上海貸款自查

㈠ 上海銀保監局連夜發文：只對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款

1月29日晚間，上海銀保監局發布《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》要求，各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

《通知》規定，嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照上海市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。

《通知》要求，嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

同時，切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。

此外，嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，上海銀保監局此次政策與1月21日發布的「滬十條」基本相吻合，政策的出台也符合市場預期。

嚴躍進認為，此次新政有三方面內容是過去銀行監管機構較少提及的。第一是嚴格個人住房貸款發放管理，這體現了後續貸款的重要傾向，即所購房屋要滿足中小戶型且建築結構已封頂的條件。這條規定其實與2020年底發布的貸款集中管理制度有很大關聯，給予各商業銀行啟發，即後續房貸需要對政策重點支持的領域加大發放，而其他領域的發放或將有所管控。後續相關房企也需要不斷研究開發模式，與此次信貸重點進行結合。

第二是切實加強信貸資金用途管理。他認為，此次政策提出的一個概念「信貸資金用途監測與攔截機制」，體現了對信貸資金流向密切監管的導向，有助於審查資金用途，確保房地產市場的健康發展。

第三是嚴格房產中介機構業務合作管理。他認為，中介機構參與各類貸款的「包裝」，成為這次監管的重點內容。實際上過去部分中介機構確實存在造假現象，引發了一定的樓市泡沫。積極管控中介機構也成為關鍵。後續此類提供首付款支持、通過「包裝」來規避限購等行為的房地產中介機構或將面臨懲罰。後續相關中介機構應積極規范自身業務，購房者對違規業務也應進行拒絕，真正促進房地產市場健康發展。

以下為《通知》全文：

上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知

滬銀保監通〔2021〕6號

在滬各中外資法人銀行、中資銀行分行、村鎮銀行、外國及港澳台地區銀行分行、外資法人銀行分行:

為進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），根據嚴格執行房地產市場調控政策、防控個人住房信貸風險的總體要求，現就持續做好個人住房信貸管理相關工作通知如下。

一、各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

二、嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。

三、嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

四、嚴格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。充分利用各類徵信和信息共享平台查詢借款人信用信息，結合借款人信用狀況，嚴格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，並充分提示借款人。對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，並作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平台。

五、嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

六、切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。防範借款人或受託支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。

七、嚴格房產中介機構業務合作管理。嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸後質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合「包裝公司」協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，並將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

八、全面開展風險排查。各商業銀行要根據通知要求，完善內控制度，強化對房地產市場和房地產金融風險的監測、分析和評估。對2020 年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。報告應包括組織開展情況、檢查內容、發現的主要問題和產生問題的原因等；整改方案應包括時間表、責任部門、責任人員、整改措施及目標等。發現違規問題的，應從機制上查找問題，並立即進行整改，對相關責任人嚴肅問責。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監局將對各商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，發現問題將依法採取監管措施。

特此通知。

2021年1月29日

㈡ 多地銀行房貸收緊，嚴查違規資金，「抽貸潮」來了嗎專家這樣說

「您需要貸款嗎？年利率低至3.85%，三年期先息後本，隨借隨還。」

相信這種電話，我們每個人或多或少都接到過，而這種看起來年利率低且風險很低的貸款，實質上就是所謂的消費貸、經營貸。

這些貸款的本意是為了方便微小企業或者個體工商戶經營需要，當企業需要資金的時候，可以用法人或股東名下房產抵押獲取周轉資金，因此也被稱之為 「房抵經營貸」。

而在2020年，由於疫情的影響，國家為了扶持中小型企業，要求銀行以極低的利率來向微小企業發放貸款，經營貸的利率，一下子被降低到了3.85%以下。

而這樣的利好，卻被「有心之人」橫加利用，成為了杠桿炒房的方式。2020年，全國新增了2.2萬億經營貸，很難說這裡面有多少真的被當作經營使用，但經營貸大增，卻是不爭的事實。

最近，全國多地銀行都在加緊整頓消費貸、經營貸違規流入樓市的情況，北京、上海、廣東、浙江……等多地，都已經大規模地開展了全面行動。

之前在網路上流傳的一張「個人貸款提前收回告知函」就是上海的一家銀行，發現有貸款「未按約履行借款合同第四條貸款用途的相關約定」，宣布合同的500萬貸款提前到期，並要求3月底之前歸還全部貸款本息的。

這其實就涉及到今年1月上海銀保監局發布的上海地區房貸新政，明確要求轄內銀行倒查半年相關業務，對去年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查，並首次公開提出攔截機制。

而在春節的前一天，北京銀保監局、央行營管部也聯合下發了《關於加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》。主管部門對從1月25日以來，樓市熱點區域的成交案例進行了普遍排查，並在此基礎上，對於西城金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區成交案例進行重點核查。

廣州也反應迅速，截至目前，轄內(不含深圳)銀行機構已完成自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額 2.77億元、920戶 ，其中廣州地區銀行機構自查發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。

監管雖然會遲到，但並不會缺席。從目前來看，全國多地銀行和銀保監局都在大規模嚴查，一旦發現銀行違規，就頂格處罰銀行。在此基礎上，銀行發現個人違規，就有極大的可能提前抽貸，讓其提前歸還貸款。各地都在收緊經營貸的審批，嚴格防範經營貸進入樓市，而且相關的政策從央行到各地極為一致。這對於炒房客來說，無疑讓他們風聲鶴唳。

防範經營貸資金違規進入樓市，其實最重要的就是在這三個環節：

貸前要嚴格審批、貸中嚴格支付、貸後嚴格管理。

所謂經營貸購房，就是中介公司會先為客戶注冊或者過戶一家公司，讓客戶「搖身一變」，成為這家公司的經營者。然後請墊資公司為客戶提供一筆過橋資金，這樣就可以全款買房了。

等到房子過戶到購房者名下，再將房子作為抵押物，向銀行申請經營貸來償還過橋資金。

這個過程，其實就相當於空手套白「房」，已經成為了不少炒房客的「財富密碼」。

類似現象又該如何防範？招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為：

㈢ 嚴查經營貸和消費貸違規流向樓市

上海銀保監局公布轄內商業銀行個人住房信貸管理專項自查以及稽核調查最新情況
上海銀保監局昨天公布了轄內商業銀行個人住房信貸管理專項自查以及稽核調查的最新情況。截至目前，發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場，已要求相關銀行限時整改。
在上海銀保監局組織下，上海地區135家商業銀行已經完成了個人住房信貸管理專項自查工作，發現的問題涵蓋貸款用途違規、向主體結構未封頂房屋發放房貸、首付款資金核實不審慎、貸後資料收集不完整等方面。
自3月1日開始，上海銀保監局選取轄內16家銀行開展了經營貸、消費貸違規流入房市專項稽核調查。除了部分經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場之外，同時還發現部分銀行首套房認定不準確、數據填報不規范以及外部「助貸」機構違規問題突出等情況。
通過稽核調查，上海銀保監局發現六類典型違規案例，包括：個人經營貸款違規用於支付購房首付款;企業經營貸違規用於支付購房款;消費貸違規用於本行住房貸款首付款;部分空殼公司集中作為受託支付交易對手，接收多筆個人經營貸款，部分貸款資金涉嫌迴流至借款人並用於購房;房產企業違規向購房客戶提供首付資金;小額貸款公司貸款用於購房認籌。
上海銀保監局根據轄內商業銀行自查和監管稽核調查情況，對銀行就切實防控經營貸、消費貸違規流入房地產市場，提升金融服務實體經濟質效等工作提出要求，主要內容包括：對照有關監管要求，限時整改問題貸款;對於違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的借款人，應拒絕其房貸申請，並作為失信行為信息報送上海市公共信用信息服務平台;對於經營貸、消費貸等信貸資金違規挪用於房地產領域的，應及時採取實質性管控措施;加強銀行員工管理，強化員工法制合規教育，在開展業務中正面引導借款人合法合規使用信貸資金;對於存在違規行為的銀行員工，應予以內部問責或紀律處分等。同時，上海銀保監局已將稽核調查中發現的有關小額貸款公司、典當公司、房地產公司及房產經紀公司違規問題線索移交地方政府相關部門，形成監管合力，共同打擊房地產市場違規行為。
下一步，上海銀保監局將持續加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度，對已查實問題依法採取相應監管措施，端本正源，督導轄內商業銀行不斷提升金融服務實體經濟質效，促進上海市房地產市場平穩健康發展。

㈣ 違規涉房貸款被提前收回上海房貸新政「動真格」，後續或加大打擊力度

近日，一份歸屬地為上海的《個人貸款提前收回告知函》（以下簡稱《告知函》）在網上流傳。

《告知函》顯示，該筆個人貸款合同簽訂於今年1月5日，貸款金額為500萬元。因貸款人未按約履行借款合同第四條關於「貸款用途」的相關約定，銀行宣布該貸款全部提前到期，貸款人須在3月31日前全額歸還貸款本息。若未在限定時間內歸還，將構成逾期並產生罰息，該行將採取訴訟、財產保全等措施。

「這筆被要求提前收回的貸款，大概率是抵押貸款，也就是經營貸，即把自己房子抵押給銀行，貸款用途是公司經營，但是挪用貸款（購房）被查出來了。」一位不願具名的上海銀行業人士告訴《每日經濟新聞》記者，這或是上海年初「嚴查信貸資金違規流入房地產」新規後的首個實質性處罰警示案例。

上海銀保監局官網截圖

一方面，對於已流入房市的資金提前收回；另一方面，對還未貸出的資金，銀行方面則進一步加大監管。

黃山向《每日經濟新聞》記者透露，目前對短時間內申請了經營貸又申請了個人按揭貸款的借款人，銀行正在加緊核查，並已經對一批違規貸款進行了「抽貸」處理。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，近日很多城市開始加碼整頓經營貸和消費貸違規流入樓市的行為，也有很多措施抑制新批貸款。從實際執行的情況來看，因違規被查處，並要求提前歸還貸款的情況可能會在最近增多。

信貸政策「打補丁」，後續或加強打擊力度

事實上，早在去年4月底，央行上海總部就嚴禁銀行以消費貸、經營貸款等形式違規向購房者提供資金。今年1月29日上海銀保監局印發《通知》要求，將個人住房按揭貸款的對象限定為已封頂樓盤，銀行也隨之加嚴了對涉房貸款的審批。

為什麼此時銀行會對信貸政策「打補丁」？

上述上海銀行業人士表示，去年小微貸款利率的大幅優惠，使得不少借款人利用經營貸（尤其是房屋抵押貸）進入房地產市場。年初房貸新政之下，銀行開始投入人力物力全面嚴查。但由於此類資金往往經過多個渠道多次流轉，所以銀行檢查起來難度不小。

張波則認為，對於這一現象，市場要認識到國家對於金融側的調控力度是明顯加強的。房地產交易各方都需要警鍾長鳴，此次強化查處力度並非是「微風習習」，從倒查時間就能充分體現出決心和力度。當下如果還想通過違規方式獲得購房資金的人，只會面臨更為嚴厲的處罰。

「在經營貸和消費貸違規流入樓市過程中，部分中介或金融機構起到了一定的助力作用。如部分機構提供違法服務，部分金融機構則存在審核不嚴等情況。」張波表示，後續監管部門和銀行對涉房貸款的打擊力度會不斷增強，同時也需要對前期違法違規機構給予更大的懲處。

㈤ 多地圍堵信貸資金違規流入樓市 銀行「抽貸」震懾投機者

信貸資金違規流入房地產在經過一段時間的嚴查後，或已進入實質處罰階段。近日，網上流傳上海一違反貸款用途的個人貸款被提前收回。除了上海之外，在政策監管的壓力下，在北京、廣州等地，一旦查出消費貸、經營貸用於購房的情況，根據借款合同，也有被抽貸的可能。

從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對各個銀行的房貸設置了「兩道紅線」，而後，以一線城市為主的熱點城市頻頻推出住房信貸管理措施。

在業內人士看來，未來房價上漲過快的城市，將加強違規資金流入樓市的監管力度，而「抽貸」舉措也將對投機者造成震懾作用。

信貸資金挪用於購房接連被罰

近日，一份網傳歸屬地為上海的《個人貸款提前收回告知函》顯示，因貸款人未按約履行借款合同第四條關於「貸款用途」的相關約定，銀行宣布這筆近300萬元貸款提前到期，並通知貸款人須在3月31日前全額歸還貸款本息。

一般來說，當貸款人違規使用貸款資金時，根據合同約定銀行有權提前收回貸款（即「抽貸」）。在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，上述告知函主要是涉及經營貸挪用至購房，銀行收回貸款，這也說明此前房貸檢查已經進入落實階段。

據悉，早在今年1月29日，上海為了防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域，下發了《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。借款人存在違反合同約定行為的，將按照合同約定給予懲戒。

值得注意的是，據媒體報道，為了嚴控信貸資金違規流入房地產領域，除了上海之外，多地銀行在自查中若發現這種情況，也會按合同要求借款人提前還款。

從懲戒力度來看，據潘浩介紹，以往的政策並沒有涉及收回貸款。早在2016年，上海就發布調控政策要求首付資金為自有資金，當時的處罰方法是將違規者拉入失信名單。同年，深圳也同樣發布相關要求，著力打擊互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務。而2017年-2020年，各地在房貸方面的監管政策，主要落實在打擊通過流水造假騙取貸款的行為。

此前，58安居客房產研究院分院院長張波在接受新京報記者采訪時建議，購房者須慎用一些非正規的貸款手段，比如消費貸、經營貸籌集首付資金，因為現在查處力度非常大，甚至未來可能面臨處罰。

除了銀行抽貸之外，近期，各地銀保監局也不斷開出「罰單」，主要是針對違規放貸或對貸款用途監管不力的銀行。比如3月8日，中國銀行台州市分行因為貸後管理不到位，存在信貸資金被挪用於購房等情況，被罰款89萬元。而對於農業銀行沈陽分行南湖支行違規發放個人商品房貸款行為，則被給予警告處罰。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期的地方動態來看，各地銀監部門都在加強對經營貸貸後的資金流向檢查。包括交易背景的真實性，受託支付的流程是否合理，是否存在大額提現，是否存在借款人及直系親屬在近半年內購房的情況等。

各地嚴控消費貸、經營貸流入樓市

事實上，從去年年底至今，房貸政策一再收緊，先是央行對各個銀行的房貸設置了「兩道紅線」，明確限制了房貸總額比例。而後，以一線城市為主的熱點城市房貸監管政策接連推出。

1月30日，北京銀保監局發布消息稱，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，發現個人信貸資金違規流入房地產等問題，對銀行機構從嚴頂格處罰。2月10日，北京銀保監局發布 《關於加強個人經營性貸款管理 防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》，要求嚴格實施貸前調查，盡職落實貸後管理。

與此同時，今年2月，廣東銀保監局下發通知要求，嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。提到強化大數據篩查，嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為，形成市場震懾。

除一線城市外，二線城市也出現監管舉措。3月3日，杭州市明確嚴禁發放用於購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴格個人經營貸和消費貸真實性審查，加強貸後資金管理。

對此，李宇嘉認為，去年經營貸違規流入樓市主要在上海、深圳、廣州，今年可能會擴展到二線城市。因此，必須從政策上堵住經營貸可能流入樓市的渠道。

李宇嘉表示，如果經營貸進入樓市的漏洞不堵住的話，按照目前的樓市形勢，今年經營貸違規流入樓市的范圍和規模要比去年更大。一方面是因為經營貸投放的壓力比較重，另一方面，隨著樓市調控強度加大，房貸利率會上升，經營貸和房貸利率之間的剪刀差也會擴大。

據3月10日央行發布2021年2月金融統計數據報告顯示，2月人民幣貸款新增1.36萬億元，創歷史同期最高水平。其中，2月居民部門貸款增加1421億元，同比多增5554億元；中長期貸款增加4113億元，同比多增3742億元。有業內人士認為，2月樓市成交仍然保持熱度，支撐居民中長期貸款繼續增加。

「違規資金」流入樓市監管力度或將加大

「上海、深圳等地這一輪房價上漲和信貸違規進入房地產關系非常大。」此前，中原地產首席分析師張大偉分析認為，今年以來，房地產調控的著力也是調控信貸，調控效果要看這一政策執行力度如何。

李宇嘉也認為，嚴打經營貸和資金違規流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，也關繫到今年的樓市能不能穩定下來。目前，全國樓市的運行態勢和2016年類似，也就是從深滬一線城市，蔓延到廣州、北京以及熱點二線城市。如果不控制經營貸的流向，將可能助推新一輪泡沫的攀升。

對於今年房地產金融環境，潘浩分析稱，從中國銀行保險監督管理委員會提到「房地產泡沫風險依舊很大」，可見今年對於房地產金融的監控將持續加強，特別是落實在「違規資金流入樓市」方面，將提到更加重要的地位。

不過，李宇嘉表示，監管經營貸流入樓市實踐中也有難度。在房貸額度和佔比受到管控的情況下，銀行更有動力去發放房產抵押變相進入樓市的經營貸，緩沖房貸下降造成的利潤損失。

李宇嘉認為，未來，更多是銀保監會和人民銀行聯合檢查，以及商業銀行總行審計部門的貸後檢查。銀保監會也會協調銀行與銀行之間資金追蹤的合作，也就是如果資金從A銀行貸出來，以後流向了B銀行，那麼也會要求B銀行配合檢查。

潘浩預計，後續對房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強「違規資金」流入樓市的監管力度，「提前回收貸款」措施將對房地產投機者造成震懾作用。

「如果出現資金違規使用的情況，就會有抽貸的可能性，近期各地已經對部分違規貸款做出了抽貸的舉措。」李宇嘉如是稱。

㈥ 多地圍堵違規經營貸 抽貸震懾炒房投機

針對經營貸、消費貸違規流入樓市現象，監管正持續加大管理力度。
日前，央行上海總部印發《2021年上海信貸政策指引》（下稱《指引》），要求金融機構要合理控制房地產貸款增速和佔比，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
記者了解到，目前上海地區銀行業已對消費貸、經營貸等進行全面自查，已有銀行對違規貸款進行提前收回；同時，銀行已將自查和整改的相關情況上報給監管機構，監管部門正做匯總整理。
除了上海外，第一財經獲悉，深圳監管部門於近日召集深圳各大商業銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查，北京春節前也已開啟專項排查。
接受第一財經采訪的業內人士表示，經營貸、消費貸違規流入樓市，既影響了房地產市場的秩序，又不利於解決中小微企業融資難、融資貴的問題，甚至進一步導致市場資金脫實向虛。監管的嚴查將有助於經營貸回歸本質，一定程度上促進樓市健康發展。
上海銀行業全面自查
對於上海銀行業而言，嚴控經營貸、消費貸資金違規流入房地產市場已成為今年的重點工作之一。上述《指引》強調，2021年，金融機構要加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防範消費貸款、經營性貸款違規流入房地產市場。
事實上，在此次監管再次發聲前，上海銀保監局1月就印發了《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求。
其中包括，要求轄內銀行對去年6月以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查；同時，提出攔截機制，要求完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時採取實質性管控措施。
第一財經了解到，目前上海地區各大銀行都在進行消費貸、經營貸的流向檢查。一位國有大行風險管理部相關人士對記者稱，類似檢查其實往年也會有，銀行對貸後資金的流向監測屬於常規操作，銀行一般是通過對收款方的關鍵字進行檢索，然後再對命中關鍵字的線索進行二次核查。「只不過今年更嚴了。」
至於銀行具體如何自查，一位城商行分行行長助理對記者表示，主要是看借款主體和資金流向。比如在查經營貸款方面，先判斷借款主體是否為新注冊成立的殼公司，是否有正常業務的結算交易流水，與主營業務特徵是否相符。
隨後再看資金流向，包括支付對手方是否為正常商務合作夥伴，是否符合經營特徵，支付金額是否符合一貫結算規模；同時還要關注實控人、關聯企業的資金流入，主要是為了防範形式上支付後實際資金迴流，倒手再進入樓市。
在銀行自查之後，監管部門也會進行核查，對違規行為做出相應的懲處。據悉，上海地區要求銀行於2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告，記者了解到，目前各家銀行已經上報了相關情況，上海銀保監局正在進行匯總整理。
除了嚴控信貸資金違規流入樓市，《指引》還稱，金融機構要合理控制房地產貸款增速和佔比，嚴格執行差別化住房信貸政策，優先支持首套剛需自住購房需求。這意味著，多方管控下，銀行涉房類資金的投放將會受到限制。
在此背景下，多位業內人士認為，今年銀行信貸投放將面臨結構性配比調整，即銀行將減少住房按揭貸款和房地產開發貸款的投放比例，增加其他零售和對公貸款的投放。
多地也開啟排查
除了上海地區外，第一財經獲悉，深圳監管部門於近日召集了深圳各大商業銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查。某股份制銀行人士稱，已經接到相關通知。
這也是2020年4月以來，深圳第二次排查經營貸炒房。記者了解到，與以往的例行抽查有所不同，這次是專項檢查。某股份行深圳支行行長稱，檢查的主要內容是，申請貸款時，抵押房產過戶是否已滿8個月，貸款發放是否已滿6個月，貸款人及配偶最近3個月內是否存在買房記錄。
深圳銀行業人士稱，此前例行檢查中發現的經營貸、消費貸炒房，一般都是銀行貸款審核不嚴，或挪用時間與取得貸款間隔時間過短，而且使用貸款時也沒有隱藏實際資金流向。為了避免暴露實際用途，不少貸款人採取多賬戶轉賬的方式，隱藏貸款的實際流向。
北京、廣東等地也已開始排查經營貸違規流入樓市。2月1日，北京銀保監局發布公告，針對部分購房者挪用消費貸、經營貸資金作為購房款等情況，開展大數據篩查，並對1月25日以來熱點區域的成交案例進行排查。
上述行動主要核查全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。針對北京學區房市場此前的「炒作」苗頭，相關部門還對西城區金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區房成交案例進行重點核查。
以其中被排查到的案例為例，某人在去年新注冊了一家小微企業，注冊企業之後沒過幾天，就網簽了西城區重點學區的一套二手房，在隨後的幾個月里，先後從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。
通過銀行配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發放後，被用在了哪裡，是否通過虛假經營合同，流入其他空殼公司賬戶。因經營貸資金違規進入樓市，往往要經過多次付款「倒出」，檢查人員會核查每筆資金的最終流向。
樓市炒作之風或得到抑制
若多地對經營貸的排查和整改落到實處，將有助於遏制樓市的炒作之風。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，預計後續房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強「違規資金」流入樓市的監管力度，「提前回收貸款」措施將對房地產投機者造成震懾作用。
「如果出現違規現象要抽貸，對熱點城市的樓市會形成很大打擊，特別是對北上廣深這些一線城市。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經。
「經營貸都是動用杠桿買房，部分是在資金中介慫恿下，把存量房貸都置換為經營貸，這也是違規的。真正嚴查起來，每一筆都逃不過。」李宇嘉稱，最後的結果是很多人會掛牌賣房。
上海中原地產首席分析師盧文曦對記者表示，具體從房地產類型上看，嚴查經營貸炒房一定程度上將對偏高端的項目，尤其是豪宅項目產生影響。「一般買豪宅產品的都是企業主，他們往往會通過多種渠道把經營貸的錢套出來，在這種方式被嚴查後，豪宅類項目的水分可能就會被擠出來了。」
李宇嘉還稱，參與違規經營貸的各方包括商業銀行都會受到嚴厲處罰，最近各地銀監局已公布了一批經營貸違規的案例，對銀行處罰力度比較大。
中原地產首席分析師張大偉表示，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時也與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有關。他認為，從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言高於按揭貸款，但是經營貸的利率在政策要求下又低於按揭貸款，所以銀行在執行層面出現了動作走形。
「針對一些短期內用新房本以及新企業注冊套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸它的本質，有助於企業經營，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發展。」張大偉說。

㈦ 請問上海怎麼查貸款記錄

• 第一：可以網路搜索：徵信查詢中心，直接在網上就可以在線拉取你的徵信報告，你的貸款記錄信息都是在徵信報告上顯示的，

• 第二：可以去當地的人民銀行去拉取詳細版本的個人徵信報告，也是可以看到自己的貸款記錄和具體金額，還款是否正常。（上海每個區域都有2家左右的銀行網點可以拉取）

• 第三：可以回憶自己申請過的貸款平台，打他們官方客戶去詢問貸款情況（不推薦，因為個人申請多了肯定忘記有多少家）

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㈧ 對資金違規流入樓市重拳出擊

財聯社（上海，記者 潘婷）訊，7月27日，上海銀保監局連發17張罰單，罰沒建設銀行(601939,股吧)、上海外高橋(600648,股吧)集團財務有限公司、中國銀行(601988,股吧)、工商銀行(601398,股吧)、農業銀行(601288,股吧)、上海農商行、交通銀行(601328,股吧)共910萬元，其中建設銀行被罰410萬元，17張罰單的主要違法違規事實均涉及房地產市場。
具體來看，建設銀行共收到8張罰單，涉及旗下8家分支機構，包括上海嘉定支行、上海第四支行、上海虹口支行、上海黃浦支行、上海第一支行、上海閔行支行、上海松江支行、上海浦東分行。
建設銀行各分支機構的違法違規事實主要是個人消費貸款違規用於購房或流入樓市。此外還有發放不符合條件的房地產並購貸款、未根據房地產項目實際進度和資金需求發放貸款、向資本金不足的房地產項目違規提供融資、違規發放土地儲備貸款等。
其違法違規事實的時間幾乎集中在2019年和2017年，最早可追溯至2013年3月。
除建設銀行之外，中國銀行上海浦東開發區支行、工商銀行上海自貿區分行、農業銀行上海自貿區分行、上海農商行浦東分行、交通銀行上海自貿區分行也分別被罰50萬元、150萬元、150萬元、50萬元、50萬元，相關責任人亦受到了警告處罰。
此外，上海外高橋集團財務有限公司因2019年12月部分流動資金貸款違規流入房地產市場被「雙罰」，機構被罰50萬元，主要責任人被警告。
據財聯社記者了解，此前，上海銀保監局發布了2021年47號文，要求各銀行機構開展經營用途貸款違規流入房地產領域的自查工作，並於5月初將自查結果報送銀保監局。
一位農商行相關人士對財聯社記者表示，房貸相關業務銀行一直在自查，且查的很緊。監管機構也會經常來銀行實地檢查，通常這類檢查也會根據銀行的業務結構和業務規模有所側重。
而監管部門的嚴管也促使銀行在業務的風險管控方面更為謹慎，比如不能「插隊」辦理房貸，首套房的貸款資質審查也變得更為嚴格等。
記者注意到，此次遭處罰的不少問題都發生在多年前，甚至有違規問題發生在8年前。對此某大行信貸部的人士解釋說，無論是授信結束的項目，還是有授信余額的項目，都在監管部門的抽查范圍內。
此外，銀行機構內部也經常對以前的貸款開展追溯自查，其所在的銀行不久之前就自查了2016年開始所有的貸款流水。而這有助於防止在做業務時存在僥幸心理。

㈨ 上海銀保監局突發通知！未封頂樓盤不可貸款買，復查6個月內已放貸款

鳳凰網房產上海訊 1月29日晚間，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，從8個方面從嚴監管房貸審核，再次為上海的限購政策加碼。
通知要求 「重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。」
同時，銀保監局針對夫妻離異貸款買房也做出補充要求， 「要按照本市住房限購政策的要求，採取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規避限購、限貸等行為給商業銀行房地產信貸風險管理帶來的影響。」
通知中明確打擊「為購房者提供首付款支持、聯合『包裝公司』協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介。」
政策罕見地追溯過往，要求「各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，並於2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。」
以下為政策原文：

㈩ 重磅！銀行嚴查信貸資金用途，這些炒房者需立馬還清貸款

無限買房？

如果有人告訴你，他可以教你用空手套白狼的辦法買房，甚至這種辦法可以無限循環使用，買完一套再買一套，讓你的資產像滾雪球一樣越滾越多，你會不會覺得這個人是活在夢里？

然而這個世界有時候就是這么魔幻，在過去很長一段時間里，這種空手套白狼買房的辦法一直在真實地上演著。

具體是怎麼回事呢？我們可以一起來看一下。

首先，我國一直有一種叫做經營貸的貸款產品，這種產品主要是用來給中小企業補充運營資金的。

而在2020年疫情期間，為支持中小企業發展，不少銀行的經營貸利率都降低到3.85%左右，有些地方甚至出現了直接貼息的優惠政策。

對比起這種低息的經營貸，目前我國的房貸利率以LPR利率為基準浮動調整，目前五年期LPR利率為4.65%，上浮後的房貸利率基本都在5%以上，兩者存在巨大的「利差」。

因此，有許多人就打上了套用經營貸的主意，發展到現在甚至已經形成了一條完整的產業鏈。

首先，購房者會在中介幫助之下，在自己名下搞個公司；

接下來購房者會找金融中介提供過橋資金或通過其他方式借錢，全款買下房子；

之後他們再以借經營貸的名義，將房子抵押給銀行，借出經營貸；

最後再用到手的經營貸還掉過橋資金和借來的錢。

經過以上步驟，購房者只需要付出少則幾千，多則幾萬的中介費就可以通過經營貸實現自己的買房大計。

之後他們只要不斷重復操作就能循環加杠桿，購買一套又一套的房子。

嚴查資金用途

可能很多朋友會有疑問：這些炒房客用這種手段不斷「騙貸」炒房，其他人難道發現不了嗎？

事實上這種「騙貸」行為當然不難發現，比如北京一家貸款中介機構就曾在接受采訪時表示： 「從2020年至今，有50%以上甚至是60%申請經營貸的客戶，都是用來買房的」。

此外也有銀行個貸經理說出了實情：「 我去年經手的經營貸里，大約五成是為了買房。」

因此炒房客這種套用經營貸的行為銀行可以說早就心知肚明。那他們為什麼一直置之不理呢？

其實這是因為現階段銀行最放心的抵押物就是房產，而炒房客套用經營貸就是用房產去做抵押物的，這讓銀行一直無法下定決心嚴禁這種現象。

此外，如果銀行打破現狀開始大范圍抽貸，那麼他們收回來的極有可能是大批流動性非常低的房產。

這樣做一方面這不利於他們再次放貸，去做「錢生錢」的生意；另一方面也可能導致收回的房產貶值，從而導致自身出現虧損，因此銀行不會願意承擔這個風險。

而炒房客們也是基於這一點，不斷進行著房抵經營貸的操作！

那麼現在只能放任這些炒房客這樣操作下去，不斷炒高房價，擾亂市場秩序？

事實當然不會如此，其實還是那句話：監管或許會遲到，但不會缺席。

炒房客這種鑽漏子的行為必然會反受其害，比如近日網上就出現了一些《個人貸款提前收回告知函》。

《告知函》顯示：由於借款人未按約履行借款合同「貸款用途」的相關規定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。否則銀行將有權進行法律訴訟，並採取財產保全措施。

這里所謂的未按約履行規定指的就是借款人把用於支持小微企業發展的經營貸款，違規挪用到房地產市場，用於購房或者替換房貸。

也就是說，現在擺在這些炒房客面前的只有兩條路：要麼趕緊籌錢將動輒上百萬的貸款還上，要麼作為抵押的房子被銀行沒收。

至於銀行為什麼突然改變態度，對套用經營貸的炒房客實行抽貸，這就不得不提近期我國監管部門的大動作了。

今年年初，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》。

《通知》要求上海各家銀行「對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，其中借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒」。

此外，北京銀保監局與中國人民銀行營業管理部也聯合發布了《關於加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》；

廣東銀保監局也發布了《關於組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》。

當我國監管部門對套用經營貸的行為重視起來之後，銀行方面自然只能開始嚴查了。

讓市場回歸正常

此前很多炒房客通過經營貸實現了自己的買房大計，並且這種低成本、低風險，但是收益十分高的操作做了第一次之後他們必然就會去做第二次。

因此炒房客通過經營貸這種低成本資金購買了第一套房之後就會有第二套房、第三套房，而在他們每一次這樣的操作中，房價都會被推動著往更高的地方攀升。

長此以往，套用經營貸買房的人越來越多、房價越來越高，而沒有使用這種炒房方式的人越來越買不起房。

於是，本來買不起房的人發現經營貸後也被迫加入這個炒房 游戲 中，就這樣一步步推動著一個扭曲的市場誕生！

幸好現在我國監管部門已經對這種套用經營貸的行為引起重視，他們一套組合拳下來，讓炒房客們偷雞不成蝕把米，震懾效應十分明顯。

而隨著各地嚴查貸款資金用途以及加大對「騙貸」炒房客的懲罰力度，相信未來的樓市能夠逐步回歸正常和理性。

財經 無小事，慧眼辨其理