A. 房貸新政生效！百萬房貸月供或僅增2.78元
在十一假期結束後的第一天，商業性個人住房貸款利率正式「換錨」。記者致電及走訪多家銀行網點了解到，目前廣州、深圳、佛山、東莞、珠海等地的房貸利率基本平穩。以深圳為例，首套商業性個人住房貸款不低於相應期限LPR+30個基點，二套商業性個人住房貸款不低於相應期限LPR+60個基點，即深圳首套房貸款利率下限是5.15%，二套房是5.45%，與此前對比，幾乎持平。
10月8日晚，美聯物業全國研究中心相關負責人表示，10月8日是房貸利率「換錨」首日，北京、上海、深圳、蘇州、杭州等諸多城市均已有部分銀行敲定了加點方案。該負責人稱，整體來看，新的利率較前期相差無幾，且短期來看不會有太多變化，預計市場走勢將保持穩定態勢。
（李曉旭 戴曼曼）
羊城晚報記者 戴曼曼 實習生 黃睿
廣州暫未有統一定價基準
根據央行8月25日的公告，10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成，其中，首套不得低於相應期限LPR，二套不得低於相應期限LPR加60個基點(BP)。這也意味著商業性個人住房貸款利率正式「換錨」。
廣州地區情況如何？記者通過多種渠道了解到，目前廣州市內的房貸利率基本平穩，各家銀行對於10月8日前已確定放款的客戶，將根據LPR利率和之前談好的利率確定加減點數，基本與實際執行利率一致，不增加客戶貸款成本，保持平穩過渡；對10月8日後的增量貸款，定價將按新政策執行，多家銀行LPR重定價周期暫選擇12個月對月對日浮動的方式向客戶報價。
值得留意的是，廣州地區暫未公布統一的個人住房貸款定價基準。多家國有銀行廣東分行在給羊城晚報記者的回復中均提到，將由各級分行結合客戶、市場和風險情況確定加點數值。
按照個人的情況確定利率，究竟是從哪幾個方面考量貸款人資質？對此，中國銀行廣東省分行在給羊城晚報記者的回復中提到，將根據借款人的信用記錄、還款能力、綜合貢獻以及同業市場定價等因素合理確定每筆貸款的具體加點數值，並保持商業性個人住房貸款利率水平基本穩定。
二套房貸利率變化稍大些
羊城晚報記者從業內了解到，目前，包括北上廣深等地銀行在內，銀行房貸利率都已按照監管政策要求，開始以LPR定價。以上海地區為例，上海地區基本按照市場利率定價自律機制確定的加點下限要求，各家銀行的利率差別不大，首套房房貸利率普遍為LPR減20個基點，二套房房貸利率為LPR上浮60個基點。北京地區來看，首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55基點，二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105基點，對比此前略有上升。
易居研究院發布的報告顯示，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.22%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度僅為0.01個百分點。同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升。
報告指出，從一線城市採用新的利率定價機制後，利率變動其實不大，只有微小的變動，進一步體現了利率穩定的導向，同時相比首套房，二套房利率的變動幅度稍微更大一點。
新的房貸政策會否對購房者產生心理影響？克而瑞廣州機構首席分析師肖文曉在接受記者采訪時表示，從實際來看，LPR在各地的加點標准依然是因城施策，最終結果有的比基準利率時期低一些，有的高一些，但總體是穩定的。「房貸掛鉤LPR是利率市場化的一部分，政策本身是中性的。」肖文曉認為，對於普通購房者來說，當前最為關心的話題還是房價的漲跌而非利率掛鉤政策的變化。
不過，對於首套房的購買者來說，不同銀行貸款的差價或將進一步拉開。以某外資行為例，其廣州地區的首套利率為LPR+5BP，即4.9%，而另一家銀行首套房貸利率報價為LPR+54BP，即5.39%。按照貸款總額100萬元，貸款年限20年等額本息計算，如果選擇某外資行貸款則每月月供為6544.44，另一家銀行每月還款額則需要6816.89元，單月還款差額超過280元。
值得留意的是，業內人士提醒購房者進行按揭貸款銀行「貨比三家」的同時，也要理解市場化規則，即不少銀行都是根據借款人的綜合資質進行評定，的確會存在不同人在同一間銀行申請貸款利率有所不同的情況。
B. 2019珠海的購房政策是怎樣
珠海市實施的購房政策主要分為限購政策和差別化住房信貸政策。
限購政策方面，對擁有三套及以上本市戶籍居民家庭、擁有兩套及以上非本市戶籍居民家庭，以及無法提供購房之日前在本市逐月連續繳納一年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售建築面積144平方米及以下的普通住房。
在住房信貸政策方面，首次購房和首套房最低首付款比例不低於30%，二套房最低首付款比例不低於40%。具體如下：首次購買普通住房的居民家庭，最低首付款比例不低於30%；有購房貸款記錄但實際沒有住房的居民家庭、有一套住房但沒有購房貸款記錄或相應貸款已結清的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低於30%；居民家庭擁有一套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低於40%；對擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發放商業性個人住房貸款。
此外，珠海市不斷完善商品房交易價格報備及信息公開制度。新建商品房項目在銷售前應到市價格主管部門進行價格備案，報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，價格主管部門不予備案。未進行價格備案的項目，期房預售暫不核發預售許可，現房銷售暫不辦理現房銷售備案。取得預售許可或現房銷售備案的房地產開發項目，應在十天內一次性公開全部銷售房源，並在售樓處公開信息和預售許可證等證照。
商品住房項目銷售時，嚴格執行明碼標價、一房一價的規定，實際銷售價格不得高於申報價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格；下一批次備案價格不得高於上一批次同類型房屋成交均價。
C. 2023年房貸利率預測
不久前，隨著深圳福田的解封，大灣區迎來全面復工復產，樓市回暖越來越明顯。
4月3日。貝殼深圳站顯示，當天通過貝殼渠道成交了60多套新房。4月的前三天，一共超過了100套。
4月2日，東莞三部門聯合發布通知，放寬疫情期間購房資格。疫情防控期間(2021年12月至今)，未繳納社保視為「連續繳納」，不影響購房資格。
4月1日，深房中協公布，深圳二手房觸底反彈，網簽1355套(非轉讓)，環比上漲25.5%。
3月31日，2023年廣州、深圳首批集中供地公布。其中，深圳土地拍賣限價提高，廣州出讓門檻降低。
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如果說之前部分城市局部區域成交大幅增長，給購房者的感覺就是樓市有望反彈。
現在，大灣區的整個房地產市場正在復甦，許多買家渴望釋放他們的置業需求。那麼，現在如果你想買房子，你應該選擇大灣區哪裡？
今天1號地產從限購政策、房貸利率、房價三個維度梳理了大灣區各個城市的最新情況，或許可以給你一個參考。
珠江口西岸整體限購松動。
神官還是調控的典範。
雖然最近無論是輿論還是市場都有很多關於大灣區樓市的利好消息，但目前只有佛山的限購政策有所放鬆。
3月24日晚，佛山市人力資源和社會保障局發布通知，降低優悅佛山卡T卡申請門檻，由大專以上學歷改為全日制大專學歷和非全日制本科學歷，變相放鬆限購。
對於大灣區其他城市的購房者來說，如果僅以限購政策劃分，大灣區的九個城市可以分為三個梯隊。
第一梯隊是不限購的城市或者只在部分區域限購的城市。其中肇慶不限購，惠州限於大亞灣和惠陽，佛山和江門對置業者友好。
第二梯隊是限購相對寬松的城市。其中，珠海限購3套，拍賣行不限購；中山限購2套，均有社保要求。
第三梯隊是廣深東莞。其中深圳限購最嚴，東莞次之。廣州很特別。增城、從化限購相對寬松，其他區域限購與深圳相同。
大灣區的抵押貸款利率已經全面下調。
低至4.6%，與LPR持平
目前，大灣區的房貸利率已經全面下調。如果僅以房貸利率劃分，九城可以分為兩個梯隊。
第一梯隊是首套房貸利率低至「4」的城市：深圳、廣州、珠海、中山、佛山。
其中，廣州部分外資銀行首套房利率低至4.6%，與LPR持平。Prime bank首單利率低至4.9%，創近三年新低。
珠海、中山首套房利率一度高達6.5%，二套房利率一度接近7.0%。現在它永遠消失了。
第二梯隊是首套房貸利率「5」的4個城市：江門、肇慶、惠州、東莞。
其中，肇慶2021年房貸利率呈上升趨勢。全市首套和二套利率均超過6字頭，二套房利率甚至一度超過7字頭。
值得一提的是，大灣區的房貸利率已連續下調多次，但目前全球銀行仍普遍缺乏客戶，因此不排除後續房貸利率繼續下調。
對於許多人來說，雖然他們知道降低抵押貸款利率將減少每月付款，但具體的概念仍然不清楚，因為
2023年大灣區房價的四個梯隊
第一梯隊是廣州和深圳，新房和二手房均價都在3萬/平。但廣州相對於深圳，價格區間更大，1-20萬/平的房子都有。
第二梯隊是珠海和東莞，新房和二手房均價2萬/平。
第三梯隊是中山、惠州、佛山，新房、二手房均價1萬/平。
第四梯隊是江門和肇慶，新房和二手房均價都在1萬/平以內。
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不過，這只是2月份的情況。雖然3月份大灣區的房價還未公布，但事實上佛、莞、深等多個城市的房價預期已經暗暗提升了。
深圳雖然沒有明確上調二手房參考價，但土拍限價提升了，相當於提升了多個板塊的房價預期。
壹地產建議：有置業需求的朋友要抓緊了，後面的競爭或許會變得激烈，今年供應爆發 房企優惠多多 置業門檻降低的時期會慢慢消失。
一方面，在政策不出現大變化的情況下，明年的7月15日後，將有大量被壓抑的房票將會入市。
另一方面，最近的國際事件，影響了西方的信用體系。預計會有大量的資金迴流，並且沉澱到大灣區這樣經濟發達的區域。
再一方面，目前，不少購房者的信心已經回歸，市場再次開始熱鬧起來，房企的壓力也會變小。這時候，房企的優惠也會逐步取消。
相關問答：2023年房貸利率是多少 一、什麼是基準利率?很多購房者都覺得這個概念和自己生活無關，其實不然，這個利率和每個人都息息相關，尤其是購房者，更應該了解基準利率的含義。因為它的高低，直接關乎你買房的投入，簡單說基準利率越高，你買房子就越貴。基準利率是中國人民銀行(央行)設定的利率，每次加息或降息會變動，銀行等金融機構在設定利率的時候要以它為參考，過去是規定不能偏離基準利率太多，比如幅度在30%、50%以內，但10月央行最後一次降息之後，浮動上限取消了。但這不意味著銀行可以隨便調整自己的利率了，如果偏離幅度太大，會有擾亂市場利率嫌疑，央行有可能會私下窗口指導。而房貸基準利率是以中國人民銀行對國家專業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率為基準利率。具體而言，一般普通民眾把銀行一年定期存款利率作為市場基準利率指標，銀行則是把隔夜拆借利率作為市場基準利率。二、房貸基準利率是多少?房貸基準利率分商業貸款、公積金貸款，基準利率如下：商業貸款公積金貸款貸款時限利率(%)貸款時限利率(%)一年以內(含一年)4.35五年以下(含五年)2.75一至五年(含五年)4.75五年以上3.25五年以上4.90各銀行在基準利率的基礎上有權利上下浮動，具體國內銀行存款利率、貸款利率、公積金貸款利率，以銀行實際公布為准，隨著目前股份制銀行相繼上浮定期存款利率，利率市場化有啟動跡象的情況下，各銀行不同期存款利率都有不同程度的優惠，具體可以咨詢當地銀行。三、貸款基準利率會上調嗎嗎?在的上半年，傳統的加息也可能是很難看到的。但是，預計，在的下半年，隨著通脹的壓力逐漸增大、銀行的凈息差持續低位的狀態、還有脫虛向實下的信貸的投放走高，存貸款的利率也會存在不小的上調的可能性。同時，通脹的壓力也是會在一季度後逐漸加大的。需要注意，在傳統的意義上的貨幣政策，對於CPI的反應臨界值一般也是3%，但是，從相關的歷史數據來看，近20年來，只要是CPI突破2.5%的情況，都突破了3%。當然，也是有一定的例外情況出現的。同時，此前的基準的估計中，的通脹中樞一般是在2.2-2.3%的，但是，由於油價可能會出現高位震盪的情況，還會疊加的4季度之前的基數也是較低的(特別是2-3季度以來，價格一般也是全年的低點)，也是以油價保持在65美金附近的震盪來進行估計的。根據預計，的通脹的中樞很有可能會超過2.5%這樣一個非常敏感的水平。還需要注意，銀行的凈息差也是處於歷史低位的。受到經濟增速下行以及投資回報率下降的影響，還有相關的存款脫媒下的負債成本的上升，商業銀行的凈息差也會從2.7%，收窄到目前的2%左右，也是處於歷史低位的。在過去的一年多以來的廣譜利率的上行過程當中，基準利率也沒有出現大的調整，一般的加權貸款利率也會出現上行緩慢的情況，銀行的凈息差也會保持在歷史的低位。當然，在這個重要的意義上來看，還可以通過基準利率的上調，提高根據基準利率定價的信貸的資產收益率，也是可以有效地緩解銀行的凈息差處於歷史低位的相關的情況。這樣的話，也是可以看作是金融去杠桿大潮下，商業銀行的利潤也是會受到侵蝕後的對沖緩以及措施。相信大家都對房貸利率有了初步了解。買房是人生中的幾件大事之一，熟悉最新房貸利率的相關規定，才能更好的買一套讓自己住的舒心、讓家人滿意的房子。相關問答：目前自己的房貸利率是4.9%，貸25年，建議更換LPR還是保持不變呢？
房貸利率是4.9%，貸款期限25年， 是轉為LPR浮動利率還是固定利率？這個問題很及時，距離利率換錨還有兩個月的時間（截止時間8月31日），大量的存量房貸（以貸款基準利率為定價基準的浮動房貸利率的房貸）都是需要在最後截止日前進行轉換的。那麼該如何選擇呢？
1、利率換錨怎麼換？
首先我們要明白利率換錨是怎麼回事，我們之前的房貸利率計算 公司是這樣的：房貸利率=貸款基準利率*（1±浮動比例），在這個公式當中，「浮動比例」是固定不變的，永遠是不變的，而貸款基準利率是會變化的（由央行決定什麼時候變動），也就是說我們以前的房貸利率計算公式是以「貸款基準利率」為定價基準的，貸款基準利率變化的時候我們的房貸利率也會跟著變化。
而現在我們的房貸利率計算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點數，其中的「點數」是固定永遠不變的，其中的LPR是每個月都會更新的，在實際操作中，我們可以在合同中選擇在一個周期後按照最新的LPR進行計算房貸利率，一般這個周期是1年。
通過這兩個房貸利率的計算公式可以看出來了，利率換錨的核心就是將「貸款基準利率」更為為LPR，這個就是利率換錨的核心。
利率換錨之後，我們的房貸利率的變化其實是和LPR的走勢是正相關的，所以，我們是否要選擇LPR浮動利率就看我們判斷LPR的未來走勢是怎麼樣的，如果LPR未來是下跌的走勢，那麼當然是選擇LPR浮動利率比較換算，但是如果我們判斷未來LPR是上漲的趨勢，那麼我們選擇固定利率比較劃算。
2、LPR未來的走勢如何？
這一段我們來分析一下未來的LPR是如何走的，筆者主要是分析邏輯，結論作為參考，因為結果無非是兩種，漲和跌，都有一半的概率，主要看邏輯，有些讀者自己很猶豫，有些讀者自己很肯定，但是基本都是不知道自己判斷的邏輯來自於哪裡，所以本文主要是講LPR未來走勢的邏輯。大家可以留言討論，談談個人的想法，不喜勿噴。
LPR的全稱叫做貸款市場利率報價，是所有貸款的利率參考基準，我們市場上的貸款有很多種類，利率也是高低不一，但是追本溯源都和LPR相關，是所有貸款利率的定價基準，可以說是利率之母。LPR的走勢就決定了社會整體貸款利率的走勢。
貸款利率說到底是資金的成本，資金的成本和很多因素有關， 比如資金的供給情況，比如通貨膨脹率，但是無論怎麼變化，資金的成本是可以從另外一個邏輯去理解的，我們作為資金需求方，我們原因承受的資金成本的極限是什麼？其實就是我們的資金收益率，我們貸款是為了投資，投資是為了回報，回報的好壞是看資金的回報率的，資金回報率高於資金的成本就說明這個事情是可以做下去的，如果資金的成本高於資金的收益率，那麼這個是無法持續下去的。
那麼社會整體的資金收益率和什麼相關？其實是和經濟的增速相關的，經濟增速高，賺錢自然更容易，那麼社會資金整體的收益率也高，自然也是可以承受比較高的資金成本，反過來，當宏觀經濟增速放緩的時候，賺錢會比較困難，這個時候的社會整體資金收益率也就降下來了，那麼能夠承受的資金成本也自然會降下來。
總結：社會資金成本和社會資金收益率正相關，而社會資金收益率和宏觀經濟增速正相關，我們可以簡單理解為社會資金成本和宏觀經濟增速是正相關的，那麼你對未來宏觀經濟增速是怎麼理解的？當前是6%（疫情之下有沖擊，但筆者判斷是短暫的），還是會回到10%？還是會逐漸放緩到5%、4%，甚至是3%，筆者個人判斷是後者，GDP的增速未來會逐漸放緩。
所以，筆者的結論就是：LPR未來是下降的趨勢！