❶ 咸陽各大銀行房貸利率
銀行不同,利率不同
據了解,目前咸陽各大銀行首套房貸款利率基本上浮10%-20%左右,各大銀行放款時間相對縮短,基本在1個多月。
❷ 主城漲跌幅不超10%！咸陽出台房產調控新政
在不少人關注西安的房產調控政策是否有變化之時，近幾年與西安樓市關系緊密的咸陽，卻突然出台房地產調控政策。
8月6日，咸陽市政府網站公布了由該市政府辦印發的《咸陽市房地產市場調控「一城一策」工作實施方案》，開啟新的房產調控，有效期至2022年12月31日。
這對咸陽樓市意味著啥？近期投資咸陽還可行嗎？
通讀了咸陽這份房地產調控新政，一個強烈的感覺是咸陽的房價和供應量，區域不平衡比較明顯，局部房價漲幅過快、去庫存壓力較大！
這從該新政提出的三大「工作目標」中，可感知一二：
1、保持商品住房去化周期健康平穩。2020年-2022年期間，主城區內商品住房去化周期控制在6至18個月，非住宅商品房庫存逐步控制消化。
2、初步建立租購並舉住房供應體系。2022年底前，全市初步形成租購並舉的住房體系，市場供需關系基本平衡。
3、合理控制房價。2020年-2022年期間，主城區新建商品住房均價年度漲跌幅不超10%，各縣市新建商品住房均價年度漲跌幅控制在25%以內，新建商品住房價格保持在合理區間。
值得注意的是，在該新政中對於房價漲幅的控制，用了「漲跌幅」這樣的表述，而不是簡單的「漲幅」，顯然預期是「房價有漲跌」，而不是單向的「漲」。
當然了，萬一跌的話，也不允許幅度過大，主城房價最大跌幅不超過10%、各縣市最大不超過25%。這個數字，大家可以很好地去體會了！
那麼，要實現上述三大工作目標，將採取哪些具體措施呢？
首先是加強土地環節管控。
1、按照商品住房去化周期及時調整土地供應節奏計劃：當商品住房去化周期連續5個月保持在12個月至18個月合理區間時，按照土地供應計劃正常供地；連續5個月小於12個月時，加快土地供應節奏；連續5個月大於18個月時，暫停土地供應。
2、適時調整土地出讓方式。適時採取「限地價、競房價、競配建」或「限房價、競地價」正攜和等方式，可採取「熔斷機制」、限定上市商品房價格等，穩定土地價格。
這一點其實比較難辦，除非是優質的、價值性強的地塊，尚可嘗試。但從西安的實踐看，最終地價走高是不可避免的。限定上市房價倒值得期待。
3、加強開發購地資金來源審隱含查、提高重點調控區域普通商品住房用地競買准入門檻。
禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信託資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用於支付土地款。
新政文件中所列禁止的房企資金來源渠道，基本上是房企尤其是大型房企常用方式。這一「禁止」能否在實踐中奏效？目前不太好下結論。
聯想到近年來，數量不少的進入西安的房企都把矛頭指向了咸陽，近年上半年再度有6家進入咸陽主城區，累計有超過15家進入，房企搶灘咸陽的勢頭很猛。
難道說，咸陽為了保證項目不爛尾、保證品質和有序供應，要對房企進行篩選了？應該有這個意思！
其次是新房供應環節。
1、對已供地未開工、已開工未銷售的普通住宅項目，進一步加強監督。對違規企業嚴格按照相關規定征繳土地閑置費或收回使用權，做到逐一清查處理，促開工、促上市、促竣工。
2、商品房銷售價格備案原則上不高於「同地段、同區域、同品質」樓盤均價。未經價格備案擅自銷售的，限制開發企業商品房買賣合同網簽許可權。
3、已具備預售條件的，應一次性申請辦理《商品房預售許可證》，不得以分批、拆零、裝修、抵押等方式拖延入市時間。
4、取得商品房預銷售許可證的項目，不得以認購、認籌、預定、排號、售卡、VIP排號或收取凍結定金、預定款、誠意金等形式變相銷售。
5、已取得商品房預售許可證的項目，企業應在10日內將所有準售房源一次性公開銷售，不得捂盤惜售或者變相囤積房源。
未按此規定執行的，暫停辦理後續商品房預售許可證、暫停網簽許可權。
6、打擊未取得《商品房預售許可證》擅自預售、未經驗收房屋交付使用或將驗收不合格的房屋交付使用的違法違規行為。
7、完善預售資金監管制度，確保購房款優先用於項目建設，降低項目風險，保護購房人合法權益。
第三是交易環節。注意，這對於意向在咸陽買房投資的人士很重要。
1、商業貸款按揭買房，首次購買普通住房貸款最低首付比例為25%；首套房貸款最低首付比例為30%；第二套房最低首付不低於40%，三套及以上禁貸！
關於首套房的首付比例出現兩個標准，網站公布的原文如此，不知是否掉字，暫時無從知曉。
其中家庭1套住房的界定是舉盯不含繼承、受贈、自建等非購買途徑取得的房產，僅指商品住房；但要買第2套，無論是否有過住房貸款記錄和貸款是否結清，首付不低於40%。
2、使用公積金貸款買房：首套房最低首付比例為20%；再次使用公積金購買普通商品住房的，最低首付比例不得低於40%，且夫妻雙方名下不允許存在任何未結清的貸款本息。
使用商貸和公積金貸的差異在於首套房，第二套房的首付是一樣的。但是如果夫妻名下有公積金貸未結清的，則不能使用公積金貸款買房。這很嚴厲！
3、房企與購房人簽訂商品房買賣合同後30個工作日內必須辦理網簽備案，未經備案的購房合同不得作為辦理住房公積金和按揭貸款的憑證。
4、嚴禁期房轉讓，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。這意味著，正常情況下，新建商品住房要交房後才能進入二次交易，這實際是變相限售。
總體上看，咸陽這一次的房地產新政，有利於規范市場，比如全面執行網簽備案、租賃合同備案、預售資金監管、房屋交付要求等。
在房企拿地和監督建設環節，雖然要求很嚴，但是否能做到存在疑問，但不影響往好的方向努力，值得期待。
目前，單獨地看咸陽的地產價值，託管西咸新區的約14.6平方公里的部分、主城區、高新區和大西安文體功能區部分，相對價值更高，屬於文件中說的「重點區域」。
從近幾年外來購買力聚集看，也主要在上述區域，而其北五縣，其價值和購買力也僅限於當地需求。
因為不限購，加之「西咸一體」的預期，在西安及西咸新區房價迎來新一輪漲幅之時，不少人把投選眼光放在了咸陽，過去三年咸陽重點區域房價也漲幅不小。
未來在咸陽置業投資，還是要謹慎選擇板塊及項目，切記的原則是選擇發展利好聚集度較高的重點板塊和性價比較高的項目，切記盲目誤投。
編輯=六言 編審=周鑫
文章來源：西安樓市
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