A. 重磅!貸款利率再出新政,已經買了房利率也要調整!
大家好，我是想去曬太陽卻要留在辦公室趕稿的豌豆尖兒。在2019年的最後一個周末，編輯狗如我依然沒有休息的機會，加班才是我的日常。央行總是在周末拋出重磅政策，上次放大招是8月25日，貸款利率改革，從基準利率上浮變為以貸款市場報價利率（LPR）為基準加點。如今，12月28日，央行發布《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》，就存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR有關事宜發布公告。
我們先來回顧一下之前的政策：在10月8日之前，商貸利率由基準利率+上浮比例決定，基準利率4.9%，首套房上浮15%左右，算下來是5.64%。8月25日的新規指出，10月8日之後，房貸利率不再以基準利率為基準，而是以LPR為基準，首套房不得低於LPR，二套房不得低於LPR加60個基點，商業用房不得低於LPR加60個基點，公積金貸款利率不變。
LPR每月20日公布一次，10月五年以上LPR為4.85%，11月為4.8%，12月也是4.8%。8月25日的規定中有一條，10月8日之前的貸款仍按舊有政策執行。而今天的新政策，針對的是存量浮動利率貸款，也就是以前的老貸款，也要改成以LPR為基準。
新政解讀如下：
1. 哪些人受影響？
存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前按照舊政策以基準利率為基礎簽訂的，已經發放或者簽了合同還沒批下來的貸款（不包括公積金貸款）。2020年1月1日起，不能再按照舊政策簽貸款合同。也就是說，如果你是公積金貸款，或者10月8日之後新簽商貸，以LPR為基準，那就沒你啥事。以前以基準利率為標準的人群才受影響！
2. 啥時候開始改？
2020年3月起，金融機構應該與老政策貸款的客戶進行協商，轉換原則上應於2020年8月31日前完成，銀行到時候會通過電話簡訊等等方式主動聯系你。
3. 要改成啥樣？
有兩種方式可選，但只能轉換一次！已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。第一種是把原來的利率改為以LPR為基準加點（加點可以為負），加點數在合同剩餘期限里都不變，除房貸的其他貸款由借貸雙方協商確定。房貸的加點數值要等於原來合同的利率水平與2019年12月的LPR差值。轉了之後到第一個重定價日，你的利率都要等於原來的利率。到了第一個重定價日，利率就由最近一個月的LPR與加點重新計算去定。重定價周期和重定價日都可以重新約定，重定價周期最短為一年。也就是說轉換之後你的利率跟原來的利率保持一樣，但後期LPR變化的話你的利率就會跟著變化，只是加點不變。
舉個例子：比如你原來的房貸合同簽的上浮15%，基準利率是4.9%，你的房貸利率就是4.9%x（1+15%）=5.64%。2019年12月的五年以上LPR為4.8%，那你的加點就是5.64%-4.8%=0.84個基點。（一個基點是0.01%）如果你是2020年3月改的，把重定價日定為1月1日，重定價周期定為1年，那從2020年3月改了之後到2020年12月31日，你的利率都是5.64%。假設2020年12月五年以上LPR為4.7%，你從2020年1月1日起，利率就是LPR+加點=4.7%+0.84個基點=5.54%。以後每年以此類推。
第二種是直接轉換為固定利率，房貸要轉成原來最近的水平，其他貸款轉成多少由你和銀行協商。比如你原來基準利率上浮15%是5.64%，轉成固定利率之後，你的房貸利率就永遠是5.64%，到你還完貸款為止。
答疑解惑：
1. 既然轉換前後利率一樣，為什麼要把以前的貸款進行轉換？
根據央行的回答，目前90%的新發貸款已經參考LPR定價，以前的存量貸款不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，才出了這個公告。說白了，就是大家一視同仁，統一用一個新標准，方便管理，也能跟著市場利率走。
2. 我以前的房貸利率是打了折的，轉換之後是不是就沒有折扣了？
請注意，政策原文有一句「加點可以為負」，如果你原來的利率打了折，那你的加點就是負數。就算按照LPR+加點的新方式算，由於你的加點為負，你依然相當於享受了利率折扣。比如你原來打8折，基準利率是4.9%，你的利率是4.9%x0.8=3.92%,2019年12月五年以上LPR是4.8%，你的加點就是3.92%-4.8%=-0.88%，也就是負88個基點。假設你重定價周期為一年，重定價日為1月1日，2020年12月五年以上LPR假設為4.7%，從2021年1月1日起，你的利率就為LPR+加點=4.7%-0.88%=3.82%。
3. 轉換為哪種方式更劃算？
第一種方式，簡單理解就是隨著LPR變化而變化，如果以後LPR走低，你的房貸利率就低，也更節約利息，第二種方式，固定利率，只有在LPR變高，算下來利率超過原來利率時才劃算。而近期國內外，都是降息的趨勢，包括五年期以上的LPR，也從10月的4.85%降了5個基點到11月的4.8%，後期的貨幣政策變化，我個人估計還會繼續寬松，所以利率進一步下調的話，還是選擇第一種方式更劃算，而且周期定為最短的一年，也能夠在利率走低的時候及時調整。
4. 我明年3月辦，和8月辦有啥區別不？
辦理時間不影響利率，你跟銀行溝通好，選擇自己方便的時間辦理即可。
5. 這個政策對樓市和房價有啥影響？
之前8月出政策的時候，我就說過，利率基本不變，對房價影響不大。這一次是針對存量貸款，就是以前已經買了房子貸款下來的人，且利率也基本保持在相同水平，所以還是影響不大。你要買房，更應該考慮的是樓盤本身是否適合你，比起房貸這點利息變化，靈魂拷問是，你的首付湊齊了嗎？如果你不知道怎麼選房，或者關於政策還有啥子搞不懂的，歡迎來聊我，一對一VIP服務。
B. 3月起存量房貸利率定價方式轉換 有房貸的要注意這幾點
存量房貸利率「換錨」轉換即將開始！按照央行規定，2020年3月1日起存量房貸定價基準將發生轉換，原則上要於8月底前完成。2月29日，多家銀行發布了相關公告，將轉換的規則、轉換的范圍、轉換的渠道以及其他細節進行了一一羅列。
要點一：轉換范圍
此次需要轉換的房貸為2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的房貸，且定價參考的是貸款基準利率，也即商業性個人住房貸款部分，公積金個人貸款並不包含在內。
除了房貸外，其他個人貸款，比如個人消費貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款等，如果是參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款也需轉換。
另外，多家銀行提到已處於最後一個重定價周期的貸款可不轉換，也就是說目前正處在最後還貸周期的可不轉換，比如像建設銀行說，2020年12月31日前到期的貸款可不轉換；農業銀行說，貸款到期日在2020年8月31日之前的可不轉換。
要點二：轉換渠道
線上渠道和線下渠道皆可。線上可通過手機銀行App、網上銀行、簡訊接收等方式自助操作辦理；確不熟悉線上渠道的，可待各銀行根據疫情防控進展情況開通網點服務後，線下去往網點櫃面或者網點智能櫃員機辦理，並不一定必須去原貸款經辦行。辦理時間上，多數銀行公告稱可在2020年3月至2020年8月31日之間辦理。
要點三：轉換方式
轉換方式有兩種，一種是轉成以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準的浮動利率貸款，另外一種則是直接轉換為固定利率貸款。
有貸款的客戶一定要看好，這次定價基準轉換僅有一次機會，確定後就不能再次更改。
那麼兩種轉換方式，哪種更劃算？具體來看一看，轉為固定利率的話，按照要求，利率水平應等於原合同最近的執行利率水平，因此變化不大；而選擇將LPR作為定價基準的方式，對於房貸者來說，房貸利率未來的浮動空間更大。
定價基準參考LPR後，按照央行規定，加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，加點可以為負值，且加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也就是說，以當前的房貸執行利率與LPR相減得出差值，以後執行的房貸利率即為LPR加上這一差值，注意這個差值可能是正數，也可能是負數。
舉個例子：若某筆商業性個人住房貸款原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%。目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮10%即為5.39%。而2019年12月5年期以上LPR報價為4.8%，那麼加點幅度就為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。以後房貸利率就按照LPR+0.59%計算。
如果原合同約定的利率為打折優惠的，比如打八折，那麼原執行利率就為3.92%(4.9%*0.8=3.92%)。改成參考LPR後，加點幅度則為-0.88個百分點（3.92%-4.8%=0.88%）。以後房貸利率就按照LPR-0.88%計算。
按照這種方式，第一次轉換利率定價基準時，實際上利率水平是保持不變的，僅僅是轉換了計算方法。不過之後，LPR採用的是每月報價的方式，相應得，房貸利率將發生變化。普通購房者可以和銀行約定重新定價的周期以及重定價日，商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。如果定價周期確定為1年，那麼，未來可能由於LPR報價的不同，房貸利率將每年變一次。
至於利率變高還是變低，則取決於LPR的走勢。如果認為未來政策利率仍有望下調，LPR總體呈下降趨勢，那麼轉換成LPR加點方式更為劃算。但如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升周期，則房貸利率也會隨之走升。