『壹』 二手房買賣先過戶還是先貸款交房時需要注意哪些問題
現在豎敬茄的房源相對來說比較緊張，再加上新房的房價特別高，以至於很多朋友在選擇的時候會傾向於二手房。畢竟二手房大部分位於市中心，交通便利，設施完善，另外也不用擔心裝修的問題，可以拎包入住。但是一些朋友也會有疑問，二手房買賣先過戶還是先貸款，交房時需要注意哪些問題。
二手房買賣先過戶還是先貸款
先貸款後過戶
流程：前期看房簽合同等等------審批貸款-----貸款審批通過-----雙方赴房產交易中心審稅-----稅1務審核通過----雙方交稅並辦理產權過戶手續
過戶後20天領取房產證及抵押證-----抵押證送銀行-----銀行在貸款合同約定期限內發放貸款。
在辦理二手房買賣手續的過程中一般都是先辦理貸款在辦理過戶手續的，如果是一次性付款，就需要注意資金的安全問題，盡量將房款的給付放在產權過戶之後再進行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以稿梁盡量降低風險。
買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，買賣雙方能一手交錢一手交房。
交房時需要注意哪些問題
1、設施設備清點
由於二手房一般都被原房東裝修和使用過，在出售時對裝修和一些設備設施通常都是贈送的，因此，買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應將設備設施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。
2、水、電、煤氣、天然氣的清點
過戶雙方應一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營業網點辦理相應的過戶手續，並向工作人員詢問原房東有無欠費情況。
3、余察有線電視、數字電視、電話、寬頻的過戶
雙方應一同來到有線電視公司、電信或網通的營業網點辦理過戶手續，同時，買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費用的情況。
4、物業服務費、公共維修基金、取暖費結清
雙方應一同來到物業公司辦理物業和公共維修基金更名手續，同時辦理物業費用繳納的交接，要注意詢問物業人員看原房東是否拖欠物業費及取暖費。
『貳』 購買二手房是先貸款再過戶還是先過戶再貸款
購買二手房貸款先過戶再貸款還是先貸款再過戶都可以。
正常的二手房貸款為買方支付首付給賣方，二者攜帶身份證、戶口本、結婚證、收入證明、預評報告、房產證、土地證或不動產證到銀行提出申請，審批通過之後買賣雙方過戶，新業主將房產抵押給銀行，銀行直接放款給賣方。
全夠購買二手房後，新業主可直接將房產抵押給銀行，辦理利息較低的置換式貸款或抵押貸款。
『叄』 上海購房流程以及相關稅收計算方式
上海購房流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產權
1、審查，購房的必要准備
（1）審查房地產開發企業的開發資質
房地產開發企業的資質，是相關的行業主管部門根據開發企業的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。
（2）審查房地產開發企業的經營范圍
如果開發商的營業執照上沒有銷售樓房的經營范圍，那麼開發商的銷售行為就是違法經營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權益就始終處於不確定狀態。所以在購買房屋時，一定要看房地產開發商的營業執照是否有允許銷售樓房的經營權。
（3）審查「五證」
「五證」和「兩書」是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產開發商和銷售商出示「五證」和「兩書」。「五證」是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程開工證》、《商品房預售許可證》。「五證」中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。
如果是現房買賣，則開發商無須辦理（4）所述預售許可證。但是根據建設部《商品房銷售管理辦法》第八條的規定，房地產開發企業應當在商品房現售之前，將房地產開發項目手冊以及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。
「二書」是開發商在竣工驗收合格後通知買房人收房時提供的兩份法律文件，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
（4）審查所要購買的房屋是否已被抵押
（5）謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導
2、簽約，慎重而穩妥的一筆
（1）慎簽認購協議
開發商與購房者簽訂《房屋認購協議書》的主要原因在於，房屋一旦被購房者選中，開發商就必須向購房者預留該房屋，並就該房屋與購房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購房者不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那麼預留的作法就會給開發商的銷售造成影響甚至是損失。同時這也是開發商的一種促銷手段，以認購協議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。
不少購房者在簽訂《房屋認購協議書》後，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發商達成一致意見，便要求開發商退還其交付的定金或訂金。那麼，購房者的要求有沒有法律依據呢？定金和訂金有什麼區別？
《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定，當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發商應當向買受人返還所收費用。
但這里所指的費用，是指具有預付款性質的"訂金"而非作為訂立合同擔保性質的"定金"。
而且，具有預付款性質的"訂金"，只要當事人是在合法、自願的基礎上約定不予退還的，都應依法從其約定。
依據《合同法》和《擔保法》有關規定，定金的數額不能超過合同標的總額的百分之二十；債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定："出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。"
因此在"定金"或"約定不予退還費用"的情況下，購房者很可能處於被動的地位，要麼接受開發商的不平等條款，要麼拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，提醒購房者慎簽《房屋認購協議書》，注意協議書採取的是"定金"方式還是"訂金"方式，有沒有"另有約定"。
（2）填寫合同文本空白處的注意事項
商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。
第一、合同開始的雙方當事人項。關於"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有"委託代理機構"或買受人有"委託代理人"，除要認真填寫相關內容外，還要有合法有效的授權委託書"。如果是父母（或其他監護人）代理未成年子女（人）簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經公證的代理買受人是該未成年人監護人的證明文件。
第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時間、文號相一致。
第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建築面積、套內建築面積、使用面積的概念和相互關系，具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建築面積構成是否合理合法，分攤的比例關系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時可能發生的面積上的變化要預先有防範，並在合同中予以明確約定。
第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建築工程竣工驗收備案表的取得為准。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應在盡可能短的時間內告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。
第五、第十四條，出賣人關於基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾中，除明確水、電、暖於入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬頻網等，如有可能也應作出明確約定。
第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外牆面使用權問題，根據物權法規定，其使用權和收益權應歸物業的全體業主所有，不經業主同意，出賣人無權使用。
在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩妥起見，購房者最好還是請有經驗的專業律師為自己把關。
（3）合同附件不能忽視
商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明、裝修設備標准和合同補充協議。附件一般附在買賣合同的最後，容易被購房者所忽視，而被不法開發商所利用。事實上，由於主合同只能採用法定的統一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。有以下幾點必須提醒購房者注意：
第一、房屋平面圖應標明每一個房間具體的尺寸以及牆體的寬度，還應標明陽台的大小、空調機位等具體的設備位置。如果上述內容不明確，則房屋平面圖根本起不到准確指示的作用，對開發商來說也沒有明確的約束。
第二、無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明和裝修設備標准，都應該使用准確的數字和具體的描述來表示其內容，而不應該使用概念化的詞語。像"高級""名牌""精裝修"這類詞語就不應該在附件中出現，而應明確，"高級"具體是什麼標准、"名牌"到底是什麼牌子、"精裝修"要達到什麼裝修效果。
第三、根據民事法律的＂意思自治＂原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發商進行協商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。
3、付款
（1）購房款
房價款為每平方米（建築面積）售價乘以建築面積，或者每平方米（套內建築面積）售價乘以套內建築面積。合同統一文本的第六條「付款方式及期限」，這一條只給出了購房者三種簡單的選擇，即：一次性付款、分期付款和其它方式。
選擇一次性付款可能會得到開發商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做後盾，這對資金尚不寬裕的購房者會有一定難度，而且這種付款方式風險也比較大。尤其是期房項目，當您把全部積蓄都交給開發商時，可以說主動權已經不在您手裡了，如果將來房屋質量出了問題或出現延期交房的情況，那您就相當被動了。
相對來說，分期付款對購房者比較有利。尤其對於期房項目，購房者可以按工程進度分幾次向開發商支付房款，直至商品房驗收合格後再支付尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。
(2) 住宅稅費
根據2011年1月28日起施行的《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》的規定，上海市在本市行政區域內實行房產稅，徵收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱「應稅住房」）。
除上述徵收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。新購住房的購房時間，以購房合同網上備案的日期為准。居民家庭住房套數根據居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市擁有的住房情況確定。納稅人為應稅住房產權所有人。產權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
(3) 稅收減免
（一）本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合並計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算徵收房產稅。
合並計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。
本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法另行制定。
（二）本市居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產稅，可予退還。
（三）本市居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。
（四）符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅。
（五）持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房產稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規定計算徵收房產稅，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅，可予退還。
（六）其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。
4、按揭貸款
按揭的條件
各銀行一般都要求按揭貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：
具有城鎮常住戶口或有效居留身份；
有穩定的職業和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；
不享受購房補貼的，不低於購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%作為購房首期付款；
有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、並承擔連帶責任的保證人；
具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委託的房地產估價機構的評估價值。
在申請按揭貸款時，申請人應出具多種文件，主要包括：
身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；
貸款人認可部門出具的借款人經濟收入或償債能力證明；
符合規定的購買住房合同意向書、協議或其它批准文件；
抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；
保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；
以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批准動用公積金存款的證明。
按揭的風險
按揭制度對三方都有風險。但是對購房者來說風險最大，這一方面是由於購房者的弱勢群體地位，另一方面也因為購房者法律專業知識不足。購房者在按揭中的風險主要表現為：
開發商取得銀行劃給的購房者的貸款後，有可能挪作它用，或捲款潛逃；
開發商首次涉足房地產，缺乏經驗，由於經營不善或其它原因，有可能導致樓盤爛尾，無限期拖延交房；
房產商開發程序有可能違法，因而不能取得房屋產權證；
有可能開發商在建工程偷工減料，導致房屋質量不合格；
有可能開發商沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效；
開發商將土地或房產抵押，購房者事先無法知道，知道後也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執行，購房者都無法實現其對房屋的各種權利；
銀行有可能違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。
由於按揭制度法律關系相對來說比較復雜，所以律師的介入可保證當事各方的利益不被對方或第三方侵害。開發商和銀行早已有各自的法律顧問，以保證他們各自的利益，在這種情況下，購房者在購買商品房和申請按揭貸款時，聘請專業房地產律師就顯得尤為重要。
商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除「按揭」貸款
在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除「按揭」貸款。這是最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出的規定。
5、收房
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條明確規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用。所以交鑰匙就算交付使用。
收房時的隱患往往是簽約時埋下的。所以建議購房者簽定一份對自己有利的合同，以避免收房時產生糾紛。另外，對於已經產生的收房糾紛，建議購房者與房地產專業律師商討，根據自己的實際情況，研究相應的對策，以最大限度的維護您的合法權益。
6、產權證，作為房屋主人的憑證
（1）取得產權的重要性
《房屋所有權證》是國家依法保護房屋所有權的唯一合法憑證。取得合法所有權的房屋所有人，可依法對自己的房屋行駛佔有、使用、收益、處分的權利，其權利人在房地產方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產租賃和抵押權、公民合法的繼承權等，都受到國家法律的保護，任何組織及個人不得侵犯。房屋可以買賣、租賃、贈與、交換、分拆、繼承、抵押，遇到建設搬遷時可以得到補償。
《城市房屋登記管理辦法》規定：「國家實行房屋所有權登記發證制度。申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門申請房屋登記，領取房屋權屬證書」。及時申請辦理房屋產權證是商品房購買者對自己合法權益的維護。商品房所有權的取得是以房屋產權證的最後登記完成為准，即拿到了產權證，購房者才真正成為房屋的所有人。
（2）開發商有義務協助辦理產權證
建設部《商品房銷售管理辦法》規定：「房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委託具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。」開發商在購房者辦理產權登記過程中的主要義務是：向房地產行政主管部門提供辦理房屋權屬登記的資料，協助購買人辦理土地使用權證及房產證的登記手續。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由於房地產開發企業的原因，購買商品房在規定期限內拿不到房產證，買房戶可向人民法院申請賠償損失，賣房人應當承擔違約責任。