利率並軌對貸款利率的影響

❶ 關於銀行LPR利率問題

銀行LPR利率是浮動利率，達到5.88後不能一下子就將利率恢復到正常，而是按照「等價轉換」原則，用現有利率水平倒算出加點數值，將「基準利率上下浮」（做乘法）轉換為「LPR加點」（做加法）。

轉換為固定利率的計算思路上，轉換後的利率水平等於原合同當前的執行利率水平，利率水平在合同剩餘期限內固定不變。

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轉換為LPR加點浮動利率時，加點數值等於原合同當前的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值；

也就是：加點數值=客戶現在的利率水平-2019年12月發布的LPR。此外，加點數值可為負值，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。

❷ 央行利率調整對房貸影響

房貸利率政策為什麼要調整？

為了解決「融資貴」的問題，央行最近推出了新的貸款市場報價利率(LPR)，以壓低實際貸款利率。

新LPR報價方式改為按公開市場操作利率(主要是一年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為月度報價，每月20日公布。並且，在原有一年期期限品種的基礎上，增加五年期以上的期限品種，為銀行發放的住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

即央行改革完善LPR形成機制後，個人住房貸款的定價基準也需要由之前的貸款基準利率轉換為LPR。

未來房貸利率如何定價？

此前，房貸利率定價是基於基雹咐准利率的浮動。

自2015年10月24日起，房貸基準利率為：一至五年(含五年)期限為4.75%，五年以上期限為4.90%。由於大部分房貸期限都在五年以上，4.90%成為人們熟悉的住房貸款基準利率。

今後，自2019年10月8日起，新增商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加總形成。

其中，LPR按貸款市場牌價報價銀行報價計算。每筆貸款的具體金額由貸款銀行根據國家和地方住房信貸政策要求及綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商確定。附加值一旦確定，將在整個合同期內保持不變。

例如，期限超過5年的最近一個月(8月20日)的LPR為4.85%。如果銀行給你5.44%的抵押貸款利率，這是一個59個基點的增長，比LPR的基準高出12%。

未來房貸利率不再打折？

自2013年7月20日起，央行取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區間暫不調整。

也就是為什麼之前我們聽說「房貸利率可以打7折」？但隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，近年來，一般首套房貸利率不低於基準利率9折。

按照新的定價方式，今後房貸利率不會有折扣。

新政規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，第二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

調整後，最低利率是提高了還是降低了？

根據上述規則，按照最近一個月(8月20日)的LPR，10月8日以後發放的新增住房貸款首套房和二套房利率分別不低於4.85%和5.45%。

融360大數據研究院分析師李萬甫表示，此前，根據顯性或隱性規定，首套房貸利率一般不低於基準利率的10%，二套房貸一般不低於基準利率的1.1倍，因此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。

「簡單對比這兩組數值，可以發現首套房貸最低利率將從4.41%提高到4.85%，二套房貸最低利率將從5.39%提高到5.45%。」

實際房貸利率會降還是會升？

在這個問題上，央行明確表示「新發放的個人住房貸款利率與目前我國個人住房貸款實際最低利率基本一致。」「與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款時，利息支出基本不受影響。」

目前大部分銀行執行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸基準上浮20%-30%。

根據融360大數據研究院2010年統計監測的35個城市的房貸市場數據

「新的個人住房貸款利率保持穩定，既沒有下降，也沒有明顯增加利息負擔。」交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，新機制下新發放的個人住房貸款利率基本不變；央行各分行、分局會根據當地情況設定下限。

從房貸利率市場的未來走勢來看，李萬甫表示，「預計短期內執行利率不會出現明顯的、普遍性的下降。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從下半年的情況來看，考慮到樓市政策依然偏緊，實際上櫻肆灶具體房貸利率只會上調不會下調。融360大數據研究院監測數據顯示，從數據上看，下半年全國房貸利率水平進入反彈階段。

誰會增加買房的興趣？

在當前基準利率下可以享受折扣的潛在買家。

根據融360大數據研究院的數據，首套房首套房貸執行9折甚至9.5折的城市非常少。7月份，僅上海首套房利率為4.84%，低於4.85%。5個城市平均首套利率為5.44%，明顯高於4.85%。

即脊扮首套房貸利率打折的地區，部分潛在購房者的利率會上浮，比如上海；而原來利率已經上浮的地區，利率很可能會維持不變，比如蘇州。7月蘇州首套房貸利率6.03%，全國最高。

「從短期實際利率水平來看，新政只會對極少數最優質客戶產生輕微影響，對絕大多數購房者影響不大。」李萬甫表示，如果10月8日之後的LPR普遍維持目前的水平，那麼從理論上講，最優質的新抵押貸款借款人的購房成本將會上升。

公積金貸款買房利率調整了嗎？

根據央行公告，商品房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

在分析人士看來，這保證了首套房的置業需求。

現落實「房住不炒」定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整並實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。

在還貸中的房貸利率會調整嗎？

央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

剛簽了合同，還沒放款，會受影響嗎？

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以後才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。

央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。

可跟銀行商量改房貸利率嗎？

張大偉表示，以前借款人申請房貸，利率是一年可調一次。

目前房貸法定期限最長是30年，有一些地方特殊，例如北京目前規定最長期限是25年。購房者簽署的貸款合同，多是浮動利率，如果央行基準利率不變，房貸利率就不會變化，每月還款金額就不會發生變化。

不過，2015年10月24日至今，貸款基準利率均沒有變化過，很多人每年房貸利率和還款金額都沒有變化。

根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

也就是說，因為LPR是每個月更新一次，如果一年後LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。

「其含義是未來房貸的利率計算，可基於購房者的需要進行微調」，嚴躍進認為，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規定將有助於形成更多樣的貸款利率計算方式，後續將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。

每個人的商業房貸利率會不一樣？

按照「因城施策」原則，在國家統一的信貸政策基礎上(首套房利率不得低於相應期限LPR；二套房利率不得低於相應期限LPR加60個基點)，以後各省份可根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

同時，根據各省級的加點下限，銀行可結合經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

也就是說，如果客戶的資質，包括個人信用、經濟收入、負債率、抵押物資質等不是那麼好，貸款利率就會比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率，借款人在平時就得注意個人信用的積累。

在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。

哪些地方房貸利率LPR加點可能更高？

中國銀行主管研究員周景彤也認為，未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。

興業研究宏觀分析師郭於瑋表示，央行將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限，這說明LPR下限將因城而異，房價上漲較快的地區LPR加點可能更高，一城一策、房住不炒的政策導向沒有改變。

「在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標准下，進行基點的上調。」嚴躍進也表示，此類上調最後也會影響到具體商業銀行房貸部門的貸款利率。

二套房貸利率會大幅提高？

根據李萬賦的計算，執行新政後，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%，相比LPR加點60個基點。

「二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策的原則，預計執行起來可能上浮水平會遠大於60個基點。」東北證券研究總監付立春表示，基於部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰。

58安居客房產研究院首席分析師張波稱，「對於二套房商貸的明確要求，體現出保障首套剛需的置業需求，以及保持現有調控力度不放鬆的明確態度。」

「未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢」，諸葛找房副總裁苑承建稱，對房地產市場銷售將會產生一定的抑製作用。

對房價走勢會產生什麼影響？

鄂永健表示，央行的改革有利於在推動企業貸款利率下降，同時避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

「政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬於中性政策。」在張大偉看來，政策的出台是為了平穩房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。

張波認為，央行再次提出嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」、「加按揭」服務，也是落實「房住不炒」的重要體現，不但可以有效預防調控實際執行中被鑽空子，更是有效打擊炒房需求，對於降低市場風險性也有著直接現實意義。

7月份，樓市延續「退燒」狀態。國家統計局房價數據顯示，7月新房上漲城市數量進一步減少，二手房連續2個月多達20城下跌。

張大偉稱，疊加8月是市場的慣例淡季，預計房價下調城市將繼續明顯增加。張波認為，預計三季度成交量集中化趨勢更為明顯，但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動下，整體成交量呈現減少態勢。(完)

相關問答：

❸ 央行利率調整對信用貸款有哪些影響

事實上，關於這一問題還是應該具體問題具體分析，一般情況如下：
如果借款期限保持在一年以內，並且到期之後一次性就已經連本帶息的償還完畢，那麼此時的利率並不作任何的調整。
對於分期還款的個人類貸款，一般存在以下三種利率調整方式：
一是利率為分期特定利率的時候，一旦央行利率調整，那麼在利率調整日之前已發放的貸款本年度內不作利率調整，在次年1月1日那麼就按照全新的利率來執行;新貸款也是如此。
二是利率為分段利率的時候，一旦遇到央利率調整時，貸款執行利率則在當日就開始調整。
三是利率為浮動利率的時候，浮動周期可按月、按季、按半年、按年等來劃分，在下一個浮動周期的時候就應該調整利率。
央行增加利息，意味著資金成本的增加，會對貸款主要造成以下影響：
1、貸款利息增加，導致貸款成本上升
央行加息一般都是雙向進行，也就是同時上調貸款利息和存款利息。貸款利息上調，會直接導致貸款成本的上升;存款利息上調，會導致銀行資金成本上升，間接導致貸款成本上升。
2、加大貸款難度，讓貸款變得越來越緊張
社會上的資金構成是多樣化的，既有社會閑置資金，也有銀行系統資金，還有專門的投資資金，如果央行將存款利息上調，存款就會越來越多，社會資金就會流進銀行，從而導致社會資金供給減少，更多的人就會通過貸款機構進行融資，讓貸款變得越來越緊張。
而且，在央行加息的同時，往往會同時通過公開市場來減少資金的投放量，進一步減少對銀行資金的供給，讓銀行的資金變的更加緊張，從而會加大貸款難度。