㈠ 什麼叫做贖樓貸
贖樓：你要賣出按揭貸款的房子，房子賣出就相當於要把你的房子過戶給其他人，但是辦理過戶的房子如果是抵押給銀行的是過不了戶滴。所以就必須借錢來還清銀行的貸款，銀行注銷了抵押後你的房子才能交易。
那麼問題來了，贖樓到底需要支付多少錢呢？一方面是利息還有一方面是你提前還款給銀行的違約金，然後就是看你當時買房是商業貸款還是公積金貸款，一般商業貸款相對要好處理一些。
利息=借款金額*利率*時間
借款金額：一般是你跟銀行約好還款的那一天實際從你的還款卡裡面扣了多少就是多少（這個是算不準的，因為銀行的利息每天都會產生，只能根據你當時的徵信報告顯示預估一個金額，到還款日的那天會多存一個月的月供到你的還款卡，看銀行實際扣多少）（為什麼我要強調這個還款日呢？因為你要還銀行的貸款可不是你想什麼時還就什麼時候還的哦？除非你有很好的關系或找關系給點錢，否則按銀行的正常預約還款起碼等半年以上才能還進去，如果你急到再買房或資金周轉滴，那你就等著吧！）
利率：這個就取決於你的徵信情況了，徵用主要就是看你的資產和負債比是否達到出資方要求的比例，看一下你的歷史還款情況有沒有連續3次累計6次的預期記錄，有沒有當前預期，有沒有幫其他人做過擔保，看一下你有沒有頻繁的查詢過你自己的徵信或被其他機構頻繁的查詢過徵信，還會問你一些問題，這些都可以反應出你這個人的信用情況和償還能力，如果都沒他們認為的問題那麼恭喜你，你可以享受他們那裡的最低利率，否則你就只有支付高利率或選擇要其他抵押物或不借給你。且一般這種利率都是按月算，不滿一月還是按月算。1.8%-10%都有可能，就是看你的徵信好不好來定價。
時間：借這個錢用多久的問題。時間節點總的來說就是出款後到你還款卡的那天開始算到你把這個錢還給借你錢的那個公司為止。既然都去找公司借錢來還了，估計你肯定是沒有這筆錢的，那麼回款來源是在哪裡呢？回款來源就是你賣這個房子的錢來還對嗎？
那麼問題又來了：如果買方是全款你們一般會約定過戶取件的時候支付尾款，你拿到了尾款 才能還贖樓借的錢，但關鍵是在你過戶取件之前你的房子要解除抵押才能過戶，好不容易你把錢還進銀行了，銀行什麼時候給你解除抵押要看你之前申請的是哪家銀行的貸款了有些是一周，有些是一個月，有些是兩三個月，就當相於你借錢來還了銀行的錢，銀行一直不給你解除抵押，你一天過不到戶，你的贖樓利息就要一天一天的算起走，然後還有一個影響因素就是買賣雙方是否配合，因為過戶要提買賣雙方提供很多資料，如果雙方都不配合，很久過不到戶也是一樣的道理。
如果買方又是貸款那麼你的款又怎麼還呢？你只有等到買方的貸款銀行放款後，你才能還上你借的贖樓的錢，買方貸款也是一個很繁瑣的流程（除非你遇到買方很優質，買方貸款的銀行資金足）否你就等著吧！房字一天過不到戶，你贖樓的利息就要一天一天的算起走。
所以，一般專業的中介公司，會把控好各個環節的風險，不會讓買方幫賣方去還銀行的按揭貸款（保障買方），要讓買方去銀行做首付款或尾款的資金監管（保障買賣雙方，因為買方怕給了錢過不了戶，賣方怕花了錢贖了樓買方又沒錢買了），且會讓買賣雙方做全委公證（防止買賣雙方不配合到場或有其他事情不方便到場辦理），從而保障買賣雙方的利益！但是你自己必須清楚知道這些環節，要不然只有等著被宰。總之時間就是金錢，如果你打算賣房子，你就要做好扯皮的心理准備。
最後如果大家在二手房交易中的問題都可以咨詢我！謝謝支持！
㈡ 貸款房產轉讓 贖樓、轉按揭和過戶有何區別
最近，老王經中介介紹看中了一套二手毛坯電梯房。該單位比周邊一手在售樓盤便宜了兩千一平，讓老王心動不已。然而，一個星期後中介卻告知由於該套房屋還處於房貸還款期，賣家一時間拿不出50多萬向銀行贖樓，如果老王真有意購買的話，需先出資給賣家贖樓，待手續完成後再辦理過戶。
「一聽到中介這么說，我的心就懸起來了。畢竟房子是人家的，我白花花拿50多萬給人家贖樓，這過程中賣家使詐的話，我的錢豈不要打水漂？」。老王說，雖然中介向她確認賣家有房產證在手，而且也有正當職業，通過簽協議是可以基本約束雙方的買賣。不過由於贖樓後房子有相當一段時間產權歸賣家，當中可能會出現的狀況始終讓老王放不下心。
在二手市場上，業主對正處於還貸期的房屋贖樓後再轉讓，是目前比較常見的一種情況。如果業主能在賣錢之前將貸款付清，這樣不僅會使房產交易更加快速，也會使購買方多一份放心。但是，如果因為各種原因導致貸款沒有還清的話，沒有還清貸款的房子怎麼轉讓呢?
為大家推薦幾種轉讓有貸款的房產的具體辦法，大家可以根據自己的具體情況和實際需要進行選擇。
★方法1：轉按揭
最簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉讓給第三方而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
舉個例子
業主徐女士手中有一套貸款27萬元的房屋，該房屋在A銀行的貸款仍有18萬元沒有還清。趙先生欲購此房，雙方通過中介簽訂了房屋買賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。趙先生先期支付10萬元作為購房首付款。
然後業主徐女士前往A銀行辦理「按揭變更」手續，即申請提前還款。同時由中介公司擔保,趙先生申請在B銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款。然後由B銀行提前放貸，支付A銀行18萬元用於徐女士提前還貸解除抵押。
其後徐女士與中介公司辦理房屋過戶全權委託並公證，待過戶成功，中介將產權證重新抵押並登記，然後將房產證明交予趙先生，並將趙先生向B銀行申請的20萬元貸款中剩餘款2萬元交予徐女士，至此交易完成。
但一些城市暫停了二手房交易中的轉按揭業務。根據了解，叫停轉按揭的主要目的是在控制銀行潛在風險、擠出房地產和股市泡沫成分。近年有些銀行又開始辦理轉按揭業。所以，大家可以在賣出未還清貸款的房產之前先去當地銀行碰碰運氣。
★方法2：賣家利用銀行貸款來繳清剩餘貸
如果買家不願意購買貸款未繳清的房產，賣家可利用銀行貸款來繳納剩餘的貸款。但前提是賣方有銀行認可的抵押物（如其他房產）。這樣賣家就可通過抵押向銀行借出一定的款來付清想要出售的房產貸款，促進交易完成。
這種賣家先還清貸款解抵押，然後再與買家進行過戶的方法，買家就不用承擔贖樓風險。
★方法3：用買方的首付款繳清剩餘貸款 ，找第三方最安全
這是當下二手房交易中最多應用的模式。這種方式適用於原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還後所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產總成交額的30%至40%，賣家可以利用買家的首付將剩餘貸款付清，然後撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。
但法律上，交首付款給賣家贖樓究竟存在哪些潛在風險呢？
1. 如果房屋賣家本身還有其他債務，那麼在房產被贖回後，其他債權人很可能會追索起訴到法院並要求法院查封凍結該房屋。而且，賣家向買家有意隱瞞這點也是一大風險。
2. 買方為賣方贖回樓之後，法律上產權在過戶前仍屬於賣家。如果此時賣方「一房二賣」將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。
3. 如果賣家在贖樓後發現近期樓價大漲，前者很可能會以各種借口推延過戶，並將房子轉賣給出價更高的人，待收到錢後退款給當初的意向買家。
如果，你實在覺得房子價格合理，又想省掉贖樓貸的費用，不得不幫房東贖樓，那麼最安全保險的做法是：
贖樓款項交給第三方最保險
1.簽訂買賣合同，把贖樓相關事宜寫清楚，贖樓的款項不要直接打給銀行，也不要直接打給房東，而是交作為定金給第三方託管辦理。
2.買家應當在交付贖樓款前查清賣方的銀行按揭賬號，要求賣家將該按揭賬號及密碼託管第三方，通過該賬號支付贖樓款，盡量避免通過現金直接支付給賣家本人。
（以上回答發布於2016-11-16，當前相關購房政策請以實際為准）
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㈢ 哪個銀行有贖樓貸業務贖樓流程是怎樣的
贖樓是什麼意思？通俗的講，就是找贖樓中介以第三方身份作為擔保人替業主向銀行結清房產抵押貸款螞爛，從而將房產贖出。現在隨著二手房交易市場的發展，為了出盡成交量和擴大市場，很多銀行也推出了贖樓貸的業務，銀行辦理的話信譽很有保障，手續費用也沒有擔保公司高，但是審核肯定是非常嚴格的，那麼哪個銀行有贖樓貸業務？贖樓流程是怎樣的？
哪個銀行有贖樓貸業務
贖樓貸是在二禪純手房交易的時候才會遇到的一種名詞，一般都是一些擔保公司或者財稅公司有這樣的貸款提供，很少有銀行推出贖樓貸產品，但是近些年，隨著市場的不斷發展，二手房交易量的活躍，為了擴大市場和促進成交，有很多家銀行也推出了贖樓貸業務，具體有哪些銀行請看下文：
1、西安郵政儲蓄銀行：贖樓貸執行固定短期利率0.85%，即3000000.85%2=5100元；
2、西安銀行：1年內短期利率最低上浮10%，即4.35%121.1=0.39875%/月，銀行利息：3000000.39875%2=2392元；
3、建設銀行：1年內短期利率上浮20%，即4.35%121.2=0.435%/月，銀行利息：3000000.435%2=2610元
贖樓流程是怎賀物咐樣的
1、簽協議。賣方與擔保公司簽擔保協議並提供贖樓資料；
2、賣方借款。賣方向買方貸款銀行申請短期借款資金；
3、做委託。賣方作公證委託給擔保公司或其指定工作人員；
4、做按揭。買方提供相關資料向銀行申請按揭；
5、交首期。首期款在銀行做資金監管後銀行出具承諾書給擔保公司；
6、出保函。擔保公司審批通過後交納擔保費，擔保公司出具擔保函至銀行；
7、贖樓。銀行放款到擔保公司，擔保公司為業主贖樓；
8、過戶。贖出房產證後到國土局辦理過戶手續；
9、抵押。出證後買方領證作抵押；
10、解除。抵押出件後，銀行放款沖抵賣方借款，多餘部份放至賣方賬戶。擔保公司解除擔保，工作完成。