二手房過戶貸款中介套路

① 二手房小銀行可以貸款嗎我是不是給中介套路了

都可以的，現在銀行基本都有二手的貸款的業務。這個不一定是中介套路你。

② 二手房騙局涉案額過億數百業主致貧，交易流程有漏洞，錢款去了哪裡

錢款被非法中介捲走，買賣雙方均損失慘重。

在現實生活當中，各類騙局愈發多樣化，大家都應該提高警惕，防止自己上當受騙。尤其是在牽涉到大額交易時，一定要慎之又慎，千萬不要給犯罪分子留下可乘之機，否則想挽回損失並不容易。

③ 小心被中介「套路」！二手房買賣提防這些坑

近年來，廣州市二手房月成交量持續走高、居間合同糾紛案件數量持續增長。記者從廣州市中級人民法院了解到，近三年來，廣州兩級法院共審結居間合同糾紛案件4038件，其中2017年審結1286件、2018年審結1477件、2019年已審結1275件，其中涉及中介公司的二手房買賣案件約佔85%。

通過對生效裁判文書的梳理分析，發現中介公司作為原告比重較大。此類案件中，中介公司多是作為原告起訴買受人或出賣人要求支付中介費，訴因主要表現為二手房買賣合同訂立或交易完成後，委託人拒付中介費。此類案件占案件總數的81%以上。

其次，爭議焦點較為集中明確。此類案件主要的爭議焦點在於，中介公司在提供居間服務的過程中是否存在過錯、是否盡到應盡責任促成合同訂立和順利履行、是否應當按照約定全額支付中介費用等。在房屋買賣合同最終未順利訂立、履行的情況下，也會出現房屋買賣當事人就己方損失要求中介公司賠償等情況。

最後，一審案件調撤率高。從審判實踐來看，中介費一般約定在房款的1%-3%之間，案件訴訟標的額一般在12萬元以下，一審案件調撤率達54.83%，二審案件調撤率為16.67%，當事人在二審中的調解意願不強，一審調撤率更高。

二手房買賣過程中，依法合規、誠實信用、勤勉盡責的中介機構，切實起到了搭建買賣雙方有效溝通平台、降低房產交易風險、推動廣州市二手房交易市場健康有序發展的良好作用，但也有部分中介機構在居間服務中有一些不規范的行為，導致了糾紛的產生，主要表現在以下四大方面。

中介公司未與委託人簽訂書面合同

審判實踐發現，中介公司未與委託人簽訂獨立的居間服務合同的情況較多，而是採取將居間條款加入到房屋買賣合同當中，形成三方協議，或要求委託人簽訂「咨詢及中介服務費確認書」的方式，導致中介公司的居間合同義務的范圍、完成標准、服務費用金額、支付時間都不能明確，出現規避責任的問題。

中介公司違反審查義務

根據住房和城鄉建設部《房地產經紀管理辦法》的規定，中介公司有向委託人說明合同義務、房屋情況、是否與委託房屋有利害關系、由委託人協助的事宜及提供的資料、房屋交易的一般程序及可能存在的風險、房屋交易涉及的稅費及其他需要告知的事項。在審判實踐中，因中介公司的工作人員工作職責履行不到位的主要表現為：一是疏於或怠於對房屋情況進行查冊，二是未及時有效審查買受人的購房資格、出賣人或其代理人的委託許可權，三是未對贖契風險等進行有效提示等。

中介公司隱瞞重大事項

審判實踐中，發現中介公司存在大量違反重要信息告知義務的問題，主要表現為：隱瞞中介公司與買賣雙方有利害關系、交易房屋所涉的戶口學位、房屋真實樓齡、房屋是否有非正常死亡等關繫到房屋價款或合同訂立的重大事項，從而引發法律糾紛。

中介公司擅自收取委託人資金

在審判實踐中，部分中介公司以「定金」「誠意金」「看房費」等名目，以受出賣人委託的名義，收取買受人的房款，違反了資金管理等協助義務，違規佔用買受人的交易資金。

為促進二手房交易市場的穩定和發展，規范中介公司的居間服務行為，廣州法院對居間服務所涉法律權利義務提出相關指引：一是二手房交易過程中，中介公司應當依法促成買賣合同的訂立，提供的服務項目還應包括協助買賣雙方辦理網簽、遞件、完稅過戶、交樓等後續手續；二是中介公司雖促成買賣合同訂立，但買賣合同未繼續履行，中介公司因此減少了服務項目的，中介公司不能主張全部居間服務費，但可依據服務項目和進度獲取相應報酬；三是中介公司在提供居間服務的過程中，存在故意隱瞞影響合同訂立重要信息導致合同不能繼續履行的行為，中介公司不能要求居間報酬，其行為導致當事人產生損失的應予賠償等。

④ 二手房買賣套路多，怎麼才能避免被坑

從最開始的挑房選房再到交易過戶，你想知道的這里都有！

看房之前，現在各大網站了解下二手房市場信息等。時間充沛後，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時間，另外說明下你對房子的要求，預算。一方面，中介會聯系你相中房子的業主，另一方面中介也會根據你的要求篩選他手裡的房源，推薦符合要求的房子給你。

看房子的時候，注意下面幾點：

（1）一定要調查清楚業主賣房的原因，是著急用錢、工作變動還是小孩大了要換房等等這些需求。因為這決定了業主賣房子的心態，好不好砍價。有些業主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業主打好招呼，但是到了現場敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。

（2）問清楚房子的學位有沒有使用，一旦用過了，就會鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會比業主自住的類型要麻煩。因為合同法規定了「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」， 即買賣不破租賃，租客有優先購買權，必須讓租客放棄。這一點在後期簽二手房買賣合同時候注意修訂條款，或者寫補充協議，以規避風險。

（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因為這個關繫到你贖樓交多少擔保手續費和贖樓利息。現在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會被業主重新抵押，即使當時他很便宜買入，但是會做消費貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價格低但是實際購房成本很高。贖樓擔保手續費是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔3.52萬的贖樓費。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個稅。（這一部分稅費後面講詳細的）。總的來說，如果房子抵押了欠款非常多，你和業主就必須好好砍價了，盡量減少成本。

（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因為多家中介聯系業主，業主會誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯，他自己的心理價位就會高，但其實來來回回都是你，會影響後面和業主砍價。

每次看完房子，讓中介給你列出所有的費項，包括契稅，個稅、贖樓費用、傭金（這個一般先標3%，後面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價比最高的一套。

如果你看的差不多了，挑選一個專業靠譜的中介，一定要靠譜！靠譜！靠譜！

重要的事情說三遍，因為這個決定了你以後買房的操心程度。

問合同、問手續流程都必須清楚到位的中介。

現在的中介入門門檻很低，不專業的中介絕對會增加你購房的暴躁心情天數。

3.確定目標房產

看了如此多房子，如何篩選呢？

第一考慮的是當然是價格，每個人都想買更大更好的房子，但是預算就這么多，因此要結合自己的經濟能力去購置，有多少能力就辦多大事。購房成本包括各種稅費、中介費、贖樓費、貸款的評估費等等，下表有一份中介公司提供的明細清單，對幾個大頭的費用下面會詳細講講。

這里討論的是滿2年的普通住宅，沒有增值稅的房子。

繳稅標准：首套90平及以下，計稅價×1%； 首套90平以上，計稅價×1.5%；二套房計稅價價×3%。

契稅由買家承擔，過戶當天交給不動產登記中心。這個是交給國家的錢，有繳費標準的，所以砍不了價。

計稅價是啥？

網簽的時候，在房管局登記備案的價格，即網簽價，作為計稅價。 各地標准以各地為主，有的地方，成交價=網簽價=評估價。讓中介做低網簽價，可以合法避稅。

房管局參考市場行情，給房屋制定了一個最低評估價，作為房屋交易繳稅的最低基準價。網簽登記的價格是不能低於這個最低評估價的，通常這個評估價目前還跟不上實際的成交價（一般是7成），可以在不動產登記中心查詢，輸入房產證號身份證號可查。

這里我再展開講講，成交價、網簽價、評估價都是什麼鬼！？

成交價：

成交價是指購房者終支付給賣家的總金額，是房屋的實際成交的價格。

網簽價：

房產交易都要進行網上簽約，一旦「網簽」成功，同一套房源無法再生成買賣合同，也就無法再售他人。所謂的「網簽價」就是指在房管局系統里體現的成交價格。網簽價不能低於房管局要求的區域低過戶指導價（最低評估價）。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。

評估價：

評估價就是第三方評估機構（中介推薦或者銀行合作的評估機構），通過一定的方法對房產價值進行評估，終給出一個評估價。銀行會根據評估價的多少來放款，評估價越高，個人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會小很多。所以，沒有三價合一之前，很多人會選擇故意把評估價做高，「高評高貸」，但是如果一旦被銀行發現，貸款很有可能會被銀行拒絕，而且還有可能影響以後的貸款，更甚者會被定為騙貸而被追究法律責任，所以大家對待評估價要謹慎，不要存在僥幸心理。

（2）個人所得稅

滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！滿五唯一免徵！重要的話說三遍。滿五是指房子房產證從出證開始算時間滿5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房。買二手房最好選滿五唯一的，可以節省一筆個稅。

不滿五年或者滿五不唯一：

a）個人所得稅＝（計稅價-原登記價）*20%

或者

b)個人所得稅＝（計稅價-增值稅）*1%

第一種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、准確的房屋購入原值憑證， 實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。按規定，個稅和下面的增值稅應該是由賣家承擔的，但深圳是賣方市場，成交慣例一般都是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協商，在合同中寫清楚就行。這個稅也是過戶那天交給不動產登記中心。

（3）增值稅及附加

房子已經滿2年，普通住宅免徵增值稅。正常人都是買2年的房子，除非你有特殊情況，因為這筆稅真的很多！舉個例子，200萬的計稅價，單增值稅一項就10萬多。 房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標准： 增值稅=計稅價÷（1+5%）×5.65%

（4）中介費

中介費通常報的時候都是3%，但是中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，一般房子總價的1%-2%左右，小的中介公司，收費會低一些，可以談一口價，1萬，2萬。但小中介也有問題，靠不靠譜，有沒有保證，會不會收了錢不辦事或者辦事不牢靠。

（5）贖樓費

贖樓是指原業主想出售房屋，但房產證還在抵押貸款當中，出售前必須將貸款還清、注銷抵押登記，並取回房產證才能在國土局過戶。如果業主自己不贖樓的情況下，通過擔保公司來贖樓產生的這部分費用叫贖樓費（一般最低收費3000元/單）。

贖樓分為現金贖樓和額度贖樓：

* 現金贖樓：擔保公司直接自己拿一筆錢出來贖樓，贖樓時間相比額度贖樓要快，大概費用為欠款額的2.5%。如果業主自己有錢，讓其現金贖樓，萬萬不能用自己的錢幫他贖樓，風險很大。他要是沒那多錢還，讓他額度贖樓。

*額度贖樓:擔保公司作為擔保，從買方貸款銀行得到一筆短期資金，用這筆短期資金來贖樓。在這期間產生擔保公司的擔保費，還有短貸利息費用，一個月的大概費用是欠款額的2.2%。這里提醒下，短期利息按照每天算的，如果銀行排隊緊張，放款慢，業主欠款又多的話，這筆錢數目就會很大，所以一定要挑好貸款銀行，放款能快些的，或者是挑個欠款少的房子。

（6） 罰息

當提前還款贖樓，根據銀行的規定會有一定的罰息，各銀行罰息不一樣。賣方供樓滿三年的一般無罰息，不滿三年的一般罰息1-3個月，具體還要看當時跟銀行的貸款合同約定。

（7）評估費

辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，這個可以談，交給評估機構。一般按照評估總額的萬分之五收，一般銀行都有推薦的評估公司。

（8）按揭服務費

1500-2500塊/單，這錢給按揭服務公司，說實在的這個錢給的很冤，按揭員也沒幹啥，就是列印了東西，帶著業主去公證處了。而且這些按揭公司都是和中介一個公司的，只是不同部門，或者所謂的合作公司，因此如果能和中介談，盡量把這個費用砍掉。

總結下購房成本：

看房子先問中介，業主的心理價位、房子是否滿2年，滿2年的是否滿五唯一，欠款多少。

購房總成本=房價+契稅+個稅+增值稅+贖樓費+中介費+罰息+評估費+按揭服務費

*未滿2年：契稅+個稅+增值稅

*滿2年的：契稅+個稅

*滿5年唯一：契稅

*紅本不在手，加一筆贖樓費（先按一個月算）

*未滿3年：可能有銀行罰息

252萬的房子，滿2年，欠款50萬，交了契稅1.9萬，個稅1.9萬，贖樓費6000塊，中介費3萬多，評估費1000元、按揭服務費1500元，公證費760元，所有費用差不多8.5萬-9萬。

自己算下月供，有公積金貸款和商業貸款，每個月月供是多少，算筆賬，然後與自己的月收入比較，算出最大能夠承受的月供值。根據月供，去砍砍價，一般砍個三五萬都沒太大問題，遇到著急用錢的業主，或者著急換房的，可以砍多點。

另外，綜合考慮了戶型、朝向、通風、採光、層高、裝修、周邊交通、生活配套、小區綠化、雜訊、電梯、保安、物業管理等因素後，篩選出最符合自己需求的最適合自己的房子。然後，就准備約業主啦。

4.約業主前的准備工作

（1）先談好中介費

看好了房子，先跟中介談清楚中介費。避免下面這種情況發生：約了業主，各方面談的非常愉快，馬上要成交了，但由於中介費沒談妥，沒簽成合同。這會影響你和業主的關系，如果因為中介的原因沒談成，後期再約這個業主就難了。因此建議跟中介談妥了，再約業主。談不妥，就換個中介，反正中介大把！他做不了，你找其他人做。

（2）提前預覽合同

讓中介提前將所有合同發過來，注意是所有合同，簽約當天不單只簽一份合同就完事的，包括二手房買賣合同、居間服務合同、資金託管協議、賣方產權確認書，每個中介公司提供的合同可能不一樣。為啥提前看合同？？這有利於我們摳合同條款的細節，以便我們事先草擬補充協議。因為中介的合同都是格式合同，很多條款規定都非常含糊，對於中介來說，越含糊越好成交，對於我們買家來說，當然是越細越好！對於合同沒有提到的必須寫到補充協議里，比如：房子帶租約，租約到幾月幾日，房租是多少，押金是多少，過戶之後租約怎麼處理的？對於業主口頭承諾的，比如家私全送，滿五唯一，學位沒用過，戶口遷出，把你在意的都寫到補充協議里頭。

二、正式交易階段

二手房交易流程圖

1.約談業主（談判砍價）

二手房簽約前，雙方勢必會有一個價格的談判過程，在二手房交易過程中應該如何談價呢，有哪些砍價技巧呢？

買方應該：

1) 綜合市場價，提前對價格進行預估，確定自己能承受的最高價位。

2) 不要一見面就談價，先和賣方聊聊天，將雙方的氣氛搞融洽，最後再談價。

3) 知已知彼，了解賣方的心態和賣房原因，如果他急於出售變現，那麼對殺價則非常有利。

4) 將自己對房子滿意的地方列出一二，表示自己買房的誠意，賣方更願意跟誠心買房的人談。

5) 指出房子的不足和缺陷，不失時機地亮給賣家，說服其放低預期。但是要控制好度，不要一味地貶低，因為如果你說的這么爛，幹嘛還要買它的房子呢？要針對房子的自身的問題提出，看下面的例子。

6) 一定要讓賣方覺得你誠心買房子，但確實因為價格有些為難，希望他能做出一些讓步。

7) 必要時，雙方都互讓一步，確定一個雙方都滿意的價格，用自己能接受的價格買到自己喜歡的房子就好。

【例子】

1) 說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，並用實際數據讓賣方無力反駁，勸說其應留有餘地（提前掌握該小區歷史成交數據）；

2) 如果房子帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；或者租出去給別人開公司的這種，也是殺價理由，因為你要重新大幅裝修。

3) 如果學位已經使用過的，也可以談，因為學位用過會鎖定3-5年，會影響自己小孩上學，就算沒有小孩，你可以說房子用來的投資，3年後會賣掉，影響下家接盤，不好賣。

4) 對於二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。

5) 對於欠款較多的房子，贖樓費用較多，（贖樓擔保費、短期利息、罰息等等）自己算筆賬，讓賣方去承擔贖樓相關的費用，這個在購房成本里頭也不少錢。

2.簽合同、交定金

約業主談的時候，讓他提供身份證、房產證、結婚證等材料。

1)看房產證

紅本在手的當然看原件啦，如果房子還有欠款抵押在銀行，就讓業主提供復印件。沒有房產證的房子直接PASS。賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。房本上看清楚權利人是有幾個，如果房屋有多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。如果任一共有權人不能到場，要提供經過公證的《授權委託書》。如果是婚後購房，屬於夫妻共同財產，因此需要夫妻雙方到場簽字，如果媳婦來不了，簽約時要提供《配偶同意出售證明》。檢查結婚證日期和房產證日期，確認是婚前還是婚後財產。

房產證/復印件，最好自己拍照留存，方便後面比照。

2）合同簽訂時重點注意: l

@交易房屋的基本情況必須在條款中寫清楚，哪個小區哪棟哪房、房產性質用途是不是住宅，房產證號多少，是否有抵押，抵押欠款多少金額。交易房屋沒有產權糾紛，也未被查封，賣方對該房產享有完全的處分權。 l

@房屋的租約現狀：房屋如存有租約。確認：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日。賣方需於簽署《二手房買賣合同》前取得承租人放棄優先購買權書面證明，否則視為賣方違約。 l

@注意遷移戶口問題。有時候買這二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時遷出，我們的戶口也遷不進來，就會發生糾紛。目的沒達到，那房子都等於白買。

@明確違約責任，每項主要義務都要有一一對應的違約責任，最好直接定下具體數額的違約金。定下如果違約，賣方要承擔買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等等各種花費。 l

@檢查以下要點：定金數、首付、尾款等金額多少；稅費承擔者；採用什麼付款方式；首付的支付時間、條件；過戶的時間和條件；戶口什麼時間內、條件遷走；是否佔用學位；房屋內的設備如何處理，哪些是贈送給買家的，哪些是房主需要搬走等。 l

@明確每個操作的時間節點，不要含糊，只要賣方逾期了，就參照違約責任條款，逾期多少天，就要賠付多少錢。逾期超過多少天你可以要求退房，賣家賠付雙倍定金。 l

@ 關於定金，不要給太多，能顯示你的誠意就行，不要超過房產交易價的20%。為啥，因為我們剛需一般手裡也沒太多錢，初次買房經驗不足，如果你在後期貸款或者徵信出問題啦，社保沒滿足要求等等出現突發情況，你不滿足購房資格的話，需要賠付雙倍定金給賣家，所以選擇一個你能最大承受的定金數額，購房都有風險的。在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。我們就給了5萬，你們按自己情況給。

@關於稅費，務必務必要寫清楚！！！！哪個由賣家承擔，哪個由買家承擔，省的以後扯皮。深圳一般都是買家承擔所有費用，我的合同樣例里（1）-（23）項都是買家的，看到這里的時候覺得自己好弱勢。但不是絕對的，看你談判的結果，比如贖樓擔保費和短期利息可以讓賣家承擔。 l

@暫押個幾千、一萬在中介那裡作為交樓押金。這個是幹嘛的，防止業主網路費、有線電視費、水電費、煤氣費、物業費等等雜費拖欠，務必結清才能交樓，否則就從這個交樓押金里頭扣，保障我們買家的權益。

3.房管局查檔

雙方簽訂紙質的二手房合同後，中介網上做網簽。務必要求中介盡快帶著業主去房管局（不動產登記中心）查檔，最好第二天就去，或者簽合同當天去。這一步很重要！不要跳過去，這個必須業主本人拿著房產證/復印件、身份證去做。如果你很忙，可以讓中介看著，發產調表或者發微信視頻給你看。如果不忙就一起去。

為什麼查檔？查檔很重要！

簽合同時，我們雖然看到了房產證/房產復印件，但是該房屋是否有存在抵押、查封等權利限制的情況，業主是否對我們有所隱瞞，我們是不清楚的，為了確保萬無一失，因此去交易中心拉產權信息，做最終確認。

【舉例說明】

如果一套房屋存在查封無法交易的情況，買家光憑看業主的產權證原件是無法發覺的。再比如說這套房本來就是有爭議的，而且已經有到當地的交易中心登記過異議，那這時我們在房產證上也是看不出的。

產調表注意核對權利人姓名和身份證號碼，是否一致，核對宗地號/房屋位置/房號是不是你買的那個房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、業主購入時間。

5.買家做資金監管

首付款一定不要直接把錢給賣家，一定要做資金監管。資金監管相當於房產界的支付寶，房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。從雙方簽買賣合同到房產交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現幺蛾子，出現不必要的糾紛，只有採取資金監管才能保證二手房交易資金安全，通過銀行專用賬戶對資金進行凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人均動用不了資金。

那麼問題來了，我們該挑哪家銀行做呢？（資金監管的銀行一般也是你的抵押銀行）

請提前做好銀行貸款調研，在你看房子的時候其實就可以做這一步，調查不同銀行的貸款利率、貸款額度緊張情況、審批速度的快慢程度。我們那時候去了中行、建行、農行等銀行，找了貸款部的業務經理咨詢，最終選的農行。額度緊張排隊放款慢的，就避開吧，要是你的房子需要贖樓，這個時間越長，你交的短期利息越多。

一般貸款利率各家銀行都差不多，深圳市首套房貸款普遍是基準利率上浮10%，有些個別到15%。不同支行的排隊情況也不一樣，你們可以多問幾家。農行蛇口支行的貸款額度充足、組合貸的審快，尾款放款速度快是我們選擇的原因之一，另外客戶經理人也很NICE、離家也近。當然他們還有一些消費貸產品，如果你將房子抵押在他們銀行，後期可以做個30萬的裝修貸，利息不是很高，還有「快e貸」。提前調研各銀行的房貸業務和消費貸業務，綜合考慮選一家適合自己的。

第二個問題，做資金監管准備什麼？

1）身份證原件及復印件（借款人及配偶的）

2）戶口本（戶主頁和未成年小孩頁，如果是集體戶口的話，要公司的蓋章的那個戶口頁還有你個人的那張戶口頁）

3）近半年的銀行流水（負債月供的2倍，自助列印的記得要銀行蓋上公章）。打一份工資流水和一份最多的生活流水。

4）收入證明（負債月供的2倍，要蓋上繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打證明。

5）二手房買賣合同

6）定金收據、憑證

7）結婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水

關於銀行流水和收入證明，這里展開說下：

一般情況下，個人的銀行流水包括工資流水、轉賬流水、自存流水

1）工資流水 工資作為個人最穩定的收入，也是銀行流水最重要的一個部分。工資流水是屬於銀行完全認可的個人收入證明，它體現了本人工作的穩定性和保障性。

2）轉賬流水 對於自由職業者或者是兼職工來講，其工資通常是通過轉賬來獲得的。因此，如果您的工資是通過櫃台、網路或網銀轉賬的，那麼需要有固定時間和固定金額的轉入，銀行也會認可。

3）自存流水 自存流水是指通過現金或者本人他行銀行卡轉賬存入的流水，屬於有效流水。

銀行流水不夠，該怎麼辦？？（買房之前，一定做好流水，好看的流水^_^）

已婚的，個人的銀行流水不符合要求，您可以提供你們夫妻雙方的流水，只要夫妻雙方的共同流水符合銀行要求，銀行也是會給您審批下來貸款的。

如果單身一族，或者兩公婆加一起還不夠，就手動做賬，老婆或者哥哥姐姐朋友每個月去ATM機取現金，固定一個日期現金存到你的銀行卡里，留這筆錢待幾天，然後分幾次還給別人。

6.銀行出承諾函

提交了貸款申請後，銀行會審批材料，時間大概1-2周左右吧，承諾函就會出來。這段時間你只需要等待就行，承諾函出來後會通知你的。只要你的徵信沒有問題，社保繳納、銀行流水等材料符合要求，都沒啥大問題。如果萬一不好彩，材料不符合要求，那就再改再提交，如果這家銀行搞不定，就試試換一家銀行，讓中介幫忙解決。注意，承諾函是有有效期的，承諾函出來後，盡快辦理下一步手續。

7.贖樓

紅本在手的房子，跳過這一步。

下面說的是額度贖樓的情況：

銀行承諾函出來後，盡快讓中介通知業主去辦理贖樓手續，擔保公司會向銀行出具擔保函，申請贖樓款，如果沒有問題，審批手續在一周內即可完成。如果業主的徵信有問題，可能會慢一點。審批通過後，就等待銀行放款，放款快慢主要看銀行額度緊張情況。注意！銀行批復贖樓款當日起算短期利息了，一直到尾款到賬日。

8.注銷抵押

擔保公司查到賬後1-2工作日，會去業主的原抵押銀行，取出原房產證，這一步買家不用管，中介和擔保公司會安排好。他們拿著原房產證，到房管局辦理注銷抵押登記手續。注意：未注銷抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部門的抵押登記注銷後，房子才算真正意義上的「身家清白」，才能進行產權轉讓。

9.遞件過戶

中介會聯系你安排時間去辦理過戶，去所在區的房管局（不動產登記中心）辦理。

遞交材料然後繳納稅費，契稅、個稅等等交易稅。所以過戶之前把稅費錢准備好，中介今天也會要求你准備好中介費。我們當時是先去的中介公司把中介費交瞭然後再去辦的過戶，那天花了大概11-12萬。把錢交了之後，不能立馬拿到新的房產證，要過5個工作日領新證。

10.取新房產證

在不動產登記中心辦理了遞件手續後，大約5個工作日可以領取新證，拿到紅本，馬上拍照留存電子版，然後拿到復印店掃描復印，多復印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手裡了，在你手裡的時間就是這么短暫！以後你辦房產相關的手續，只能拿復印件證明了，直到你還完貸款的那刻你才能重新見到它。離開不動產登記中心，中介和按揭員會帶著你去銀行辦理房產抵押手續。辦完抵押後，就在家等最後尾款放款吧，別忘了贖樓利息的事，尾款放了之後，才截止收取費用。

⑤ 被二手房中介坑了貸款服務費怎麼辦

很多購房者在購買房屋時會找中介進行辦理，中介的主要意義在於給買賣雙方提供便利的條件，也會收取一定的中介費用。但如果發現存在有貸款服務費，或者是其他的不合理費用可以交由相關部門進行處理，或者是通過法律的途徑維護自己的合法正當權益。

正常的中介費用是為客戶提供房屋資源，包括看房、談判時所產生的服務費，而貸款的費用則不包括在其中，所以遇到有收貸款服務費的可以直接拒絕。

現在城市當中絕大多數的中介收取服務費用是由買賣雙方各自承擔一半，而且住宅買賣的服務費收費標准一般不會超過1%，如果中介還要提供其他的相關服務，則由當事人自願選擇，也可以在所簽訂的中介合同當中進行明文約定。

(5)二手房過戶貸款中介套路擴展閱讀：

直接向銀行申請貸款是不會收取所謂的貸款服務費的，在辦理貸款的時候，一般需要繳納手續費、利息的費用，如果你在貸款過程中產生違約行為的話還需要支付違約金的，所以在申請貸款的時候注意了，一般銀行只會收這三方面的貸款費用。

貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產對補充資金的需要，促進經濟的發展，同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入。

⑥ 二手房小銀行可以貸款嗎我是不是給中介套路了

凡是通過中介進行貸款，一是已經進入中介的套路，二是有可能中介會誘導你在非正規金融機構貸款再一次中了套路。所以貸款一定不要找中介，不要到不規范的小型貸款機構貸款。

⑦ 買賣房二手房時，為防止被中介套路需要注意什麼

在我們國家，買房一直都是一個很大的問題，而新房不僅難等，而且房價都很貴，所以不少人開始考慮一些二手房，不僅可以節約很多錢，而且居住起來也很是方便，但是購買的時候也有不少的問題，人們就會好奇買賣房二手房時，為防止被中介套路需要注意什麼？我覺得一定要自己會這方面的觀看，不要只是聽中介介紹，一定要自己多看看，尤其是房屋的地面等，我們來具體分析一下吧。

而對於二手房，其實也是有不少的風險的，畢竟這個房子到底之前是如何的，大家也不知道，最後就是聽過中介及時聯繫到原來的房主，這時候進行很好的溝通交流才好，不然可能也會被坑，有些房子甚至壓根就不是中介所謂的房主，這一點一定要注意好，房產證還有其他的身份都要確定好。

⑧ 急需用錢，有個中介說把房子過到我名下貸款，可以到手幾十萬，靠譜嗎

這種貸款方式，因為涉嫌了虛假包裝騙取貸款，並且會有高昂的中介費用，很多人最後無法還款，使自己的個人徵信成為黑戶，背負一身債務，這種方式並不靠譜。

隨著經濟的發展，人們在日常生活中會涉及到貸款的情況，有不少人急需用錢，但是又不符合銀行的規定，只能找一些中介，但是有不少中介都是騙子，他們從中只是為了賺錢，根本不會考慮客戶情況，最後客戶會背負一身債務，影響個人一輩子。

人們在日常生活中需要錢的時候，一般會在正規金融機構貸款，但是正規機構貸款需要個人資質，有些人沒有財產證明，無法從金融機構貸款，只能找個人中介。這些個人中介為了賺錢，會想辦法包裝貸款客戶，把房產過戶到個人名下這種方式涉嫌貸款，已經觸犯了相關法律，因此最好不要採取這種方式，否則自己會承擔很大風險。

個人貸款不要相信這種金融中介，應該到正規機構貸款。大家對此有什麼其他看法，歡迎留言討論。

⑨ 中介賣房子有什麼套路如何反套路房產中介

現在也有很多賣房子的地方，同一個城市有很多中介賣房子。網上也能看到很多賣房子的信息，這些信息幾乎都是賣房子的中介發布的，通過 中介買賣房 子需要熟悉賣房子的中介一些套路，賣房子的技巧與達成後面的交易直接相關，所以有必要好好理解。那麼我就來告訴你中介賣房子有什麼套路？如何反套路 房產中介 ？

中介賣房子有什麼套路

1、中介賣房子套路提供虛假 房源

提供虛假房源是最為常見的套路。無論網上掛的信息描述房產價格有多低、面積有多大以及 裝修 有多好，看到這些信息不要高興的太早，如果你信了，那麼你就是在被套路的路上了。這是為什麼呢？因為如果你相信了，那麼就會打電話過去咨詢，而中介往往都會告訴你沒有這個房源了，不過還有一個差不多的房源，價格條件方面都差不多。於是你信了，然而當你去了就會發現根本不是一回事。

2、中介賣房子套路避免買主與房東直接接觸

購房 者看中房子後，可能會出現這樣的一種情況：無論怎樣中介都不會讓你與房東接觸，所有的事情他都會說全權替房東處理，還說房主在外地，讓你交 定金 。然而，等一切敲定了之後，這時你的定金已交了，那麼就會有各種各樣的 中介費 出來，並要求你交納。因此記得交錢之前一定要跟房東見面，當面敲定所有事宜，這樣才能避免中介在其中放套路。

3、中介賣房子套路費外收費

有些中介公司收費標准不透明，普遍收取“貸款服務費”，但如直接在銀行辦理貸款並無此費用。一些 二手房中介 以拒絕辦理過戶或扣押 房產證 為要挾，過戶前惡意提高服務費。此外，一些中介機構還利用市場壟斷地位，聯手提高中介費。

4、中介賣房子套路真假客源查看 銷控

購房者有時候會發現某些 樓盤 售樓處 十分火爆，於是產生了“再不買，房源就沒了”的壓力或者“這么多人都買，這個樓盤應該不錯”的緊張感。

如何反套路房產中介

如果是套路客戶的話，那是為了促成成交，或是為了更快成交，或是為了從別的中介手中搶回客戶。如果平時都和喜歡套路別人的話，那是習慣了。好口碑的房產中介公司一定有獨特的服務特色和不錯的信譽度。因此購房者可以通過網路途徑或實地考察來判斷中介的口碑如何。

以上是我介紹的中介賣房子有什麼套路？如何反套路房產中介？現在賣房子的中介公司很多。中介公司賣房子的時候會提前詢問你的價格底線是多少。因為你的房子賣得不好，還會說各種中介費，所以想賣房子的朋友要熟悉中介費的銷售方式。想 買房 子的朋友必須了解房子的銷售技巧，才能賣好價格。