逐步開展起存貸業務。目前，錢庄小范圍地存在於閩浙一帶，又稱為「錢背」、「錢中」。由於國家法規明令禁止私人公開掛牌經營金融業務，錢庄由「地上」轉為「地下」，其活動能力似乎絲毫未受影響，倒是當地的稅收減少了一大塊。郭斌等（2003）一項研究表明，浙江溫州地區的地下錢庄為當地民營經濟的迅速崛起發揮了顯著作用。然而，錢庄也存在一些問題，比如：規模較小，由於信用問題引發金融糾紛，甚至暴力沖突等。

農業合作基金會（簡稱農金會） 。農金會始建於1984年，是鄉村集體吵氏經濟組織，其成員遵從自願互利、有償使用原則，主要從事集體資金管理和融通活動，通過調節資金餘缺，支持本地農戶及鄉鎮企業發展生產。農金會強調互助性，不以盈利為目的，故不辦理存貸款業務，會員籌資多用於短期、小額的農業生產活動性周轉。

從上述分析不難看出，比之正規金融中介，非正規金融中介似乎更貼近農戶的生產生活，更符合農村經濟發展需要。那麼，為什麼非規范性、半公開性的民間金融中介如此生機盎然，而置正規金融中介於在農村難以施展的尷尬境地呢？似乎答案除了與前文已經提到外生性正規金融中介的自身問題有關以外，更重要的是在於農戶的金融需求，下文將給予詳細的闡述。

農村的金融需求考察

本文認為，農村的金融需求，是以我國農村典型的小農攔碰旦經濟（農戶經濟）為基礎。小農經濟一直是我國農村經濟運行的基礎，其基本特徵：農戶及其行為，是經濟單元與社會單元的統一以及生產和消費的統一。改革開放以來，隨著家庭聯產承包責任制的實行，農戶有了勞動自主權和收益權，農戶從事的產業逐漸多元化和非農化，收入貨幣化程度逐步提高，農戶已成為農村經濟發展的主體和經濟活動的決策者，成為農村發展和農業現代化的基礎力量。

1.農戶的經濟特徵

改革開放以來，我國東中西部的區域差異逐步擴大的同時，農戶經濟特徵也區域化地分為三類：

第一類農戶是基本融入到現代市場經濟環境的農戶，主要分布在東部經濟較發達地區，無論以糧食生產還是以其它農產品生產為主，都以通過市場，最大限度實現產品價值增值為目的（孔祥智，1999），因此，農戶除了務農，還從事著加工、銷售等下游產業。他們的主體要素是資金，除了運用自家的勞動力以外，還常常從外地雇傭人手幫農、幫工。

第二類農戶指從自然經濟或小商品經濟向完全市場經濟過渡時期的農戶，大體分布在經濟欠發達的中部地區。他們的主體要素是勞動力和少量資金，他們在做經濟決策時，通常要考慮勞動生產率和資金生產率兩個因素：勞動力較多而資金較少的農戶可能傾向於選擇在保證糧食生產的基礎上外出打工；反之，資金充裕而勞動力較少的農戶可能更傾向於選擇資金密集型的農或非農產業（黃宗智，2000）。

第三類農戶即自然經濟或小商品經濟條件下的農戶，主要分布在西部地區，並且以貧困地區農戶為代表，其經濟行為特徵側重於滿足基本生活需要，農戶收入主要是實物收入，現金收入很少（彭川西，2001）。他們的儲蓄能力很低，而外部注入資金又很少，無法新增農用生產資料或改進投入品質量，農業生產一般維持在簡單再生產水平上。
2.農村金融需求的特徵

上述農戶經濟特徵基本勾勒出了他們金融需求的特徵。農戶金融需求分為：融出資金需求與融入資金需求。前者比較簡單，主要是儲蓄；後者相對就復雜一些，盡管是借款，但卻表現出許多值得關注的特點：

（1）從借款額度看，普遍比較小,但借款額度總體與各地農村經濟發展水平呈正相關。借款額度小,是由我國農戶家庭經營規模較小決定的 ,中西部地區農戶借款額度大多在幾百、幾千元左右，東部地區農戶借款則可達萬元以上。

（2）從借款來源看，農戶價款中正規金融機構貸款的比重較低，民間金融特別是民間借貸比重較大。根據央行的一個研究課題（溫鐵軍，2000）顯示，農戶從民間金融中介處借貸比重約70%；正規金融中介貸款比重約25%左右。在正規金融中介中，農村信用社所佔比重較大，但仍然不到農戶借款總額的20%。

（3）從借款用途看，主要分為生活性貸款、生產性貸款和非正常貸款。在大多數地區，農戶生活性貸款超過了生產性貸款。而且隨著人均收入的增加，生活性借款需求呈遞減趨勢，生產性借款需求呈增長態勢。這樣的趨勢與東、中、西部地區經濟發展差距基本吻合。

（4）從借款方式看，農戶希望採用較少或無抵押貸款方式。農戶收入水平雖比改革前有所提高，但除住房（而且很多農戶住房是祖輩留下的，不到萬不得已，絕不可能抵押、變賣，否則會受到輿論譴責。）外，農戶可用於抵押的資產很有限。這樣農戶就很難從一般商業化組織貸到款，往往會從當地合作性民間金融機構那裡，憑人脈關系貸款。

（5）從借款程序看，農戶希望辦理貸款時手續簡便、靈活。由於認識和理解等方面的原因，農戶往往難以應付復雜的貸款手續，加之，農戶貸款需求具有很強的時效性，煩瑣的手續經常會貽誤時間。中國人民銀行廣東茂名支行抽樣調查中發現，約有87%的農戶不願到正規金融中介組織貸款，是因為手續煩瑣、耗時太多（劉為霖等，2001）。除此以外，農戶借款還要考慮交通便利性等一些實際因素。

顯然，經濟越發達的地區，各種交易活動越活躍，金融需求也就越旺盛、越復雜，當外生性金融中介不能滿足融資需求時，活躍的交易環境會內生出替代的安排。因此，農村經濟活動越活躍的地方，正規金融中介之外的民間組織就越多、越發達。

通過上述農戶金融需求特徵的描述，我們就能清楚，農戶的一般融資次序是：內部融資、熟人借貸，自發性融資合作組織（比如：合會，農金會）、民間私人金融中介（錢庄，典當）、正規金融中介（農信社，農發行，商業銀行）。

農村金融中介體系的建立

上述分析表明，構建服務於農村經濟發展的金融中介，首先應考慮農戶的金融需求，這樣才能更好地利用農村金融資源，更有效地調動農民的生產積極性，促進農村經濟發展，改善農民生活。為此，我們應盡快建立以合作性金融、政策性金融和商業性金融相結合的農村金融中介體系。

1.合作性金融中介

第一，鼓勵引導如合會這樣的金融中介公開化、規范化。這類組織規模不宜過大，以便於管理，加強聯系，充分發揚互助合作傳統。第二，突出農金會的民辦性。恢復農民對農金會的自治性，讓農民成為真正的負責人和受益人。鼓勵農金會資金分流管理，一部分資金發揮互助作用，為成員提供優惠貸款，加強成員向心力；一部分資金發揮商業性作用，成立專門的投資性機構，以盈利為目標，增加成員福利。至於像錢庄這樣的非正規金融中介，經過金融監管部門核查，可效仿台州商業銀行，轉變成名符其實的私人銀行，納入統一的商業銀行監管框架中。

2.政策性金融中介

政策性金融的唯一承擔組織是國家農發行，這一點在轉軌過程中必須明確。這意味著農發行提供的金融支持是完全意義的公共產品，是對農戶的脫貧支持，而不是致富支持。這種支持直接面對農村及農戶，提供基建資金，平抑主要農產品價格波動，降低農民系統性風險。政策性金融的任務在西部廣大農村比較艱巨，甚至要在西部農村金融問題上起主導作用。

3.商業性金融中介

當一些農村地區已經進入城鎮化建設，傳統的小農經濟開始被現代集約化農業經濟替代，產業結構高度化產生大量金融剩餘後，商業性金融中介會自然而然地進駐或自發形成。就目前狀況看，東南部農業經濟發達省份有條件發展商業性金融中介，一方面原有的農信社通過股份制和商業化完成自身改造；另一方面逐步放開對設立私人商業銀行的限制，盡快形成農村商業金融中介競爭的局面，提高農村金融剩餘的使用效率。

綜合來看，農戶可以通過合作性金融支持滿足日常生活生產需要，享受簡捷便利的金融服務，加強相互間聯系，通過政策性金融支持努力脫貧維持簡單再生產，減輕各種系統、非系統風險造成的損失負擔，在商業性金融的競爭條件下，真正具備經營能力的農戶可以實現擴大再生產，甚至進行非農再投資，拓寬創收渠道。

❺ 有沒有了解農村兩權抵押貸款的，寫論文需要了解

1、農村承包土地的經營權：是指農村土地承包人對其依法承包的土地享有佔有、使用、收益和一定處分的權利。
2015年7月30日出台的《國務院辦公廳關於加快轉變農業發展方式的意見》明確指出，在農村改革試驗區穩妥開展農戶承包地有償退出試點，引導有穩定非農就業收入、長期在城鎮居住生活的農戶自願退出土地承包經營權。
2、農村住房財產權：即房屋宅基地證，指土地是農村分給村民的，村民在地上建起的房產，就是宅基地的房產。這些房產出的房產證，就是宅基地證。
宅基地房產現在不許自由過戶，只能在本村村民間買賣。
即與普通商品房的自由買賣過戶是有區別的。

❻ 關於我國商業銀行個人住房抵押貸款風險呢畢業論文

你好，解析如下：
一、我國個人住房抵押貸款發展現狀
在個人消費信貸中，由於個人住房抵押貸款占據了重要地位，近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的「零售業務」，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款自然成為商業銀行重點拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個人住房抵押貸款余額佔全國消費信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達80％左右。2005年個人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長16.07％，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。
表1 1998—2005年全國個人住房抵押貸款(單位：億)
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
全國消費信貸余額 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
個人住房抵押貸款余額 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
個人住房抵押貸款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
個人住房抵押貸款增長比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％

資料來源：統計公報(2000—2005)
商業銀行之所以爭先發展個人住房抵押貸款，主要原因有二：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小並非必然的，它是同經濟環境等因素密切相關的，上世紀80年代美國住房抵押公司風波和1995年日本住房金融案件，均與個人住房抵押貸款風險相關。隨著我國個人住房抵押貸款余額快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，2002年四大國有商業銀行個人住房抵押貸款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，個人住房抵押貸款不良貸款率達到1.5％左右，其中農行高於2％。在我國個人住房抵押貸款較發達地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，兩年多時間上升7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法律制度欠缺，個人信用徵信體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款存在很大風險，實際的貸款違約率高，特定條件下(如貸款高速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標滯後性非常明顯，掩蓋了實際風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款數額小，一旦房地產市場出現調整或振盪，貸款違約等風險就會顯現，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正考驗，因此加強個人住房抵押貸款風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款走向良性發展的一條必經之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在目前我國的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險發生有其可能性和必然性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險：
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險。一般有下面幾種形式：
一是被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。我國市場競爭異常激烈，就業條件嚴峻，教育、醫療等支出急劇增加，都會使借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在貸款合同簽訂後的頭二年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的僅僅是首付款、交易費用和一部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，是指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。當市場利率低於合同利率時，提前償還貸行為就有可能發生，提前還貸一方面使商業銀行損失原合同利率帶來的利息收入，另一方面商業銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失[3]。
四是惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為「假按揭」，是一種欺騙行為，主要特徵是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用於風險更高的投資，如挪用到房地開發，或者進入資本市場，導致商業銀行信貸風險大幅上升。2007年1月底銀監會發布《關於進一步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房按揭貸款成為被挪用入市檢查重點。
2.抵押風險
貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行也常面臨如下抵押風險：
一是抵押處置風險。當抵押物變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法規不完善，手續煩瑣，交易費用高，導致銀行的抵押物變現困難。
二是抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險和抵押物價格人為風險。前者是指抵押物因房地產市場的變化和房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。當房地產市場處於調整或不景氣時，價格下跌有可能導致抵押房屋價格不能夠覆蓋銀行本金和利息。後者是抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降，或者由於估價人員因其過失或故意過高估價抵押物而產生的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低於存款利率，導致銀行收不抵支的風險。一般來說，商業銀行所面臨的利率風險有：一是「不匹配」風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步，如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本就會上升；個人住房抵押貸款是浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。二是由利率風險引發的提前還貸信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。引起流動性風險原因在於商業銀行經營特徵和個人住房抵押貸款特徵，商業銀行資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金，個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，存在「短存長貸」的問題。我國個人住房抵押貸款的變現性比較差，一是因為個人住房抵押貸款是零售性業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款成數以及貸款期限等都不同，商業銀行無法實現標准化管理；二是信貸市場信息不對稱導致貸款的投資者無法逐筆估計每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款變現性。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，如美國1968年頒布了《統一消費信貸法典》、《消費信貸保護法》，1974年又頒布了新的《統一消費信貸法典》。我國還沒有針對消費信貸的專項法律、法規，《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法規都是為生產信貸而建立的，與個人住房抵押貸款特點不相符。
6.市場政策風險
市場政策風險包含兩個方面，一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險。與其他行業相比，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性，經濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求增加，貸款數量急劇擴大，經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的「呆壞賬」損失。二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。我國整個經濟處於轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由於住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會採取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，導致的信貸風險。從貸款政策、管理流程、組織結構、技術基礎等方面看，我國商業銀行的個人住房抵押貸款管理基本上處於一個比較低的水平。如商業銀行在個人住房抵押貸款上存在重業務拓展、輕業務管理的沖動，不計風險代價搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務運作中隨意性較大，尚未形成合理評價標准和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經驗和人員的培訓跟不上業務的快速發展；個人信用信息基本屬於封閉狀態，銀行之間缺乏溝通，個人的信用信息資源無法共享，缺乏統一信息資料庫和個人信用評估體系等等。這些管理因素均導致個人住房抵押貸款的風險增大。
8.操作風險
違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。主要表現為：一是在業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批准擅自或變相降低貸款標准和擔保條件，借個人住房抵押貸款為名違規開辦個人股票質押貸款等高風險業務；二是部分工作人員自身業務素質或思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險的防範
針對上述商業銀行個人住房抵押貸款八大風險，商業銀行可以採取如下措施予以化解和防範。
1.開發和建立內部評級體系和內部評級模型
我國商業銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風險展開，根據巴塞爾新資本協議關於風險管理精神，現代商業銀行信用風險管理不僅僅包含單一借款人風險管理，更加重要的是，應當以優化配置風險資本和配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控和主動管理，因此要求商業銀行對整體信貸業務開發和建立內部評級體系，採用內部評級法，用統計模型測算出個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)指標，全面准確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人個人資料和歷史信用信息，建立科學的償債能力和資信評估模型，逐步完善單一借款人信用評級體系，對借款人進行市場細分，以此作為開展業務的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險
商業銀行應制定一套嚴密、詳細、操作性強的規章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。
第一，根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據制定貸款風險資本配置和信貸組合計劃，確定業務發展方向、比重以及發展節奏和進程，避免貸款政策管理失誤帶來損失。
第二，加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸款審批和貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理職責，規范操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重業務拓展輕風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產的實際損失追究相應責任。
第三，在組織結構上，可以逐步實行審批官和風險控制官派駐制，實現審貸分離和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門審查審批中心，實行集約化經營，逐步培養優秀的專業化審批官和風險管理官，提高管理專業水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質量可能就越高，信息分析結果可能越准確，為較好預防和控制信用風險評價提供客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險
房地產業是一個與宏觀經濟高度相關性的行業，受宏觀經濟的影響並反過來給宏觀經濟以強烈的作用，建立風險預警系統主要是為了防範市場系統性和政策風險，建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標以及國家相關政策分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，避免由此帶來的損失。預警系統構建完善是一項龐大的工程，一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，針對我國實際情況，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理
隨著我國利率市場化改革不斷推進，利率風險會逐步顯現，商業銀行在防範個人住房抵押貸款的利率風險上可以採取以下措施。
第一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。
第二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由於利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權(上限期權、下限期權和雙限期權)、互換和互換期權進行長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款風險轉移機制
第一，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的在於規避或分散三類風險，一是房屋毀損的風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的人身風險。我國目前個人住房抵押貸款保險機構層次和險種均較單一，銀行信貸風險和保險機構承保的信用風險、人身風險沒能合理劃分，亟待通過建立和完善個人住房抵押貸款保險機制來解決，在保險品種上，可以開發與消費信貸相關的財產險、失業險、人壽保險、履約保證保險等保險品種，在保險機構上，可以為中低收入借款人建立政策性保險機制的抵押貸款保險，為高收入借款人和中、高檔住房提供商業性專業保險公司抵押貸款保險業務。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款「存短貸長」的矛盾使商業銀行面臨著流動性風險、利率風險、信用風險等多種風險，個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業銀行「存短貸長」的矛盾[5]。我國2005年12月開始商業銀行資產證券化的試點工作，隨著資產證券化試點工作的推廣和資產證券化業務品種的豐富，可以適時推出個人住房抵押貸款證券化，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上所承受的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境
個人住房抵押貸款涉及到社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要有良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定和頒布《消費信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理分散信貸風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的相關環節均有法可依，通過立法強制推行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗，如美國的消費信用方面法律就有：《公平信用報告法》、《誠實信貸法》、《誠實借貸法》、《公平信用結賬法》、《信用卡發行法》、《平等信用機會法》、《公平債務催收法》等[6]；同時改善法律執行環境，建立處置銀行抵押資產的小額債權速審法庭，減少繁雜手續和環節，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。