㈠ 菏澤被曝首付比例最低降至20%
菏澤被曝首付比例最低降至20%
菏澤被曝首付比例最低降至20%，菏澤四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，「無房無貸」購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。菏澤被曝首付比例最低降至20%。
2月17日，市場有傳言稱，山東菏澤工行、建行、農行自2月14日起，名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例可執行20%，有房貸記錄且無房的，首付25%，執行首套房利率無房貸記錄或房貸已結清但有房產的（不限套數），首付30%，執行首套房利率有一筆未結清房貸，且對應僅有一套住房，首付30%，執行二套房利率。
對於該市場消息，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助於釋放購房剛性需求，對加速市場穩定具有積極意義。「綜合前兩年的數據看，2020年房地產市場過度修復、2021年觸頂回落，而從兩年平均的銷售面積數據看與2019年相近，可見2020年下半年到2021年上半年對房地產市場的「透支」正在修復。此時出台政策激勵剛需入市是穩定市場的需要。」潘浩表示。
數據顯示，過去十年共出現兩次市場築底過程，分別為「2014年-2015年」和「2020年-2021年」，這兩次分別處於全國商品房銷售面積增速的兩個低點，在市場築底回調過程中均伴隨一系列調控政策，拉動增速水平止跌回穩。
潘浩稱，此類政策在信貸方面出現了相同的傳導路徑，首先從信貸利率開始，隨後是公積金相關政策的調整，最後傳導至商業貸款。 商業貸款政策的調整，傳遞出了市場築底的信號，由於2022年上半年依然處於房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，相關政策的出台也有利於穩定房企運營。
近日，市場有消息稱，山東省菏澤市工行、建行、農行，對於名下無住房且無個人住房貸款記錄的購房者，首付比例較此前下降10個百分點。
2月17日，據中新經緯報道，記者從中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行山東省菏澤市相關營業網點處獲悉，四大銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，「無房無貸」購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。
對於個人住房貸款首付比例下調一事，中國銀行、農業銀行、工商銀行菏澤市相關網點工作人員均予以證實，「該政策是在菏澤全市執行的」。
另據中國證券報，中國銀行菏澤某營業網點貸款部門客戶經理表示：「不過，具體還要看貸款人是否是『無房無貸』，同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時帶嫌如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的。」
據財聯社17日報道，菏澤農行一位信貸經理對記者證實，該行「無房無貸」購房者的首付比例的確已由30%下調至20%。同時，首套房、二套房的貸款利率分別由去年年末的5.95%、6.14%下調至當前的5.6%、5.95%。
另據21世紀經濟報道，記者從建設銀行菏澤地區兩家支行網點負責住房貸款的人士處了解到的一份《關於調整個人住房貸款首付款比例的通知》顯示，除了「無房無貸」首付比例下調外，其他情況的首付比例也進行了調整，具體為：
對名下無住房(不含農村集體土地房屋，下同)且無個人住房貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行20%；
對名下無住房有個人住房貸款記錄且已結清或實際擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭，申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行25%；
對名下實際擁有1套且存在相應購房貸款記錄的居民家庭。申請貸款購買普通住房的，首付比例可以執行30%；
對擁有兩套及以上住房且無個人住房貸款記錄或有野跡住電款記錄但已經結清的居民家庭，申請貸款購買住房的，首付比例可以執行40%。通知自2月14日起開始施行。
據財聯社，一位工行信貸人士介紹稱，當地房貸額度較為充足，審批完成即可放款，但目前由於春節假期剛剛結束，所在支行的業務量並不大，與往年的放貸規律基本一致。
當地多位房產中介透露，工、農、建三大行近日同步啟用上述調整後的貸款政策，但針對特定客群，在具體執行方面可能略有差異。比如，其中一家銀頌行並行對於名下有兩套及以上房產的購房者仍執行40%的首付比例。此外，對於部分信譽良好的購房者，首套房貸利率也會有一定優惠。
「調整後的房貸利率基本集中在5.6%與5.9%兩檔。」另一位房地產中介表示，一般「首房首貸」利率在5.6%，「有房且有貸」（名下有房且相對應有一套住房貸款余額）的購房者執行5.9%的利率，但如果名下有兩套及以上房產但房貸余額已清償的購房者仍可享受5.6%的低檔利率。
有利於住房剛性需求釋放
業內人士表示，2021年以來銀行在房地產貸款集中度約束下，兩成首付的做法非常少。
據中國證券報，「兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產市場形勢、金融形勢的變化等有關。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，雖然此前廣西北海和四川自貢等地降低了公積金貸款首付比例，但降低商業貸款首付要求，才是最關鍵的。
從易居研究院監測數據來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之後，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。
數據來源：易居研究院
進入2022年，菏澤市商品房市場繼續調整。有機構數據顯示，今年1月，菏澤城區整月銷售新房共約1800套，相較去年12月的`1900套下降了約5％，較去年1月的3100套，下降約42%。
根據第七次全國人口普查結果，菏澤市常住人口約879.6萬人。
貝殼研究院高級分析師潘浩指出，部分地方對房貸首付比例的調整，特別是針對首套房的調整有助於釋放剛性住房需求，對穩定房地產市場運行具有積極意義。潘浩同時表示，2022年上半年依然處於房企債務到期的高峰階段，房企的資金壓力仍然較大，類似政策的出台也有利於穩定房企運營。
中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜也稱，下調首付比例釋放積極信號，預計會對當地市場情緒形成一定的提振。與此同時，不排除未來會有更多城市效仿跟進，特別是一些市場調整壓力較大的三四線城市。
今年以來多地密集調整房貸政策
除菏澤之外，今年以來也已有多地房貸政策調整。
1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，為今年全國首個降低首付比例的城市。
1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發布《關於調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行「只認貸不認房」的認定標准。
此外，南寧市提高了最高貸款額度計劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。寧波市針對連續繳存住房公積金滿2年，且按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，其在首次申請公積金貸款購買首套住房時，提高了住房公積金最高貸款額，由60萬元/戶提高至80萬元/戶。濟南市和青島市則放鬆了公積金異地貸款的要求，簡化了申請條件，放寬了戶籍限制等等。
據不完全統計，今年1月份各地出台樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策。「因城施策、適度糾偏」成為房地產調控的主基調。
嚴躍進認為，政策的放鬆，不僅激活了市場，還刺激了交易量，可以使市場更加活躍，對於房企去庫存等方面也會有積極的作用。因此，包括公積金在內的一些金融政策，後續還會持續寬松，持續回暖。
（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。）
日前，一份山東菏澤某國有大型銀行調整個人房貸首付比例的文件在網上流傳。2月17日，據中新經緯報道，工、農、中、建四大國有銀行的確下調了該市個人住房貸款首付款比例，「無房無貸」購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。
「同時還要看具體樓盤，樓盤在合作銀行申報時如果定的是20%，就可以操作，但如果定的是30%，那就不行了。不過菏澤大部分的樓盤都應該是可以按20%操作的。」中國銀行菏澤某營業網點客戶經理在接受中國證券報記者采訪時進一步說。
從易居研究院監測數據來看，2021年下半年，菏澤市房地產市場迅速降溫。菏澤市牡丹區新房銷售在2021年10月達到階段性高點之後，無論是成交量還是成交均價均迅速回落。
「兩成首付已是較為明顯的政策寬松信號，此次菏澤政策打響了住房按揭貸款降首付的第一槍，這也和當前房地產市場形勢、金融形勢的變化等有關。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，
中原地產首席分析師張大偉分析指出，菏澤市場降低首付比例，對市場的影響預計有限，但對於全國其他城市來說，信心影響較大。首付成數變化，代表了整體房地產政策的轉向。支持剛需首套房購房會成為未來政策變化的主要方向。
此前，全國已有多個城市的公積金貸款政策有所放鬆，但個人商業性房貸政策還沒有松動。不過，據北京青年報報道，專家指出，菏澤屬於非限購城市，這一調整符合國家政策。
㈡ 「限貸令」之後農行、建行、中行齊發 RMBS的春天到了
經濟觀察報 記者 胡艷明 在史上最嚴「限貸令」出台後，個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）會是銀行應對房貸集中管理制的策略嗎？
近期，中國農業銀行的「21農盈匯寓」RMBS開始發行，總規模200.15億元，成為目前市場最大規模的RMBS項目。另外，中國銀行的「中盈萬家2021年第一期」RMBS在1月15日開始申購，總規模96.62億；建行的「建元2021年第一期」RMBS已完成評級，總規模51.4億，1月18日開始申購。
近年來RMBS已經成為信貸類資產證券化中佔比最大的品種，被認為最具潛力的ABS，是市場人士眼中的ABS「一哥」。在央行、銀保監會2020年12月31日聯合發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（簡稱「《通知》」）中，對相關的住房抵押信貸ABS是否納入房地產信貸集中度未明確說明。有市場人士認為，對此銀行可能會有通過RMBS等資產證券化的方式以調整資產負債表，來滿足監管要求。
有大行零售人士近期對經濟觀察報表示，預計通過個人住房抵押貸款資產證券化的方式「出表」可行，通過這種方式調節按揭總量，減輕達標壓力。不過，有分析人士認為，進行證券化安排未必能夠繞開監管；這部分證券是否被計入房地產信貸總量中仍然值得觀察。
標普近期發布的一份報告顯示，RMBS發行額在2020年下降，2021年有望回升，但仍將低於疫情前的規模。部分原因在於，預期2021年全國住宅地產銷售增速將持平，中國加強開發貸款和購房貸款管控亦動見觀瞻。
農行、建行、中行新年齊發RMBS
1月12日，農業銀行作為發起機構和委託人的「農盈匯寓2021年第一期個人住房抵押貸款資產支持證券」（簡稱「21農盈匯寓」）已於1月7日在銀行間債市發行。
「21農盈匯寓」RMBS共分四檔，總規模200.15億元，是目前市場最大規模的RMBS項目。
其中，優先A1檔規模40億元，分層佔比19.99%，票面利率3.30%，加權0.86年；優先A2檔規模57.11億元，分層佔比28.53%，票面利率3.80%，加權2.64年；優先A3檔規模85億元，分層佔比42.47%，票面利率3.95%，加權6.49年；次級檔規模18.04億元，分層佔比9.01%，加權15.05年。發起機構將持有全部次級檔資產支持證券，占本期資產支持證券發行規模的9.01%，持有期限不短於該檔次證券的存續期限。
該筆RMBS受託人為上海國際信託，資金保管機構為招商銀行長沙分行，招商證券為牽頭主承銷商，中信證券、華泰證券、工商銀行和興業銀行為聯席主承銷商。
基礎資產方面，「21農盈匯寓」RMBS資產池涉及92358名借款人向發起機構借用的92358筆貸款，均為正常類個人住房抵押貸款。項目初始起算日為2020年9月1日，全部未償本金余額約為200.15億元，單筆貸款平均合同金額32.76萬元。「21農盈匯寓」的入池資產加權平均合同期限15.12年，加權平均剩餘期限10.14年，加權平均貸款年利率4.94%，入池抵押住房初始評估價值合計535.03億元。加權平均初始貸款價值比 43.24%，一二線城市佔比38.02%。
除了農行，中國銀行的「中盈萬家2021年第一期」RMBS在1月15日開始申購，總規模96.62億，分為四檔，優先A1檔規模10億元，分層佔比10.35%，加權0.94年；優先A2檔規模30.11億元，分層佔比31.05%，加權2.50年；優先A3檔規模46.4億元，分層佔比48.02%，加權3.26年；次級檔規模10.22，分層佔比10.58%，加權8.66年；前三檔均採用的票面利率為「基準利率」+「基本利差」。
同時，建行的「建元2021年第一期」RMBS已完成評級，總規模51.4億，分為四檔，優先A1檔規模8億元，分層佔比15.56%；優先A2檔規模12億元，分層佔比23.34%；優先A3檔規模25.87億元，分層佔比50.32%；次級檔規模5.54，分層佔比10.78%；1月18日開始申購。
就上述銀行的集中發行RMBS，有市場人士認為，銀行或增發RMBS來應對房貸集中度管理。因《通知》對銀行的房地產貸款佔比設置上限。
不過，或許上述銀行的集中發行並不能完全說明銀行發RMBS一定與房貸集中管理制度有關，在2020年初，也有招商銀行、工商銀行、浦發銀行在新年後即發行了幾筆RMBS項目。值得關注的是，在目前監管口徑尚未明晰的情況下，未來RMBS市場是否發生「井噴」？
2021年發行有望回升
我國抵押貸款證券化的試驗始自21世紀初。在2005年,中國建設銀行發行了我國首支個人住房抵押貸款支持證券"建元2005-1RMBS"，我國正式開始了對個人住房抵押貸款證券化的市場階段 探索 。
從近年來RMBS的發展脈絡來看，2008年後，受次貸危機影響，國內暫定發行資產證券化產品；2012年重啟回暖，2012年5月國務院常務會議決定進一步推進信貸資產證券化，新增500億試點規模；2016年以來，RMBS產品有了快速發展，2017年起成為銀行間市場中發行規模最大的證券化產品。
國家金融與發展實驗室在2019年8月29日發布的《中國住房金融發展報告（2019）》報告顯示，我國個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）市場培育初見成效。截至2018年12月銀行間市場共有106隻處在存續期的RMBS，存量余額7477.61億元，占信貸ABS存量余額的68.35%，佔中國債券市場存量的 0.87%。存續期RMBS均表現良好。
雖然RMBS已經成為信貸類資產證券化中最大的品種，但在國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真看來，與個人抵押貸款一級市場近26萬億元的存量相比，抵押貸款的二級市場以及抵押貸款證券化的發展，都還有相當大的潛力。
標普信評數據顯示，截至2019年末，共有29家金融機構累計發起173單產品，其中140單發行於2017年後。
對於近幾年市場的發展，標普信評認為，市場的蓬勃發展主要得益於兩方面：一是國家經濟的持續發展，城鎮化建設的加速推進，居民家庭收入的穩步上升，整體較低的利率環境及對房屋所有權的剛性需求等一系列原因導致的上游個人住房抵押貸款市場在過去十年突飛猛進；二是RMBS產品能為發起機構在信貸規模受限的前提下盤活存量資產，改善資產負債表，為信貸額度帶來更多的彈性和選擇。展望未來，中國個人住房抵押貸款市場余額已突破30萬億元，雖然增速進一步放緩，但在審慎的監管環境下發展穩健。RMBS呈現發行常態化、發起機構多樣化的趨勢。
另一方面，標普信評認為，RMBS的規模佔中國債券市場余額的比例不足2%，產品結構較為單一，一級和二級市場之間的傳導機制尚未形成，估值體系尚未完善，二級市場缺乏流動性。整體而言，認為市場建設任重道遠，未來發展空間廣闊。
對於2021年市場前景，標普近期發布的一份報告中判斷，RMBS發行額在2020年下降，2021年有望回升，但仍將低於疫情前的規模。
未來是否迎來大「爆發」
一方面，是業內認為RMBS依然有著無限市場空間，建議加快發展RMBS市場；另一方面，如果RMBS真的可以幫助按揭貸款「出表」，未來這部分業務又將呈現怎麼樣的發展前景？
另外從發行流程上，在王一峰看來，本次《通知》雖然沒有說明是否需要對ABS產品進行還原計算，但是發行RMBS的流程，需要先向央行申請注冊額度，在此之後每次發行之前，需要向銀保監會和央行進行備案，備案通過之後即可發行。
因此，王一峰認為，監管可以在注冊額度和進行備案兩個節點進行調控， 歷史 上也有過監管層通過此方式進行發行節奏控制。《通知》之後，銀行房地產相關的ABS產品發行需求有提升，但是在總體規模控制的原則下，繞開監管存在一定難度。
而在中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明看來，房地產企業債券融資以及相關的住房抵押信貸ABS是否納入房地產信貸集中度討論仍未明確說明（在央行統計口徑中，相關「證券化的房地產貸款」納入房地產信貸統計，而銀保監會統計口徑中則僅包含一部分房地產企業債券以及房地產信託）。
「雖然從住房抵押信貸ABS的存量看其總規模依舊非常有限，但其單月凈融資實際上已經具備了一定規模，因此這部分證券是否被計入房地產信貸總量中仍然值得觀察。」明明認為。
㈢ 政策加碼 房地產金融調控升級
在「房住不炒」的基調下，涉房貸款調控力度持續升級。銀保監辦公廳近期發文表示，將在32個城市開展包括房地產業務授信政策執行、房地產開發貸款管理、個人住房貸款管理情況等方面銀行房地產業務專項檢查工作。與此同時，央行日前也要求銀行進一步優化調整信貸結構，「點名」房地產行業佔用信貸資源依然較多。
根據近期密集披露的A股上市銀行中報，銀行對涉房貸款普遍持較為審慎的態度，不僅個人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑，而且房地產開發貸款也均在實施較為嚴格的名單制，在擇優選擇授信對象的同時，進行限額管理。根據各家銀行的表態和業內人士的分析，受制於監管政策持續收緊，下半年銀行涉房資金埠將進一步扎緊，相關業務增速將持續放緩。
銀行涉房貸款穩中有降
銀行涉房貸款主要涉及個人住房貸款和房地產開發貸款兩方面。從A股上市的大行及股份行數據來看，個人住房貸款增速整體已出現下滑。Wind數據顯示，上半年上述銀行個人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%，低於去年同期近7%的增速。
Wind數據顯示，四大行個人房貸上半年增速多數穩定在7%左右，其中建設銀行增速僅為4.3%。股份制銀行中，個人住房貸款增速已出現明顯分化。中信銀行、浦發銀行、招商銀行、華夏銀行與去年末相比，個人住房貸款增速均在10%以上，分別為14%，13.1%，11.5%和10.7%。而平安銀行、民生銀行、光大銀行分別為3%，4.8%，3.5%。不過，即便是超過10%的銀行，增速普遍較去年同期也有所降低。
而在房地產開發貸款方面，目前大部分銀行對房地產行業的授信都較為審慎，並實行十分嚴格的名單制，以控制相關的業務風險。
根據建行披露的數據，上半年其房地產開發貸款的增速同比下降6.55個百分點。與此同時，建行審慎擇優開展房地產開發貸款，今年0.81%的不良率比年初下降0.3個百分點。
招商銀行副行長王良在2019年中期業績電話推介會介紹稱，招行的房地產開發貸款在總行層面一直以來都是採取限額管理，即每年的增量貸款不超過一定數額，今年還會繼續堅持限額管理的策略，預計下半年投放的房地產開發貸款數量會非常少。
一位股份制銀行信貸審批部門相關人士對記者表示，房地產企業一直是其所在銀行重點監測的授信對象，該銀行一直對房企的杠桿率進行實時的監測，並根據杠桿率動態調整授信審批的白名單。
房地產金融政策持續從嚴
銀行審慎穩健的房地產貸款政策和整個國家層面「房住不炒」的政策基調不無關系。最近監管層再次密集釋放出多個信號，預計後期房地產金融政策將會更加嚴格。
繼7月窗口指導要求部分銀行控制房地產貸款增速後，日前銀保監會再次下發房地產業務專項檢查的通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，提出銀行在信貸管理方面，要關注房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括要加強集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等。8月30日，銀保監會發布的《關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》中，再度提及地方中小銀行機構存在違規為「四證」不齊房地產項目提供融資、違規向關系人發放信用貸款等問題。
央行也在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上，「點名」房地產行業佔用較多的信貸資源，並提出對房地產信貸領域的具體要求。同時，在新的房貸利率對標LPR之時，央行就已明確強調房貸利率不下降。
新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼對記者表示，總體而言，從房地產金融角度看，目前調控已經並且將繼續從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開發貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金藉助信託等渠道進入房地產項目，比如對房地產信託進行「窗口指導」；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，並嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可能從嚴監管房地產企業發行企業債券。
融360大數據研究院分析師李萬賦也對記者表示，從各監管部門的表態來看，目前涉房金融監管全方位從嚴，銀行信貸、信託、基金、保險都迎來了全面的把控。
銀行涉房資金埠將再扎緊
伴隨著監管政策的趨嚴，多家銀行表示將加強對涉房融資業務的全面管控，不論是個人房貸業務、房地產開發貸業務，還是相關的債券承銷以及理財融資等業務，都將進一步嚴格准入，以及加強風險管控。李萬賦也表示，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊，房地產開發貸增速將會有所回落。
招商銀行中報指出，下半年，預計在居民杠桿水平升幅較快及房地產調控相關政策約束下，個人住房貸款增速較上半年將有所放緩。王良也表示，招行下半年會對房地產貸款採取更加穩健、審慎的投放策略，這既包括房地產開發貸款，也包括住房按揭貸款。
農行副行長王緯表示，將嚴格個人住房按揭貸款審核，落實好最低首付款比例、收入償貸比等指標，加強借款人資質審核以及首付款來源收入真實性核查，嚴防虛假按揭和個人消費貸款挪用於購房。他還稱，穩妥開展房地產企業債券投資、理財融資、債券承銷等領域的類信貸業務，加強項目合法性、資金用途的核查，防止資金違規流入房地產市場。
業內人士表示，銀行收緊涉房資金埠一方面是落實國家政策的需要，另一方面也有利於加強自身業務風險控制。有銀行中報已經明確點出「房地產市場出現分化，房地產開發貸款風險有所上升。」
「針對像地方政府隱性債務、房地產和產能過剩行業等重點領域，我們會持續保持風險排查，持續摸清底數。同時對於大額潛在風險客戶，逐戶定策、明確責任，及時跟蹤，把潛在的風險提前化解。」中國銀行風險總監劉堅東表示。
董希淼也表示，在政策框架之內的個人住房貸款利率調整應該交由商業銀行決定。但也要看到，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快，潛在風險不斷累積。在近來流動性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業銀行應該保持清醒認識，審慎經營個人住房貸款業務，不向市場發出錯誤信號。這既是防控自身經營風險的需要，也有利於穩定家庭部門杠桿、抑制房地產市場泡沫。
㈣ 二手房貸款利率高
最近很多城市都出現了房貸緊張，貸款利率上漲的情況，作為市場風向標的一線城市也受到了影響。中新經緯從商業銀行、購房者、房產中介了解到，目前一線城市房貸額度比較緊張，放款周期普遍延長。目前提交審批的貸款申請要到2023年第一季度才能獲批。與此同時，廣州、上海相繼上調房貸利率，廣州二套房貸利率甚至超過6%。
其實每年的年中和年末，銀行的房貸額度都會比較緊張。然而，今年的情況明顯不同。貸款額度緊張已經持續半年，同時在多個城市蔓延。業內人士認為，在房地產貸款集中管理和房地產企業融資「三條紅線」的壓力下，今年下半年房貸額度緊張的局面很難得到根本改善。
貸款額度緊張，貸款要等到明年。
正在換房的周婷(化名)感受到了北京房貸額度緊張帶來的變化。她告訴中新經緯，自己是「賣一買一」，先把之前的房子賣了，再買二手房。但買她房子的買家長期拿不到銀行貸款，無法置換。
今年7月初，中國銀行北京分行某支行向周婷發出了貸款通知。她也在7月底和買家一起過戶了房產。按照流程，接下來應該是銀行放貸。但是一個月過去了，仍然沒有準確的消息。銀行的回應是目前沒有額度，所以要2-3個月才能放款，客戶在排隊。
「一般來說，商業貸款會比公積金貸款快，但現在正好相反。買方公積金貸款可能9月中旬批下來，所以商業貸款不清楚。」周婷說。
貸款額度緊張，放款周期較長，並不是個例。8月30日，北京某股份制銀行個貸經理告訴中新經緯，該行在北京的二手房貸款幾乎沒有額度。「目前我們銀行的利率沒有變化，但是沒有額度。」
「雖然房貸還是有額度的，但是會控制，放款時間無法保證。」某國有銀行北京某支行個貸經理也表示，「如果要我擔保，明年1月肯定沒問題。」
上述個貸經理透露，目前銀行正在消化6月份的貸款，7、8月份的貸款仍有壓力，9、10月份可能會放出來。如果9月份申請貸款，可能要等到年底，但是每年年底銀行的貸款額度都會比較緊張，今年年底也不樂觀，所以明年貸款下來的可能性比較大。他還表示，據他所知，其他國有銀行基本上要等三個月才能對外回復。
某股份制銀行上海某支行個貸經理告訴中新經緯，上海二手房貸款額度也比較緊張，房屋總價由網簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價中的較低者確定，然後核定可貸額度，可貸額度比以前少。「放款時間不一定，要看各家銀行的額度。我們銀行這個月一般符合放貸條件，下個月放貸沒有大問題。」
今年8月3日，《南方都市報》援引中國銀行廣州分行相關負責人的話稱，受調控影響，該行房貸額度有所降低，放款時限有所放緩。銀行根據貸款客戶申請資料的提交時間和審批情況進行有序放款。交行相關負責人也表示，目前廣州地區的房貸仍然比較緊張，銀行已經按照每月的監管要求有序安排貸款。
本市二套房貸款利率超過6%。
8月20日，新貸款市模差旁場報價利率(LPR)公布，一年期LPR為3.85%，五年期以上LPR為4.65%。這
據《南方都市報》；中國銀行廣州分行首套和二套住房貸款利率分別不低於LPR基準加120個基點和140個基點；也就是；首套房利率在5.85%以上，二套房利率在6.05%以上。工行首套房、二套房利率指導價分別為LPR 90BP、LPR 110BP，即5.55%、5.75%，將在上述指導價基礎上浮動；農行執行的首套房和二套房利率與工行一致；廣州首套房利率為LPR 100BP，二套房利率為LPR 120BP，分別為5.65%和5.85%。
據多家銀行貸款經理和房產中介透露，目前北京首套房和二套房貸利率相對穩定，分別維持在5.2%和5.7%左右。前述國有銀行北京某支行個貸經理表示，部分銀行可能會對客戶提慶隱出要求。如果客戶想快速貸款，利率會稍微高一點，相當於一個條件。
房貸額度緊張會有改善嗎？
近期，上市銀行密集召開中報業績發布會。銀行普遍表示，將嚴格控制房地產貸款規模和比例，並按照監管要求落實對房地產集中度的監管等管理要求。平安銀行副行長郭世邦表示：「我們的兩項指標與監管要求相差甚遠，但這並不意味著旦橡我們有機會。並不意味著我們可以馬上投放大量房地產貸款，或者我們必須遵循監管要求。」
在中期報告和業績發布會上，各大銀行都表示將在業務結構上優先支持剛需和改善型住房需求。
中南財經政法大學數字經濟研究院高級研究員金田在接受中新經緯采訪時指出，從往年情況來看，銀行一般在年初確定各項授信額度，之後在業務發展中會繼續佔用相應額度。有些業務線用的比較快，就會收緊。所以下半年房貸額度比上半年更緊，說明放款速度放緩或者拒絕了部分業務。
金田認為，從今年的情況來看，上半年房貸業務一直處於緊平衡狀態。政策方面，銀行需要重新審慎評估房地產市場和房貸業務的市場風險和政策風險，尤其是那些前期激進房貸、消費貸和經營性貸款業務的銀行會急剎車；市場形勢上，一線城市住房需求依然旺盛，加劇了房貸市場的供需失衡。
復旦大學招聯金融首席研究員
學金融研究院兼職研究員董希淼對中新經緯表示，一般而言，一手房權屬更清晰，貸款流程簡便（不需要評估），貸款期限靈活（不受房齡限制）；而且，與開發商合作，一手房貸款容易批量操作。因此，在額度有限的情況下，銀行更傾向於發放一手房貸款。
房貸緊張的情況何時能緩解？
8月23日，人民銀行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱主持召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，研究當前貨幣信貸形勢，部署下一步貨幣信貸工作。此次會議提出，銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。
「整體上信貸投放速度會加快，比上半年會加快，而且會採取一些跨周期的設計方式，不排除明年上半年計劃投放的一些貸款可能會提前到今年下半年來投放。」董希淼說。
同時，董希淼強調，盡管信貸投放加快，但並不是資金會流向房地產市場，總體信貸規模更加寬松，可能對銀行在房貸投放上產生一些積極影響。
「今年接下來的幾個月，房貸情況可能會略微改善，但不會有根本性的改變，因為在房住不炒的背景下，貸款集中度管理的壓力還在，房地產企業融資三道紅線的要求還有，下半年銀行信貸投放的速度加快，但主要是服務於小微企業、綠色發展、鄉村振興等領域。」董希淼表示。
本文源自中新經緯
㈤ 被銀行通知「明年再來」，全國多城遭遇「房貸難」
近期，多地房貸收緊的聲音不絕於耳，有些地方的二手房貸款申請甚至「排到明年」。
克而瑞監控的30個重點城市中，半數以上城市新房放貸額度緊張，放款周期較上半年持續拉長，七成以上城市的房貸利率較上半年均有不同程度上調；二手房貸款方面，調研的23個城市放款周期基本在3-6個月，六成以上城市近乎「停貸」。
58安居客房產研究分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，目前多地房貸收緊，受到「房貸兩道紅線」和「樓市成交持續上漲」兩方面因素影響。未來房貸是否會放鬆，還要看市場成交量的變化情況而定。
多地房貸額度緊張，放貸周期延長
近幾個月以來，多地銀行房貸額度緊張、放貸遲緩已是不爭的事實。尤其是一線城市，房產貸款十分緊張。
《每日經濟新聞》記者從上海各大商業銀行了解到，雖然貸款沒有停止，但審批和放款周期已經明顯拉長，短則3個月，長則半年。而且從7月24日起，上海首套房貸利率從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。
據此前央視財經報道，北京有購房者在申請房貸時被告知「貸款額度緊張」，具體放款時間不確定。甚至有人被銀行通知「明年再來」。
據了解，廣州商業銀行近期也上調了房貸利率。根據最新的LPR報價，目前廣州地區主流首二套房貸利率分別為5.85%以上和6.05%以上，遠高於其他一線城市。同時，放款時間延長。廣州部分銀行從網簽到放貸差不多要3-4個月時間。
熱點二三線城市的房貸情況也不輕松。貝殼研究院數據顯示，從今年6月放款周期來看，72個重點城市中，有46個城市房貸放款周期延長。
《每日經濟新聞》記者注意到，近期杭州、武漢、長春、鄭州、昆明、南寧、合肥、重慶、東莞、惠州、佛山、長沙、濟南等城市均出現二手房停貸或部分停貸現象，不少城市的房貸利率也出現多次上調。
據記者了解，蘇州的首套首貸利率升至5.9%-6.0%，二套房（貸款未結清）利率多數已破6%，且多家銀行的放款條件中對徵信要求十分嚴苛。
南京的首套房貸利率更已經達到5.95%，直逼6%大關，二套房貸利率最高已達到6.15%。當地的工行、農行、交行、華夏等銀行，被曝均因額度緊張首套房停貸，「在南京、合肥，申請房貸排隊都到了6個月以後，很多銀行還無法確定放款周期。」一位銀行工作人員告訴記者。
克而瑞調研的30個熱點二三線城市信貸情況顯示，多數城市暫未感知到信貸放鬆帶來的影響，前期積壓的貸款申請也未得到集中放款。
此外，整體房貸利率仍延續上行走勢。據克而瑞調研數據，今年9月全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。蘇州、衢州、太倉、信陽、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經高達6%以上，半數以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長。
同時，房貸整體審核也更加嚴格。如南寧、泰州、麗水等地，買房均需嚴格審核客戶資質，包括首付資金來源，個人還款能力等多項內容。
總體來看，目前3-6個月的放款周期已成為常態，如山東臨沂、濟寧、菏澤等地的放款周期高達半年以上；蘇州、泰州、鹽城等地的信貸端全面收緊，放款時間不定。
樓市成交量下滑，房貸或將放鬆？
商品房銷售額快速上漲也是導致各地銀行房貸額度緊張的重要原因。張波告訴《每日經濟新聞》記者，「雖然7、8月份樓市成交在下滑，但因為集中供應的關系，今年上半年新房成交量非常多。」
國家統計局數據顯示，今年上半年，全國商品房銷售面積為8.9億平方米，同比增長27.7%；商品房銷售額為9.3萬億元，同比增長38.9%。二手房方面，據貝殼研究院數據，上半年二手房市場交易量比去年下半年增長12%，新房交易額創2016年以來同期最高。
央行發布的《2021年上半年金融統計數據報告》顯示，上半年人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。其中，住戶部門貸款增加4.58萬億元。特別是，基本可以視作房貸的住戶部門中長期貸款增加3.43萬億元，相比去年上半年增長22.5%。
值得注意的是，上半年住戶部門新增中長期貸款佔新增人民幣貸款總量約26.9%，相比2020年同期上升約3.7個百分點。也就是說，26.9%的房貸佔比，遠遠超過了「兩道紅線」中，對小銀行17.5%的房貸比例限制，甚至也大大超過了對中等銀行的20%房貸比例限制。
9月10日，招商銀行方面在回復投資者「這一次二手房貸款額度收緊導致貸款無法下放的原因」時表示，年初以來，為進一步落實房住不炒，不少房地產火熱的城市進一步加碼了房地產限購、限貸等政策調控。同時，受監管部門房地產貸款集中度等影響，大部分銀行適當收緊了房地產貸款投放力度，但總體來看依然能夠滿足剛需人群的購房信貸需求。
雖然近期有市場消息稱「下半年貨幣政策將向寬信用轉向，推動銀行加碼信貸投放」，不過克而瑞調研結果顯示，截至目前，多地銀行尚未加大貸款投放額度。
「下半年，一些城市的成交量可能下滑，放貸量可能會有一定程度放鬆，會優先保障一手房房貸的放貸，發放節奏相對穩定。」張波表示。