可調息抵押貸款利率

❶ 什麼是可調利率抵押貸款（Adjustable -rate Mortgages) 誰能幫忙詳細解釋一下

（ARMs）可調利率抵押貸款的具體形式在數百種以上，而且名稱也多種多樣。雖然具體形式不完全相同，但可調利率抵押貸款都有一個基本特徵，就是貸款利率可變，只是變的基礎、幅度、條件方面不一致。

❷ 銀行抵押貸款的利率

銀行抵押貸款如今已經變成老百姓獲取流動資金的主要手段。抵押貸款通常是貸款者以自己的財產作為抵押物，以不轉移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。此項貸款須付利息，抵押人按合同約定向銀行還清本息後，便可收回抵押品。抵押貸款預期年化利率通常是固定可調預期年化利率，也就是說貸款的起始預期年化利率是固定的，這個期限可能是3年、5年或者7年，此後的預期年化利率則根據市場水平定期進行調整。
固定可調預期年化利率貸款(fixed-adjustable)
Countrywide Home Loans的第一副總裁佩瑞(Doug Perry)說，「抵押再融資中最普遍的形式之一是固定可調預期年化利率抵押。」這種貸款的起始預期年化利率是固定的--這個期限可能是3年、5年或7年，此後的預期年化利率則根據市場水平定期進行調整。
At Countrywide， the "3-1" fixed-adjustable features interest rates in the "low fives，" he said.
全國「3-1」固定可調預期年化利率貸款的預期年化利率在5%至5.5%之間。
金融出版商HSH Associates的副總裁岡賓格(Keith Gumbinger)說，這種抵押貸款的風險是，在固定預期年化利率期限結束之後，預期年化利率水平可能顯著上升。「你在前5年中省下來的錢可能在1年之內化為烏有。」
然而，固定可調預期年化利率抵押貸款很合適那些還貸時間表為5至7年的家庭。
5/25和7/23這兩種抵押貸款前5年或7年的利息是固定的，這個期限結束後對剩餘的貸款一次性按市場利息計算。雖然這種貸款固定預期年化利率與可調預期年化利率之間的差距不大，但對頻繁更換工作的人還是很合適的。
15年期固定預期年化利率貸款
15年期固定預期年化利率抵押貸款對希望持有股票、早日還清貸款的人尤其有吸引力。這種抵押貸款在新英格蘭和紐約地區格外受歡迎，因為這些地區家庭持有股票的期限通常較長。
只付息貸款(Interest-only loans)
許多人將這種貸款當作再融資計劃的一種補充方式。
Priceline Mortgage的總裁馬克瑞尼(Patrick McErnerney)說，「這也許是抵押貸款中最有吸引力的產品之一，但似乎並沒有引起大眾的興趣。」比如，在Priceline公司貸款20萬美元，頭5年每月的分期付款為1，083美元，而標准貸款本金加利息每月為1，231美元。
當然，初始預期年化利率期結束後分期付款額可能增加，但有人也許希望短期內手頭上較為寬松，而晚些償還本金。
Wells Fargo Home Mortgage還一種名為「Super Jumbo」的只付息抵押貸款項目。
對貸款額在27萬5000美元以上的抵押貸款，固定預期年化利率較基本預期年化利率低1%，最高不超過5.49%，固定預期年化利率期限為10年。
採用這種抵押貸款方式的客戶認為一定時期內預期年化利率不會上升。
抵押貸款利息如何計算？
示例：李先生有一套自有的房子，總價約為20萬元，他想用這套房子辦理抵押貸。貸款14萬元，還款年限為10年，李先生問抵押貸款利息是多少，每個月需要還多少錢呢？
首先，銀行規定抵押貸款的償還方式分別為等額本息償還和等額本金償還。
等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。
每月還款額計算公式如下：
[貸款本金×月預期年化利率×(1+月預期年化利率)^還款月數]÷[(1+月預期年化利率)^還款月數-1]
等額本金是是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
等額本金貸款計算公式如下：
每月還款金額 = (貸款本金 / 還款月數)+(本金 - 已歸還本金累計額)×每月預期年化利率。
示例中的李先生房屋抵押貸款的利息按照貸款預期年化利率5年期以上按5.94%計算的話。如果選擇等額本息法，則每月支付本息 1550.0721元，累計支付利息46008.65元，累計還款總額 186008.65元。如果選擇等額本金法，則每月本金相同140000/120=1166.66元，利息遞減，月供也遞減。累計支付利息41926.5元。累計還款總額181926.5元。由此可以看出等額本金利息總和相對於等額本息利息有所減少，但剛開始時還款壓力較大。如果用於房貸，此種方法比較適合工作正處於高峰階段的人，或者是退休的人。
根據示例，我們初步了解了抵押貸款利息的計算方法。在實際抵押貸款中，客戶可以根據各大銀行的相關規定，比較下抵押貸款利息的多少來選擇更為合算的抵押貸款。

❸ 可調利率抵押貸款的介紹

可調利率抵押貸款（ARMs）也被稱為可變利率抵押貸款，是指在貸款期限內，允許根據一些事先選定的參考利率指數的變化，對合同利率進行定期調整的抵押貸款。調整間隔往往事先設定，包括1個月、6個月、1年、2年、3年或5年。

❹ 可調利率抵押貸款的兩類

一是市場利率（一般特指國債基準利率），二是基於儲蓄機構資金成本計算出來的一些利率指數。利率調整的時候往往是根據參考利率再上浮一定的幅度。
可調利率抵押貸款的具體形式在數百種以上，而且名稱也多種多樣。雖然具體形式不完全相同，但可調利率抵押貸款都有一個基本特徵，就是貸款利率可變，只是變的基礎、幅度、條件方面不一致1。
可調利率抵押貸款的做法 金融機構計算貸款利率採取分期結算的辦法，抵押貸款的利率可定期重新設定，在最初的「優惠」低利率到期之後，通常每12個月會重新設定一次。新的利率是在根據市場情況上下變動的指數利率上，增加一個固定的百分比，或稱「收益率」。
通常這種貸款，為了吸引客戶，其初始利率可低於固定利率抵押貸款，在利率上漲中得到回報。但是可調利率抵押貸款開始時只要求借款人歸還利息，這樣借款人就能夠借到更大數額的抵押貸款。日後要求支付本金或貸款利率上調時，此類貸款的還款金額將有所增加，經常使借款人還不起貸款，導致壞帳的產生。最後，市場上還出現了所謂的「忍者」貸款（Ninja），即面向「無收入、無工作、無資產」者的貸款。