上海銀保監局個人住房貸款

1. 上海銀保監：商業銀行嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求

1月29日，上海銀保監局消息，為督促轄內商業銀行進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號）要求，2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（滬銀保監通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》）。

《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。

下一步，上海銀保監局將對轄內商業銀行房地產政策執行及自查情況開展專項檢查，對發現的違法違規問題將依法採取監管措施，促進上海地區商業銀行住房金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

據新媒體了解，《通知》要求各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

嚴格實施房地產貸款集中度管理。中資地方法人銀行應按照《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）等相關要求，加強對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的管理。房地產貸款集中度超出要求的相關法人銀行，應針對性地強化過渡期業務調整。

2. 上海地區銀行完成個人住房信貸管理專項自查

記者18日晚從上海銀保監局獲悉，上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作，主要存在四類問題，並制定整改方案。下一步結合銀行自查情況，上海銀保監局將開展專項檢查。
據了解，各家銀行自查發現的主要問題包括：一是貸款資金用途違規，部分個人消費貸、經營貸資金流入房地產市場；二是在房屋主體結構未封頂前發放個人住房貸款，個別貸款未能嚴格落實住宅封頂政策或商用房竣工驗備要求；三是首付款來源核實不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金；四是貸款資料收集不完整，部分貸款貸後環節存在資金用途證明材料不足或印證力不強等情況。
目前，相關銀行已針對自查發現的問題制定了整改方案。一是對違規貸款進行收回或制定清收計劃，對各項檢查發現的信貸資金問題建台賬、列清單，明確整改措施、責任人和完成時限；二是在信貸管理系統內設置用途風險提示，建立風險預警監控管理平台；三是加強客戶准入管理，建立客戶風險量化得分體系；四是就發現的典型問題在銀行內部進行通報、案例警示與剖析，將自查整改貫穿到日常經營管理中。
上海銀保監局稱，將持續跟進本次自查發現問題的整改情況，監督轄內銀行進一步完善內控制度，強化對房地產市場和房地產金融風險的監測、分析和評估。同時，上海銀保監局正在著手結合自查情況開展專項檢查，後續將對檢查發現的違法違規問題依法採取監管措施，促進上海地區商業銀行住房金融業務穩健運行和上海市房地產市場平穩健康發展。

3. 「讓資金去它該去的地方！」銀保監會189張罰單嚴查違規涉房貸款

貸款違規流入樓市的現象屢禁不止，監管又出重拳。

8月16日，中國銀行保險監督管理委員會（下稱「銀保監會」）新披露12張罰單。據《國際金融報》記者統計，8月以來銀保監會共開出「罰單」189張，其中，涉房類貸款違規入市方面的罰單數量不容小覷。

「除了購房和換房兩種剛需情形，其餘一切以牟利為目的而進入樓市的個人貸款均屬違規。」住房金融方面的高級經濟師陳斌告知記者，貸款違規流入樓市主要有兩種情形，個人聯合銀行等金融機構「里應外合」違規獲取購房貸款，或是將已獲取的其他貸款如消費貸、經營貸等違規用於購房。

對於第二種情形，陳斌表示，盡管更多的是個人責任，但銀行仍對貸後資金用途、流向負有監管責任，若發現違規使用便應第一時間追回，否則也將面臨處罰。「如果個人將所獲貸款通過跨行轉賬等方式多次轉移資金，原貸款銀行將很難追蹤到資金用途，這也是銀行監管的局限所在。」

盡管調控政策一再加碼，但如「罰單」中利用上述政策漏洞鑽空子的違規操作仍時有發生。對此，今年7月27日，銀保監會召開全系統2021年年中工作座談會，提出要「加大監管處罰力度，切實解決金融領域違法違規成本過低問題」。

諸葛找房認為，涉房貸款監管力度加大，既是為了抑制房價過快上漲，促進房價回歸理性；也是為了有效防範房地產金融風險，「一方面由於房企高杠桿、高負債運行風險較大；另一方面居民負債率較高，存在一定的積蓄風險。」而加強房貸審核力度將有利於促進房地產行業平穩運行，進一步規范房地產市場秩序。

在陳斌看來，房地產經濟是不可持續的，政府現在正在降低經濟對房地產的依賴，逐漸將重心向實體經濟轉移，構建國內國際「雙循環」相互促進的新發展格局。「加強房地產金融管控，也是為了讓資金流向它該去的地方。」

4. 2021上海首套房貸款新政策

法律分析：1、政策出台背景：2020年12月，中央經濟工作會議提出「解決好大城市住房突出問題」,並再次重申了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

2、該政策會嚴格審核首付款資金來源和償債能力，以防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

3、重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

法律依據：《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》

第一條 各商業銀行要嚴格貫徹落實國家關於房地產市場調控「因城施策」「一城一策」的工作要求，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，嚴格執行房地產貸款業務各項規制要求，嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

第三條 嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照「了解你的客戶原則」，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意願、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

第五條 嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀監發〔2007〕359號)的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

5. 上海二手房貸款新政策2021

1.賣家產證不滿五年，增值稅及附加增加，買房人購房成本上升；
2.貸款審批時間變長，貸款放款變慢，貸款總體更加嚴格；
3.交易流程無變化，假離婚購房成為過去式；
4.利好於首套房購房者新房政策；
5.二手房可以選擇之前漲漲幅不高、發展趨勢良好的區域。
【拓展資料】
為督促轄內商業銀行進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬建房管聯〔2021〕48號)要求，2021年1月29日,上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》(滬銀保監通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》)。
《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
上海購房的政策？
根據上海2019年的限購政策，上海的購房資格主要把群眾分成單身人士和已婚人士，滬籍人士和非滬籍人士四類。
1、單身人士。如果你是非滬籍人士，被限購無法買房；如果你是滬籍人士，並且名下已經有房，被限購無法再買房；如果你是滬籍人士，本人和父母在2011年1月30日前共同共有住房數大於等於3套，同樣被限購，如果少於等於2套，還可以再買一套房子。
2、已婚人士。如果你是非滬籍人士，必須連續繳納至少5年的社保才有資格買房；夫妻雙方有一方是滬籍人士，可以購買首套房，但是第二套房需要提供5年社保或個稅證明；夫妻雙方都是滬籍人士，並且夫妻雙方各自和父母在2011年1月30日前住房數少於等於2套，則可以再購買2套，如果擁有3套，則可以再購買1套。
3、已婚人士相對來說買房要容易一些，但是非滬籍人士也必須提供連續5年的社保證明，而已婚滬籍人士首套房就沒有限制了。