『壹』 因為貸款年限房子代持有
1）代持人單方可能主動製造的風險
代持人擅自處分，包括銷售、抵押、出租、以房抵債等行為造成的風險。
既然代持人是法律橘殲認可的持有房產證的業主，那麼其自然享有法律賦予的物權權利的，同時相關行為也是對社會公開的合法行為。
當然，在一定情形下也是違反代持約定的違約行為，但違約行為的認定則僅限於代持人與被代持人之間，對善意的第三人沒有約束力。
善意的第三人，就是購房人、抵押權人、承租人等。這是被代持人面臨最直接的一個風險；
（2）代持人被動產生的風險
第一種：代持人因開設公司、投資物衫、做生意等經營不善，導致背負債務，代持人的債權人為了追償債務查封保全或執行代持人名下所登記的該代持房產，代持房產最終被執行拍賣。代持人負擔了債務，如果代持人沒有足夠的資金實力，那麼即便被代持人向代持人追償，基本也是遙遙無期的債務了，最終丟了房子，傷了感情。
這裡面需要注意的是：一旦被代持的房產被查封，即便實際所有人提出異議，意義也不大，這就是前面所說的我國法律認可的是登記為準的所有權人；即便此時被代持人向法院提起確權訴訟、要求過戶代持的房產，因房產上具有其他查封措施，查封解除前不具備過戶的條件，法院一半會駁回起訴，訴訟途徑也是走不通的；
第二種，即便代持人沒有任何債務，但因代持人的配偶存在類似經營不善產生等背負債務的情況，其他債務人也有可能把代持人和代持人的配偶共同起訴，以夫妻共同資產和共同債務為由查封或執行該房產，產生同樣的後果。
第三種，代持人因為他人提供擔保而被牽連等情形，也會產生類似的風險。
（3）偶然的、不可預見的風險
第一種，房產登記在代持人名下，其配偶提出離婚，將該房產視為夫妻共同資產進行分割訴訟查封該房產，由此代持房產因此將捲入家庭婚姻糾紛；
第二種，代持人因病因故等突然不幸離世，被代持的房產被作為遺產進行分割分配；
第三種，代持人因不可控的因素而對第三方造成侵權或巨額損失，比如交通事故致人死亡的賠償、打架致人重傷等情形，需要巨額賠償，也會導致被代持的房產被訴訟被執行；
第四種，代持人因其他未知的行為而被刑事指控，被代持的房產作為代持人的財產或贓款、賠款，而被沒收、被收繳；
除以上可以列舉可以預見可能發生的風險之外，其實還會存在各種可能性，但畢竟是對未來的想像，對未知的猜測，無法一一列舉。
當然，很多人會提到不管發生什麼不管怎麼樣，我的房子就是我的房子，法律還能不支持我嗎？是的，從法律角度來看，支持與否均有可能。
拋開法律裁判規則的變化、房產市場政策的變化等等因素不提，被代持人能否自圓其說並且提供充分、真實、有效、完整、客觀存在的證據對代持關系予以證明最為至關重要。
注意，筆者這里用了非常多的形容詞，每一個都不可省略，想讓法律讓法院相信你，首先就要拿出充分的證據。想想剛才說的那些風險，把房產交給別人代持，還是要謹慎一些，留心一些，不要等到糾紛和問題發生了才如夢方醒，事後諸葛亮。
03.如要將房產交給他人代持，如何做才能消除風險？
明白地說，不可能，只要代持發生就意味著風險存在，如同出生意味著死亡一樣，但我們可以做的並不是消滅風險，而是控制風險，控制風險即是對自己負責，也是對他人負責。
首先，代持實際就是一種委託關系，這裡麵包含著雙方確定的權利義務，但代持關系最主要的應是信任。因此如果必須要進行房產代持，一定要找自己知根知底、感情深厚的家人、親戚來進行代持，畢竟血濃於水，有著家庭感情和家族榮譽的光環，大家不會隨意罩伍腔翻臉，即便有糾紛，也有親近的人居中調和，不至於一拍兩散。實在沒有人選，親近的朋友、同學、同事亦可以幫忙，不論如何選擇，要能夠清晰了解雙方的關系和對方的人品、信譽、經濟狀況、家庭情況等信息，做好背景調查。
如果有失信記錄、有訴訟關系、有黃賭毒不良嗜好、有家庭紛爭等明顯情況，在選擇上應盡量規避。其次，代持人與被代持人雙方最好簽署明確的代持協議，這是最為直接有效的證據和法律依據，證明意義遠大於其他間接證據。通過代持協議，把代持的背景和原因講清楚，被代持的房產信息和房產價值固定下來，然後直接確認房屋權屬歸被代持人實際所有。
另外可以明確房屋抵押按揭情況、代持酬勞費用、房屋升值收益分配、代持期限、產權過戶配合義務、代持人違約責任、承擔責任方式及計算標准等。而且雙方互留身份信息，最好是身份證復印件，雙方當面簽字按印，以確認簽署的真實性、合法性，規避冒簽代簽的情況發生。如果代持人已婚，協調代持人的配偶簽字確認時最好的，也可以加入擔保人、見證人等，佐證協議的簽署情況。
第三點，房屋的實際所有人最好直接持有和控制被代持房屋的產權證書、購房合同原件、發票原件、付款憑證、稅費單據、按揭還款卡、按揭協議等憑證原件，證明房產的實際出資和權益均是自己實際履行和控制。這一點，不用過多解釋，大家比較通俗易通，特別是在走賬付款上，能在轉賬時備註上用途，比如「XX房的購房款」、「XX房的按揭款」，更好的反映履行過程，避免款項性質爭議。第四點，保留自己實際使用、控制代持房屋的相關憑證，比如水電費、物業費的繳納憑據，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據，居住登記信息，出租合同等。
第四點，保留自己實際使用、控制代持房屋的相關憑證，比如水電費、物業費的繳納憑據，房屋鑰匙、房屋裝修合同和憑據，居住登記信息，出租合同等。在此提醒一點，如果房屋用於出租，而房屋又有按揭貸款，很多人會直接要求租客將租金支付至代持人的按揭貸款卡，省事便利。但這種情況很容易產生爭議，代持人完全可以說該租金是租客支付自己房屋的租金，視為自己對涉案房產支付的對價和份額，容易引起爭議。
第五點，如果雙方願意配合，建議在簽署代持協議的同時，能夠通過公證處出具一份不可撤銷的公證書，由代持人委託被代持人或被代持人指定的人全權配合代持房產的銷售、出租、還款等事宜。以便應急時候，該被委託人可以代替代持人配合被代持人辦理房產的過戶轉讓手續，減少風險，增加保障。其實房產代持要注意的事情很多，可以採取的措施也非常多，總之就是風險在哪裡，防控措施應就跟上到哪裡。
『貳』 現在房產證下來了，但和我的貸款年限不符合，去銀行査，他說是銀行搞錯了，但是辦證的人說沒有錯，怎麼辦
這個時候有貸款的房產證，其實是抵押給銀行的。而且貸款年限也不見得是固定的，你中途也可以提前還款，這個好像跟房產證應該沒有什麼關系。你只要貸款銀行的總額度和你的所剩額度相同就行。
『叄』 銀行住房貸款還款時間跟合同還貸時間不符，產生了不良記錄，怎麼辦
還款時間要根據貸款協議確定，違反貸款協議的，估計就要上黑名單了。
但是，如果你有證據證明銀行員工稱可以在20日前還款的，視為合同已經變更，你可以要求銀行給你回復信用。
『肆』 北京住房抵押貸款期限
二、房產抵押貸款期限最長多久？
如果是新房抵押，房產抵押貸款期限最長不能超過30年;如果是二手房抵押，則不能超過20年。在計算貸款期限時，借款人應該根據自己的還款能力確定還款期限，以免造成還款壓力。辦理房屋抵押貸款，借款人提供的房屋必須是符合銀行抵押貸款的要求，如果借款人的房屋不符合銀行的抵押貸款條件是不能夠辦理的。
三、房屋抵押貸款能貸多少呢？
房屋抵押貸款能貸多少取決於房屋抵押貸款，其貸款額度取決於對房屋價值的評估，低於房屋市場價格。一般來說，房屋評估價值受到房屋的使用時間、房屋市值、地段、房產類型告仔以及變現能力等相關因素的影響。而房屋抵押貸款成數是不超過房屋評估價值的70%。不過根據房產類型的不同，最高貸款成數也是有影響的告友搏。如個人商品住宅抵押貸款成數最高，為70%。而寫字樓、商鋪的抵押貸款成數最高只有60%;廠房抵押貸款成數最高只有50%。
同時，以下類型的房屋是無法襪祥抵押的：面積小於30平方米，房齡大於20年的住房；使用未到五年的經濟適用房；小產權房，為受房管認同；部分已購公房等。
『伍』 東莞住房公積金貸款14個特別要求
住房公積金利率低，還款優惠多，是很多人買房貸款的首選。但是申請住房公積金貸款的流程復雜，提交資料多，審核過程嚴格，造成了申請住房公積金貸款的困難。要想住房公積金貸款成功一定不能忽略如下14個特別要求，一個不符合那麼申請就得退回了。
1、房屋面積特別要求。購買自住住房申請住房公積金貸款的房屋建築面積僅限於在144平方米（含）以下的自住房。
2、貸款年限特別要求。貸款年限最短為1年，最長不得超過申請人法定退休年齡後5年，不得超過抵押房屋土地使用權終止年限。其中，大修自住住房的貸款期限最長不得超過10年；購買二手房或一手房房屋建築面積在90平方米以上，貸款年限最長不超過20年；購買一手房、商轉公貸款且屬於首套自住住房，房屋建築面積在90平方米（含）以下，貸款最長年限不得超過30年。
3、首期付款特別要求。購買首套自住住房的，不低於房屋總價的30%；購買第二套自住住房，首付款比例不得低於50%；停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金貸款。
4、婚姻狀況特別要求。婚姻證明材料須提供民政部門或公安部門的相關證明資料。
申請人已婚的：提供申請人及其配偶、抵押房屋產權共有人的身份證件；申請人結婚證及常住人口登記卡、抵押房屋產權共有人婚姻證明材料。
申請人未婚的：提供申請人、抵押房屋產權共有人的身份證件；申請人常住人口登記卡（登記卡的婚姻狀態為空白、婚姻狀態信息與徵信報告不符的，須提供從適婚年齡起出具的未婚證明）、抵押房屋產權共有人婚姻證明材料。
申請人離婚的：提供申請人、抵押房屋產權共有人的身份證件；申請人離婚證及常住人口登記卡，涉及到財產分配情況的須提供離婚協議書或法院判決書（法院調解書）、抵押房屋產權共有人婚姻證明材料。註：如果提供法院判決書的，另須提供法院生效證明書，提供法院判決書或法院調解書的可以不提供離婚證，但常住人口登記卡婚姻狀態須顯示離異。
申請人喪偶的：提供申請人、抵押房屋產權共有人的身份證件；申請人結婚證、常住人口登記卡及配偶死亡證明、抵押房屋產權共有人婚姻證明材料。
5、房屋評估特別要求。凡是購買二手房都需要評估；購買已確權商品房，房地產權證出證日期超過1年或商品房買賣合同備案登記時間超過1年的，須提交市住房公積金管理中心認可的房地產評估機構作出的價值評估報告。申請住房公積金貸款需對房屋進行價值評估的，均取購房合同價與評估價的較低值作為計算可貸款額度的房屋總價。
6、收款還款賬戶特別要求。一是申請人借款款項必須劃入以出賣方名義開的銀行賬戶內，不得劃入申請人的個人賬戶（建造、翻建及大修自住住房、商轉公貸款除外）或其他賬戶。二是還款賬戶、收款賬戶須提供廣東省內（除深圳市）開設的有效人民幣活期儲蓄賬戶（具體點擊「收款/還款賬戶的開戶銀行及范圍」查看）。
7、購房貸款特別要求。申請人須與售房單位或個人簽訂具有法律效力的規范的購房合同或協議。
8、建造貸款特別要求。建造的房屋須是市一級建設、規劃部門批准自行建造的自住住房，提供土地使用權證。
9、翻建貸款特別要求。翻建的房屋須是市一級建設、規劃部門批准對住房全部拆除、另行設計、重新建造的自住住房，提供土地使用權證。
10、大修貸款特別要求。大修房屋須是對經房屋安全鑒定機構出具安全鑒定報告需要改動或拆換住房部分主體構件，但不需全部拆除的我市自住住房進行維修。
11、商轉公貸款特別要求：
(1)符合住房公積金貸款條件;
(2)符合商貸提前還款要求;
(3)房屋須已辦出房地產權證;
(4)組合貸款商貸部分不能申請商轉公，商轉公也不能形成組合貸款；
(5)商轉公貸款款項必須劃入申請人在受委託銀行開設的賬戶；選擇以貸沖貸方式的，須劃入商貸的（借款人）還款賬戶；
(6)《東莞市商轉公貸款確認書》自簽發之日起60日內有效，借款人須於期限內辦理還清商貸，並注銷原抵押登記，逾期未辦理的，公積金中心可撤銷其商轉公貸款申請。
東莞住房公積金貸款14個特別要求 1個不符全泡湯
12、組合貸款特別要求。組合貸款須抵押房屋一致，貸款人一致，貸款起止日期一致，還款賬戶一致。對於首套住房組合貸款中住房公積金貸款額度和商業貸款額度之和不得超過申請人所購房屋價值的70%，第二套住房組合貸款中住房公積金貸款額度和商業貸款額度之和不得超過申請人所購房屋價值的50%。
13、再次貸款特別要求。必須自上一次申請的住房公積金貸款還清之日起滿12個月後才能再次申請我市住房公積金貸款。
14、住房套數認定特別要求。住房公積金貸款家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下實際擁有的住房數量進行認定，申請商轉公貸款的該套住房不計在內。
（1）有下列情況之一的，認定為第二套，對申請人執行第二套自住房差別化貸款政策：
①申請人首次申請住房公積金貸款購買住房，但在我市房管部門登記其家庭有一套住房的；
②申請人已利用貸款購買過一套住房，又申請住房公積金貸款購買住房的；
③市住房公積金管理中心通過中國人民銀行徵信中心個人信用信息基礎資料庫查詢《個人信用報告》、面談等形式的調查，確信申請人家庭已有一套住房的。
（2）有下列情況之一的，認定為第三套，對申請人執行第三套（及以上）自住房差別化貸款政策：
①申請人在我市房管部門登記其家庭有二套（及以上）住房的；
②申請人已利用貸款購買過二套（及以上）住房，又申請住房公積金貸款購買住房的；
③市住房公積金管理中心通過中國人民銀行徵信中心個人信用信息基礎資料庫查詢《個人信用報告》、面談等形式的調查，確信申請人家庭已有二套（及以上）住房的。
（以上回答發布於2015-06-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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