上海房貸貸款額度審批

1. 2021上海公積金貸款50萬要求

具有城鎮常住戶口，參加住房公積金並正常繳納的職工，借款人和購房合同中的購房人必須一致；申請前連續繳存住房公積金的時間不少於6個月;經我行查詢後確定無不良信用記錄;已經簽訂購買住房的出售合同或預售合同;已支付規定比例的購房首期付款，購買一手房的首期付款不低於房價總額的20%，購買二手房的首期付款不低於房價總額的30%。

一、加強住房公積金差別化信貸政策審核(一)繳存職工家庭名下在本市無住房和公積金貸款記錄的，認定為首套住房;無住房、有一次公積金貸款記錄的，或已有一套住房、購買第二套符合改善型認定條件的，均認定為申請第二套改善型住房貸款。(二)停止向符合下列情況的借款申請人發放貸款：1、已有兩次公積金貸款記錄的繳存職工家庭。2、購買第二套非改善型住房的繳存職工家庭。
二、調整第二套改善型住房貸款政策認定為首套住房的，公積金差別化信貸政策保持不變。
認定為第二套改善型住房的，公積金貸款利率調整為同期首套住房貸款利率的1.1倍;家庭最高貸款額度調整為80萬元(個人最高額度調整為40萬)，有補充公積金的調整為100萬元(個人調整為50萬);公積金貸款首付款比例，普通住房不得低於50%;非普通住房不得低於70%。
三、調整計算公積金貸款的還款能力比例和存儲余額倍數。
本市計算公積金貸款還款能力的每月還本額占月工資基數比例調整為不超過40%;計算公積金貸款額度的存儲余額倍數調整為30倍，補充公積金的存儲余額倍數調整為10倍。
四、嚴格首付資金真實性審核和信用審查。
市公積金中心應要求各受託機構繼續嚴格對首付資金真實性審核，進一步加強對借款人家庭信用狀況、還款能力審查。對有不良信用記錄的借款人應從嚴審批貸款。尚未還清公積金貸款的借款人，不得辦理除還貸以外的其他公積金提取業務。
若您需要辦理我行的貸款業務，住房公積金個人購房貸款，是指我行受上海市公積金管理中心委託，向繳存住房公積金的職工發放的用於購買自住住房的住房消費貸款。目前上海分行只受理個人住房組合貸款，即個人申請住房公積金貸款不足以支付購買所需費用時，其不足部分向銀行申請住房商業性貸款。
申請人需滿足以下條件:
1.具有城鎮常住戶口，參加住房公積金並正常繳納的職工，借款人和購房合同中的購房人必須一致;
2.申請前連續繳存住房公積金的時間不少於6個月;
3.經我行查詢後確定無不良信用記錄;
4.已經簽訂購買住房的出售合同或預售合同;
5.已支付規定比例的購房首期付款，購買一手房的首期付款不低於房價總額的20%，購買二手房的首期付款不低於房價總額的30%。
(注:配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種"住房保障型"的金融支持。)
貸款金額:
(1)不高於按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公積金賬戶儲存余額的倍數(住房公積金余額的40倍，補充住房公積金余額的20倍)確定的貸款限額;
(2)不高於按照房屋總價款的比例確定的貸款限額;
(3)不高於按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為:借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數*規定比例(50%)*12個月*貸款期限;
貸款期限:購買一手房的，最長不超過30年;購買二手房的，最長不超過15年，同時不長於借款人法定離退休後5年。
央行上海總部與上海銀監會聯合發布上海樓市個人住房貸款調控政策，其中二套房利率上浮10%。文件規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，其首付款比例不低於50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，其首付款比例不低於70%，上述情況利率均按不低於基準利率1.1倍執行。28日下午，建設銀行上海市分行行長段超良明確表示，上海首套房貸利率優惠上限敲定9折，以後不會出現8.5折和更大的折扣，不會再優惠。

據上海中原地產、同策咨詢數據，25日的個人住房貸款調控政策出台後，上周末上海住房交易量爆增。數據顯示，上周新建商品住宅成交面積71.7萬平方米，環比增加48.0%。這一水平相當於兩周的成交量，同時也創出周度成交歷史新高。而同策咨詢研究部總監張宏偉分析認為，「滬九條」發布當日以及之後周末新開盤成交中的這類客戶不一定符合新政的限購和二套首付條件，因此「滬九條」發布之後成交的數據，尤其是周末開盤項目存在交易水分，後期存在「退房」風險。當開發商把被「圈」住的客戶進行梳理後，不符合限購條件的客戶就可能被退房。此外，由於是否購房成功以是否網簽為准，在「滬九條」頒布前購房，卻沒有來得及網簽的客戶，也會有部分喪失購房資格。對於上海未來三個月的樓市情況，業內人士普遍預計，由於政策收緊，新房成交將在未來三個月走弱，房價或短期見頂。

2. 上海住房公積金個人購房貸款最高限額是多少

上海住房公積金貸款額度要綜合計算才可以確定，公積金貸款額度的計算，要根據還貸能力、房價成數、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。

貸款金額：

1、不高於按照借款人和共同借款人住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數與補充住房公積金賬戶存儲余額之和的倍數確定的貸款限額；

2、不高於扣除規定比例首付款資金後剩餘的房屋總價款；

3、不高於按照借款人和共同借款人共同還款能力確定的貸款限額；

4、不得高於本市家庭或者個人最高貸款限額，其中最高貸款限額與累計繳存時間及信用狀況相關；

5、影響貸款額度的其他因素。

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住房公積金繳存范圍：

1、機關、事業單位。

2、國有企業，城鎮集體企業，外商投資企業，港澳台商投資企業，城鎮私營企業及其他城鎮企業或經濟組織。

3、民辦非企業單位、社會團體。

4、外國及港澳台商投資企業和其他經濟組織常駐代表機構。

5、城鎮個體工商戶、自由職業人員，可以申請繳存住房公積金（註：並不是每個社區城市的住房公積金管理中心都允許城鎮個體工商戶、自由職業人員交納住房公積金，具體情況請咨詢當地住房公積金管理機構）。

3. 現在在上海買房申請農業銀行的房貸批下來後大概多久能放款

在三周內向借款人正式答復。

依據《個人住房貸款管理辦法》第七條規定：借款人應直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人審查同意後，按照《貸款通則》的有關規定，向借款人發放住房貸款。

貸款人發放貸款的數額，不得大於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值。申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批准後，按借款合同約定的時間，由貸款人以轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。

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個人住房貸款的相關要求規定：

1、抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤消保險；在保險期內，如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，有借款人負全部責任。

2、處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償；其價款超過應償還部分，貸款人應退還抵押人或出質人。

3、借款人不能足額提供抵押（質押）時，應有貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。

4. 上海房貸審批「三價就低」！降溫樓市，調控再打「補丁」

上海樓市調控再現新政。日前，第一財經記者獲悉，上海各銀行房貸改為以「三價就低」原則審核貸款金額，即銀行將根據合同網簽價、交易中心核驗價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

「從上周五就已經開始做了，不過目前整體參數還比較少，我們也在等著多拿些數據再做判斷。」某國有大行分行個金部相關負責人對第一財經記者說道。
「三價就低」政策被業內視為樓市調控的「打補丁」之舉。接受記者采訪的多位人士表示，這意味著銀行信貸額度進一步收緊，在一定程度上會提高購房者的首付成本；同時，有利於二手房市場管控，進一步擠壓投資投機空間，促進房地產市場平穩發展。
包括「三價就低」舉措在內，近期上海在樓市調控上頻頻出台措施，比如上調房貸利率、加強住房贈與管理、對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗等，有觀點稱，上述政策主要是對前期政策的查漏補缺，以堵住投機者的「可乘之機」。實際上，這也是今年以來全國房地產調控的主基調，在房價全面上漲的情況下，年初至今全國樓市調控政策密集出台，收緊力度不斷增加。
「三價就低」是哪三價？
以往，銀行在審批二手房貸款的時候，通常是按照合同網簽價和銀行評估價兩者取低，如今，這一情況有了變化。根據上海的新政，銀行要額外加入房產交易中心核驗價做為審批依據，並且按照「三價就低」的原則來放貸。
這三價究竟是如何計算的？具體而言，所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對於房產的評估價格，在購房者簽訂貸款合同之後，銀行會通過合作的評估公司來評估房產的資產價值，並以此確定房貸額度。
房產交易中心核驗價，又稱涉稅評估價，主要是由房產交易中心自動評估，通常房屋交易所繳納的稅費就是以該核驗價格為准。「一般來說，交易中心也會以第三方機構提供的數據做參考，但與銀行的評估價會有差別。目前，我們正在對接房產交易中心的數據。」一位股份行信貸客戶經理對記者說道。
上述國有大行分行個金部相關負責人也對記者稱，新政出台後，交易中心所提供的核驗價整體參數還比較少，銀行在操作層面還需更多數據做參考，然後再進行對比。
對於購房者來說，「三價就低」帶來的最大影響可能就在於首付成本的提高。舉例而言，若一套房產的合同網簽價為500萬元，按照以前的規定，首套購房者(首付比例35%)需首付175萬元，剩下325萬元貸款；但按照涉稅評估價來計算，若房產交易中心給出的涉稅評估價在450萬元左右，那麼購房者的貸款額度就只有292.5萬元，這也就意味著購房者需要首付207.5萬元，比此前多了32.5萬元。
「這主要還是為了壓降資金杠桿，擠壓投機者的投機空間。」上海中原地產市場分析師盧文曦對記者稱，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現降低首付比例，減少自身資金佔用，在一定程度上助推了樓市熱度；但現在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利於二手房市場降溫。
另外，對於銀行來說，此前不準確的評估價也容易使其承受更高風險。通過採用「三價就低」的方式進行貸款額度核定，銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低的問題，有利於更好化解房貸經營中可能產生的風險。
在業內人士看來，上海二手房房貸審批實行「三價就低」原則，是對前期調控漏洞「打補丁」，有助於抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規流入房地產。還有分析師對記者表示，這一舉措也將打擊二手房交易「陰陽合同」的現象，畢竟「陰陽合同」最終影響到購房者的貸款額度，預計後續「陰陽合同」數量將會減少，進一步促進房地產市場平穩健康發展。
樓市調控開啟全面打「補丁」
除了「三價就低」新政外，今年以來，上海已多次出台樓市新政，主要包括「滬十條」、離婚3年限購、法拍限購、新房積分搖號、二手房「核驗價」、贈予限購，信貸額度收緊、房貸利率上調等等。
僅7月，上海就陸續出台了多項針對樓市調控的措施。7月19日，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平台企業不得對外發布該房源信息。
7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定上調上海房貸利率。其中，首套房利率由4.65%調整至5%，二套房利率從5.25%上調至5.7%。隨著此次房貸利率的上調，上海首套房貸利率步入「5」時代。
同日，上海市住房城鄉建設管理委、市房管局、市自然資源確權登記局聯合出台《關於加強住房贈與管理的通知》，明確自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策等。
整體而言，上海市正在不斷完善樓市調控措施。有分析稱，近期政策的出台更多是起到「打補丁」的作用，是對於前期政策的查漏補缺。但要注意的是，信貸層面的收緊，是房地產調控的核心政策。當前，隨著樓市調控進一步加碼，有望穩定上海樓市的發展。
第一財經記者了解到，目前上海地區房貸額度較為緊張，部分銀行房貸審批可能要排隊5個月之久，有的甚至直接暫停房貸業務；而個別額度相對充裕的銀行雖然可以一個月放款，但房貸利率相對較高。
實際上，除了上海，今年以來，其他城市房地產調控政策也頻繁出台。據中原地產研究中心統計數據，2021年7月，從中央到部委到地方，樓市密集調控政策高達66次，刷新年內最高紀錄(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。
累計看，1～7月全國合計房地產調控已經高達352次，平均每月超過50次房地產調控，房地產政策趨嚴已成大勢所趨。
「近來房地產調控明顯不一樣了，如果說過去的調控大部分是老調重彈，那麼最近幾次的調控可以說開始動真格了。針對很多存在數年的房地產調控漏洞，明顯開始打補丁了。」中原地產首席分析師張大偉表示。
如今，房地產調控繼續升級，並且相比去年，收緊力度不斷加強。張大偉稱，這主要體現在，住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、嚴控經營貸流向、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等。「約談房價上漲過快城市已經成為2021年房地產調控的一個最重要特徵，一定程度上反映了在房地產調控『一城一策』的基礎上，住建部的督導作用在加強。」

5. 住房貸款多久能批下來

房貸申請後，一般7個工作日內，銀行會給出具體的審批結果，借款人就可以知道自己的房貸申請是否已經通過。
之後就是面簽環節，面簽通過後，就會簽訂貸款合同。
在沒有其他意外發生的情況下，銀行一般都會在15個工作日內完成房貸的放款。
如果遇上銀行內部變動、央行有最新規定頒布、LPR利率發生大變化、借款人徵信新增較嚴重的逾期記錄等情況，銀行都會延遲放款。
但一般也會在30個工作日內有一個大概的結果。
銀行業務很忙，人手不夠或者是貸款額度不足的話，都會影響到房貸放款速度，導致轎型房貸放款的時間會變得更長，兩個月甚至三個月以後才放款也是有可能的。
就算銀行從貸款申請開始，一直都不給借款人確定的時間，借款人的信貸經理也會在關鍵的時間節點告知借款人。
如果借款人遲遲沒有等到銀行放款的話，一定不要盲目等待，去咨詢銀行的客服人員，或者信貸經理，詢問是否中間出了什麼差錯。
萬一是資料漏缺什麼的，借款人也好及時補上。
如果由於開發商的原因導致房貸不順利，比如開發商沒塵宏有取得預售許可證，或者銷售沒有使用條件的現房，銀行不匯總貸款，借款人可以要求開發商返還首付和預收款項可以要求開發商支付相應的利息損失。
另外需要提醒借款人，房貸放款後的三個月，銀行也會對借款人進行貸後管理。
在此期間，借款人的徵信上最好不要新增貸款，或者出現其他逾期行為，工作單位、社保和公積金繳納等，也不要產生較大變化。
一旦借款人個人資質出現比較大的變化，銀行為了降低貸款風險，減少壞賬率，是有可能要求借款人一次性償還貸款本息的。
可以在「翠鳥數據」點擊查詢，輸入信息即可查詢到自己的徵信數據。查詢結果將展示個人信用情況、網黑指數分、黑名單情況、網貸申請記錄、申請平台類型、是否閉兄猜逾期、逾期金額、信用卡與網貸授信預估額度等重要數據信息。
(5)上海房貸貸款額度審批擴展閱讀：
住房公積金全部提取後有影響嗎？
住房公積金全部提取後是否會產生影響，得視具體情況而定。
1、如果之後暫時沒有購房需求，那是不會造成什麼影響的。
2、如果之後有購房需求，那可能會產生一定的影響，將暫時無法申請公積金貸款，買房時只能選擇辦理商業貸款。
畢竟住房公積金賬戶里沒有餘額，自然不支持辦理公積金貸款，之後起碼得再連續按時足額繳存住房公積金滿六個月及以上才能再申請辦理公積金貸款。
建議在辦理公積金貸款之前最好不要提取個人住房公積金賬戶余額，因為住房公積金個人賬戶余額是影響公積金貸款額度的重要因素（二者成一定倍數關系，而不同地區，規定會有所不同，比如長沙規定住房公積金繳存職工辦理公積金貸款最高可貸額度將按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的15倍計算）。