用低利率貸款去還房款

① 利率降了，我的住房貸款還款為什麼沒有減少

1、銀行房貸系統調整差異。銀行方面「為了方便客戶還款」，所以將次年1月的月供與上年12月份保持一致。

以某銀行客戶王先生為例，2011年7月份辦理的房貸，2012年兩次降息，但他的月供在2013年1月份仍是此前的1641元。只是同樣的月供數字代表的「意義」不同，1月份的月供里還的本金多、利息確實是少了。

2、跨年「分段計息」，月供不減反增。某銀行客戶採用的是等額本金還款方式，還款日是每月的6日。1月月供計算方式為：12月6日～12月31日採用原利率，1月1日～5日採用新利率，共31天。

而以往月供是按月利率（30天）直接計算，這就導致明年1月份要比今年12月「多」出1天利息。如果這多出一天的利息比1日～5日這5天因降息因素而少交的利息還要多，那麼就會出現明年1月份月供「不減反增」的極特殊情況。

3、老「房奴」調息時間不同。除了按「次年1月1日」原則進行調息外，也有銀行在房貸合同中約定的是滿一年（或半年）期限做調整、次月調整、按季度調整等其他方式。

比如，如果採用的是「對年、對月、對日」原則，那麼，您在今年6月份辦理的貸款，要執行新利率就得等到2015年6月了。

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由於銀行房貸系統調整方式存在差異，而且明年1月份房貸還款比較特殊，會遭遇跨年月供「分段計息」，因此，盡管降息了，明年1月份的月供卻有可能出現「不降反漲」的特殊情況。

對於降息前後兩個客戶同一種情況下獲得貸款進行的對比，而對於那些在降息前就辦了房貸，目前貸款未結清的老「房奴」，其降息後月供得通過專業的房貸計算器，扣除之前本金已還的部分進行計算。

目前多數銀行針對房貸老客戶執行的「次年1月1日調整」原則。在遇央行基準利率有變時，於「次年1月1日」執行最新利率。

央行降息後，二三線城市房貸市場出現集體松綁，主要是之前房貸利率處於高位所致。

② 我買房貸款29W，房貸20年。年初的時候去申請貸款的時候利率要低一些，銀行工作人員幫我

利率是按貸款發放時的利率水平計算的
銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的,根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定貸款利率水平,如果各方面評價良好，不同銀行執行的房貸利率有所差別,現行政策下首套房，一般按基準利率上浮一定比例計算，7月7日調整後利率為五年期以上7.05%.
如果是上浮10%,月利率為7.05%*1.1/12
29萬20年(240個月)月還款額:
290000*7.05%*1.1/12*(1+7.05%*1.1/12)^240/[(1+7.05%*1.1/12 )^240-1]=2381.65元
如果上浮5%,則有月還款:
290000*7.05%*1.05/12*(1+7.05%*1.05/12)^240/[(1+7.05%*1.05/12 )^240-1]=2318.96
說明:^240為240次

③ 請教高手：小弟想銀行貸款20萬還房貸，20年還完，哪個銀行利率低，每個月要還多少，請詳細解釋

商業銀行對個人借款利率基本相差不大，信用社稍高。如果你是現房，查以申請房抵貸，裝修貸款等產品，但一般不能享受優惠利率。月利率在6-7之間，20萬元貸20年合240個月，月利息約1200-1400之間，月還本金833.3元，合計每月供2200左右，如果你選擇本息還款，逐月減少利息，到最後一個月，只支付833.3元的本金和利息約5至6元！以上是否滿意？

④ 貸款利率低的情況下 提前還貸適合嗎

因為現在銀行的貸款利率處於一個較低的標准，所以有不少房奴開始考慮提前還貸來減輕自己的壓力！那麼，提前還貸究竟合不合適呢？

第1：處於還貸初期的房奴是比較適宜提前還貸的。因為還房貸的過程中，還款的利息大多集中在還款初期，所以借款人能夠在還貸初期提前還貸，無疑是可以節省很多的利息。因此在前期提前還貸是比較合算的。

第2：房奴手裡現有的資金能夠支付房貸剩餘的尾款，且這筆尾款不能滿足其他投資需求時，提前還貸還是比較劃算的。房奴可以將手裡現有資金全部用於結清房貸剩餘尾款，然後用房產作為抵押，向銀行申請消費抵押貸款，再將這筆錢用於其他投資需求上，以此來解決自身的融資問題。這種抵押消費貸款不僅幫助房奴還清貸款，同時還可以申請到足夠的資金用於其他方面，進而解決自身的融資需求，謀取更多的利潤。shzyshange44

大多數的房奴不適宜提前還貸

據調查統計，目前中國的大多數人還是不願意提前消費，貸款買房也只是他們的無奈之舉，大多數的房奴有了余錢之後都會想到提前還貸。而從現在的情形來看，購房者若能夠以低折扣利率購買到房產，較好不要提前還貸，因為現在的銀行利率是比較低的，消費者可以拿提前還貸的錢做一些理財投資，以此來獲得更多的收益。

提前還貸的必備條件

其實，一般的借款人想要提前還貸還是需要滿足一定條件的，大多數的銀行要求貸款人還款半年以上，有些甚至需要一年以上的還款時間。在還款前，借款人需要提前15個工作日向銀行申請提前還款，銀行接受申請後還需要審核，整個辦理的流程時間比較長，大概需要一個月左右的時間。另外，銀行的提前還貸還有其他的要求，不同銀行的要求也是不一樣的。較後借款人提前還貸還需要支付一定金額的違約金，詳情依據購房合同。

⑤ 低利率時代要不要提前還房貸

若是在我行辦理的個人住房貸款，「貸款利息」由貸款本金、執行利率、貸款年限及還款方式等因素計算得出。如能辦理「提前還款」，可減少貸款本金，從而減少貸款利息。請根據您的實際還款能力和投資計劃判斷是否辦理。同時，因各分行關於提前還款的規定有所不同，具體信息您可以查看貸款合同中是否寫明，也可以聯系貸款經辦行或貸後服務中心詳詢。

⑥ 當時貸款利率是6.55現在是4.9是隨著時間還房貸,利率越來越少嗎

那是你貸款的時候應該是用浮動利率。不是用固定利率。而最近這一兩年銀行利率下降。所以你的房貸利率也就降低下來了。

⑦ 本次央行貸款利率降到5.9%了，我的房貸該怎麼還

還款額度還是和之前一樣的，每年過年一月才調整。
銀行對已經貸款的客戶貸款利率每年進行一次調整，已貸款客戶貸款利率於每年1月進行調整。

⑧ 已貸款買房，但利息太高，可以申請在其他銀行以稍低的利息貸款來還原來的房貸，再分期還這個銀行的款嗎

好像不行，因為一套房子的房產證只能在一家銀行抵押一次，或者說在房產所抵押一次。如果你想換利息低的銀行，首先得把原來的房貸一次性還清，然後用房產證再到另外的一家銀行去辦理貸款。但是你在辦理這些之前首先得到後來的這家銀行（利率低的銀行）等有關你房子的一切事宜都打聽好了，尤其注重說明原來貸過款的但是還清了，（因為有的銀行政策不一樣，所以要說明），還有你能貸款的金額是多少，利率是多少，還有能確保還清前一家銀行的房貸後一定能辦理這家的貸款後在還款，要不然你把前一家銀行的還清了，這家的你帶不出來，那就麻煩了。

⑨ 去銀行貸款還房貸，合不合適

基準利率標準是全國統一的，但各個地方不同的銀行給與不同的客戶的利率都是不同的。如果真的是湖南衡陽的利率比廣州的房貸利率低，借低利率償還高利率無可厚非。但要注意的一點是，房貸的還款方式是每月逐月還款，貸款期限較長。而其他貸款品種是否能每月按月償還，貸到較長期限，你的朋友是否能合理安排還款。這個都要考慮好。