㈠ 房貸調查：銀行預計適度放閘 購房人等待按揭放款
經濟觀察報 記者 胡艷明 汪青10月20日，束手無策的李牧原到銀行支行網點走了一趟。進門後，他首先自報家門說明來意——「我是房地產中介的，客戶在你們行的貸款一直未能放款，想來溝通一下能否有解決方案。」
盡管近期政策頻頻發聲，要求「保持房地產信貸平穩有序投放」，但是作為房地產交易「末梢」，李牧原們尚未察覺到寬松。
李牧原告訴記者，現在北京很少有銀行能夠接面簽，因為即使接了也放不了款，尤其是「商貸 公積金」的組合貸款，更難放款。他們私下傳聞，等工行的組合貸放款最快要到明年6月份，甚至明年下半年才能放款。
「我們得到的消息是，4-5個月放款。」李牧原說，他手裡的客戶很多都完成了房產過戶，但是銀行遲遲沒放款，客戶天天打電話催，他也著急上火，但不是他能解決的問題。
例如，他現在手上這筆棘手的交易，8月9號過完戶了，兩個多月過去了客戶還在著急地等待放款。而且，這筆交易的客戶有些特殊，賣房的一方想換新房，著急資金快點到位，已經物色好了新房，付了定金。只待銀行放款、資金到賬之後，客戶再去付新房的首付，但是銀行遲遲不放款，打亂了節奏。眼看就要到違約期限了，再付不了首付，定金也得打水漂。
經濟觀察報記者近期在北京、上海等地采訪了解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數。記者采訪了多位銀行總行及地方分行人士，大都表示，房地產貸款的邊際放鬆是接下來的趨勢，但是也難以准確地說從何時開始、如何放開。
等待銀行放款的購房人
上海購房者李小姐也面臨和李牧原的客戶相似的境況，「至少在今年下半年開始，買房已經不是一件容易的事情。僅僅只是網簽，每個月就只有80個名額，無形之中買房周期都在不斷拉長。」李小姐對記者表示，自己購買了一套位於浦東新區的新房，在2021年年初開始看房，5月敲定樓盤，此後付首付加網簽，結果6月底政策突然收緊，截至目前還在排隊等待中。
有股份行的客戶經理告訴記者，其所在銀行在京支行很多客戶都在9月份完成了批貸，但遲遲未能放款，預計需要等到明年年初，現在開始申請貸款的話，放款時間更難以預測。「20號剛剛和客戶經理溝通，說目前銀行放款速度暫時還沒有新的變化，按照之前的預估，大概會在2022年農歷春節前獲得銀行放款，畢竟按照以往慣例，大部分銀行都會在1季度多放些房貸額度」。李小姐對記者坦言，現在只能等著銀行的通知，順便多存點錢付首付。
近日，記者在北京、上海實地走訪發現多家銀行網點後發現，目前銀行房貸額度仍緊張，放款周期並沒有明顯加速，預估還需要3個月以上。進入2021年下半年以來，上海地區不論是國有行、股份行還是城商行，房貸額度開始收緊，房貸申請周期也由此前最快兩周拉長到普遍都在3個月以上，部分銀行甚至出現對二手房停貸的現象。
「目前我們還沒有收到新的信息，客戶辦理房貸大概率還是需要三個月以上。在申請貸款後會進入排隊流程，目前我們也無法確定放款時間。」上海一家股份制銀行信貸部人士表示。
10月15日，在中國人民銀行（下稱「央行」）舉行的三季度金融數據統計發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則也存在一些誤解，對要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。針對這些情況，央行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
李牧原告訴記者，這個政策他也看到了，但是他覺得，從提出到真正落地還不知道有多長時間。李牧原的客戶已經跟銀行的客服進行了多次溝通，但遲遲未有收獲，10月19日晚上9點多，他告訴記者，決定第二天（20日）到銀行網點去溝通一下何時放款。
「肯定是不能插隊，只能去盡量溝通，因為客戶申請的是組合貸，想商量能不能把商貸先放一部分，或者先把公積金部分的貸款放出來，至少有一部分錢放出來。」李牧原這樣打算的。
「放鬆是趨勢，但難言何時放開」
金融管理部門高層關於房地產市場和房地產貸款頻頻發聲，引發市場關注的同時，也讓准備購房的人有了很多期待。
10月20日，國務院副總理劉鶴在2021金融街論壇年會上表示，要推動中小金融機構改革化險，處置好少數大型企業違約風險。目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。
10月21日，銀保監會相關負責人回應了房地產貸款的問題。銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上表示，銀保監會牢牢堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，堅決貫徹落實房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩健康發展。
劉忠瑞同時表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合央行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。「要保障好剛需群體信貸需求。要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。」
記者近期與多位銀行地方分行人士溝通，獲得的反饋是，房地產貸款的邊際放鬆是接下來的趨勢，但是也難以准確地說從何時開始、如何放開。
有股份行地方分行行長告訴記者，他個人理解，「從出台到收緊是很快的，往往政策一出台、馬上就收緊，但是從收緊的形勢到放開，是有一個循序漸進的過程。首先，政策不會從緊張到一下放開；其次，銀行也是有一個緩慢的過程，大家都想先觀望一下，如果確定可以了，那我們再開始放開。」
南方某城商行業務人士表示，該行暫時沒有新的變化，即使未來放閘也只是適度放閘，是雙向作用的結果，一是房貸市場積壓嚴重，造成各銀行房貸資產規模大幅下降，為保障年底結算數據，各行做了可行的業績沖刺，盡量做到應放盡放；二是經營機構正視額度管控問題，從自身找出路，很多機構經歷大半年的資產調整，將部分壞賬或者債券轉讓出表，從而創造了新的額度來放款滿足營收考核。
該城商行人士稱，對於房企融資則將始終抱有保守的態度，各銀行不會向房產企業偏向，資金與用途監管依然嚴厲。10月初甚至進一步規范了涉房企業融資的禁入准則，進一步規避信貸資金進入方式，與房購不炒的調控導向一致。
從個人房貸來看，即使額度有放鬆，未來可能銀行在各項審核中仍會保持嚴格態勢。有上海當地銀行客戶經理表示，自去年開始，銀行對個人按揭貸款的首付款來源的監管愈加嚴格，比如首付款必須是自有資金，提供首付的流水甚至半年裡不能有「不相關」的人轉給你超過2萬元的進賬，否則要解釋這筆錢的來源。此外，除車貸和房貸外，其他的貸款都必須結清，否則會影響貸款審批。
銀行的「緊箍咒」
「如果說監管支持房貸有序投放，但是，監管並沒有說針對房地產貸款集中制不再管控。」有國有大行人士對記者強調，即使現在監管強調放鬆，房地產貸款集中制對銀行來說，是一個限制。
房地產貸款集中制就像是銀行的一個「緊箍咒」。2021年，對房貸政策來說是特殊的一年，被稱為「史上最嚴房貸」政策的房地產貸款集中制在2020年的最後一個工作日面世，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。
央行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。
在房地產貸款集中制出台前，監管也有相應的限制。上述股份制銀行地方分行行長稱，當地監管部門對增長速度和貸款余額，會給一個總的額度。根據當地各家銀行的體量，核定一個大致的新增數額，監管根據房價的增長對數額進行擺布。比如其所在的分行，每個月有幾千萬的信貸額度，如果這個額度和實際放款差很多，可以在銀行間進行內部調整。如果超出這個額度，需要向當地金融監管部門做出說明。
在該地方省份中，有的地市房地產價格增長比較快，當地金融監管部門對其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房價比較穩，房地產貸款增速也比較慢，當地金融監管部門對其的限制就比較少，基本沒有管控。其感受到的是，在2020年末房地產集中度出台之前，當地監管部門對份額的管控已經開始比較嚴格了。
2020年，隨著抗擊疫情非常時期政策逐步淡出，下半年以來，監管部門對於房地產融資政策進一步細化，先後出台了多項調控措施，包括但不限於：房地產企業融資的「三道紅線」；細化了按揭和開發貸貸款「雙集中度」管理，按「五檔分類」；嚴查經營性貸款違規流入房地產市場；土地前融的全面從嚴監管檢查；部分熱點城市房貸明顯收緊等，房地產融資政策逐步從緊，調控升級。
調控房價的金融利器
「我的印象里，近五年來，監管對銀行其實一直保持著密切的窗口指導。」上述國有大行人士表示，尤其是有段時間，監管與國有大行幾乎每月都有會議，指導房貸相關的政策。
該人士回憶，2016年鑒於全國房價快速增長，監管開始對銀行的房貸投放速度進行了窗口指導。
從個人房貸發展的歷史來看，問世不到30多年以來，經歷了快速發展和調控等不同的階段，各家商業銀行逐漸將個人住房按揭貸款業務作為一項優質、核心的業務來對待。
20世紀80年代，我國商業銀行開始探討個人住房按揭貸款業務，並在一些大中城市試點。1992年5月，第一筆個人購房貸款發放，中國建設銀行拉開了此項業務的序幕，深圳分行發放了首筆個人住房按揭貸款。從1996年開始，央行多次調低貸款利率。量化寬松的貨幣政策和政府鼓勵居民置業政策，使個人住房按揭貸款業務得到較快發展，業務規模不斷擴大。
1997年後，房貸迎來了快速發展階段，個人住房按揭貸款業務得到迅猛的發展。到了2003年，政策開始收緊。2003年12月，央行發布《關於進一步加強房地產信貸業務的通知》，市場呈現調整態勢。各商業銀行為了配合去杠桿擠泡沫，取消貸款利率優惠和提高首付比例。
2009年後，隨著房價快速上漲，金融政策也逐漸收縮，政策要求採取差別化信貸政策，首付比例、二套房信貸條件等逐步收縮，要求大幅提高。首套房首付比不得低於30%；二套房首付比例由此前要求的 50%提高到的60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；停止發放第三套及以上住房貸款等措施。「在房地產貸款集中度之前，監管對銀行大約有一個額度指導。但是在集中度之後，銀行幾乎完全受到限制，如果想多放房貸，只能多放貸款，但是貸款放多了，隱患也比較大。」上述國有大行人士表示，其個人認為，未來房價再繼續超常上漲的概率不大，但是金融與房地產的關系難分難舍。
對於接下來房地產政策的前瞻展望，民生證券首席宏觀分析師解運亮認為，2021年房地產仍存在一定韌性，本輪調控持續時間可能較長。2021年房地產大概率將繼續維持求穩偏緊的政策，「房住不炒」仍是主基調。
（根據受訪者要求，李牧原為化名）