2020年湖南省房地產貸款余額

『壹』 11家A股銀行房貸集中度「越紅線」 多地按揭貸款額度收緊

房地產貸款新規的落地在個人按揭貸款市場掀起陣陣波瀾。
日前，每經記者走訪滬深兩地，發現多家銀行個人按揭貸款額度收緊。
「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。」
「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」
「3月(放款)可能是最快的了，今年的形勢特別嚴峻，總體上央行會壓降房貸的額度。」
有銀行工作人員提及，房貸新規落地後，其所在銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢。
那麼新規之下，哪些銀行房地產貸款超標？有多少房地產貸款恐將「擠出」市場？新規是否會對普通購房者貸款買房產生影響？《每日經濟新聞》記者統計了37家上市銀行截至去年6月末的個人住房貸款(按揭貸款)、房地產貸款在貸款總額中的佔比，發現其中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」。
多少銀行「超標」？近三成！
9家房地產貸款佔比超標，8家個人住房貸款佔比超標
近年來，「房住不炒」已成為房地產調控的主基調。而到了2020年的最後一天，人民銀行聯手銀保監會放出大招，出台了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，限制銀行業金融機構房地產貸款。
在《通知》中，人民銀行和銀保監會根據不同銀行的資產規模及機構類型，分成5檔對房地產貸款集中度進行管理。
具體來看，第一檔也就是中資大型銀行，包括工、農、中、建、交、郵儲銀行6家國有大行和國家開發銀行，這7家銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。值得注意的是，這里所指的房地產貸款包含了銀行公司貸款中的房地產行業貸款和個人貸款中的個人住房貸款。

《每日經濟新聞》記者統計A股上市銀行半年報後發現，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款佔比越過「紅線」，比例達到29.73%。具體來看，9家銀行房地產貸款佔比「超標」，8家銀行個人住房貸款佔比「超標」，6家銀行兩項貸款佔比均「超標」。

在第一檔的中資大型銀行中，6家國有大行的房地產貸款余額占總貸款比重均未越過紅線，但是有兩家銀行的個人住房貸款余額佔比略微超出了新規所劃定的指標，分別是建設銀行和郵儲銀行，這兩家銀行的個人住房貸款集中度分別為34.03%和33.64%，分別超過32.5%的紅線1.53個百分點和1.14個百分點。
在第二檔的中型中資銀行中，招商銀行和興業銀行這兩家全國性股份制銀行的兩項指標在2020年6月末均雙雙超標，其中，招商銀行的個人住房貸款和房地產貸款的佔比分別為24.74%和33.24%，分別超出了監管上限4.74個和5.74個百分點。
而興業銀行的個人住房貸款和房地產貸款佔比則分別為25.73%和33.73%，超出了5.73個和6.23個百分點。另外，浦發銀行的房地產貸款佔比也略微超過了紅線0.43個百分點。
在第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中，鄭州銀行、青島銀行等四家城市商業銀行的房地產貸款和個人住房貸款佔比雙雙「超標」。
值得注意的，監管部門對於集中度紅線指標還是給予了一定的彈性空間，《通知》規定，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合具體情況，在第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理基準上增減2.5個百分點。
杭州銀行所在的第三檔銀行機構所對應的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比「紅線」分別為22.5%和17.5%，若監管以增減2.5個百分點范圍內確定上限(即房地產貸款佔比20%~25%，個人住房貸款佔比15%~20%)，那麼從半年報披露的數據來看，杭州銀行房地產貸款集中度指標在紅線范圍內，存在未超標可能。
未來多少房地產貸款資金將被擠出？
靜態測算恐近萬億
《通知》給銀行業金融機構留出了業務調整的過渡期，規定了房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期通知實施之日起2年，也就是到2022年12月31日，超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自實施之日起4年，也就是到2024年年末。
不考慮監管對第三、四、五檔銀行的貸款集中度適當增減2.5個百分點的要求，如果我們以2020年6月末的數據來看，便可以靜態測算新規之下，上市銀行房地產貸款超標的總量，這也可以粗略估算在監管對業務調整的要求之下，未來銀行將壓降的貸款資金。
據統計，37家上市銀行有11家銀行的房地產貸款或個人住房貸款是超標的，經過計算，這11家銀行的貸款超標總量達到了9519億元。

交通銀行金研中心首席房地產分析師夏丹對《每日經濟新聞》記者表示：盡管這些銀行存在縮減房地產貸款規模的壓力，但由於政策「不急轉彎」，給予了2~4年的過渡期，並且還可以據實適度延長，總體來說調整壓力並不算大。粗略估算年均需要壓降的存量總規模大概是房地產貸款2000億、個人住房貸款3000億，影響並不算大。
她進一步指出，具體來看，超過紅線的銀行中，大型銀行超出幅度很小，只有部分中型銀行和城商行超出點數較多，可能採取的措施有：一是「替代」，適當增配風險收益率與房地產貸款類似的信貸產品，適當加大信用卡等個貸產品發放力度；
二是「分子做減法」，進行逾期和不良房地產貸款的催收和壓降，以資產證券化的方式加大存量貸款流轉；
三是「分母做加法」，支持實體經濟，擴大其他領域的貸款。
近8000億個人住房貸款需壓降
調查：已有多家銀行收緊按揭貸款額度
據記者統計，37家上市銀行中有8家銀行的個人住房貸款佔比超過了監管所劃紅線。

從總的壓降規模來看，記者通過靜態測算得知，未來銀行為調整業務合規，恐將會壓降7903億元左右的個人住房貸款。
銀行將減少近8000億的個人住房貸款資金，這讓一些按揭貸款購房者擔心是否會對個人申請住房貸款產生影響？未來申請住房貸款會不會更難了呢？
中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子認為《通知》對普通購房者影響比較有限。他向記者表示，目前按揭貸款是銀行較為優質的資產，購房者也可以轉向其他房地產貸款集中度較低的銀行申請貸款。
夏丹對記者表示，銀行對還款中無異常的個人住房貸款不會去壓降，居民正常的新申請住房貸款需求也不會受到顯著影響，剛需特別是首套剛需仍是政策大力支持的方向。
不過，貸款個人的資質審核和貸款獲批流程可能更加嚴格，放款時間有拉長的可能。尤其是政策出台於歲末年初，往往是銀行信貸額度「回血」、大力投放新增以及上年末積壓貸款的節點，短期內新增個人房貸季節性激增的特徵可能有所平滑。此外，局部隨著信貸資源供給減少，貸款價格也可能有所提高。
日前，《每日經濟新聞》記者調查了上海、深圳兩地個人住房貸款情況，發現多家銀行額度收緊，甚者在上海地區有股份行表示放款時間無限期。
招商銀行上海地區一支行工作人員告訴記者，房貸新規出來以後，其所在的銀行在房貸額度上劃得非常緊，現在放款很慢，沒辦法確保時效。「我們這邊現在額度相當少，如果客戶決定現在做，我們不確定什麼時候能放款，給到的回復只能是無限期。」招行深圳一分支機構工作人員也對記者表示，客戶如果現在辦理，預計在3月份放款。
類似地，興業銀行上海某支行信貸人員表示：「個人首套房目前沒有貸款額度，現在放不了款，起碼要到6月份才能放款。如果是二套房可能會快一點，但是現在額度也很緊張，什麼時候放款我們也不好說。」
記者從浦發銀行上海一支行了解到，該行每個月對房貸會控額，目前從受理到放款整個過程需要一個多月。「這是最起碼的時間了，跟以前差不多，我們還好一些，本來就一直在控(額度)，現在有些銀行(放款)要三、四個月。」
額度之後是價格。據羊城晚報報道，有房地產中介業務人士表示，已收到工行、建行的調價通知，稱首套房按揭貸款利率升至「LPR＋55個基點」；二套房按揭貸款利率升至「LPR＋75個基點」。這一調價信息也從廣州的工農中建四大行相關工作人員處得到印證。
哪些超標銀行信貸結構調整有壓力？
鄭州銀行新增貸款70%依賴地產
對於超標的11家銀行，雖然本次監管給予了2~4年過渡期調整，但從部分銀行2020年上半年新增貸款結構來看，未來仍面臨調整壓力。
從2020年上半年新增貸款結構來看，11家銀行中仍有9家新增房地產貸款或個人住房貸款佔新增貸款總額的比重超過央行規定的佔比上限。具體來看，招商銀行、鄭州銀行等五家銀行新增個人住房貸款佔比與新增房地產貸款佔比均高於上限；青島銀行、興業銀行、青島農商行這三家銀行房地產貸款佔比「超標」；廈門銀行僅個人住房貸款佔比超標。

總體來看，11家「超標」銀行中，有3家2020年上半年新增房地產貸款在各項新增貸款總額中的佔比超50%，有5家佔比介於30%~50%之間。
國有大行中，建行和郵儲銀行兩項貸款佔比均未超標。
股份行中，浦發銀行、招商銀行、興業銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的49.31%、37.76%、33.18%，其中，個人住房貸款佔比分別為36.72%、25.54%、18.07%。
東吳證券研報指出，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有一定影響，因為按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率很低、資本消耗又非常少(按50%折算風險資產)。不過，招商銀行零售產品線豐富，消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。
中小銀行中，值得關注的是，鄭州銀行、青島農商行、杭州銀行上半年涉房貸款佔新增貸款總額的一半以上。具體看來，鄭州銀行佔比最高為71.9%、青島農商行為52.96%、杭州銀行51.88%。
分析上述三家銀行上半年新增貸款結構發現，鄭州銀行個人住房貸款佔比高達49.22%，也意味著該行上半年新增貸款一半來源於個人住房按揭貸款。青島農商行、杭州銀行則房地產行業貸款佔比相對較高。
此外，青島銀行、廈門銀行上半年涉房貸款分別佔新增貸款總額的25.29%、9.32%，而個人住房貸款分別佔11.72%、20.38%。
未超標銀行能否高枕無憂？
江蘇銀行新增貸款超半數為房地產貸款
那麼，余額佔比未超標的銀行未來是否可以高枕無憂？每經記者注意到，靜態來看，截至2020年6月末，有26家上市銀行未超監管規定上限。若單從2020年上半年新增貸款結構看，有10家銀行「超標」。

例如，股份行中，平安銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的38.77%，華夏銀行這一佔比為30.75%，兩家銀行均超出監管規定27.5%的上限。而中信銀行新增個人住房貸款佔新增貸款的25.4%，超監管規定的20%。
此外，7家中小銀行新增貸款也存在「超標」現象。如，渝農商行、長沙銀行、張家港行上半年新增個人住房貸款佔新增貸款總額分別為19.22%、17.56%、14.27%，對應上限分別為17.5%、17.5%、12.5%。貴陽銀行新增房地產貸款佔新增貸款總額的36.37%，超監管規定的22.5%。
而江蘇銀行、蘇州銀行、江陰銀行兩項貸款均「超標」。值得注意的是，江蘇銀行2020年上半年房地產貸款佔比在26家未超標銀行中最高，個人住房貸款、房地產貸款分別佔新增貸款的29.36%、56.97%，遠高於監管規定的20%和27.5%上限。
需要關注的是，單從上半年新增貸款結構來看，也有部分銀行將接近「超標」的邊緣。例如，中行上半年新增房地產貸款在新增貸款中的佔比為36.86%，接近監管規定的40%。東吳證券研報指出，預計國有大行在調整過程中，會繼續將信貸資源向小微貸款傾斜，藉此同時滿足房貸管控政策及鼓勵小微信貸投放的導向。
其次，股份行中浙商銀行、中信銀行、民生銀行這一佔比分別為26.93%、26.82%、26.42%，接近監管規定27.5%。
與此同時，未超標銀行中也不乏房地產貸款在新增貸款中佔比較小的。比如，無錫銀行、南京銀行、常熟銀行、蘇農銀行，上半年房地產貸款佔新增貸款總額的比例在10%~15%之間。而寧波銀行、上海銀行這一佔比在10%以下。
國盛證券在研報中指出，對無調整壓力的機構來說，整體將保持現有水平，未來房地產貸款增長空間有限。《通知》規定，房地產貸款集中度符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比基本穩定。體現了監管合理控制房地產貸款規模的意圖。
金融機構房地產貸款有何變化？
增速持續回落
分析了37家上市銀行貸款結構數據後，再來看看全國金融機構房地產貸款規模又有何變化。央行金融機構貸款投向統計報告顯示，近一年時間我國金融機構房地產貸款增速持續回落。
具體來看，2019年末至2020年三季度末，金融機構人民幣房地產貸款余額分別為44.41萬億元，46.16萬億元，47.40萬億元，48.83萬億元，同比增速分別為14.8%，13.9%，13.1%，12.8%。
此外，人民幣房地產貸款余額占同期人民幣各項貸款余額，分別為29%、28.81%、28.69%、28.83%。
再看金融機構房地產貸款增量數據，2020年一季度增加1.75萬億元，上半年增加2.99萬億元，前三季度增加4.42萬億元，分別占同期人民幣各項貸款增量的24.6%、24.7%、27.2%。
但值得注意的是，2020年前三季度新增房地產貸款均低於去年同期。數據顯示，2019年一季度增加1.82萬億元，上半年增加 3.21萬億元，前三季度4.59萬億元。
以單個季度增量來看，2019年四季度至2020年第三季度，每季度增加的人民幣房地產貸款分別為1.12萬億元、1.75萬億元、1.24萬億元、1.43萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的35.22%、24.65%、24.85%、34.29%。
此外，2020前三季度，金融機構房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額增速出現放緩趨勢。央行報告顯示，2019年末至2020年三季度，金融機構房地產開發貸款余額為11.22萬億元，11.89萬億元，11.97萬億元，12.16萬億元，同比增速分別為10.1%，9.6%，8.5%，8.2%。同期，個人住房貸款余額為30.07萬億元，31.15萬億元，32.36萬億元，33.59萬億元，同比增速分別為16.7%，15.9%，15.7%，15.7%。

『貳』 房地產金融監管不斷加碼 圍剿違規流向樓市經營貸

在「房住不炒」基調下，監管部門抑制房地產過熱的努力不僅體現在頻出的限購政策上，如今的重心也日漸轉向加強流向房地產的資金監管。
銀保監會主席郭樹清近日的發言再次對此予以強調。在國務院新聞辦日前召開的新聞發布會上，郭樹清表示，房地產目前金融化傾向較強，如果未來房地產熱度消散，持有眾多房產的炒房者個人財產會有極大損失，貸款無法償還，推高銀行的不良貸款率，經濟生活將發生極大混亂。因此，必須積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。
事實上，自去年下半年以來，監管層已經在金融端對房地產領域泡沫化打出一套相互配合的「組合拳」，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。
2020年底，央行等有關部門對銀行進行房地產貸款集中度管理，從資金佔比上嚴控流入房地產領域的資金。而在近期，各地銀保監局更是加強「經營貸」流向監管，嚴打其流向房地產市場。
集中度管理「張弛有度」
2020年的最後一天，房地產行業在「三條紅線」之後再次迎來金融端的強力監管。央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），對房地產行業貸款集中管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機製作出明確規定。
某房地產企業資深管理人士對《中國經營報》記者稱，新規對市場影響度有限，尤其是剛需群體，但對於近期的一線城市炒房熱度有一定打擊。而對房企來說，則更利好頭部品牌房企，銀行戰略會把稀缺額度留給這些房企，中小房企貸款難度增大，現金流壓力也會提高。
《通知》提及，此次房地產貸款集中度管理要求，根據銀行類型一共分為五檔。中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%；中資中型銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%；中資小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%；縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%；村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。這也意味著，銀行規模越大，房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比上限越高。
據業內人士介紹，個人住房貸款主要是大行在做，因為其吸儲量較大，資金成本相對低，做房貸「劃算」。而地方小銀行則相反，若非與房地產開發商建立一定程度的合作，基本不會大力發展個人住房貸款業務。這也可以解釋為何《通知》中針對銀行規模的不同制定出不同房地產業務佔比上限。
Wind數據顯示，2013~2019年，A股上市的35家銀行個人住房貸款余額總額占總貸款余額的比例由17%逐年上漲，至2019年末已達到27%。
增速方面，2013~2019年，35家銀行個人住房貸款余額總額快速上漲，由17%增至35%，隨後逐年回落至15%。央行每年發布的金融機構貸款投向統計報告也對此趨勢有所印證，2017年，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末低14.5個百分點。2018、2019年增速均相比上年同期有所放緩。2020年末，全國個人住房貸款余額同比增長14.5%，增速進一步放緩。
郭樹清近日在國務院新聞辦召開的新聞發布會中就明確提及：「房地產的核心問題就是泡沫比較大，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。」他同時表示，目前房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制，2020年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。這個成績來之不易，相信房地產問題可以逐步緩解。
2020年金融機構貸款投向統計報告數據顯示，2020年末，人民幣房地產貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落；同時，房地產開發貸款余額11.91萬億元，同比增長6.1%，增速比上年末低4個百分點。
此次央行及銀保監會對於房地產貸款的集中度管理同時堅定「一城一策」的管理方式，極力避免制度僵化可能造成的金融風險。《通知》顯示，地方監管可以結合所在地具體情況和以第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，進行2.5個百分點的增減。
《通知》下發後，上海、四川、山東、遼寧等地皆針對本地區房地產貸款集中度下發相應通知，其中對區域內部房地產貸款考核部分指標上限進行調整。
例如，遼寧方面將第三檔的個人住房貸款佔比上限調整為18.5%，較央行數據上調1個百分點；第四檔個人住房貸款佔比上限調整為14.5%，較央行數據上調兩個百分點；第五檔個人住房貸款佔比上限調整為8.5%，較央行數據上調1個百分點。四川方面也類似，將第四檔個人住房貸款集中度佔比上限上調1.5個百分點至14%。
山東銀保監局則將轄內城商行、民營銀行房地產貸款集中度標准上限調高2.5個百分點至25%。對此，山東銀保監局對外表示，該安排是考慮後續規范非標投資業務和表外理財業務，為資金實際投向房地產領域，但短期內無法收回，確需回表處理的留出必要空間。福建方面出台的細則則表示，對於調整確有困難的超標機構業務調整過渡期，經申請允許過渡期最長為6年，確保超標機構平穩過渡。
值得注意的是，銀行對個人住房貸款的緊縮調整，或將會對某些城市個人住房貸款比例產生影響。3月8日，鄭州市公積金管理中心下發《關於徵求住房公積金個人住房貸款政策調整意見和建議的通知》，按照繳存和購房情況設定最高貸款比例（貸款金額占房產總價比例）。首次使用公積金貸款購買家庭首套住房的，最高貸款比例設定為70%不變，但異地貸款及其他情況最高貸款比例設定為40%，相較此前的60%有所下調。
鄭州市住房管理中心信貸管理處處長陳建功對媒體解讀稱，首套住房貸款比例不變意在保障在鄭州長期繳存公積金的剛需的貸款需求。但由於目前不少銀行已經縮緊貸款，將會給公積金部門帶來不小的壓力，因此對於非剛需、二套房、異地貸款者，貸款比例未來可能會有所降低。
嚴打經營貸流向樓市
除對房地產開發貸款和住房貸款的調整外，監管層遏制房地產泡沫化的決心體現在金融端，還包括對「經營貸」的嚴格監管。
有銀行業內人士對記者分析稱，經營貸流向樓市有兩大原因：首先，經營貸流向監管困難，銀行方面僅能獲悉錢款流向，但買賣交易是否構成難以確認，這種情況下，如果資金空轉幾手流入樓市，監管難度也會隨之加大，對於購房者而言可操作空間很大。其次，經營貸能貸出的資金量比消費貸大很多，對於炒房者來說誘惑更大。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池則提及，由於政策面支持中小企業發展，目前經營貸利率普遍低於消費貸，或也成為經營貸流入樓市的一大原因。
上述銀行業內人士同時表示，出於對不良貸款率的考慮，銀行方面主觀上並不想擴大中小企業貸款發放力度，但政策扶植下，銀行方面壓力較大。趙秀池則進一步表示，資本逐利的特性使得中小微貸款未必有實際效果。
2021年3月10日，在全國政協十三屆四次會議最後一場「委員通道」上，全國政協委員、中國人民銀行副行長陳雨露提及，2021年大型商業銀行普惠小微貸款將會增長30%以上。如何使政策對中小企業的扶植落向實處，而非流向房地產領域，助長其泡沫化程度？ 對「經營貸」流向的嚴格監管顯得尤為重要。
1月底，北京、上海、廣州等重點城市率先開始嚴打經營貸流入樓市。北京房地產中介行業協會發布消息稱，為堅決遏制投機炒房，近期北京市區住建部門多次約談和持續檢查房地產中介機構，要求不得參與「經營貸」「首付貸」「消費貸」等任何違法違規的房地產金融活動。同時，新華社消息稱，北京多家股份制銀行上調經營貸利率。
某國有四大行北京地區從業人士對記者表示，目前該行並未上調經營貸利率，在資金去向監管方面，大行始終相對嚴格。
2021年1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，其中對信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理等方面提出要求。某股份制銀行上海地區相關人士對記者表示，目前該行經營貸利率還未上調，但對貸款去向審核的確更加嚴格。
除此之外，廣州、大連、重慶、蘇州等地銀保監局皆對當地銀行經營貸款資金流向房地產領域作出處罰。近日流傳的一份來自上海的《個人貸款提前收回告知函》則顯示，由於借款人未按約履行借款合同「貸款用途」的相關規定，銀行宣布合同下貸款提前到期，要求借款人限時歸還全部貸款本息。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前全國樓市的運行態勢和2015~2016年很類似：從深滬蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，整個都市圈的熱度都在明顯回升。不控制經營貸的流向將可能助推新一輪泡沫。對這一點監管層認識是很清楚的，所以嚴打經營貸和資金違規流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，也關繫到今年的樓市能不能穩定下來。

『叄』 央行銀保監會祭出重大政策：房地產貸款再迎「兩道紅線」

2020年最後一天，央行、銀保監會祭出重大政策——為各大銀行發放房地產貸款規模及佔比設置了「兩道紅線」。

為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「通知」），分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的銀行業金融機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

值得指出的是，根據通知，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

交行金融研究中心研究員夏丹認為，通知體現了對金融、地產兩個市場防風險和穩市場的考慮。對於房地產市場而言，強化房地產金融監管，是堅持「房住不炒」的一個環節；對於金融市場而言，防止樓市風險向金融領域傳導，有利於金融系統穩健發展。

通知自2021年1月1日起實施。

房地產貸款「兩個上限」

12月31日當日，央行、銀保監會在就該通知舉辦的答記者問中表示，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

這個「上限」設定，綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間，分檔設定。

第一檔為中資大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行、渤海銀行，房地產貸款佔比上限為27.5%，個人住房貸款佔比上限為20%。

第三檔為中資小型銀行和非縣域農合機構，包括城市商業銀行、民營銀行、大中城市和城區農合機構，房地產貸款佔比上限為22.5%，個人住房貸款佔比上限為17.5%。

第四檔為縣域農合機構，房地產貸款佔比上限為17.5%，個人住房貸款佔比上限為12.5%。

第五檔為村鎮銀行，房地產貸款佔比上限為12.5%，個人住房貸款佔比上限為7.5%。

同時，為體現區域差異，房地產貸款集中度管理可以有適度的彈性，並設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。

根據通知，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。

通知強調，當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的將督促採取措施及時予以校正。

為支持大力發展住房租賃市場，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

2021年房地產貸款投向比例或收縮

長期以來，房地產貸款被銀行看作優質資產。從目前各大銀行投向房地產貸款的規模來看，部分銀行恐怕已觸及「紅線」。

根據上市銀行財報，截至2020年6月末，36家上市銀行房地產業貸款余額達7.04萬億元，較2019年末增加7201.78億元，增幅為11.4%。

從上市商業銀行類別來看，國有銀行和股份制行對房地產業貸款的投放力度較大。截至2020年6月末，國有銀行和股份制銀行房地產業貸款余額合計分別為3.66萬億元和2.71萬億元，分別占房地產業貸款總額的52.02%和38.46%。

與此同時，房地產違規放貸屢禁不止。2020年上半年，中國人民銀行深圳支行、上海總部相繼突擊嚴查「房抵經營貸資金違規流入房地產」的情況。

近日中國銀保監會主席郭樹清指出，房地產與金融業深度關聯，房地產是現階段我國金融風險方面最大的"灰犀牛」。

郭樹清表示，房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

這一切，都意味著房地產金融風險防控應得到足夠的重視。

房地產貸款集中度管理制度的建立，無異於給各大銀行投放房地產貸款及個人住房貸款佔比都設置了一道「安全閥門」。「有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。」中國人民銀行、銀保監會答記者問時表示。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

「建立房地產貸款集中度管理制度具有非常好的導向作用，後續各大銀行在房地產貸款、個人住房貸款投放規模及比例方面都會進行調整，以更好地貫徹房住不炒，有利於更好地規范明年房貸領域，防範違規放貸，尤其是消費貸，同時也防止一些即便是合規的貸款過多地流入房地產，將更多資金導入其他領域，尤其後疫情時代急需發展的新興產業、領域。」易居智庫研究總監嚴躍進置評道。

『肆』 房貸管理新規引導銀行優結構穩樓市

為進一步落實房地產長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱「新規」），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

新規將如何促進房地產市場平穩健康可持續發展？從銀行角度看，房地產貸款業務將會產生哪些變化？不同類型的銀行會如何應對？對房企和購房者帶來哪些影響？《金融時報》記者就上述問題采訪了業內專家學者。

監管端政策如何考量

「總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。」人民銀行、銀保監會在關於新規的答記者問時表示。

作為支撐房地產發展的血脈，房地產金融的健康發展對整個行業至關重要。「從國際上看，房地產貸款佔比過高或在一定時期佔比上升過快，既不利於房地產市場自身發展，也會給金融體系造成風險。目前，我國房地產長效機制建設取得明顯成效，房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構的房地產貸款佔比過高，遠超出平均水平。」民生銀行(5.170,0.00,0.00%)首席研究員溫彬表示。

「發布新規的主要目的是防範系統性風險。本次對房地產貸款設立集中度限制，有助於控制銀行信貸的總風險敞口，進而控制系統性風險。」國家金融與發展實驗室特約研究員戴志鋒認為。

值得注意的是，新規對於不同類型的銀行業金融機構，分設五種組合的上限。「2020年下半年以來，受益於按揭貸款低風險、低資本消耗、相對高利率、高RAROC回報因素，中小銀行大力發展按揭貸款業務，中小銀行大量的增量信貸資源投向按揭市場，在原有統一的調整模式下（對房地產融資增量佔比、貸款增速進行管理），難以對新進入的中小銀行形成有效控制。」在光大證券金融業首席分析師王一峰看來，新規的初衷是在堅持房地產融資穩中從緊的原則下進行差異化調節。

與此同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業金融機構內在約束，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，也是發布新規的重要意圖。「新規將引導信貸資源重點支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、『三農』等薄弱環節。」王一峰表示。

銀行端如何落實新規要求

作為銀行業的重要優質業務之一，房地產貸款尤其是佔大頭的個人住房貸款業務，在新規要求下將受到哪些影響？

首先，房地產貸款的規范將對銀行業形成良性引導。「對銀行房地產貸款余額佔比提出上限要求，將從供給側抑制銀行的放貸沖動，有助於降低銀行房地產風險敞口，促進銀行形成自我約束的內在機制，調整中長期經營策略和信貸結構。」戴志鋒說，新規對於個別上市銀行房地產貸款雖有壓降壓力，但總體影響不大。

「若按照新規的分類監管要求上限測算，2021年全部金融機構按揭貸款增長預估在4.5萬億元左右，房地產企業貸款預估在1.5萬億元左右。這一增量與2020年按揭貸款、房地產企業貸款增量大體相當，新規在房地產貸款增量安排上並沒有明顯收緊。從長期看，受新規影響，銀行表內房地產貸款增速將向各項貸款平均增速收斂。」王一峰分析稱。

不過，由於貸款存量佔比的差異，不同銀行未來貸款增長結構會受到一定影響。「新規要求，已經達標的銀行要保持房地產貸款比例總體穩定。因此，即便佔比較低的銀行，也不會存在大幅提升房地產貸款和按揭貸款的可能性。而對於佔比已經超標或接近監管要求的銀行而言，需要控制增量或者壓降存量。」王一峰指出。

王一峰表示：「預計超標銀行和2020年下半年以來在房地產領域貸款投放較大的銀行需要重新調整2021年預算指標，降低房地產貸款增量佔比。同時，除支持經濟重點領域和薄弱環節外，中小銀行下一階段發力重點可能在非按揭其他零售業務，包括信用卡、綜合消費貸款、場景化金融等。」

新規如何影響樓市

通過金融向房地產行業的傳導，新規將進一步促進樓市穩定發展。「過去，房地產行業的杠桿率一直在攀升，主要體現在大型房企負債率畸高以及居民負債率不斷攀升。房貸集中度監管削弱了銀行繼續通過房地產相關貸款向企業和居民加杠桿的能力，有利於有序降低房地產行業的貸款規模。」戴志鋒表示。

在戴志鋒看來，新規將從融資端進一步推動貸款向房地產頭部企業集中。「大銀行出於維護戰略客戶的考慮，稀缺的額度會優先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現金流，後續不排除被並購的可能。」

對於購房者而言，專家普遍認為，新規對微觀主體住房貸款需求影響不大，存量住房貸款也不會因為新規而被銀行提前收回，對剛需購房群體不會造成影響，購房者只需要按照政策流程辦理貸款即可。

「需要注意的是，貸款集中度管理其實是核查合規的房地產貸款，而後續一些消費方面的貸款也需要管控，防範部分銀行違規通過消費貸來變相發放房貸。」易居研究院表示。

值得一提的是，為大力支持發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入本次房地產貸款佔比計算。「此舉與中央經濟工作會議的相關要求一致。」交行金融研究中心高級研究員夏丹表示。

「2021年或將是規范住房租賃市場的關鍵一年。未來，住房租賃市場或可能迎來『國家隊』進場，針對住房租賃市場中的矛盾和問題，將從包括用地供應、落實租賃住房公共服務和財稅等的支持政策，進一步規范市場秩序、促進市場穩定。」金融監管研究院研究員高佳表示。

『伍』 房地產三季度如何降杠桿：增回款、少拿地、賣股權

房地產企業正在全力降杠桿，以滿足「三條紅線」等監管要求。

「明年初，行業要給監管報數據，降杠桿是我們現在內部最緊要的事情。」11月5日，一位中型房企區域負責人表示，「三條紅線」後，房地產公司增加銷售回款、減少拿地，甚至引入戰略或財務投資人入股或者流轉資產包。

隨著房地產降杠桿進程加快，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。四季度開發貸呈收緊趨勢，銀行對房地產企業的貸款有所收緊，房地產信託業務的合規監管也在持續。

11月5日，21世紀經濟報道獨家報道獲悉，銀保監會通報要求重點加強大額透支和現金分期等業務的資金流向管控，及時收集有效資金使用憑證，嚴防資金違規流入房地產市場及其他非消費領域。

今年8月20日，住建部與央行召開重點房地產企業座談會，首次提及「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」，業內一般稱為「三條紅線」。

十一假期過後，一周之內央行官員兩度提及房企融資新規。央行金融市場司副司長彭立峰直言，新規的目的之一是「矯正一些企業盲目擴張的經營行為」。

房地產企業三季報顯示，杠桿水平下滑已成確定性趨勢。根據Wind統計，A股房地產開發板塊中，「剔除預售款後的資產負債率」指標大於70%的地產公司有48家，比二季度少了1家。「凈負債率」大於100%的有38家，比二季度少了1家。

大型房地產公司中，截至三季度末，綠地控股、萬科、保利地產的剔除預收款項後的資產負債率分別環比二季度下降0.32、1.33、0.37個百分點，但綠地控股、萬科凈負債率分別環比增加3.20、0.44個百分點，保利地產凈負債率環比下降1.20個百分點。

緊隨其後，到三季度末，華夏幸福、金科股份、中南建設的剔除預收款項後的資產負債率、凈負債率均環比下降，且金科股份、中南建設的凈負債率分別環比大降12.39、11.16個百分點。但新城控股凈負債率環比大增20.68個百分點。

A股申萬房地產開發板塊中，「剔除預收款項後的資產負債率」指標降幅最大的是*ST友誼、愛旭股份、華聯控股。三季度末環比二季度分別下降15.71、15.29、10.99個百分點。合肥城建、榮豐控股、三湘印象的降幅也超過5個百分點。

凈負債率指標降幅最大的是魯商發展、棲霞建設、京投發展、深物業、華發股份，三季度末環比二季度分別下降55.35、42.28、41.72、34.14、32.11個百分點。凈負債率降幅逾20個百分點的還包括天房發展、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、泛海控股、光明地產、萬業企業、合肥城建、蘇州高新。

不過，一些中小房地產企業杠桿水平仍有所上升。京能置業、*ST新光、榮安地產、粵宏遠、迪馬股份的剔除預收款項後的資產負債率分別環比增加5.03、4.28、3.95、3.58、3.43個百分點。*ST松江、雲南城投、京能置業、濟南高新、南山控股、*ST新光、大名城的凈負債率分別環比增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27、30.87。

據開源證券統計，截至2020年三季度末，A股房地產板塊剔除預收（合同負債）後的資產負債率為72.1%，同比下降0.3個百分點。龍頭公司、物業及後服務公司分別同比分別下降1.2、1.3個百分點；凈負債率為90.3%，同比下降9.0個百分點；龍頭公司、物業及後服務公司分別下降16.1、提升5.5點。也即，龍頭公司對杠桿水平控制最為嚴格，且在持續下降。

有地產分析師表示，不管是融資收緊導致的被動降杠桿，還是房企基於景氣度判斷的主動降杠桿，未來相當長的一段時間內，多數房企都走在降財務杠桿的路上，直接的財務表現就是有息負債的增速低於企業銷售和業績的增速。隨著ROE對財務杠桿依賴程度的降低，房企有望迎來價值重估。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，三道紅線是後續房企和行業需要注意的一個紅線，所以降低杠桿減少對負債的依賴是核心內容。從實際過程看，此類杠桿的降低也說明市場各參與主體做了調整。

「三條紅線」落地的腳步在加速，范圍也有望擴大。

據悉，10月末監管加大對地產商的監管力度，要求部分開發按月披露財務明細，包括恆大、融創、萬科等12家房企業每月15日上報融資、負債總額及業務數據明細。

央行金融市場司副司長彭立峰在2020年第三季度金融統計數據新聞發布會上說，下一步，我們將會同住建部和其他相關部門，跟蹤評估執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

隨著房地產降杠桿進程，來自銀行、信託等的外部融資也愈發緊張。

11月5日，一位大行華南分紅地產金融部門人士表示，受房地產金融調控影響。「三條紅線」試點後，該行對房地產企業的貸款有所收緊，在額度上進行了控制。此外，有銀行人士表示，四季度開發貸呈收緊趨勢。房地產融資「三條紅線」明確後，銀行的房地產開發貸收緊將主要通過限額管理方式進行，總行也要求對項目「好中選優」。

21世紀經濟報道9月末曾獨家報道，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右。

根據中國人民銀行10月30日發布的2020年三季度金融機構貸款投向統計報告，房地產貸款增速持續回落。三季度末，人民幣房地產貸款余額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末下降0.3個百分點，連續26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。

嚴躍進表示，「三條紅線」後，銀行本身也會開始注意做管控，房企本身也會做調整，尤其是在高價拿地等方面會趨於保守。所以這都是值得肯定的地方，後續降杠桿的動作將有助於房地產市場的更好發展。

銀行之外，銀保監會信託部近期下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信託規模，強化房地產信託穿透監管，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道。此次專項排查主要針對房地產信託業務的持續合規監管情況、風險防範化解情況及落實整改問責情況，銀保監會要求各銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

隨著降杠桿步伐，房地產行業出現了之前少有的發債猛增、但投資額大降的情況。

有業內人士指出，房地產杠桿的方式包括加快銷售、減少拿地、變賣資產、尋求股權融資、甚至資產包流轉等方式。

根據國泰君安數據，截至2020年6月末，三條紅線均超標的「紅色檔」企業有22家，包括恆大、綠地集團、中南建設、金科股份、華夏幸福、富力地產、榮盛發展等。諸多地產商通過多種方式降杠桿。

除加速銷售，房企也不斷轉讓子公司股權。11月1日，恆大公告將持有廣匯集團40.96%股權轉讓給申能集團，轉讓總金額為148.5億元。稍早前，恆大863億元規模戰投簽訂補充協議，將戰投轉為普通股權長期持有，明確放棄回購權益。恆大還分拆旗下物業管理業務，已向港交所正式遞交上市申請表格。

另據報道，恆大、融創計劃首次在銀行間市場發債，並正在為此准備相關材料。

上述中型房企區域負責人表示，從公司內部來說，在「三條紅線」半年過渡期內，房地產公司要增加銷售回款、減少拿地等投資力度，並引入投資人增加權益。「我們也正在和一些地產公司協商，或者入股，或者流轉資產包，盡力在明年初之前把杠桿率水平降到合規范圍內。」

責編 李劍華 實習生 李各力

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『陸』 湖南：穩控長沙房價,激活其他城市住房消費潛力

2月24日，湖南省住房和城鄉建設廳召開全省住房城鄉建設工作會議。

會上，湖南省副省長王一鷗表示，今年要聚焦重點難點,推動住房城鄉建設工作實現新突破。首要是全面做好住房工作，保持調控政策連續性穩定性,穩控長沙房價,激活其他城市住房消費潛力,穩定住房消費。從源頭上建立防範化解房地產項目風險的長效機制。擴大保障性住房供給,加快發展保障性租賃住房,全力促進解決城鎮住房困難群眾和新市民、青年人等群體住房困難問題。強化農村住房建設管理。

去年長沙新建商品房銷售額同比增長19.3%，湖南全省同比增長1.6%

此前的2月17日，湖南省住建廳通報2021年度全省房地產市場形勢表示，2021年，湖南省房地產市場進入調整期,房地產開發投資增速持續回落,商品房銷售和房地產用地供應均出現下降,房價平穩可控。

2021年,湖南省新建商品住宅均價6481元/平方米,中部排名第5位,全國排名第25位,僅高於河南、黑龍江、廣西、甘肅、新疆和貴州。1—12月,長沙市新建商品住宅均價10119元/平方米,在30個直轄市、省會城市(除拉薩外)中排名第20位。

湖南省住建廳對下階段發展形勢預判， 長沙經濟韌性強、人口吸引力大,市場需求旺盛,房地產市場有望繼續保持增長。部分三四線城市市域人口持續流出,城鎮人口增長緩慢,產業支撐不足，住房需求疲軟，預計市場將延續以價換量，房價下行壓力較大。

去年1-12月,長沙市新建商品房銷售面積2605.79萬平方米,佔全省的28.4%,同比增長9.5%,高於全省增速12.1個百分點,銷售額2620.32億元,同比增長19.3%。三四線城市新建商品房銷售面積6583.00萬平方米,同比減少6.7%;銷售額3420.19億元,同比減少8.8%。

2021年,湖南全省新建商品房銷售面積9188.79萬平方米,同比減少2.6%，較上年同期回落6.3個百分點,兩年平均增長0.5%，總量、增速分別在全國排名第8位、第21位，在中部排名第3位、第5位。其中,住宅銷售面積8316.71萬平方米,同比減少2.2%;辦公樓銷售面積101.72萬平方米,同比減少8.1%;商業營業用房銷售面積523.23萬平方米,同比增長3.3%;其他房屋銷售面積247.14萬平方米,同比減少11.4%。新建商品房銷售額6040.51億元,同比增長1.6%,兩年平均增長4.1%。其中,住宅銷售額5390.44億元,同比增長3.2%;辦公樓銷售額107.05億元,同比減少12.1%;商業營業用房銷售額444.38億元,同比減少7.9%;其他房屋銷售額98.65億元,同比減少17.4%。

張家界房地產開發投資降幅最大,下降28%

2021年,湖南全省完成房地產開發投資5427.83億元,同比增長11.2%,較1—11月回落1.5個百分點,已連續10個月回落,高於全國平均增速6.8個百分點,兩年平均增長10.5%,總量、增速在全國排名第10位、第4位,在中部排名第4位和第2位。從投資結構看,住宅完成開發投資4164.61億元,占房地產開發投資的比重為76.7%,同比增長15.2%;辦公樓完成投資143.57億元,同比減少18.1%;商業營業用房完成投資639.78億元,同比增長5.7%;其他房屋完成投資479.87億元,同比減少1%。

分城市看,1—12月,長沙市完成房地產開發投資2236.12億元,同比增長19.7%。三四線城市完成房地產開發投資3191.71億元,同比增長10.2%。全省10個市州房地產開發投資實現正增長。其中,增幅較大的為長沙、湘西和永州,分別增長19.7%、19.2%、17.8%;株洲、湘潭、常德和張家界4個市州為負增長,張家界降幅最大,下降28%。

去年，湖南住宅用地供應量同比減少12.2%

此外，湖南省去年還面臨新開工面積持續下滑、土地供應量減少以及房地產貸款增速持續放緩等問問題。

去年全年,湖南房地產用地供應7956.0公頃,同比減少10.6%,增速較上年同期回落46.1個百分點,兩年平均增長10.1%。其中,住宅用地供應量5812.99公頃,同比減少12.2%,占房地產用地供應量的73.1%;商服用地供應2143.01公頃,同比減少5.8%,占房地產用地供應量的26.9%。根據四季度城市地價動態監測數據,從同比看,長沙、株洲、湘潭、衡陽、岳陽、常德住宅用地地價同比增長率分別為2.95%、-0.55%、0.44%、4.98%、5.25%、2.90%;從環比看,長沙、株洲、湘潭、衡陽、岳陽、常德市住宅用地地價環比分別增長0.80%、-0.47%、-0.11%、0.07%、1.02%、0.25%。

截至2021年12月末,全省房地產貸款余額16341.44億元,佔全部貸款余額的29.3%,同比增長8.5%,較上年同期回落4.8個百分點,增速已經連續三年放緩。全省房地產貸款新增1276.7億元,同比少增484.4億元。從貸款投向來看,房地產開發貸款余額3956.16億元,同比增長0.6%,增速較上年同期回落3.7個百分點;個人住房貸款余額11671.46億元,同比增長12.2%,增速較上年同期回落6個百分點。12月,全省首套房貸款平均首付比例、利率分別為33.9%和5.61%,分別低於二套房貸款9.05個和0.35個百分點。

1—12月,全省完成房地產稅收收入1216.06億元,同比增長3%,增速較上年同期提高3.31個百分點,兩年平均增長1.34%;占稅收總收入比重為26.98%。房地產稅收地方部分1025.49億元,同比增長4.88%;佔地方一般公共預算收入比重為31.55%,佔比較上年同期回落0.95個百分點;佔地方稅收收入比重為45.66%,佔比較上年同期回落1.85個百分點。

湖南省住建廳預計，土地供應減少將影響房企新開工規模,市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業開工意願,房企投資漸趨謹慎。但在建項目施工規模較大,相關建築工程投資仍對開發投資形成一定支撐,租賃住房的建設也將對開發投資起到拉動作用,預計全省房地產開發投資仍將保持一定增長,增速將回落到個位數區間。

受個別房企資金鏈緊張、債務違約風險顯現等因素的影響,市場觀望情緒較重,疊加房地產稅試點短期對市場預期或帶來一定沖擊,需求入市動力偏弱,市場上半年或將延續調整態勢,但新型城鎮化不斷推進,促使剛性需求持續釋放,加上信貸環境迎來邊際寬松,市場銷售規模仍有保障,預計市場將逐漸企穩回暖,全省商品房銷售增速呈前低後高的走勢。

『柒』 樓市大事件！央行、銀保監會聯手發文，48萬億房貸市場迎巨變

關乎樓市的又一大事來了！

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出台「三道紅線」房企融資新規後，房地產金融政策再出重磅新規。《通知》自2021年1月1日起實施。

《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。央行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。

此外，值得注意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。同時，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

央行有關負責人透露，目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

新增房貸增速將受影響

實際上，今年以來，就有一些銀行進一步放緩了新增房企開發貸增速。證券時報·券商中國記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

央行數據顯示，2020 年三季度末,人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元, 同比增長 12.8%,比上季末低 0.3 個百分點,連續 26 個月回 落;前三季度增加 4.42 萬億元,占同期各項貸款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 個百分點。

曾剛表示，從分檔設計的房地產貸款集中度上限水平看，預計超出上限的銀行不會太多，總體看對存量房地產貸款來說，調整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來的新增房地產貸款增速會受限，例如，前幾年個人房貸增速顯著高於平均貸款增速，對於接近上限或已經超標的銀行來相關貸款的新增投放增速會放緩。

央行有關負責人也表示，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。

「房地產貸款集中度指標對存量房貸的調整壓力並不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規模不斷提升，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，該指標就會影響其新增房貸投放規模，這意味著未來部分銀行的新增房貸增速和個貸增速不能超過平均貸款增速，否則相關佔比還會進一步提升。」曾剛稱。

銀行需制定過渡期業務調整方案

當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，央行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。

具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

值得注意的是，為了穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行、銀保監會或當地央行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。

「對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。」上述負責人稱。

北京市銀行業協會已出台個人住房貸款自律公約

證券時報·券商中國記者獲悉，北京市銀行業協會已正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，自2021年1月1日起生效實施。公約從內控制度、風險管理、盡職調查、差別化住房信貸政策執行、合作機構監督、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行的個人住房貸款業務提出自律要求，同時也對銀行開展的關於個人商業用房貸款業務的做出了自律要求。

針對公約出台的背景，北京市銀行業協會表示，目前北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務中主要存在兩個突出問題：一是，自北京市開展房地產市場調控以來，相關政府部門和行業監管部門出台了多項涉及個人住房貸款業務的調控政策，但各家會員銀行對政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執行尺度的掌握方面存在一定差異；二是，近年來北京地區房地產市場中，二手房交易的市場佔比逐年提升，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介「返點」、「返費」的現象死灰復燃。

在統一房貸政策尺度方面，《公約》規定：住房貸款記錄不區分本市、非本市；月供收入比不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審核，不得使用「首付貸」等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款；涉及一手房的個人住房貸款其所購房屋必須是主體結構已封頂的住房；必須嚴格執行差別化住房信貸政策等。在涉及「返點」、「返費」問題方面，《公約》規定：銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構（含關聯機構）及工作人員支付或變相支付財物從而獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定：支付或變相支付傭金、介紹費或其他性質類似的費用；免費或低於成本價提供服務，或出租辦公場所、辦公設施和設備；替其支付、承擔應當由其自己承擔的支出或費用；以超出正常價格或不合理方式等使用其提供的服務；租用其辦公場所或渠道（含線上、線下）向購房客戶營銷本行業務等方式均在禁止范圍之內。

據了解，此次《公約》的出台得到了業內銀行的廣泛支持，目前北京地區開辦個人住房貸款業務的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出台有助於銀行個人住房貸款業務競爭回歸到提高服務水平和服務質量方面上來，從而改變過去單純依靠「返點」、「返費」和放鬆政策執行尺度的市場競爭局面。