① 上海有一套小面積的房子，公積金貸款未還清,寧波再購一套,契稅算一套
名下有兩套房，契稅算二套
根據《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2010]94號)的規定：
一、首套房繳納規定如下：
1、個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執行;
2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半徵收，即實際稅率為2%；
3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%徵收。
二、二套房繳納規定如下：
購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，均按照3%的稅率征稅。
② 上海首套房確認標准
滬首次購房定義為：
1、購買房產後進行了轉售且房屋登記系統無法查詢相關信息，但借款人徵信報告中仍顯示有貸款紀錄；
2、全額購買過一處房產；
3、個人名下曾擁有的商業貸款紀錄達兩筆，且均已結清並出售，同時提供出售證明則可視為首次購房；
4、個人名下曾擁有的商業貸款及公積金貸款皆已結清且出售。
【法律依據】
上海首套房認定為：
1、貸款買過一套房，隨後轉賣，房屋登記系統查詢不到房產，但銀行徵信系統能查到貸款記錄的，再貸款買房算首套房；
2、全款買過一套房，再貸款買房的算套房；
3、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，貸款還清且出售的，能出示出售證明的算首套房；
4、個人名下有一套商業貸款，貸款已還清，另一套公積金貸款已出售的，再買房算首套房；
5、貸款買過一套房，商業貸款已還清的，再貸款買房算首套房。
《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法實施細則》
第六條
（配偶雙方貸款的限制）配偶一方申請了公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶的另一方不能申請公積金貸款。
③ 上海首套房認定標准
上海首套房認定標准2022
1.在其他地方沒有住所的，在上海首次購房算首套；
2.有房子，但是貸款已經結清賣掉了，名下沒有房子。重新買新房是首套；
3.外地有房，上海無房，無貸款，上海買房資格認定首套。
4.上海單身只能買一套。未成年子女與父母共有一套住房，成年後單獨購買的住房認定為首套；
5.未成年子女隨父母有兩套房子。當他們成年後，他們就不再有資格買房了。只是證明是2011年1月28日之前出的。
1.上海本地人買房的條件
所謂上海本地人，是指夫妻一方為上海市戶籍或者購房人本人為上海市戶籍。這類人在上海買房雖然沒有社保要求，但對可購房套數有一定限制。
(1)(上海人，家庭單位)有父母的不超過兩套，個人名下無房產的可以再買兩套。(前提:2011年1月28日前與父母合租)
(2)(上海人，以家庭為單位)有父母的不超過兩套，一套在自己名下，可以再買一套。(前提:2011年1月28日前與父母合租)
(3)(上海人，家庭單位)與父母無房產，個人名下無房產的，可以多買兩套。
(4)有子女和父母(五人)的夫妻，如果申請房產稅減免(每人60平方米)，需要父母名下無房產，需要證明父母與自己戶籍在一起。他們在辦理房產稅認定時也需要父母去交易中心。注:2011年1月28日後與父母共有的房屋，即使是歸自己一人所有。
2.外地人在上海買房的條件
(1)以家庭名義購房。所謂家庭，就是買家已婚。
(2)家庭在上海無房。
(3)能提供購房合同簽訂日前三年內在上海繳納至少兩年稅或社保的證明。
(4.如果有3年長期居住證，可以享受上海本地人的待遇，不需要提供稅單就可以直接買房。
(5)2016年，上海仍實施限購政策。非上海戶口居民家庭，能提供符合規定的納稅證明或社保證明的，限購1套住房。已經擁有1套及以上住房的，暫停在本市出售住房。
(6)根據本市住房限購政策，非本市戶籍居民家庭持社會保險繳納證明購買住房的，社會保險繳納情況須符合「自購買之日起前3年累計繳納滿24個月」的要求，逾期繳納不予認定。
在上海買房需要注意什麼
1.看房注意事項:首先了解房子的位置、戶型、面積、建築質量、交通、周邊環境、配套設施，然後根據家庭成員的實際情況考慮買不買。之後要仔細研究開發商的信用和實力，要求其出示營業執照、資質證書等。
2.簽訂合同時注意事項:簽訂購房合同前，檢查購房合同文本是否規范；要求開發商二次出具「五證兩書」，防止後期出現建築質量相關問題；再次，對所買房屋的質量進行全面徹底的檢查，確定房型、使用面積等。仔細閱讀協議內容，明確詳細的交接時間、交付規格、違約責任及相關事項的賠償事項，主要是違約責任。如有爭議，可要求開發商進行修改。
3.貸款注意:提交的貸款材料要真實具體，以免影響貸款手續，耽誤貸款進程。貸款額度量力而行，不要強求，對自己的工作穩定性、薪資水平、還款能力做出准確的判斷。根據自己的真實情況，在工資可以承受的范圍內選擇貸款和還款方式。
④ 上海公積金貸款新政下如果之前有商貸未還清能認定為首套嗎
如果之前的貸款未還清；就不能申請公積金貸款。
具體政策解讀：
為落實人民銀行、銀監會《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》和住建部、財政部、人民銀行《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》要求，經市住房公積金管理委員會第44次會議同意，本市對住房公積金個人貸款政策作相應調整，內容如下：
1、對無住房公積金貸款記錄或已結清住房公積金貸款的家庭，購買首套自住住房，執行首套房貸款政策。
2、對擁有1套住房並已結清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執行。即貸款首付款比例為30%，貸款利率為五年期以上4.50%，五年期以下（含五年期）4.00%，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元（每人最高貸款限額為30萬元），有補充住房公積金的家庭最高貸款限額為80萬元（每人最高貸款限額為40萬元）。
3、繼續停止向購買第三套及以上住房的家庭發放公積金貸款。
4、住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主，取消住房公積金個人住房貸款強制性機構擔保收費項目。
本次調整政策自管委會《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》文發之日起實施。2014年10月9日起受理的住房公積金貸款，按本次調整後的政策執行。2014年10月9日前已受理但未發放住房公積金貸款的，參照本次調整後的政策執行。（調整後住房公積金個人購房貸款政策見附表）
⑤ 上海首套房政策
上海首套房政策如下：
1.上海人外地有住宅：
情況一：外地有房，上海無住宅，無貸款，在上海購房資格認定為首套；
情況二：貸款未還清，在上海貸款算二套，購房資格認定為二套；
2.上海人外地無住宅（以家庭為單位）：
情況一：外地橋陪無住宅，在上海首次購買，算首套；
情況二：有一套住宅，但已經結清貸款並已經賣掉，名下無房，再次購買新房算首套；
情況三：有二套房及以上，不能再買。
註：上海單身人士，只能買一套。2011年1月28日之前跟父母共有住宅，不記入限購審核。
3.上海未成年子女與父母共有住宅：
情況一：未成年子女與父母共有一套住宅，成年後（18歲以後），單獨購買住宅認定為首套；
情況二：未成年子女與父母共有兩套住宅，成年後，不再具有購房資格（產證在2011年1月28日之前的除外）。
4.外地人在上海買住宅：穗檔外地人在外地有房，在上海買算首套房。
查詢首次購房信息，以購房合同中的購房人為查詢依據。受理個人首次購房信息查詢時，需審核查詢人身份證明、商品房預(現)售合同或存量房買賣合同(本人不能親自查詢時，受託人應提交本人身份證原件、委託人身份證原件)。
上海買房的流程是
（1）著手准備買房.買房首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，並根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。
（2）挑選房源.這一環節是准備工作的延續，可以從報紙、電視、網路或相關房地產網站上查詢，購房者需要綜合三種媒體的優勢，全面細致考察房源信息。
（3）實地看房.選房是個技術含量很高的活兒。選房前你要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎知識有所了解。
（4）談判簽定買賣合同.確定目標後，就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中最重要的環節，買賣雙方必須把自身的權利和義務落實敏族蠢到文字上，特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。
法律依據：
《中華人民共和國契稅法》
第三條契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
⑥ 上海一套房公積金貸款還能貸嗎-公積金
在上海，如果已經擁有一套住房，仍然可以申請公積金貸款，但具體條件和額度有所限制。
一、貸款條件
二、貸款額度
三、注意事項
綜上所述，在上海擁有一套住房的情況下，仍然有可能申請公積金貸款購買第二套住房，但具體條件和額度需根據當前政策和個人情況來確定。建議在申請前咨詢當地公積金管理中心或相關銀行以獲取最新、最准確的信息。