⑴ 國有土地使用證可不可以向銀行貸款
國有土地證是可以抵押貸款的,但是涉及到國有土地使用權抵押。
目前,銀行開辦的住房貸款品種主要有企業類和個人類兩大類。
個人類貸款可分為兩大類:個人住房公積金貸款和個人商業貸款。個人商業貸款大致可分為六個品種:(1)個人購置住房貸款(包括期房和現房);(2)個人二手住房貸款;(3)個人住房裝修貸款;(4)個人家居消費貸款;(5)個人商用房貸款;(6)個人住房組合貸款;
一、 個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工,在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時,以其擁有的產權住房為抵押物,並由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委託銀行發放。
(一) 個人住房公積金貸款期限和利率
個人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購買二手住房貸款期限為1—10年),並不得長於借款人距法定退休年齡的時間;臨近退休年齡的職工,在考慮其貸款償還能力的基礎上,可適當放寬貸款年限1—3年。
個人住房公積金貸款利率,由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整,則貸款利率做相應調整。已發放的貸款,當年內不作調整,調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的(含一年),貸款利率不作調整。
(二) 個人住房公積金貸款額度
購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元,最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%;購買二手住房最高貸款額度為8萬元,最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。
1、貸款額度的確定,按照不得高於借款人(含配偶)還款能力的系數計算,其計算公式為:
借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金,其公式中的工資月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的,其貸款額度不得超過購、建房總價的50%;
3、每一借款人的具體貸款額度,由貸款行及房改委資金管理中心,按以上規定,結合借款人償還貸款的能力綜合確定。
(三)個人住房公積金貸款操作的全過程
1、咨詢,領取表格;
2、提出申請;
3、簽訂借款合同和抵押合同;
4、辦理抵押登記手續;
5、辦理房屋登記手續;
6、辦理房屋財產保險;
7、貸款轉帳;
8、每月還款;
9、貸款結清注銷
(四)申請辦理個人住房公積金貸款
借款人在申請公積金貸款時,首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》,由所在單位蓋章後,連同下列證明材料交貸款銀行:
1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);
2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;
3、購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據;自建住房的應提供批准建房的文件;
4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。
借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料:
1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》
2、所購房屋評估報告書
3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;
4、購房合同
(五)借款人償還貸款
根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定,借款人應在貸款發放後的次月按月還款,具體方式有兩種,由借款人自行選擇:
1、每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息;
2、委託貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》,並辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額,也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額,由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。
借款人可以提前一次性償還全部貸款本息,也可以提前償還部分貸款本金。
1、提前償還全部貸款本息,貸款銀行將按照貸款實際佔用的天數重新核定借款人剩餘部分的貸款本息。
2、提前償還部分貸款本息,貸款銀行按剩餘的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。
二、個人購置住房貸款
個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物,由銀行發放的貸款,包括期房按揭貸款和現房按揭貸款。其中:期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋;現房是指工程竣工、驗收合格並取得房屋產權證的房屋。銀行發放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。
(一)個人住房貸款的期限
個人住房貸款的貸款最長期限是30年。
(二)個人住房貸款利率
個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。貸款期間如遇國家法定利率調整,則貸款利率作相應調整。已發放的貸款,當年內不作調整,調整時間為下年度的元月一日,按照利率檔次執行新的利率規定。
(三)個人住房貸款操作的全過程
個人住房貸款整個過程大致分為三個階段:
第一階段,提出申請,銀行調查、審批;
第二階段,辦妥抵押、保險等手續,銀行放款;
第三階段,按約每月還貸,直到還清貸款本息,撤銷抵押。
(四)個人住房貸款需提供的資料
借款人在申請個人住房貸款時,首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》,同時需提供如下資料:
1、借款人資料:(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經濟收入證明或職業證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的,需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的,必須提供保證人的有關資料。
2、所購房屋資料:(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。
(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續
貸款批准後,購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同,並持下列資料到房屋產權所轄區房產管理部門辦理抵押登記手續:(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產部門所需的其他資料。
房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續完成後,抵押人應將房產管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。
(六)辦理個人住房貸款的房屋財產保險手續
房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產權作為貸款償還的保證,只將其權利價值用於貸款償還的保證,當債務人不履行償還義務時,債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價後優先受償。因此,在抵押期間,抵押權人不佔有作為抵押物的房屋,而由抵押人自行使用,並負有妥善保管之義務,包括為該房屋投保,以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。
中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產保險作出明確規定,同時還規定在抵押期間,凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失,由借款人自行承擔。
房屋財產保險手續可由貸款銀行代為辦理,借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種:
(1) 以貸款金額保險的:保險費=貸款額度×0.5‰×貸款年限;
(2) 以房屋價格保險的:保險費=房屋總價×0.5‰×貸款年限;
上述兩種投保方式的賠償,分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的,按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的,按「實際損失金額×(貸款金額÷抵押房產的重置價)」計算賠償金額,其賠償不足的差額部分,由借款人自行承擔。
(七)借款人不按時償還貸款應承擔的後果
1、還貸款本息的方式有以下兩種,由貸款人和銀行共同約定。
(1)等額本金還款法。在貸款期內,每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為:
每月還款金額=貸款本金/貸款期數(按月計)+(貸款本金—累計已歸還本金額)×月利率
2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款,貸款銀行根據中國人民銀行有關規定,對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發生下列任何一種情況時,貸款銀行將依法處置抵押房屋。
(1)借款人在貸款期內連續六個月未償還貸款本息的;
(2)《借款合同》到期後三個月未還清貸款本息的。
(八)借款人出現下列情形之一銀行不受理個人住房貸款
1、年齡在18歲(不含)以下,或在65歲(不含)以上的申請人;
2、不具有完全民事行為能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業證明、提供虛假證明的申請人;
4、已查知有不良信用記錄的申請人。
二、個人二手住房貸款
個人二手住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產權、可以進入房地產二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過15年;貸款期限與房齡之和一般不超過25年。
借款人在申請個人二手住房貸款,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、所購二手房的房產權利證明復印件或原經登記備案的《預售合同》復印件;
2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》,及售房人提供的劃款賬號;
3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告;
4、貸款人要求提供的其他文件或資料。
三、個人住房裝修貸款
個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發放的用於自有住房裝修的貸款。最高成數不超過五成,貸款期限最長不得超過5年。
借款人在申請個人住房裝修貸款時,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、房屋裝修的合同或意向書原件,裝修概算書及相關資料;
2、如有指定劃款商戶,應提供商戶銀行賬號;
3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
四、個人家居消費貸款
個人家居消費貸款是指銀行向借款人發放的用於家居支出的貸款。最高成數不超過抵押物評估值的50%,貸款期限最長不得超過10年。借款人辦理個人家居組合貸款,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、購置大件家居商品的合同或意向書原件;
2、如有指定劃款商戶,應提供商戶銀行賬號;
3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
五、個人商用房貸款
個人商用房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買個人自營商業用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現房,最高成數不得超過六成,貸款期限最長不得超過10年。
六、個人住房組合貸款
個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔保貸款組成的貸款,即當個人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時,其不足部分向銀行申請商業性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業貸款利率分別計息,貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款。
00
添加評論(0)
lip801
09-01-02
no
00
添加評論(0)
寶貝寶貝0903
09-01-02
以下為轉載:出處未知
目前,銀行開辦的住房貸款品種主要有企業類和個人類兩大類。
個人類貸款可分為兩大類:個人住房公積金貸款和個人商業貸款。個人商業貸款大致可分為六個品種:(1)個人購置住房貸款(包括期房和現房);(2)個人二手住房貸款;(3)個人住房裝修貸款;(4)個人家居消費貸款;(5)個人商用房貸款;(6)個人住房組合貸款;
一、 個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款是指按時向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工,在本市購買、建造自住住房(包括二手住房)時,以其擁有的產權住房為抵押物,並由有擔保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請的貸款。該貸款可由資金管理中心委託銀行發放。
(一) 個人住房公積金貸款期限和利率
個人住房公積金貸款期限為1—30年(其中購買二手住房貸款期限為1—10年),並不得長於借款人距法定退休年齡的時間;臨近退休年齡的職工,在考慮其貸款償還能力的基礎上,可適當放寬貸款年限1—3年。
個人住房公積金貸款利率,由住房制度改革委員會根據中國人民銀行有關規定執行。貸款期間遇國家法定利率調整,則貸款利率做相應調整。已發放的貸款,當年內不作調整,調整時間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內的(含一年),貸款利率不作調整。
(二) 個人住房公積金貸款額度
購買一級市場住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元,最高貸款比例不得超過購、建住房總價的70%;購買二手住房最高貸款額度為8萬元,最高貸款比例不得超過所購房屋評估價值的50%。
1、貸款額度的確定,按照不得高於借款人(含配偶)還款能力的系數計算,其計算公式為:
借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和×12個月×35%×貸款年限(如借款人配偶未正常繳交住房公積金,其公式中的工資月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的,其貸款額度不得超過購、建房總價的50%;
3、每一借款人的具體貸款額度,由貸款行及房改委資金管理中心,按以上規定,結合借款人償還貸款的能力綜合確定。
(三)個人住房公積金貸款操作的全過程
1、咨詢,領取表格;
2、提出申請;
3、簽訂借款合同和抵押合同;
4、辦理抵押登記手續;
5、辦理房屋登記手續;
6、辦理房屋財產保險;
7、貸款轉帳;
8、每月還款;
9、貸款結清注銷
(四)申請辦理個人住房公積金貸款
借款人在申請公積金貸款時,首先應填寫《職工個人住房公積金貸款申請表》,由所在單位蓋章後,連同下列證明材料交貸款銀行:
1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);
2、借款人夫妻雙方單位出具的《經濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;
3、購買住房應提供購房合同或協議及首付款收據;自建住房的應提供批准建房的文件;
4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。
借款人在申請個人二手住房公積金貸款時應提供下列資料:
1、所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》
2、所購房屋評估報告書
3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;
4、購房合同
(五)借款人償還貸款
根據貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定,借款人應在貸款發放後的次月按月還款,具體方式有兩種,由借款人自行選擇:
1、每月1-20日到貸款銀行用現金償還貸款本息;
2、委託貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協議書》,並辦理個人還款儲蓄卡。借款人可以一次預存多個月份的還款金額,也可以在每月20日以前就近在銀行儲蓄所存入足額的還款金額,由銀行直接從借款人儲蓄帳戶中扣劃應還貸款本息。
借款人可以提前一次性償還全部貸款本息,也可以提前償還部分貸款本金。
1、提前償還全部貸款本息,貸款銀行將按照貸款實際佔用的天數重新核定借款人剩餘部分的貸款本息。
2、提前償還部分貸款本息,貸款銀行按剩餘的貸款本金重新計算借款人的月還款金額或貸款期限。
二、個人購置住房貸款
個人購置住房貸款是指借款人以所購住房為抵押物,由銀行發放的貸款,包括期房按揭貸款和現房按揭貸款。其中:期房是指在建住房或已竣工驗收正在辦理房屋產權證的房屋;現房是指工程竣工、驗收合格並取得房屋產權證的房屋。銀行發放的個人住房貸款最高金額為購房金額的80%。
(一)個人住房貸款的期限
個人住房貸款的貸款最長期限是30年。
(二)個人住房貸款利率
個人住房貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行。貸款期間如遇國家法定利率調整,則貸款利率作相應調整。已發放的貸款,當年內不作調整,調整時間為下年度的元月一日,按照利率檔次執行新的利率規定。
(三)個人住房貸款操作的全過程
個人住房貸款整個過程大致分為三個階段:
第一階段,提出申請,銀行調查、審批;
第二階段,辦妥抵押、保險等手續,銀行放款;
第三階段,按約每月還貸,直到還清貸款本息,撤銷抵押。
(四)個人住房貸款需提供的資料
借款人在申請個人住房貸款時,首先應填寫《個人住房貸款申請審批表》,同時需提供如下資料:
1、借款人資料:(1)借款人合法的身份證件;(2)借款人經濟收入證明或職業證明;(3)有配偶借款人需提供夫妻關系證明;(4)有共同借款人的,需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;(5)有保證人的,必須提供保證人的有關資料。
2、所購房屋資料:(1)借款人與開發商簽訂的《購買商品房合同意向書》或《商品房銷(預)售合同》;(2)首期付款的銀行存款憑條和開發商開具的首期付款的收據復印件;(3)貸款人要求提供的其他文件或資料。
(五)辦理個人住房貸款的房屋抵押登記手續
貸款批准後,購房人應與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同,並持下列資料到房屋產權所轄區房產管理部門辦理抵押登記手續:(1)購房人夫妻雙方身份證、結婚證原件及復印件;(2)借款合同、抵押合同各一份;(3)房地產抵押申請審核登記表;(4)全部購房合同;(5)房地產部門所需的其他資料。
房地產管理部門辦理抵押登記時間一般為15個工作日。抵押登記手續完成後,抵押人應將房產管理部門簽發的《期房抵押證明書》或《房屋他項權證》交由貸款銀行保管。
(六)辦理個人住房貸款的房屋財產保險手續
房屋抵押是指債務人或第三人(抵押人)以合法擁有的房屋產權作為貸款償還的保證,只將其權利價值用於貸款償還的保證,當債務人不履行償還義務時,債權人(抵押權人)便可將該房屋拍賣、變賣、折價後優先受償。因此,在抵押期間,抵押權人不佔有作為抵押物的房屋,而由抵押人自行使用,並負有妥善保管之義務,包括為該房屋投保,以防該房屋因自然災害及其他意外事故所導致的破壞及毀損。
中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》對貸款抵押房屋必須辦理房屋財產保險作出明確規定,同時還規定在抵押期間,凡因借款人過錯而導致的保險責任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權人的損失,由借款人自行承擔。
房屋財產保險手續可由貸款銀行代為辦理,借款人可自行選擇保險公司。目前保險費的計算方式有兩種:
(1) 以貸款金額保險的:保險費=貸款額度×0.5‰×貸款年限;
(2) 以房屋價格保險的:保險費=房屋總價×0.5‰×貸款年限;
上述兩種投保方式的賠償,分別按不同賠償范圍計算賠償金額。以房屋價格保險的,按實際損失金額全額賠償;以貸款金額保險的,按「實際損失金額×(貸款金額÷抵押房產的重置價)」計算賠償金額,其賠償不足的差額部分,由借款人自行承擔。
(七)借款人不按時償還貸款應承擔的後果
1、還貸款本息的方式有以下兩種,由貸款人和銀行共同約定。
(1)等額本金還款法。在貸款期內,每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減。其計算公式為:
每月還款金額=貸款本金/貸款期數(按月計)+(貸款本金—累計已歸還本金額)×月利率
2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款,貸款銀行根據中國人民銀行有關規定,對逾期貸款按每日計收萬分之二點一的罰息。當發生下列任何一種情況時,貸款銀行將依法處置抵押房屋。
(1)借款人在貸款期內連續六個月未償還貸款本息的;
(2)《借款合同》到期後三個月未還清貸款本息的。
(八)借款人出現下列情形之一銀行不受理個人住房貸款
1、年齡在18歲(不含)以下,或在65歲(不含)以上的申請人;
2、不具有完全民事行為能力的自然人;
3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業證明、提供虛假證明的申請人;
4、已查知有不良信用記錄的申請人。
二、個人二手住房貸款
個人二手住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產權、可以進入房地產二級市場流通交易的住房。申請貸款的二手房房齡一般不超過15年;貸款期限與房齡之和一般不超過25年。
借款人在申請個人二手住房貸款,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、所購二手房的房產權利證明復印件或原經登記備案的《預售合同》復印件;
2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》,及售房人提供的劃款賬號;
3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告;
4、貸款人要求提供的其他文件或資料。
三、個人住房裝修貸款
個人住房裝修貸款是指銀行向借款人發放的用於自有住房裝修的貸款。最高成數不超過五成,貸款期限最長不得超過5年。
借款人在申請個人住房裝修貸款時,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、房屋裝修的合同或意向書原件,裝修概算書及相關資料;
2、如有指定劃款商戶,應提供商戶銀行賬號;
3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
四、個人家居消費貸款
個人家居消費貸款是指銀行向借款人發放的用於家居支出的貸款。最高成數不超過抵押物評估值的50%,貸款期限最長不得超過10年。借款人辦理個人家居組合貸款,除需提供辦理個人住房貸款中的借款人資料外,還需提供以下資料:
1、購置大件家居商品的合同或意向書原件;
2、如有指定劃款商戶,應提供商戶銀行賬號;
3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償,必須提供原個人住房貸款的《個人購房借款合同》和已設定抵押的《他項權證書》復印件;
4、貸款人認可的評估機構出具的抵押物估價報告。
五、個人商用房貸款
個人商用房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買個人自營商業用房和自用辦公用房的貸款。所購商用房應是現房,最高成數不得超過六成,貸款期限最長不得超過10年。
六、個人住房組合貸款
個人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔保貸款組成的貸款,即當個人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需時,其不足部分向銀行申請商業性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業貸款利率分別計息,貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請辦理組合貸款。
⑵ 現在向信用社貸款50萬的話,估計要好幾年才能還上,一年的利息是多少
像LZ這種情況銀行一般不會向下浮動利率,而且現在這種市況下如果是用房產做抵押的話很可能從銀行貸不到錢,建議LZ最好能夠多咨詢幾家銀行比較下,最好能在農村信用社或者是城市商業銀行這樣的銀行申請貸款,他們的放貸相對於國有股份制銀行來說容易些。
⑶ 小產權的房子是否可以做抵押貸款
按照規定,是百分百不可以。但是,如果銀行有人的話,尤其是在偏僻點的小城市,這種可能性還是有的,只是希望比較渺茫。我國的土地大體分為國有,集體所有;顧名思義,國有就是國家所有,集體所有一般是農村集體共有土地。房產證包含「房屋所有權」和「土地使用權」,有的房子兩個本本,一個是房子的,一個是土地的;有的是兩種權利合在一個本本里。你說的小產權房其實是在農村集體土地上建設的,沒有繳納國有土地出讓金。所以不可能有真正的房產證。你所說的房產證一般是地方**給發的,全國各地多種形式的都有,比如什麼榮譽村民證、農村土地使用證、農村住房證等等五花八門。其實屁用不管,廢紙一張。銀行是不可能承認的。 至於你說的貸款利息問題,各種貸款方式不一樣,抵押貸款和住房貸款利息差距大了。也根據你的還款方式不同、銀行的不同而有所改變,具體的還是去銀行咨詢比較好。
希望對你能有所幫助。
⑷ 農村宅基地轉讓易出現的問題是什麼
1、買賣合同不規范因糾紛。如果沒有簽署買賣合同,或者合同有瑕疵,很容易對合同內容出現爭議,造成毀約糾紛。2、房屋升值,賣方毀約。一些已經出賣房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔,想方設法地想收回房屋,容易發生糾紛。3、城鎮居民禁買農村房屋/宅基地,宅基地出賣人更受法律保護。土地越來越值錢,農村宅基地也備受關注,很多人都想要去農村購買宅基地,在宅基地上面建住宅。
需要注意的是農村宅基地買賣需要滿足四個條件,另外,農村宅基地買賣很容易出現反悔現象,買賣交易的隱患不小。
農村宅基地是否可以買賣?農村宅基地注意事項有哪些?
一、農村宅基地是什麼?
農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員,按照法律法規規定享受使用,並且可以用來建造居住房屋的農村土地。
二、農村宅基地的使用權可以進行轉讓,
但需滿足以下四點:
1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准;
2、轉讓人與受讓人同為本村村民;
3、受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件;
4、宅基地使用權不能單獨轉讓,須與住房一並轉讓。
另外,轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於「一戶多宅或多房」。
如系一戶一宅,須明確表示不再申請宅基地,且有證據表明其已有住房保障,如與其他近親屬合戶居住。
符合以上條件,房屋買賣才能萬無一失。
宅基地申請的條件:
1、因子女結婚等原因確需分戶,缺少宅基地的;
2、外來人口落戶,成為本集體經濟組織成員,沒有宅基地的;
3、因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設,需要搬遷的。
農村村民有下列情形之一的,不予批准使用宅基地:
1、年齡未滿十八周歲的;
2、原有宅基地的面積已經達到規定標准或者能夠解決分戶需要的;
3、出賣或者出租村內住房的。
三、農村宅基地轉讓易出現的問題
1、買賣合同不規范因糾紛。
農村房屋或宅基地的買賣多為口頭協議,未簽訂買賣合同(或者買賣合同不規范),而農村房屋、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。
如果沒有簽署買賣合同,或者合同有瑕疵,很容易對合同內容出現爭議,造成毀約糾紛;
2、房屋升值,賣方毀約。
現在的土地價值與日俱增,很多房屋出賣人看上了房屋的經濟利益,一些已經出賣房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔,想方設法地想收回房屋,容易發生糾紛;
3、城鎮居民禁買農村房屋/宅基地,宅基地出賣人更受法律保護。
農村宅基地管理中有嚴格規定:「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
這些禁止購買的政策為出賣人要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐,從而使購買宅基地的人出於劣勢,也助長了出賣人反悔的氣焰。
四、農村房屋買賣合同的法律效力司法實踐中,對於同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同,各地法院普遍認定合同有效。
但對於本集體經濟組織成員與本集體經濟組織之外的單位或個人簽訂的農村房屋買賣合同,各地法院對於合同效力的認定不完全相同。
本文將重點關注和介紹北京地區法院的司法裁判尺度。
一般裁判規則
1、最高人民法院《最高人民法院關於印發的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確,在農村集體所有土地上建造房屋並向社會公開銷售,應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定,認定該買賣合同無效。
將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同,不具有法律效力;出售給本集體經濟組織成員的,應當符合法律、行政法規和國家政策關於宅基地分配、使用條件的規定。
另外,值得關注的是,《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月徵求意見稿)第35條也明確「對於宅基地流轉處於非試點地區的,農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員,該房屋買賣合同一般應認定無效。
2、各地高級人民法院根據《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》(京高法發[2004]391號)、《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日),對於農村房屋買賣合同糾紛的處理,北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。
具體說來,買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員,或者訴訟時買受人已經戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的,可以認定合同有效;對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前,將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳台同胞的,亦可認定轉讓合同有效。
除此之外,農村房屋買賣合同原則上應認定無效。
根據《安徽省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》(2012年3月5日)第13、14條之規定,城鎮居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件,非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同,也應當認定為無效合同。
根據《廣東省高級人民法院關於審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用於非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發[2001]42號)第12條之規定,當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同,一般應認定無效。
根據《上海市高級人民法院民一庭關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[2004]4號),對於發生在本鄉(鎮)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,認定為有效;對於將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定為有效;對於將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員,未經有關組織和部門批准,合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理;對於將房屋出售給本鄉(鎮)以外的人員,未經有關組織和部門批准,如果合同已實際履行完畢,且購房人已實際居住使用該房屋的,對合同效力暫不表態,實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則,承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。
特殊裁判規則我們將重點關注北京地區法院處理農村房屋買賣合同糾紛的司法實務具體做法,深度研究農村房屋買賣合同糾紛中的重點難點問題。
1、集體經濟組織成員資格的判斷標准根據北京高院的司法指導意見,買受人是否屬於房屋所在地集體經濟組織成員成為合同效力認定的關鍵。
集體經濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的「鑰匙」。
結合北京地區法院近兩年的裁判案例來看,北京地區法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農業戶口為判斷標准,通常會參考房屋所在地村委會對於買受人是否屬於或曾屬於該村集體經濟組織成員方面的意見。
具體說來,對於農業戶口的買受人,購房後至一審辯論終結前,已將戶籍遷入房屋所在地村委會的,則認定其為該村集體經濟組織成員。
反之,對於非農業戶口的買受人,即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會,在該村參加選舉等,也不應認定其為該村集體經濟組織成員。
另外需要注意的是,在判斷買受人是否具備集體經濟組織成員資格時,北京地區法院一般以購房家庭為參照系,只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經濟組織成員的,農村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。
2、出賣人不再具備集體經濟組織成員資格是否影響合同效力出賣人主張農村房屋買賣合同無效,是否應當滿足出賣人仍是房屋所在地集體經濟組織成員的條件?
換言之,出賣人簽訂合同時為城鎮居民,或起訴前已成為城鎮居民,或起訴前已成為其他集體經濟組織成員的,是否會影響農村房屋買賣合同的效力認定?從北京地區法院的裁判案例來看,多數法院認為,合同無效為自始無效,出賣人轉為非房屋所在地集體經濟組織成員的事實不能導致農村房屋買賣合同轉變為有效,即使出賣人起訴時已經不是房屋所在地集體經濟組織成員的,其仍然有權起訴主張農村房屋買賣合同無效。
若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員,法院則會支持出賣人的訴求,進而裁判認定合同無效。
但是,有極少數法院裁判認為,出賣人起訴時不是房屋所在地集體經濟組織成員的,即便買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員的,農村房屋買賣合同為有效合同。
3、連環交易中農村房屋買賣合同效力出賣人將農村房屋轉讓給第一手買受人,第一手買受人又將房屋轉讓給第二手買受人,甚至接連轉讓給其他買受人,由此發生連環交易,出賣人起訴主張農村房屋買賣合同無效時,如何認定農村房屋買賣合同的效力?
從北京地區法院的裁判案例來看,多數法院認為,若第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員,且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經濟組織成員,因宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份相聯系,轉讓房屋後導致宅基地使用權的非法流轉,損害了集體經濟組織的權益,農村房屋買賣合同應當認定為無效合同。
反之,第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員,但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經濟組織成員,因宅基地使用權並未轉移給集體經濟組織以外的成員,農村房屋買賣合同應當認定為有效合同。
換言之,只要最終一手買房人為房屋所在地集體經濟組織成員,那麼前面多手的連環買賣合同均有效,無論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經濟組織成員。
4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制北京地區法院認為,合同無效系自始無效,單純的時間經過不能改變無效合同的違法性。
當事人主張農村房屋買賣合同無效,不受訴訟時效期間的限制。
但合同無效後,當事人主張返還財產、損害賠償的請求,應當適用訴訟時效期間的限制。
農村房屋買賣合同無效的法律後果根據《合同法》第五十八條,合同無效後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。
有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
《最高人民法院關於印發的通知》(法辦[2011]442號)第15條明確「在確定合同無效後的損失承擔時,應綜合考慮當事人的過錯,避免處理結果導致當事人利益的失衡。
值得關注的是,《全國民事審判工作會議紀要》(2015年4月徵求意見稿)第35條明確「合同無效後,買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。
買受人已經對該房屋進行改建或者翻建,也可以一並請求賠償翻建或者改建成本。
具體到農村房屋買賣合同的場合,通常出賣人起訴要求確認農村房屋買賣合同無效,若買受人沒有提出反訴,合同無效情形下,北京地區法院通常會向雙方當事人釋明是否一並處理合同無效的法律後果。
農村房屋買賣合同無效的法律後果具體包括以下幾方面:
(一)返還財產通常情況下,農村房屋買賣合同無效後,出賣人取得的房屋價款應當返還給買受人(一般不支持利息損失)。
買受人應當將房屋騰空後返還給出賣人,同時返還房屋相關的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書。
(二)損害賠償
1、合同無效過錯責任分擔北京地區法院通常認定,出賣人和買受人對於農村房屋買賣合同無效均有過錯。
出賣人在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬於我國法律禁止流轉的范圍,且其在出賣房屋後又以違法出賣房屋為由主張合同無效,違反誠實信用原則,應當對合同無效承擔主要責任(一般為70%)。
買受人在明知其並非房屋所在地集體經濟組織成員的情況下,仍然購買房屋,應對合同無效承擔次要責任(一般為30%)。
2.損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日)明確規定:「在合同無效的處理上,應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素,平衡買賣雙方的利益,避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡;對買受人已經翻建、擴建房屋的,應對其添附價值進行合理補償;買受人確實無房居住的,應予以妥善安置。
《北京市高級人民法院民一庭關於房山法院請示農村私有房屋買賣合同糾紛案件相關問題的答復》明確「對買受人因合同無效所致之信賴利益損失,仍應酌情予以賠償,但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業、環境等方面的發展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。
現結合北京地區法院裁判實務,對於農村房屋買賣合同無效時損害賠償的范圍問題,具體說明如下:
(1)信賴利益損失賠償。
合同無效場合的損害賠償責任,性質上屬於締約過失責任,原則上以賠償信賴利益損失為限。
北京地區法院一般支持買受人主張的信賴利益損失賠償,並全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失等各方面因素,參考房地產司法鑒定評估報告及現有證據,酌情予以確定。
(2)添附價值損失賠償。
買受人對房屋進行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的,合同無效後,出賣人應對買受人添附價值進行賠償。
農村房屋買賣合同無效,損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價和宅基地區位補償價的72%。
通常情況下,對於訴訟期間已經列入拆遷范圍的涉案房屋,可以對區位補償價一並做出處理;而對於訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋,區位補償價可暫不予處理,待日後拆遷時,再由當事人另行解決。
涉案房屋雖未進入徵用拆遷程序,但雙方房屋交易行為已完成多年,涉案房屋所在地周邊商業環境、交通環境、文化環境等發生了變化,土地價值、房屋價值明顯提升,且房屋、裝修和附屬設施重置成新價、區位補償價已經有資質的評估機構估價確定的,也有法院支持當事人主張區位補償價。
「有恆產者有恆心」,住房問題是現階段最大的民生問題。
在農村房屋買賣合同糾紛中,問題的實質其實是土地問題,如何發揮司法的導向作用值得我們深入思考。