Ⅰ 上海多家銀行執行二手房貸「三價就低」新規
在剛剛過去的周末，市場有消息稱，即日起上海二手房申請房貸將參考「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，執行「三價就低」原則作為貸款申請房價標准。
據新民晚報從有關部門獲悉，上海二手房貸款確實將實行「三價就低」原則，並非是「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，而是「合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價」。
今日（8月9日），《每日經濟新聞》記者也從上海多家商業銀行確認了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。
與此同時，記者實地走訪上海多家房產中介門店了解到，「三價就低」政策並沒有削弱剛需購房者的買房預期，但對於投資投機性買家而言，則需要准備更多現金以彌補貸款額降低留下的資金空缺。
「此次政策是針對性的『打補丁』。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，長期以來市場上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價（餘款另行支付並不開具發票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關管理部門不僅意識到了這些問題，而且精準出手，預計效果會很明顯。
上海市中區的房產中介門店 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
補上「陰陽合同」漏洞
早在7月19日上海出台二手房核價政策時，便有市場聲音稱可以「做低合同價」，如通過「陰陽合同」等方式規避政策監管。
但這樣的僥幸心理，在本次的「三價就低」新規下卻無法繼續通行了。
具體而言，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見後，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成；銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值；涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此「三價」中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為准。
上海某銀行負責信貸的工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經以「三價就低」為原則進行銀行貸款金額審核。
二手房掛牌價要通過房源核驗才能通過掛牌，而且根據以核驗價，銀行再根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中「價格相對最低」的給予房貸額度審批。
「這個操作可以理解為『三價取低』。一般來說，交易中心核驗價是確定稅基的標准，銀行評估價是確定房貸的基準，而合同價則是依據雙方的交易意願達成。」張波表示，金融機構一般是按評估價來放貸，如果採用「三價就低」的方式，則是更為謹慎的金融政策，由於交易中心的檢驗價體現的是政府側對房產價格的判斷，也更有利於政府對二手房落實價格的管控。
在張波看來，這一新規一旦全面落地，結合上海此前的二手房價核驗制度，將對二手房市場產生較大影響，可有助於抑制二手房價格過快上漲，防止資金違規流向房地產，並提高稅賦公平性。同時，該新規的全面實施將有效打擊「陰陽合同」的生存空間，更大限度降低投資投機購房的杠桿，推動二手房市場有序回歸平穩。
進一步擠壓投資性買房
上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經濟新聞》記者，「三價就低」新規對購房者的（房價）預期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要准備更多的現金，這方面的影響是明顯的。「尤其是在上海市中心買房，房價普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房價」。
另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點還是少一點可以自己決定，但現在只能以合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價來定。
「一般是涉稅評估價更趨於市場價，會比網簽價更低。」高禮以上海外郊環的次新房為例，一套市價600萬元的房子，購房者以前會按照600萬元預算籌集首付。而此次「三價就低」新規出來之後，如果該套房子核驗出來的價格是500萬元，銀行則會按照這個低價審批貸款，購房者就需要增加首付支出。
但值得注意的是，以前一般是先網簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到後就能去執行過戶流程，5個工作日去核稅，交稅的時候去出核稅價格。而「三價就低」新規出來後，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現金補齊。
「對於沒有足夠現金的購房者，或將面臨很大的付款缺口。」張琦表示，相較於「三價就低」新規實施之前，購房者需要多准備一些現金，以備不時之需。
上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實實該怎麼寫就怎麼寫，但炒房者往住會用最低首付去撬動。而「三價就低」新規的主要目的是為了降杠桿，進一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場降溫。
Ⅱ 上海二手房貸款新政策2021
1.賣家產證不滿五年，增值稅及附加增加，買房人購房成本上升；
2.貸款審批時間變長，貸款放款變慢，貸款總體更加嚴格；
3.交易流程無變化，假離婚購房成為過去式；
4.利好於首套房購房者新房政策；
5.二手房可以選擇之前漲漲幅不高、發展趨勢良好的區域。
【拓展資料】
為督促轄內商業銀行進一步貫徹落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬建房管聯〔2021〕48號)要求，2021年1月29日,上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》(滬銀保監通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》)。
《通知》對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。
上海購房的政策？
根據上海2019年的限購政策，上海的購房資格主要把群眾分成單身人士和已婚人士，滬籍人士和非滬籍人士四類。
1、單身人士。如果你是非滬籍人士，被限購無法買房；如果你是滬籍人士，並且名下已經有房，被限購無法再買房；如果你是滬籍人士，本人和父母在2011年1月30日前共同共有住房數大於等於3套，同樣被限購，如果少於等於2套，還可以再買一套房子。
2、已婚人士。如果你是非滬籍人士，必須連續繳納至少5年的社保才有資格買房；夫妻雙方有一方是滬籍人士，可以購買首套房，但是第二套房需要提供5年社保或個稅證明；夫妻雙方都是滬籍人士，並且夫妻雙方各自和父母在2011年1月30日前住房數少於等於2套，則可以再購買2套，如果擁有3套，則可以再購買1套。
3、已婚人士相對來說買房要容易一些，但是非滬籍人士也必須提供連續5年的社保證明，而已婚滬籍人士首套房就沒有限制了。