『壹』 兩會房貸新政策
又調控了。提高了二套的門檻
『貳』 國慶後實施新政 北京首套房貸款利率不得低於5.4%
房貸利率新政國慶假期後實施 換「錨」後北京地區利率不會出現大漲大跌
北京首套房貸款利率不得低於5.4%
根據央行此前的公告，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
據《中國證券報》報道，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等於0.01%)，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。北京青年報記者了解到，已經有銀行按這樣的定價規則確定客戶房貸利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。該水平與北京當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本一致。
新政以最新LPR為定價基準加點形成
8月25日，央行發布公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。
就此，央行有關負責人曾表示，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。
定價基準轉換後，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。
長期以來，我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準利率基礎上乘以一定比例系數。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。有業內人士指出，這種乘法方式顯現出明顯弊端，當基準利率處於低位時，被乘後效應會相應變小。而現在用LPR加點的方式之後，就可以解決效應變小的問題，使計算方式更為直觀。
調整後房貸利率與當前水平基本相當
目前，北京地區首套房貸款利率普遍為基準利率上浮10%(大概為5.39%)，據《中國證券報》報道，調整後北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。
按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%。該水平與當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本相當。
公積金貸款利率暫不調整，首套房的公積金貸款利率，1-5年期仍為2.75%，6-30年期為3.25%；二套房公積金貸款利率，1-5年期為3.025%，6-30年期為3.575%。
值得注意的是，此次確定的加點下限並非一成不變。業內人士介紹，會根據北京市房地產形勢的變化和LPR的波動情況，指導北京地區利率定價自律機制適時適度地調整個人住房貸款利率加點的下限。
多家銀行准備就緒
根據央行的規定，10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。當然，如果部分銀行已經准備就緒，在和借款人協商一致後，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。
北青報記者了解到，北京地區一些銀行已經按新規確定房貸利率。據介紹，工商銀行和建設銀行已開展了相應的工作。
工行個人金融業務部副總經理任西明向媒體介紹，目前工行主要開展了三方面工作，個人住房貸款LPR定價模式系統正在測試，9月中下旬可以完成該系統的准備工作。建行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱也披露了建行有關的六方面工作。目前已經研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等，完成了政策過渡期間客戶答疑工作的准備。
分析
各地市場利率定價
自律機制將發揮作用
此前央行公告明確，人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
未來LPR會上下浮動，房貸利率會不會一路走低？會不會因此影響房地產調控政策的實施效果？
對此，多位業內人士指出，LPR會浮動，如果加點不變，確實會使房貸情況發生變化，但加點也可以浮動，也會影響房貸利率，不會使得房貸利率只能單邊下行。當前房地產調控強調「因城施策」，各地情況不同，在這樣的大背景下，各地的市場利率定價自律機制會發揮非常重要的作用。可以預計，如果出現個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當地房地產市場矛盾比較緊張，那麼市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。
中國銀行國際金融研究所研究員周經緯認為，未來抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區域貨幣政策和信貸戰略。不同地區、不同客戶和不同時期的抵押貸款利率差異將更大，更能反映城市政策。
據知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周或將相繼落地。
交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，新的抵押貸款定價規則對市場的影響有限，而且仍然是以往房地產調控政策的延續：它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩定，既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。這將有助於確保房地產市場的穩定性，同時促進企業貸款利率的下降。
『叄』 央行利率調整對房貸影響
房貸利率政策為什麼要調整？
為了解決「融資貴」的問題，央行最近推出了新的貸款市場報價利率(LPR)，以壓低實際貸款利率。
新LPR報價方式改為按公開市場操作利率(主要是一年期中期借貸便利利率)加點形成；報價頻率改為月度報價，每月20日公布。並且，在原有一年期期限品種的基礎上，增加五年期以上的期限品種，為銀行發放的住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。
即央行改革完善LPR形成機制後，個人住房貸款的定價基準也需要由之前的貸款基準利率轉換為LPR。
未來房貸利率如何定價？
此前，房貸利率定價是基於基雹咐准利率的浮動。
自2015年10月24日起，房貸基準利率為：一至五年(含五年)期限為4.75%，五年以上期限為4.90%。由於大部分房貸期限都在五年以上，4.90%成為人們熟悉的住房貸款基準利率。
今後，自2019年10月8日起，新增商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加總形成。
其中，LPR按貸款市場牌價報價銀行報價計算。每筆貸款的具體金額由貸款銀行根據國家和地方住房信貸政策要求及綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商確定。附加值一旦確定，將在整個合同期內保持不變。
例如，期限超過5年的最近一個月(8月20日)的LPR為4.85%。如果銀行給你5.44%的抵押貸款利率，這是一個59個基點的增長，比LPR的基準高出12%。
未來房貸利率不再打折？
自2013年7月20日起，央行取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區間暫不調整。
也就是為什麼之前我們聽說「房貸利率可以打7折」？但隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，近年來，一般首套房貸利率不低於基準利率9折。
按照新的定價方式，今後房貸利率不會有折扣。
新政規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，第二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
調整後，最低利率是提高了還是降低了？
根據上述規則，按照最近一個月(8月20日)的LPR，10月8日以後發放的新增住房貸款首套房和二套房利率分別不低於4.85%和5.45%。
融360大數據研究院分析師李萬甫表示，此前，根據顯性或隱性規定，首套房貸利率一般不低於基準利率的10%，二套房貸一般不低於基準利率的1.1倍，因此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。
「簡單對比這兩組數值，可以發現首套房貸最低利率將從4.41%提高到4.85%，二套房貸最低利率將從5.39%提高到5.45%。」
實際房貸利率會降還是會升？
在這個問題上，央行明確表示「新發放的個人住房貸款利率與目前我國個人住房貸款實際最低利率基本一致。」「與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款時，利息支出基本不受影響。」
目前大部分銀行執行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸基準上浮20%-30%。
根據融360大數據研究院2010年統計監測的35個城市的房貸市場數據
「新的個人住房貸款利率保持穩定，既沒有下降，也沒有明顯增加利息負擔。」交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，新機制下新發放的個人住房貸款利率基本不變；央行各分行、分局會根據當地情況設定下限。
從房貸利率市場的未來走勢來看，李萬甫表示，「預計短期內執行利率不會出現明顯的、普遍性的下降。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從下半年的情況來看，考慮到樓市政策依然偏緊，實際上櫻肆灶具體房貸利率只會上調不會下調。融360大數據研究院監測數據顯示，從數據上看，下半年全國房貸利率水平進入反彈階段。
誰會增加買房的興趣？
在當前基準利率下可以享受折扣的潛在買家。
根據融360大數據研究院的數據，首套房首套房貸執行9折甚至9.5折的城市非常少。7月份，僅上海首套房利率為4.84%，低於4.85%。5個城市平均首套利率為5.44%，明顯高於4.85%。
即脊扮首套房貸利率打折的地區，部分潛在購房者的利率會上浮，比如上海；而原來利率已經上浮的地區，利率很可能會維持不變，比如蘇州。7月蘇州首套房貸利率6.03%，全國最高。
「從短期實際利率水平來看，新政只會對極少數最優質客戶產生輕微影響，對絕大多數購房者影響不大。」李萬甫表示，如果10月8日之後的LPR普遍維持目前的水平，那麼從理論上講，最優質的新抵押貸款借款人的購房成本將會上升。
公積金貸款買房利率調整了嗎？
根據央行公告，商品房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
在分析人士看來，這保證了首套房的置業需求。
現落實「房住不炒」定位和房地產市場長效管理機制的政策導向。
目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調整並實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。
在還貸中的房貸利率會調整嗎？
央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。
即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。
剛簽了合同，還沒放款，會受影響嗎？
2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以後才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。
央行表示，2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。
可跟銀行商量改房貸利率嗎？
張大偉表示，以前借款人申請房貸，利率是一年可調一次。
目前房貸法定期限最長是30年，有一些地方特殊，例如北京目前規定最長期限是25年。購房者簽署的貸款合同，多是浮動利率，如果央行基準利率不變，房貸利率就不會變化，每月還款金額就不會發生變化。
不過，2015年10月24日至今，貸款基準利率均沒有變化過，很多人每年房貸利率和還款金額都沒有變化。
根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
也就是說，因為LPR是每個月更新一次，如果一年後LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。
「其含義是未來房貸的利率計算，可基於購房者的需要進行微調」，嚴躍進認為，但需要提前約定定價周期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規定將有助於形成更多樣的貸款利率計算方式，後續將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。
每個人的商業房貸利率會不一樣？
按照「因城施策」原則，在國家統一的信貸政策基礎上(首套房利率不得低於相應期限LPR；二套房利率不得低於相應期限LPR加60個基點)，以後各省份可根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
同時，根據各省級的加點下限，銀行可結合經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
也就是說，如果客戶的資質，包括個人信用、經濟收入、負債率、抵押物資質等不是那麼好，貸款利率就會比一般人的高。要想獲得較低的貸款利率，借款人在平時就得注意個人信用的積累。
在嚴躍進看來，未來房貸的計算或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。
哪些地方房貸利率LPR加點可能更高？
中國銀行主管研究員周景彤也認為，未來房貸利率會更加突出體現地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。
興業研究宏觀分析師郭於瑋表示，央行將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限，這說明LPR下限將因城而異，房價上漲較快的地區LPR加點可能更高，一城一策、房住不炒的政策導向沒有改變。
「在實際操作過程中，一些房價上漲過快的城市，未來將可以適當在央行標准下，進行基點的上調。」嚴躍進也表示，此類上調最後也會影響到具體商業銀行房貸部門的貸款利率。
二套房貸利率會大幅提高？
根據李萬賦的計算，執行新政後，二套房貸最低利率將由5.39%上升為5.45%，相比LPR加點60個基點。
「二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策的原則，預計執行起來可能上浮水平會遠大於60個基點。」東北證券研究總監付立春表示，基於部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰。
58安居客房產研究院首席分析師張波稱，「對於二套房商貸的明確要求，體現出保障首套剛需的置業需求，以及保持現有調控力度不放鬆的明確態度。」
「未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現上升趨勢」，諸葛找房副總裁苑承建稱，對房地產市場銷售將會產生一定的抑製作用。
對房價走勢會產生什麼影響？
鄂永健表示，央行的改革有利於在推動企業貸款利率下降，同時避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。
「政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬於中性政策。」在張大偉看來，政策的出台是為了平穩房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。
張波認為，央行再次提出嚴禁提供個人住房貸款「轉按揭」、「加按揭」服務，也是落實「房住不炒」的重要體現，不但可以有效預防調控實際執行中被鑽空子，更是有效打擊炒房需求，對於降低市場風險性也有著直接現實意義。
7月份，樓市延續「退燒」狀態。國家統計局房價數據顯示，7月新房上漲城市數量進一步減少，二手房連續2個月多達20城下跌。
張大偉稱，疊加8月是市場的慣例淡季，預計房價下調城市將繼續明顯增加。張波認為，預計三季度成交量集中化趨勢更為明顯，但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動下，整體成交量呈現減少態勢。(完)