房地產貸款余額比

1. 銀行房地產貸款「紅線」劃定，房地產貸款佔比最高不能超40%

涉房類貸款佔比有了明確限制。

12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對第一財經記者表示，房地產貸款集中度管理制度的設置主要是針對銀行投向房地產的借貸設置「安全邊界」，避免信貸資源流入房地產進而增加金融體系脆弱性，引導金融機構優化資產負債，讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業，促進房地產行業健康發展。

具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

五檔兩上限，最高上限為40%

所謂房地產貸款集中度管理制度，主要是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

天風證券銀行業首席分析師廖志明對記者表示，從佔比限制上看，房地產信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產貸款佔比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看，房地產貸款佔比上限壓力不大，且政策設有較長的過渡期，對2021年房地產信貸融資影響中性，預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬多億。

差異化管理，設置2至4年過渡期

值得一提的是，在設置房地產貸款集中度管理要求時，監管層並未採取「一刀切」方式，而是差異化管理。《通知》表示，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，有適度的彈性，同時，管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

具體要求為，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

周茂華對記者說，這種差異化管理充分考慮了金融機構資產體量、機構類型、存量房地產貸款等因素，也綜合考量了我國國情，市場業務現狀、機構承受力等，進一步確保房地產和金融體系穩定運行。

另至於建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生的影響，央行、銀保監會在答記者問時表示，總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。

據了解，2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。

「目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。」央行、銀保監會相關負責人稱。

對於超出管理要求的銀行業金融機構，監管將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進，個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

此外，對於近期市場頗為關注的住房租賃有關貸款是否納入監管，《通知》稱，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度。

同時，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

2. 房貸兩條紅線指的是什麼

房貸領域設立兩條紅線：
第一條紅線是「房地產貸款佔比」，指的是銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。針對開發商，任何銀行放出去的地產開發貸款不能超過總額的15-40%。
第二條紅線是「個人住房貸款佔比」，個人住房貸款余額占金融機構人民幣各項貸款余額的比例。針對個人，任何銀行放出去的住房按揭貸款不能超過總額的10-32.5%。
從紅線設置來看，大中型銀行抗風險能力強，審核更嚴格，最高可以達到40%，對於實力最低，排在第5檔的村鎮銀行，這個比例則是7.5%，相差4倍多。
對於佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。
綜上所述，大部分商業銀行也都沒有超過房地產信貸的紅線要求，基本也都在紅線范圍之內，所以在這樣的情況下，對於房地產整體市場來說，當前的紅線政策影響並不會太大。
【法律依據】：
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十條：
房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。
設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）有符合國務院規定的注冊資本；
（四）有足夠的專業技術人員；
（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。
工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。
設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

3. 重要信號！2021開年，央行發布「限貸令」，樓市正醞釀劇變

根據以往的經驗來看，每次到了年底的時候，銀行的貸款額度就會變少，而每年的一月份幾乎是一年當中銀行房貸額度最充足的時候，所以很多購房者都是等到元旦之後才拿到了銀行的放款。但是，對於2021年的房地產來說，伴隨著「限貸令」的出台，情況可能要發生一些變化了，打算買房的應該留意。

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2021年剛開局，央行、銀保監會就聯合發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確強調從2021年1月1日起，要根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。所謂房地產貸款集中度管理制度，就是中資銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足央行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於央行、銀保監會確定的相應上限。如果超過了規定的上限，則設置2-4年的調整過渡期。

注意，這份「限貸令」主要強調了兩個部分：一個是房地產貸款余額佔比，另一個就是個人住房貸款余額佔比。也就是說，新規下，未來這兩個部分的貸款都要符合監管部門設定的「上限」。那麼，貸款的上限在哪呢？根據新規看，房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限一共分五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%；中資中型銀行分別是27.5%和20%；中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%；縣域農合機構分別是17.5%和12.5%；村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。

不難看出，雖然已經經歷了四年多的房地產調控，但國家對流入房地產行業的資金監管不僅沒有放鬆，反而繼續收緊了。根據「新規」來看，其中的規律顯而易見，規模越小的銀行業金融機構，房地產貸款的上限就會越低，而規模越大的銀行業金融機構，貸款的條件則相對要寬松一些。因此，可以預見的是，由於「小銀行」的房貸額度空間有限，所以未來在房貸利率、房貸審批等方面的管理可能會趨於更加嚴格。對此，購房者應該留意。

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2021年剛剛開局，為什麼央行、銀保監會就要針對房地產貸款「放大招」呢？其實，答案很簡單，理由有三點：

一、抑制房地產泡沫，防範化解金融風險。 長期以來，房地產吸引了大量資金流入，導致房地產貸款佔比越來越高，甚至捆綁了整個金融體系。日前，郭樹清撰文表示，目前我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業，所以房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。

實際上，從全球范圍內來看，近一個多世紀以來，在130多次金融危機中，其中100多次都與房地產有關。顯然，國家出台「限貸令」的原因之一就是為了抑制房地產泡沫，防範可能出現的金融風險，提高銀行業金融機構抵禦風險的能力。

二、優化信貸結構，引導資金流向實體行業。 房地產貸款佔比越來越高，無形中擠壓了實體行業的資金供給和發展空間。對房地產貸款設置上限，自然可以防止各類資金大規模流入樓市。與此同時，對於銀行來說，在房地產貸款達到上限後，如果想要繼續發放房地產貸款，就必須做大分母，也就是必須做大人民幣各項貸款余額，其中就少不了加大對實體經濟的貸款。

比如，中資大型銀行想要新增30億元的房地產貸款，那麼就必須至少增加45億元其他貸款，這樣才能使得房貸比例控制在40%以內，從而達到監管的要求。因此，房地產「限貸令」的出台，意味著未來新增貸款將會更多地流入實體行業，從而可以進一步優化信貸結構，支撐製造、 科技 、三農、小微等領域的發展。

三、落實房住不炒，抑制房價過快上漲。 根據以往的經驗，房地產市場每次升溫的背後都離不開炒房客、開發商和大量資金的推波助瀾。房貸「新規」下，通過對房地產貸款設置上限，不僅可以收緊投資炒房客的資金來源和途徑，降低房地產市場再次被炒作和大幅升溫的可能，而且還可以進一步抑制開發商和居民的杠桿率過快增長，從而起到抑制房價過快上漲，推動房地產市場 健康 穩定發展的作用。當然了，杠桿降低了，居民負債少了，房價走向平穩了，從長期來看，還有助於擺脫對房地產行業的過度依賴，構建國內大循環。

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眾所周知，在這三四年裡，央行、銀保監會等一直都在加強對資金流入房地產行業的監管力度，多次要求壓降房地產貸款的佔比，所以對不少銀行業金融機構來說，基本都能滿足監管部門規定的上限。比如，根據機構統計，目前像工行、農行、郵政等銀行甚至都低於監管部門設定的上限，也就是說額度還沒用完，不僅不用壓縮，反而還有繼續提升的空間。退一步來說，即便是超出了監管部門規定的上限，根據新規要求，接下來還有2-4年的調整過渡期，所以短期內不會帶來太的影響，所以絕大部分銀行都能平穩落地。

但是，從長期來看，「限貸令」的出台，或許意味著房地產正醞釀劇變。關注房地產的朋友應該都知道，此次的「限貸令」，是繼「三道紅線」融資新規後，國家針對房地產信貸政策再次發布的重要新規。仔細觀察可以發現，「三道紅線」是在資金需求端進行管控，而「限貸令」則是在資金供給端進行管控。雖然方式不太一樣，但調控的邏輯是完全一致的，就是一邊抑制需求，一邊控制供給，然後防止資金大規模流入房地產市場，從而「熨平」這些年房地產行業不斷擴張帶來的副作用，促進房地產平穩運行，推動實體行業的不斷發展。

最後總結： 繼「三道紅線」融資規定之後，國家再發「限貸令」，這標志著樓市調控正在從短期的調控措施向房地產長效機制加快轉向，同時也意味著房地產行業的現金流將會變得越來越「珍貴」。顯然，對於資金密集型的房地產行業來說，信貸就是樓市的「七寸」，一旦失去了寬裕的資金助力，開發商拿地就會偏向於保守和謹慎，投資炒房客就會告別盲目和狂熱，高房價也就會慢慢成為無源之水，無本之木。

最後，筆者想對普通購房者說，在房地產市場繼續企穩，房子不斷回歸居住屬性的大趨勢之下，盲目負債開始變得越來越不明智了，所以如果不著急買房可以先等一等。過去一年的經歷也告訴大家，與高負債買房相比，手裡掌握一定的現金流至關重要，不要讓房子成為了生活的累贅。

4. 房貸新規來了，監管明確房地產貸款佔比上限，這對房價會有何影響

房地產貸款集中度管理機制屬於長效機制，旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防範風險敞口過於集中，並不是禁止相關業務開展。

為制度平穩有序推進，《通知》明確了過渡期，對房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別進行了設置。上述通知稱，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

部分房貸利率迎來重定價日

除了房貸收緊外，2021年1月1日起，部分存量個人房貸利率迎來重定價日。2020年5年期以上貸款市場報價利率（LPR）經歷兩次下調，選擇以LPR定價的購房者，月供將在2021年發生變化。

新發放的房貸2019年10月平穩切換為LPR定價後，存量房貸定價基準轉換也在2020年3月至8月順利啟動。不論選擇固定利率，還是LPR定價，客戶有一次選擇權。對於未自主轉換的存量房貸，工行、農行、中行、建行等多家銀行在8月底前進行了批量轉換，統一轉換為LPR定價。

2020年5年期以上LPR經歷兩次下調，已降至4.65%，較2019年末累計下調了15個基點。這意味著，在2021年1月1日重定價日時，部分購房者可享受這15個基點下調所帶來的月供減少。

經測算，不論原來房貸利率是基準利率上浮10%，還是打九折，假設貸款100萬元、30年等額本息還款，約定每年1月1日為重定價日的購房者，自2021年1月1日起將減少八九十元的月供。

5. 江蘇銀行房地產貸款佔比

江蘇銀行房地產貸款占各項貸款余額的7.64%。
【拓展資料】
江蘇銀行於2007年1月24日在南京正式掛牌開業，總部設於南京，是江蘇省唯一一家省屬地方法人銀行，是在江蘇省內揚州、無錫、蘇州、南通等10家城市商業銀行基礎上，合並重組而成的現代股份制商業銀行，開創了地方法人銀行改革的新模式。
江蘇銀行秉承「融創美好生活」的使命，致力於建設特色化、智慧化、綜合化、國際化的一流商業銀行。
目前，江蘇銀行有營業機構510多家，其中，省內下轄12家分行，在南京地區擁有23個營業網點，在省外開設了北京、上海、深圳、杭州4家分行。作為主發起人，設立了江蘇丹陽保得村鎮銀行。全行現有員工1.3萬餘人。
至2014年末，江蘇銀行資產總額超1萬億元，本外幣各項存款余額達6800多億元，本外幣各項貸款余額達4800多億元。
在英國《銀行家》雜志評選出的全球前1000家銀行中，江蘇銀行排名逐年提升，2014年排名第153位，較上年提升26位。榮獲「中國最佳城市商業銀行」、「最佳創新中小銀行」、「最具品牌價值城商行」、「全國銀行業金融機構小微企業金融服務先進單位」、「江蘇省文明單位」等榮譽表彰。
江蘇銀行董事長夏平：努力打造最具互聯網大數據基因的銀行。
經營范圍：吸收公眾存款；發放短期、中期和長期貸款；辦理國內結算；辦理票據承兌與貼現；發行金融債券；代理發行、代理兌付、承銷政府債券、承銷短期融資券；買賣政府債券、金融債券、企業債券；從事同業拆借；提供信用證服務及擔保；代理收付款項及代理保險業務、代客理財、代理銷售基金、代理銷售貴金屬、代理收付和保管集合資金信託計劃；提供保險箱業務；辦理委託存貸款業務；從事銀行卡業務；外匯存款；外匯貸款；外匯匯款；外幣兌換；結售匯、代理遠期結售匯；國際結算；自營及代客外匯買賣；同業外匯拆借；買賣或代理買賣股票以外的外幣有價證券；資信調查、咨詢、見證業務；網上銀行，經銀行業監督管理機構和有關部門批準的其他業務。

6. 央行：一季度末房地產業中長期貸款余額同比增長5.6%

人民銀行統計，2021年一季度末，金融機構人民幣各項貸款余額180.41萬億元，同比增長12.6%；一季度增加7.67萬億元，同比多增5741億元。貸款投向呈現以下特點。

一、企事業單位中長期貸款增長加快

2021年一季度末，本外幣企事業單位貸款余額116.09萬億元，同比增長10.9%，增速比上月末和上年末分別低0.8和1.5個百分點；一季度增加5.56萬億元，同比少增7170億元。

分期限看，短期貸款及票據融資余額42.49萬億元，同比增長2.3%，增速比上年末低5.9個百分點；一季度增加9256億元，同比少增2.2萬億元。中長期貸款余額70.55萬億元，同比增長16.9%，增速比上年末高1.6個百分點；一季度增加4.47萬億元，同比多增1.4萬億元。

分用途看，固定資產貸款余額50.19萬億元，同比增長11.9%，增速比上年末高0.3個百分點；經營性貸款余額48.14萬億元，同比增長11.9%，增速比上年末低1個百分點。

二、工業中長期貸款增速繼續提升

2021年一季度末，本外幣工業中長期貸款余額11.92萬億元，同比增長24.2%，增速比上年末高4.2個百分點；一季度增加9160億元，同比多增4873億元。其中，重工業中長期貸款余額10.29萬億元，同比增長22.7%，增速比上年末高4.2個百分點；輕工業中長期貸款余額1.63萬億元，同比增長34.2%，增速比上年末高3.5個百分點。

2021年一季度末，本外幣服務業中長期貸款余額47.83萬億元，同比增長14.9%，增速比上年末高0.6個百分點；一季度增加2.77萬億元，同比多增5461億元。房地產業中長期貸款余額同比增長5.6%，增速比上年末低2.2個百分點。

三、普惠金融領域貸款增長速度加快

2021年一季度末，人民幣普惠金融領域貸款1餘額23.46萬億元，同比增長28%，增速比上年末高3.8個百分點；一季度增加1.96萬億元，同比多增9259億元。

2021年一季度末，普惠小微貸款余額16.67萬億元，同比增長34.3%，增速比上年末高4個百分點；一季度增加1.58萬億元，同比多增7360億元。農戶生產經營貸款余額6.35萬億元，同比增長14.6%；創業擔保貸款余額2265億元，同比增長49.4%；助學貸款余額1277億元，同比增長10.5%。

2021年一季度末，建檔立卡貧困人口存量貸款余額1336億元；建檔立卡貧困人口存量貸款與已脫貧人口貸款余額合計8189億元。

四、綠色貸款保持較快增長

2021年一季度末，本外幣綠色貸款2餘額13.03萬億元，同比增長24.6%，高於各項貸款增速12.3個百分點，其中投向具有直接和間接碳減排效益項目的貸款分別為6.47和2.29萬億元，合計占綠色貸款的67.3%。

分用途看，基礎設施綠色升級產業和清潔能源產業貸款余額分別為6.29和3.4萬億元，同比分別增長25%和17.2%。分行業看，交通運輸、倉儲和郵政業綠色貸款余額3.85萬億元，同比增長15%；電力、熱力、燃氣及水生產和供應業綠色貸款余額3.73萬億元，同比增長19.7%。

五、農戶貸款加速增長，農村貸款和農業貸款增速小幅上行

2021年一季度末，本外幣涉農貸款余額40.68萬億元，同比增長10.7%，增速與上年末持平；一季度增加2.05萬億元，同比多增3226億元。

2021年一季度末，農村（縣及縣以下）貸款余額33.82萬億元，同比增長12%，增速比上年末高0.1個百分點；一季度增加1.82萬億元，同比多增3397億元。農戶貸款余額12.45萬億元，同比增長16.4%，增速比上年末高2.2個百分點；一季度增加6558億元，同比多增2656億元。農業貸款余額4.47萬億元，同比增長8%，增速比上年末高0.5個百分點；一季度增加2035億元，同比多增69億元。

六、房地產貸款增速持續下降

2021年一季度末，人民幣房地產貸款余額50.03萬億元，同比增長10.9%，低於各項貸款增速1.7個百分點，比上年末增速低0.6個百分點；一季度增加1.67萬億元，占同期各項貸款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7個百分點。

2021年一季度末，房地產開發貸款余額12.42萬億元，同比增長4.4%，增速比上年末低1.7個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.72萬億元，同比減少0.2%，增速比上年末低1.2個百分點。個人住房貸款余額35.67萬億元，同比增長14.5%，增速比上年末低0.1個百分點。

七、住戶經營性貸款加速增長

2021年一季度末，本外幣住戶貸款余額65.75萬億元，同比增長16.3%，增速比上年末高2.1個百分點；一季度增加2.56萬億元，同比多增1.36萬億元。

2021年一季度末，本外幣住戶經營性貸款余額14.75萬億元，同比增長24.6%，增速比上年末高4.6個百分點；一季度增加1.13萬億元，同比多增6437億元。住戶消費性貸款余額51萬億元，同比增長14.1%，增速比上年末高1.4個百分點；一季度增加1.43萬億元，同比多增7135億元。