A. 央行:房地產貸款增速持續下降
人民銀行統計,2021年二季度末,金融機構人民幣各項貸款余額185.5萬億元,同比增長12.3%;上半年增加12.76萬億元,同比多增6677億元。貸款投向呈現以下特點。
一、企事業單位中長期貸款增長加快
2021年二季度末,本外幣企事業單位貸款余額119.11萬億元,同比增長10.8%,增速比上年末低1.6個百分點;上半年增加8.58萬億元,同比少增5809億元。
分期限看,短期貸款及票據融資余額43.21萬億元,同比增長1.7%,增速比上年末低6.5個百分點;上半年增加1.65萬億元,同比少增2.43萬億元。中長期貸款余額72.69萬億元,同比增長16.8%,增速比上年末高1.5個百分點;上半年增加6.62萬億元,同比多增1.68萬億元。
分用途看,固定資產貸款余額51.08萬億元,同比增長11.4%,增速比上年末低0.2個百分點;經營性貸款余額49.22萬億元,同比增長11.4%,增速比上年末低1.5個百分點。
二、工業中長期貸款增速繼續提升
2021年二季度末,本外幣工業中長期貸款余額12.59萬億元,同比增長25.8%,增速比上年末高5.8個百分點;上半年增加1.59萬億元,同比多增7507億元。其中,重工業中長期貸款余額10.85萬億元,同比增長24.4%,增速比上年末高5.9個百分點;輕工業中長期貸款余額1.74萬億元,同比增長35.2%,增速比上年末高4.5個百分點。
2021年二季度末,本外幣服務業中長期貸款余額48.91萬億元,同比增長14.5%,增速比上年末高0.2個百分點;上半年增加3.85萬億元,同比多增5680億元。房地產業中長期貸款同比增長3.2%,增速比上年末低4.6個百分點。
三、普惠金融領域貸款保持較快增長
2021年二季度末,人民幣普惠金融領域貸款1余額24.76萬億元,同比增長25.5%,比上年末高1.3個百分點;上半年增加3.26萬億元,同比多增8324億元。
2021年二季度末,普惠小微貸款余額17.74萬億元,同比增長31%,增速比上年末高0.7個百分點;上半年增加2.65萬億元,同比多增6734億元。農戶生產經營貸款余額6.59萬億元,同比增長13.6%;創業擔保貸款余額2293億元,同比增長32.9%;助學貸款余額1238億元,同比增長11.2%。
2021年二季度末,原建檔立卡人口存量貸款余額1221億元;全國脫貧人口2貸款余額8556億元。
四、綠色貸款增長速度加快
2021年二季度末,本外幣綠色貸款3余額13.92萬億元,同比增長26.5%,比一季度末高1.9個百分點,高於各項貸款增速14.6個百分點,上半年增加1.87萬億元。其中,投向具有直接和間接碳減排效益項目的貸款分別為6.79和2.58萬億元,合計占綠色貸款的67.3%。
分用途看,基礎設施綠色升級產業和清潔能源產業貸款余額分別為6.68和3.58萬億元,同比分別增長26.5%和19.9%。分行業看,交通運輸、倉儲和郵政業綠色貸款余額3.98萬億元,同比增長16.4%,上半年增加3295億元;電力、熱力、燃氣及水生產和供應業綠色貸款余額3.88萬億元,同比增長20.2%,上半年增加3554億元。
五、涉農貸款增速小幅回落
2021年二季度末,本外幣涉農貸款余額41.66萬億元,同比增長10.1%,增速比上年末低0.6個百分點;上半年增加3.03萬億元,同比多增2072億元。
2021年二季度末,農村(縣及縣以下)貸款余額34.74萬億元,同比增長11.5%,增速比上年末低0.4個百分點;上半年增加2.74萬億元,同比多增2823億元。農戶貸款余額12.86萬億元,同比增長15.1%,增速比上年末高0.9個百分點;上半年增加1.07萬億元,同比多增1980億元。農業貸款余額4.53萬億元,同比增長5.9%,增速比一季度末和上年末分別低2.1和1.6個百分點;上半年增加2676億元,同比少增727億元。
六、房地產貸款增速持續下降
2021年二季度末,人民幣房地產貸款余額50.78萬億元,同比增長9.5%,低於各項貸款增速2.8個百分點,比上年末增速低2.2個百分點;上半年增加2.42萬億元,占同期各項貸款增量的18.9%,比上年全年水平低6.5個百分點。
2021年二季度末,房地產開發貸款余額12.3萬億元,同比增長2.8%,增速比上年末低3.3個百分點。其中,保障性住房開發貸款余額4.65萬億元,同比減少1.5%,增速比上年末低2.5個百分點。個人住房貸款余額36.58萬億元,同比增長13%,增速比上年末低1.6個百分點。
七、住戶經營性貸款加速增長
2021年二季度末,本外幣住戶貸款余額67.77萬億元,同比增長15.1%,增速比上年末高0.9個百分點;上半年增加4.58萬億元,同比多增1.03萬億元。
2021年二季度末,本外幣住戶經營性貸款余額15.42萬億元,同比增長22.8%,增速比上年末高2.8個百分點;上半年增加1.8萬億元,同比多增5924億元。住戶消費性貸款余額52.35萬億元,同比增加13%,增速比上年末高0.3個百分點;二季度增加2.78萬億元,同比多增4331億元。
注1:依據《中國人民銀行關於對普惠金融實施定向降準的通知》(銀發﹝2017﹞222號)和《中國人民銀行關於調整普惠金融定向降准有關考核標準的通知》(銀發﹝2018﹞351號),普惠金融領域貸款包括單戶授信小於1000萬元的小微型企業貸款、個體工商戶經營性貸款、小微企業主經營性貸款、農戶生產經營貸款、建檔立卡貧困人口消費貸款、創業擔保貸款和助學貸款。
注2:脫貧人口包括原建檔立卡貧困人口和已脫貧人口。由於國務院扶貧辦提供的貧困人口基礎信息中區分了已脫貧享受政策和已脫貧不享受政策的人員信息,根據金融扶貧政策要求,從2019年起,已脫貧人口貸款中不再包括對已脫貧不享受政策的貧困人口發放的貸款。
注3:綠色貸款是指金融機構為支持環境改善、應對氣候變化和資源節約高效利用等經濟活動,發放給企(事)業法人、國家規定可以作為借款人的其他組織或個人,用於投向節能環保、清潔生產、清潔能源、生態環境、基礎設施綠色升級和綠色服務等領域的貸款。
B. 郵儲銀行2021年9月30日止房地產業貸款金額
1304億元。房地產行業郵儲銀行2021年9月30日,房地產行業貸款余額1304億元。個人住房郵儲銀行2021年9月30日,個人住房貸款余額2.04萬億元。
C. 10 月全國個人住房貸款環比多增超千億,這些數字說明了什麼
這次公布的數據意義非同小可,因為這是央行首次將個人住房貸款數據單月發布。以往個人住房貸款數據都是出現在每季度公布的金融機構貸款投向統計報告中。
同時,10月份房地產開發貸款投放也大幅增長,11月初的貸款投放力度也進一步加大。
投放速度大幅增長,這意味著什麼?透露出怎樣的信號?
首次單獨發布個人住房貸款單月數據
業內專業人士分析,今年推出了對房地產貸款集中管理的調控措施,對居民房貸和全部房地產貸款有了紅線要求。因此從5月開始,房地產各項貸款開始持續回落,影響了整個房地產經濟的發展。
這點其實不難發現,今年中旬以來,全國多個城市都傳出了二手房停貸的消息,不少銀行都表示對二手房房貸提出了限制。這也對樓市造成了不小的影響,不少買房人都擔心買了房而無法貸款,從而推遲了買房計劃。
針對與個人貸款發放問題,央行表示這是由於少數城市房價上漲過快,因此通過限制貸款投放來抑制房價上漲。58安居客房產研究院張波表示,「通過總量層面對於房地產行業進行全面的融資精準化監管,在有效穩定房地產市場的同時,可以更好保障房貸資金合規性和高效性。」
央行也表示,在這些地區房價恢復平穩後,貸款也將回歸正常。
而從最新發布的數據來看,10月貸款余額的增速確實有所增長,這是否意味著,信貸政策已經開始放鬆?
信貸政策是否開始放鬆?
其實,在前不久,廣州、佛山等多個城市開始下調房貸利率的消息出現後,就有不少人猜測房貸政策是否已經開始放鬆。不過當時,業內人士表示,個別銀行貸款提速的主要原因可能是由於交易下降讓銀行有空間化解此前積壓的房貸,放款有所提速。但這種個別現象並不意味著個人房貸將全面松動。
那此次公布的10月個人住房貸款余額的數據,是否能表明房貸開始放鬆了呢?其實不然,由於貸款余額顯示的是存量,並不能代表新增房貸的數據,所以也不能就認為是多放了1000億的貸款。
對此,專業人士表示,央行此次公開數據,主要在近期房地產融資收緊、市場悲觀的背景下,傳遞正面信號,用有力數據維穩,提醒購房人房地產市場的信用情況正有所改善,提升大家的購房意願。
總體來看,對於房地產未來的調控目標將以「穩」為主。在十月中旬召開的央行三季度金融統計數據發布會上,表示將堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,堅持穩地價、穩房價、穩預期,加快建立房地產長效機制,在實現房地產市場平穩健康發展的同時,也降低了整體金融風險水平。
D. 央行:一季度末房地產貸款余額11.89萬億元
4月26日,中國人民銀行發布《2020年一季度金融機構貸款投向報告》。
根據統計,2020年一季度末,金融機構人民幣各項貸款余額160.21萬億元,同比增長12.7%;一季度增加7.1萬億元,同比多增1.29萬億元。
其中,房地產貸款增幅持續回落。2020年一季度末,人民幣房地產貸款余額46.16萬億元,同比增長13.9%,增速比上年末低0.9個百分點,連續20個月回落;一季度增加1.75萬億元,占同期人民幣各項貸款增量的24.6%,比上年全年水平低9.4個百分點。
2020年一季度末,房地產開發貸款余額11.89萬億元,同比增長9.6%,增速比上年末低0.5個百分點。其中,保障性住房開發貸款余額4.73萬億元,同比增長3.9%,比上年末低2.8個百分點。個人住房貸款余額31.15萬億元,同比增長15.9%,比上年末低0.8個百分點。
2020年一季度末,本外幣住戶經營性貸款余額11.84萬億元,同比增長13.0%,比上年末高0.5個百分點,一季度增加4864億元,同比多增1025億元。住戶消費性貸款余額44.7萬億元,同比增長13.9%,比上年末低2.4個百分點,一季度增加7181億元,同比少增7070億元。
此外,《報告》指出,工業中長期貸款增速穩步提高,不含房地產業的服務業中長期貸款增速明顯提升。
2020年一季度末,本外幣服務業中長期貸款余額41.64萬億元,一季度增加2.23萬億元,同比多增3119億元,同比增長12.9%,比上年末低0.1個百分點。不含房地產業的服務業中長期貸款余額同比增長14.0%,比上年末高0.4個百分點,比同期全部產業中長期貸款增速高2個百分點。房地產業中長期貸款余額同比增長10.5%,比上年末低0.9個百分點。
E. 房地產貸款余額什麼意思
是個人還沒有還清的貸款。
1、房地產信貸存量,就是在某一個時點上(一般按年末),已發放的房地產貸款信貸余額總量;
2、房地產信貸增量,就是在某一個時點上(一般按季末),較上一期比較,新發放的房地產貸款余額較上一期或上年末(看統計口徑)增加了多少;
(5)房地產行業的貸款余額擴展閱讀
等額本金還款法計算公式:
因等額本金還款法每期還款月供不一樣,第N期還款月供
=貸款本金/貸款期數+[貸款本金-貸款本金/貸款期數*(N-1)]*年利率/12
中途有利率調整時,應分段從調整日按剩餘的貸款本金和剩餘時間,按現行利率從新計算。
F. 央行:近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態
1月18日,國新辦舉行2021年金融統計數據新聞發布會。會上,中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示,去年下半年,個別房地產企業風險顯性化,受此影響,房地產各類主體避險情緒上升,金融機構也出現了短期的應急反應。針對這一情況,按照國務院部署,金融管理部門第一時間採取應對措施,重點開展了以下工作:一是堅持法治化、市場化原則,配合廣東省政府、相關部門和地方政府,做好出險企業風險化解工作。二是指導銀行業金融機構准確把握和執行房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,滿足房地產市場合理融資需求。三是出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》,指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。
在各方共同努力下,近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態,市場預期穩步改善。從數據上看,2021年末,全國房地產貸款余額52.2萬億元,同比增長7.9%,增速比9月末提高了0.3個百分點,其中四季度房地產貸款新增7734億元,同比多增2020億元,較三季度多增1578億元。
下一步,人民銀行將堅決貫徹國務院決策部署,認真落實中央經濟工作會議精神,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照探索新發展模式的要求,全面落實房地產長效機制,保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性,穩妥實施好房地產金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
G. 央行:一季度末房地產業中長期貸款余額同比增長5.6%
人民銀行統計,2021年一季度末,金融機構人民幣各項貸款余額180.41萬億元,同比增長12.6%;一季度增加7.67萬億元,同比多增5741億元。貸款投向呈現以下特點。
一、企事業單位中長期貸款增長加快
2021年一季度末,本外幣企事業單位貸款余額116.09萬億元,同比增長10.9%,增速比上月末和上年末分別低0.8和1.5個百分點;一季度增加5.56萬億元,同比少增7170億元。
分期限看,短期貸款及票據融資余額42.49萬億元,同比增長2.3%,增速比上年末低5.9個百分點;一季度增加9256億元,同比少增2.2萬億元。中長期貸款余額70.55萬億元,同比增長16.9%,增速比上年末高1.6個百分點;一季度增加4.47萬億元,同比多增1.4萬億元。
分用途看,固定資產貸款余額50.19萬億元,同比增長11.9%,增速比上年末高0.3個百分點;經營性貸款余額48.14萬億元,同比增長11.9%,增速比上年末低1個百分點。
二、工業中長期貸款增速繼續提升
2021年一季度末,本外幣工業中長期貸款余額11.92萬億元,同比增長24.2%,增速比上年末高4.2個百分點;一季度增加9160億元,同比多增4873億元。其中,重工業中長期貸款余額10.29萬億元,同比增長22.7%,增速比上年末高4.2個百分點;輕工業中長期貸款余額1.63萬億元,同比增長34.2%,增速比上年末高3.5個百分點。
2021年一季度末,本外幣服務業中長期貸款余額47.83萬億元,同比增長14.9%,增速比上年末高0.6個百分點;一季度增加2.77萬億元,同比多增5461億元。房地產業中長期貸款余額同比增長5.6%,增速比上年末低2.2個百分點。
三、普惠金融領域貸款增長速度加快
2021年一季度末,人民幣普惠金融領域貸款1餘額23.46萬億元,同比增長28%,增速比上年末高3.8個百分點;一季度增加1.96萬億元,同比多增9259億元。
2021年一季度末,普惠小微貸款余額16.67萬億元,同比增長34.3%,增速比上年末高4個百分點;一季度增加1.58萬億元,同比多增7360億元。農戶生產經營貸款余額6.35萬億元,同比增長14.6%;創業擔保貸款余額2265億元,同比增長49.4%;助學貸款余額1277億元,同比增長10.5%。
2021年一季度末,建檔立卡貧困人口存量貸款余額1336億元;建檔立卡貧困人口存量貸款與已脫貧人口貸款余額合計8189億元。
四、綠色貸款保持較快增長
2021年一季度末,本外幣綠色貸款2餘額13.03萬億元,同比增長24.6%,高於各項貸款增速12.3個百分點,其中投向具有直接和間接碳減排效益項目的貸款分別為6.47和2.29萬億元,合計占綠色貸款的67.3%。
分用途看,基礎設施綠色升級產業和清潔能源產業貸款余額分別為6.29和3.4萬億元,同比分別增長25%和17.2%。分行業看,交通運輸、倉儲和郵政業綠色貸款余額3.85萬億元,同比增長15%;電力、熱力、燃氣及水生產和供應業綠色貸款余額3.73萬億元,同比增長19.7%。
五、農戶貸款加速增長,農村貸款和農業貸款增速小幅上行
2021年一季度末,本外幣涉農貸款余額40.68萬億元,同比增長10.7%,增速與上年末持平;一季度增加2.05萬億元,同比多增3226億元。
2021年一季度末,農村(縣及縣以下)貸款余額33.82萬億元,同比增長12%,增速比上年末高0.1個百分點;一季度增加1.82萬億元,同比多增3397億元。農戶貸款余額12.45萬億元,同比增長16.4%,增速比上年末高2.2個百分點;一季度增加6558億元,同比多增2656億元。農業貸款余額4.47萬億元,同比增長8%,增速比上年末高0.5個百分點;一季度增加2035億元,同比多增69億元。
六、房地產貸款增速持續下降
2021年一季度末,人民幣房地產貸款余額50.03萬億元,同比增長10.9%,低於各項貸款增速1.7個百分點,比上年末增速低0.6個百分點;一季度增加1.67萬億元,占同期各項貸款增量的21.7%,比上年全年水平低3.7個百分點。
2021年一季度末,房地產開發貸款余額12.42萬億元,同比增長4.4%,增速比上年末低1.7個百分點。其中,保障性住房開發貸款余額4.72萬億元,同比減少0.2%,增速比上年末低1.2個百分點。個人住房貸款余額35.67萬億元,同比增長14.5%,增速比上年末低0.1個百分點。
七、住戶經營性貸款加速增長
2021年一季度末,本外幣住戶貸款余額65.75萬億元,同比增長16.3%,增速比上年末高2.1個百分點;一季度增加2.56萬億元,同比多增1.36萬億元。
2021年一季度末,本外幣住戶經營性貸款余額14.75萬億元,同比增長24.6%,增速比上年末高4.6個百分點;一季度增加1.13萬億元,同比多增6437億元。住戶消費性貸款余額51萬億元,同比增長14.1%,增速比上年末高1.4個百分點;一季度增加1.43萬億元,同比多增7135億元。
H. 央行:一季度末房地產貸款余額11.89萬億元
4月26日,中國人民銀行發布《2020年一季度金融機構貸款投向報告》。
根據統計,2020年一季度末,金融機構人民幣各項貸款余額160.21萬億元,同比增長12.7%;一季度增加7.1萬億元,同比多增1.29萬億元。
其中,房地產貸款增幅持續回落。2020年一季度末,人民幣房地產貸款余額46.16萬億元,同比增長13.9%,增速比上年末低0.9個百分點,連續20個月回落;一季度增加1.75萬億元,占同期人民幣各項貸款增量的24.6%,比上年全年水平低9.4個百分點。
2020年一季度末,房地產開發貸款余額11.89萬億元,同比增長9.6%,增速比上年末低0.5個百分點。其中,保障性住房開發貸款余額4.73萬億元,同比增長3.9%,比上年末低2.8個百分點。個人住房貸款余額31.15萬億元,同比增長15.9%,比上年末低0.8個百分點。
2020年一季度末,本外幣住戶經營性貸款余額11.84萬億元,同比增長13.0%,比上年末高0.5個百分點,一季度增加4864億元,同比多增1025億元。住戶消費性貸款余額44.7萬億元,同比增長13.9%,比上年末低2.4個百分點,一季度增加7181億元,同比少增7070億元。
此外,《報告》指出,工業中長期貸款增速穩步提高,不含房地產業的服務業中長期貸款增速明顯提升。
2020年一季度末,本外幣服務業中長期貸款余額41.64萬億元,一季度增加2.23萬億元,同比多增3119億元,同比增長12.9%,比上年末低0.1個百分點。不含房地產業的服務業中長期貸款余額同比增長14.0%,比上年末高0.4個百分點,比同期全部產業中長期貸款增速高2個百分點。房地產業中長期貸款余額同比增長10.5%,比上年末低0.9個百分點。
I. 中國房貸總額
貸款余額達49.58萬億元。自2015年起中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的比例逐年攀升,2019年中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的29.01%,較2018年增加了0.61%,2020年較2019年有所下滑,2020年中國人民幣房地產貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的28.70%,較2019年減少了0.30%。
【拓展資料】
房地產貸款是指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款。關於房地產貸款的概念可以從兩個角度來表述。
一是貸款的用途是房地產的貸款,如將貸款用於房地產開發或房屋改造、修繕,用於購買房地產(其中典型的是城鎮居民購買商品住房),用於租用房地產(但比較少見)。二是指以房地產作擔保的貸款,具體為房地產抵押貸款,該貸款可能用於房地產,也可能用於其他方面,如某公司以房地產作抵押向銀行貸款,用該貸款購買煤炭。典型的房地產貸款是兩者兼而有之的貸款,即這種貸款既用於房地產,又以房地產作擔保。
房貸,也被稱為房屋抵押貸款。房貸,是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請,並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件,銀行經過審查合格,向購房者承諾發放貸款,並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產抵押登記和公證,銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
2013年11月24日,最新的調查數據顯示,根據10月11日-11月11日的樣本數據,32個城市中已有17個城市出現暫停房貸現象。
J. 央行發出「限貸令」!2021年起,48萬億房貸面臨「高壓線」
據央視新聞報道,12月31日下午,人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素,分檔設定房地產貸款集中度管理要求,通知自2021年1月1日起實施。
所謂房地產貸款集中度管理制度,主要指的是中資銀行,其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比,應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求,即不得高於監管部門確定的上限。
注意,新規分為兩個部分:房地產貸款余額佔比、個人住房貸款余額佔比。
兩個領域的信貸流向,都不能超過規定的限度,這是樓市將面臨的兩大「高壓線」。
那麼,房地產貸款的「上限」在哪裡?
具體來說,分為5大檔,每檔都設置兩個上限,分別是房地產貸款上限和個人房貸上限,我們先把新規的內容大概羅列一下,後文再分析規定出台後,對樓市會造成什麼影響。
六大國有大行(工農中建、郵政、交通)、國家開發銀行為第一檔,兩個上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高。
招行、農發銀行、浦發、中信、興業等17家中型銀行,為第二檔,兩個上限分別為27.5%和20%。
第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構,主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等,兩個上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農合機構,兩個上限分別為17.5%和12.5%。
最後一檔為村鎮銀行,兩個上限分別為12.5%和7.5%。
很明顯,我們經常打交道的大型股份銀行,條件最寬松,城商行或縣城村鎮小銀行的條件最嚴。
如此詳盡、嚴格、細致的房地產貸款佔比規定,在2020年最後一天發布,緊跟著在2021年第一天就立即實施,沒給市場一點緩沖期,是以往從來沒有過的。
以前央行當然也對涉房貸款佔比有要求,但大都是規定一個模糊的比例,或通過突擊檢查等方式約束信貸的流向。
比如,2003年銀發121號文、2004年銀監發46號文、2009年銀監發25號文,樓盤必須滿足「四證齊全、30%自有資金、開發商具有二級以上資質」才能從銀行貸款,這就是所謂的「432」要求。
比如,2015年底,央行推出MPA考核,新增房貸規模及按揭、開發貸佔比指標,哪家銀行考核不過關,央媽就不給錢了。
央行和銀保監會認為,這些措施還遠遠不夠,還得繼續給銀行加碼,不能讓房地產予取予求,在我們的記憶中,還真沒有像這次發正式文件、分檔、定上限,讓整個市場都感到了一種「壓迫感」。
為什麼央行、銀保監會要對房地產貸款「放大招」?
答案很簡單:房地產貸款佔比越來越高,出現了「大而不能倒」的現象,捆綁了整個金融體系。
央行數據顯示,2020年三季度末,人民幣房地產貸款余額48.83萬億元,同比增長12.8%,比上季末低0.3個百分點,連續 26個月回落,前三季度增加4.42萬億元,占同期各項貸款增量的27.2%,比上年全年水平低 6.8個百分點。
易綱行長前段時間發過一篇論文,其中提到:房地產與金融資產之間存在對偶關系。
一方面,房地產是居民和企業的重要資產,居民和企業又通過房地產融資構成對銀行的負債,銀行的金融資產部分對應著居民和企業手中的房地產。
另一方面,房地產作為抵押品的信貸快速擴張,會導致金融風險向銀行和地方集中,並容易形成自我強化的機制。
藍白當時寫文章解讀過,跟大家舉了個例子:A是購房者,B是銀行,C是城市,D是房企。
城市C把土地賣給房企D,城市C獲得了財政收入。
房企D拿土地向銀行B抵押貸款,蓋房施工。
購房者A把收入、現金充當首付,向銀行B抵押轉換成房產,作為家庭最重要的資產構成部分。
因為發放房貸的原因,銀行B的資產端不斷擴張,居民的房產實際上對應的就是銀行的資產。
漲的時候皆大歡喜,C的財政收入會越來越多,A的資產會越來越優質,並且可以再次抵押獲得規模更大的融資,銀行B的資產也非常 健康 ,很難出現壞賬,D的規模不斷擴張,加大力度拿地,到處都是千億級別的房企,一片歡騰景象。
但實質上看,購房者A、房企B、城市C,他們都把風險和杠桿轉嫁到了銀行B身上,一旦樓市出現流動性危機,無人接盤的城市出現價格坍塌,房產市值縮水,抵押品價值大跌,銀行的資產端必然會惡化,壞賬、集中兌付就會成批出現。
華泰固收張繼強有份統計,2019年,我國香港地區房價收入比高達49.42倍,在全球居首,而我國大陸地區的房價收入比為 29.09倍,也高居全球第二。
對比而言,美國僅為3.5倍、日本為11倍,反映出我國家庭購房負擔已顯著較重,房價不能再漲了。
要知道,美國和日本可是經歷過房地產「硬著陸」的,日本從出台「地價稅」後經濟一蹶不振,經歷了「失去的20年」,美國的次貸危機,最後需要全世界為之買單才矇混過關。
對房地產加碼調控,刻不容緩。
下面聊聊新規對房地產行業的影響。
短期(1-2年)看,影響還真不大。
國盛證券曾整理過有關數據,從房地產貸款合計佔比看,在第一檔中,建設銀行和中國銀行佔比為41.72%和50.01%,需要壓降1.7%和10%。
第二檔中,招商銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行均有超出,分別需要壓降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。
第三檔中,杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行需要壓降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
看得出來,因為央行最近幾年三令五申壓降房地產貸款佔比,各家銀行超出的比例並不多,像第一檔里工行、農行、郵政銀行、交行都在「天花板」之下,額度都沒用完。
哪怕建行和中行涉房貸款佔比超出限制了,接下來只需要控制貸款增速就行,反正信貸總量是一直在增長的。
分母增長,分子不動,就算超出貸款上限10%以,照樣能達標。
更何況,各家銀行還有過渡期。
涉房貸款佔比超出2%的,過渡期兩年,佔比超出4%的,業務調整過渡期長達4年,絕大部分銀行都能平穩落地。
但是,長期(5-10年)看,無論對購房者還是對房地產行業,都極其不利。
關鍵詞只有一個:長效機制。
以前調控,控的是現狀,控的是銀行存量,措施一籮筐,一陣風過後,絲毫不影響房產作為優質抵押品的「真香」地位,銀行、房企、購房者,都甘之若飴。
現在的調控,控的是硬性指標,控的是預期和信貸增量,還想把寶貴的信貸資源像以前那樣全部投向房地產,門都沒有。
房企的「三道紅線」,針對了房地產的貸款需求。
銀行的「兩大高壓線」,針對了金融體系的貸款供給。
一邊壓制「需求」,另一邊控制「供給」,用漫長的時間,漸漸「熨平」房地產行業高速擴張帶來的副作用,緩解金融體系對樓市的依賴。
蔣天養有句名言:做大事三個條件,第一銀子,第二銀子,第三還是銀子。
不管開發商資本整合騰挪的手段有多高,購房者突破限購、限貸、限售的本事有多強,沒有銀行源源不斷的「銀子」支持,信用擴張的基礎沒了,說什麼都是徒勞。
因此,央行選擇2021剛開局的時候發出「限貸令」,更是一種態度上的「宣示」:房地產「去金融化」,我們是認真的。
2020年是房地產過去5年來最難的1年,也可能是未來10年最好的1年。