農村集體宏基地可以拍賣歸還貸款嗎

⑴ 貸款五級分類的分類標准

企事業單位貸款和自然人其他貸款分類標准
農村合作金融機構在充分分析借款人及時足額歸還貸款本息的可能性的基礎上，參照下列基本標准初步劃分企事業單位貸款和自然人其他貸款分類檔次後，嚴格依據核心定義確定分類結果。 （1）借款人有能力履行承諾，還款意願良好，經營、財務等各方面狀況正常，能正常還本付息，農村合作金融機構對借款人最終償還貸款有充分把握；
（2）借款人可能存在某些消極因素，但現金流量充足，不會對貸款本息按約足額償還產生實質性影響。
正常類參考特徵：
a、借款人生產經營正常，主要經營指標合理，現金流量充足，一直能夠正常足額償還貸款本息。
b、貸款未到期。
c、本筆貸款能按期支付利息。 （1）借款人的銷售收入、經營利潤下降或出現流動性不足的徵兆，一些關鍵財務指標出現異常性的不利變化或低於同行業平均水平；
（2）借款人或有負債（如對外擔保、簽發商業匯票等）過大或與上期相比有較大幅度上升；
（3）借款人的固定資產貸款項目出現重大的不利於貸款償還的因素（如基建項目工期延長、預算調增過大）；
（4）借款人經營管理存在重大問題或未按約定用途使用貸款；
（5）借款人或擔保人改制（如分立、兼並、租賃、承包、合資、股份制改造等）對貸款可能產生不利影響； （6）借款人的主要股東、關聯企業或母子公司等發生了重大的不利於貸款償還的變化；
（7）借款人的管理層出現重大意見分歧或者法定代表人和主要經營者的品行出現了不利於貸款償還的變化； （8）違反行業信貸管理規定或監管部門監管規章發放的貸款；
（9）借款人在其他金融機構貸款被劃為次級類；
（10）宏觀經濟、市場、行業、管理政策等外部因素的變化對借款人的經營產生不利影響，並可能影響借款人的償債能力；
（11）借款人處於停產或半停產，但抵（質）押率充足，抵質押物遠遠大於實現貸款本息得價值和實現債權得費用，對最終收回貸款有充足的把握；
（12）借新還舊貸款，企業運轉正常且能按約還付息的；
（13）借款人償還貸款能力較差，但擔保人代為償還能力較強；
（14）貸款的抵押物、質押物價值下降，或農村合作金融機構對抵（質）押物失去控制；保證的有效性出現問題，可能影響貸款歸還；
（15）本金或利息逾期（含展期，下同）90天（含）以內的貸款或表外業務墊款30天（含）以內。
關注類參考特徵：
a、宏觀經濟、行業、市場、技術、產品、企業內部經營管理或財務狀況發生變化，對借款人正常經營產生不利影響，但其償還貸款的能力尚未出現明顯問題。
b、借款人改制（如合並、分立、承包、租賃等）對銀行債務可能產生的不利影響。
c、借款人還款意願差，不與銀行積極合作。
d、借款人完全依靠其正常營業收入無法足額償還貸款本息，但貸款擔保合法、有效、足值，銀行完全有能力通過追償擔保足額收回貸款本息。
e、擔保有效性出現問題，可能影響貸款歸還。
f、貸款逾期（含展期後）不超過90天（含）。
g、本筆貸款欠息不超過90天（含）。
資料之一：關注類貸款，其他銀行還列舉如下特徵：
借款還款意願；貸款抵押物、質押物價格下降，或銀行對抵（質）押物失去控制；貸款保證人的財務狀況出現疑問；銀行未能對貸款實施有效的監督或檔案丟失。 （1）借款人經營虧損，支付困難並且難以獲得補充資金來源，經營活動的現金流量為負數；
（2）借款人不能償還其他債權人債務；
（3）借款人已不得不通過出售、變賣主要的生產、經營性固定資產來維持生產經營，或者通過拍賣抵押品、履行保證責任等途徑籌集還款資金；
（4）借款人採用隱瞞事實等不正當手段取得貸款的；
（5）借款人內部管理出現問題，對正常經營構成實質損害，妨礙債務的及時足額清償；
（6）借款人處於半停產狀態且擔保為一般或者較差的；
（7）為清收貸款本息、保全資產等目的發放的「借新還舊」貸款；
（8）可還本付息的重組貸款；
（9）信貸檔案不齊全，重要法律性文件遺失，並且對還款構成實質性影響；
（10）借款人在其他金融機構貸款被劃為可疑類；
（11）違反國家法律、行政法規發放的貸款；
（12）本金或利息逾期91天至180天(含)的貸款或表外業務墊款31天至90天（含）。
次級類參考特徵：
a、借款人支付出現困難，且難以獲得新的資金。
b、借款人正常營業收入和所提供的擔保都無法保證銀行足額收回貸款本息。
c、因借款人財務狀況惡化，或無力還款而需要對該筆貸款借款合同的還款條款作出較大調整。
d、貸款逾期（含展期後）90天以上至180天（含）。
e、本筆貸款欠息90天以上至180天（含）。
資料之二：次級貸款，其它銀行還舉例如下特徵：
借款人凈現金流量為負值，支付出現困難，借款人不能償還其他金融機構的債務，借款人內部管理出現問題，妨礙債務的清償，預計貸款損失在30%以下，貸款本金逾期91天至180天（含）。 （1）借款人處於停產、半停產狀態固定資產貸款項目處於停、緩建狀態；
（2）借款人實際已資不抵債；
（3）借款人進入清算程序；
（4）借款人或其法定代表人涉及重大案件，對借款人的正常經營活動造成重大影響；
（5）借款人改制後，難以落實農村合作金融機構債務或雖落實債務，但不能正常還本付息；
（6）經過多次談判借款人明顯沒有還款意願；
（7）已訴諸法律追收貸款；
（8）貸款重組後仍然不能正常歸還本息；
（9）借款人在其他金融機構貸款被劃為損失類；
（10）本金或利息逾期181天以上的貸款或表外業務墊款91天以上。
可疑類參考特徵：
a、因借款人財務狀況惡化或無力還款，經銀行對借款合同還款條款作出調整後，貸款仍然逾期或借款人仍然無力歸還貸款。
b、借款人連續半年以上處於停產、半停產狀態，收入來源不穩定，即使執行擔保，貸款也肯定會造成較大損失。
c、因資金短缺、經營惡化、訴訟等原因，項目處於停建、緩建狀態的貸款。d.借款人的資產負債率超過100%，且當年繼續虧損。
e、銀行已訴訟，執行程序尚未終結，貸款不能足額清償且損失較大。
f、貸款逾期（含展期後）180天以上。
g、本筆貸款欠息180天以上。
資料之三：可疑類貸款，專業銀行舉例尚有：
預計貸款損失率在30%—90%之間；貸款本金逾期人（含展期後）180以上。 （1）借款人因依法解散、關閉、撤銷、宣告破產終止法人資格，農村信用社依法對借款人及其擔保人進行追償後，未能收回的貸款；
（2）借款人已完全停止經營活動且復工無望，或者產品無市場，嚴重資不抵債瀕臨倒閉，農村信用社依法對其財產進行清償，並對其擔保人進行追償後未能收回的貸款；
（3）借款人死亡，或者依照《中華人民共和國民法通則》的規定宣告失蹤，農村信用社依法對其財產或者遺產進行清償，並對擔保人進行追償後未能收回的貸款；
（4）借款人遭受重大自然災害或意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，確實無力償還的貸款；或者保險賠償清償後，確實無力償還的部分貸款，農村信用社依法對其財產進行清償或對擔保人進行追償後，未能收回的貸款；
（5）借款人觸犯刑律，依法判處刑罰，其財產不足歸還所借債務，又無其他債務承擔者，農村信用社依法追償後無法收回的貸款；
（6）借款人及其擔保人不能償還到期債務，農村信用社訴諸法律，經法院對借款人和擔保人強制執行，借款人和擔保人均無財產可執行，法院裁定終結執行後，農村信用社仍無法收回的貸款；
（7）由於上述（1）至（6）項原因，借款人不能償還到期債務，農村信用社對依法取得的抵債資產，按評估確認的市場公允價值入帳後，扣除抵債資產接收費用，小於貸款本息的差額，經追償後仍無法收回的貸款；
（8）開立信用證、辦理承兌匯票、開具保函等發生墊款時，凡開證申請人和保證人由於上述（1）至（6）項原因，無法償還墊款，農村信用社經追償後仍無法收回的墊款；
（9）銀行卡被偽造、冒用、騙領而發生的應由農村信用社承擔的凈損失；
（10）助學貸款逾期後，農村信用社在確定的有效追索期內，並依法處置助學貸款抵押物（質押物）向擔保人追索連帶責任後，仍無法收回的貸款；
（11）農村信用社發生的除貸款本金和應收利息以外的其他逾期3年無法收回的其他應收款；
（12）已經超過訴訟時效的貸款；
（13）符合《財政部關於印發<金融企業呆賬核銷管理辦法>的通知》（財金[2005]50號）規定的被認定為呆賬條件之一的信貸資產；
（14）借款人無力償還貸款，即使處置抵（質）押物或向擔保人追償也只能收回很少的部分，預計貸款損失率超過85%。
損失類參考特徵：
a、借款人和擔保人依法宣告破產、關閉、解散，並終止法人資格，銀行經對借款人和擔保人進行追償後，未能收回的貸款。
b、借款人遭受重大自然災害或者意外事故，損失巨大且不能獲得保險補償，或者已保險補償後，確實無能力償還部分或全部貸款，銀行經對其財產進行清償和對擔保人進行追償後未能收回的貸款。
c、借款人雖未依法宣告破產、關閉、解散，但已完全停止經營活動，被縣級及縣級以上工商行政管理部門依法注銷、吊銷營業執照，終止法人資格，銀行經對借款人和擔保人進行清償後，未能收回的貸款。
d、借款人觸犯刑律，依法受到制裁，其財產不足歸還所借貸款，又無其他貸款承擔者，銀行經追償後確實無法收回的貸款。
e、由於借款人和擔保人不能償還到期貸款，銀行訴諸法律經法院對借款人和擔保人強制執行，借款人後擔保人均無財產可執行，法院裁定終結執行後，銀行仍然無法收回的貸款。
f、由於上述a至e項原因，借款人不能償還到期貸款，銀行對依法取得的抵貸資產，按評估確認的市場公允價值入賬後，扣除抵貸資產接受費用，小於貸款辦席的差額，經追償後仍無法收回的貸款。
g、開立信用證、辦理承兌匯票、開具保函等發生墊款時，開證申請人和保證人授予上述a至f項原因，無法償還墊款，銀行經追償仍無法收回的墊款。
h、經國務院專案批准核銷的貸款。
資料之四：損失類貸款，專業銀行舉例尚有：
經國稅部門未能核銷的貸款；預計貸款損失在90%以上。
說明：
1、正常、關注、次級、可疑類貸款的基本分類標準是各類貸款的風險表現基本特徵形式，採用的是列舉法，不可能窮盡。它們只是貸款分類的重要參考因素。
2、分類中，關鍵是要把握借款人的還款能力和貸款的損失程度，並結合擔保分析後進行初分結果調整，依據核心定義，確定分類結果。

⑵ 企業如何通過土地融資

近年來，以土地使用權抵押為融資條件的信貸業務發展十分迅速，這一融資形式不僅為企業、個人提供了急需的發展資金，也提高了銀行資金的利用效率，對促進房地產業和整個國民經濟的快速發展起到了積極的作用。據《2009年中國國土資源公報》統計，截至2009年年底，全國 84個城市土地抵押面積 21.7萬公頃，抵押貸款 2.59萬億元，比上年分別增長 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押貸款業務的過度擴張使銀行在共享房地產業利潤的同時，也承擔了巨大的金融風險。

土地抵押貸款的兩大風險

從國內外各類理論研究和實踐探討成果來看，土地抵押貸款的風險一般可以分為內部風險和外部風險。內部風險主要是因土地評估、抵押、貸款和登記等業務流程的不規范導致的風險，如違規辦理抵押登記、違規放貸、騙貸、虛高評估土地價值等；外部風險主要因為宏觀經濟波動導致的風險，如宏觀經濟波動導致土地市場萎靡、土地貶值等。筆者認為，外部風險屬於宏觀風險，存在綜合性及不確定性，如糧食安全、地震自然災害等公共危機都可以導致風險產生，而且此類風險主要由中央政府負責調控。因此，本文以研究內部風險為主。

據中國人民銀行統計有關資料顯示，擔保信貸作為最常見的一種擔保貸款形式，在我國信貸總量中佔80%以上。土地抵押貸款風險主要存在於土地抵押貸款業務辦理過程中的兩個主要主體：土地登記機構和銀行，對應地，筆者將土地抵押貸款的風險歸納為以下兩方面：

風險一：土地登記機構違規辦理土地抵押登記的風險

一是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續。《物權法》、《擔保法》規定不能抵押的各類土地，如農村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用證辦理土地抵押登記手續或違規依出讓金繳納比例辦理分割登記並抵押的。

三是未經相關權利人同意辦理土地抵押登記手續的。如土地權利存在異議登記、預告登記，未經當事人同意辦理抵押登記手續； 共有土地未經全部共有人同意辦理抵押登記；鄉鎮企業建設用地未經集體經濟組織同意辦理抵押登記等。

四是土地權利存在查封、預查封的或存在土地違法的辦理土地抵押登記。如擅自改變土地用途後抵押的。

五是為了土地抵押融資需要，一宗土地辦理多個土地權利證書，導致重復發證的。如儲備用地，可能存在儲備范圍內原土地權利尚未注銷，就辦理了儲備用地登記發證並抵押。

六是同一宗土地不按照規定，依抵押登記申請先後順序辦理抵押登記，擅自改變土地抵押順位的。

風險二：銀行違規放貸的風險

第一，銀行擅自擴大放貸比例。如有關政策規

定儲備用地抵押貸款率為70%、首套房屋個貸30%等，而銀行則擴大比例放貸。

第二，銀行違背產業政策放貸。如對落後、淘汰產業，「三高一資」(高成本、高污染、高能耗、資源型)產業放貸。

第三，銀行虛高土地價值放貸。（土地價值無論是依評估機構評估或借貸雙方當事人認定均需銀行認可確定）。

第四，銀行不審慎地延長貸款周期放貸，導致貸款周期結構不合理，比如中長期貸款過多。

第五，銀行降低貸款利率放貸。如一些城市儲備用地抵押貸款利率較同期市場利率至少下浮10%。

第六，銀行違背房地產調控政策放貸。

第七，銀行超出土地權利使用期限放貸。

第八，銀行超過信貸審批許可權放貸。

第九，非金融機構違規放貸。

第十，其他情形。如貸前、貸中和貸後沒有履行監管職責等。

除上述風險外，同一宗土地重復放貸的，順位靠後的抵押權人可能無法受償，風險較大；土地或房屋單一抵押，因登記機構的不統一，可能房屋抵押後土地未辦理抵押登記手續，當事人憑土地權利證書再次抵押，造成重復抵押風險；依據地方政府或人大擔保函等無效文件放貸的情形，也是產生土地抵押貸款風險的重要因素。

實踐中需高度關注的兩大風險域。目前，從實踐來看，儲備土地抵押和農村集體土地抵押風險值
得高度關注。

風險域一：儲備土地抵押

據國土資源部統計，截至2009年年底，全國84個重點城市儲備土地抵押3547億元，佔84個城市土地抵押金額的14%，2009年新增土地抵押貸款中有1/5流向儲備土地抵押，儲備土地抵押貸款
超過工業用地抵押貸款。作為地方政府融資平台的主要形式，儲備土地抵押有以下幾個問題值得高度重視：

一是在儲備用地辦理土地登記和抵押登記過程中，登記操作與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的有關要求不符，可能存在法律風險。目前，針對儲備土地登記及抵押登記辦理沒有明確的依據和規范。實踐中，地方將儲備土地的國有土地使用證上使用權類型填寫為「政府儲備」、土地用途填寫為「儲備用地」、土地使用期限不填寫，這與《土地登記辦法》以及土地證書填寫的關要求均不符，如土地分類中根本沒有「儲備用地」一類，一旦進入訴訟或其他司法程序，極有可能因土地登記不規范敗訴。

二是在政府儲備土地中很多「綠地」、「道路」等代征地一並打包由儲備機構收儲，在儲備土地抵押貸款過程中，這些代征地並沒有剝離出來，而是一並抵押。但這些代征地將來都是公益性事業用地，不可能通過招拍掛供出，也不會有土地出讓收益，因此將這些土地一並抵押貸款明顯存在風險。

三是目前儲備機構融資渠道比較單一，僅僅依靠儲備用地抵押，還款來源主要是土地出讓收益，存在較大外部風險。儲備用地抵押不僅涉及面積大，而且貸款金額高。如，北京市2009年累計實現儲備土地投資1165億，涉及地面積約1.8萬公頃。在此規模下，一旦土地市場出現波動，土地需求下降、價格下跌，儲備土地無法供出，土地出讓收益無法保障，儲備機構將無法按時還款，資金鏈條斷裂，金融風險凸顯。

四是各類商業銀行對儲備用地抵押放貸意願強烈，有可能降低貸款門檻放貸，導致金融風險。儲備用地是最穩定保值的擔保品之一，有政府作後盾，且規模大，放貸收益較高，各類商業銀行都願意放貸，甚至降低門檻放貸，出現了違規低息、超規模放貸等現象，容易引發金融風險。

風險域二：集體土地抵押

對於集體土地抵押問題，《物權法》、《擔保法》雖然沒有明確集體土地不能作為抵押，但明確規定只有兩種情形可以抵押：一是通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照《農村土地承包法》等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以抵押；二是以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。光地不能抵押，必須連同土地上的房屋建築一起抵押。

黨的十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》中，明確提出了建立現代農村金融制度。擴大農村有效擔保物范圍以後，金融機構紛紛在農村開展了集體土地的抵押融資試點和嘗試，尤其是以農村房屋、宅基地抵押為主要內容的嘗試受到全社會的關注。根據我國現行的法律法規，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。一旦以農村房屋、宅基地抵押的抵押權實現時，集體土地卻無法實現處置，其擔保的債權無法實現，成為不良資產，無疑是巨大的金融風險。

防範風險，確保土地「借=貸」

土地抵押貸款的金融風險主要表現在兩方面：一是銀行違規放貸風險（包括中介機構違規評估土地價值風險）；二是土地登記機構違規登記風險。從目前的理論研究和實踐經驗來看，出於制度約束和職業道德，上述風險單一出現的機會較小。但是，除法律法規外，上述兩個部門的部門規章或政策文件的部門局限性等，一旦一方違規，另一方在不熟悉他方政策或者沒有職責遵守他方部門規章和政策文件的情況下，違規土地抵押登記貸款便會產生，風險也隨之而來。因此，防範風險的主要辦法應是加強涉及土地抵押貸款各方主體的溝通和協調，建立聯手防範金融風險的新機制。

積極推進相關信息的對接與共享，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制。隨著經濟社會發展，土地資本化的方式、節奏和規模呈現多樣、快速和擴大的趨勢，土地與信貸、證券的關系越來越密切。建議國土資源部、銀監會和證監會加強溝通合作，將包括土地抵押監測數據在內的土地登記基本信息、上市房地產企業資金和用地情況、房地產企業信貸和用地情況等數據對接共享，實現以土地為基礎的土地資本化全方位、全過程監管，構建土地、銀行和證券聯手防範金融風險的新機制，化解政府融資平台矛盾，更加有效地防範金融風險。

土地登記部門加強土地登記資料公開查詢服務，銀行加強貸前、貸中和貸後土地登記資料的查詢和全過程監管，實現土地登記資料、放貸政策信息對接和共享。