㈠ 期轉現辦理流程
期房轉現房的流程：
1、簽訂合同；
2、購房者繳納相應的定金；
3、派隱冊到指定銀行申請按揭貸款；
4、銀行根據申請材料審核；
5、繳稅，保留支付憑證辦新證；
6、購房者領取新塵宏證；
7、辦理抵押；
8、銀行放款；
9、購房者還貸；
10、貸款還清，申請解押即可。
個人住房公積金貸款准備資料如下：
1、借款人身份證、戶口簿首頁及內頁；
2、借款人婚姻關系證明，結婚證、離婚證、法院判決書、裁定書、單身職工簽署《單身聲明》；
3、借款人配偶身份證、戶口薄內頁或軍官證；
4、借款人配偶在異地繳存住房公積金的，由所在地住房公積金管理部門出具：未貸款證明及繳存基數證明；
5、借款人配偶有固定收入但未建立住房公積金制度的，提供：本人完稅證明或由所在單位出具收入證明並且提供銀行近半年工資卡明細；也可以由貸款專管員認定其他真實有效的資料來確認工資收入；
6、作為貸款抵押物的本市《房屋所有權證》及產權人身份證復印件。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百一十一條
當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第二百一十二條
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。登記機構應當履行攜山下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
㈡ 個人住房按揭貸款存在的風險
導語：個人住房貸款有哪些風險?通過我的介紹，相信大家對個人住房貸款風險都有了了解，希望對大家有幫助。我提醒大家，在申請個人住房貸款時千萬要慎重。更多個人住房貸款內容，盡在經驗網的法律欄目。
個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。
(二)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
一、政策和行業周期風險
從1998年房改開始，中國房地產市場高速發展，其中有過鼓勵刺激、有過輪番調控，經歷徹夜排隊的搶購潮，也經歷聚眾打砸的退房潮。因此，這是一個典型的政策和行業周期性產業，住房按揭業務也要順勢而為，降低這方面的風險。
1、宏觀調控政策合規風險
住房制度改革以來，房地產行業有效的拉動經濟增長和解決居民住房問題，「土地財政」模式也使地方政府大力支持發展房地產業，自1998年以來未有實質壓制性的調控政策，因此行業經歷了近10年的高速發展。
2006年，開始採用稅收措施進行調控，主要目的是壓縮需求;2007年則主要採用信貸、住房結構政策來進行調控，主要目的是增加供給尤其是增加中低收入居民住房的供給，同時壓縮不合理的需求。2006年以來，房產購買需求持續上升，銷售款回籠和流動性寬松，房產開發商也有比較充足的資金，購買囤積了大量的土地分段開發。
2007年7月，國家實施了「限外令」和9月份規定執行的提高第二套住房首付比例抑制住了投資性需求。接著國家開始明確完善住房保障制度，部分購房著開始進入觀望狀態，銷售量下降，新開樓盤資金回籠速度減慢。2007年底開始，面對各地房價暴漲的局面，在銀監會等監管部門的指導下，商業銀行的信貸政策趨緊，房產開發商獲得銀行資金的難度加大，開發貸款利率有所提高，社會資金價格也不斷上漲。
證監會也暫停房企的IPO審批以及已上市房企的增發、發企業債等再融資行為。2009年受益於「四萬億」的經濟刺激計劃，寬松政策讓房產市場迎來一波更迅猛的上漲。因此2011年前後，面對通脹壓力，央行連續上調存款准備金率和基準利率，收縮銀根，資金壓力空前。面對多管齊下的調控政策，很多房產開發商面臨內部資金流動性危機，被迫降低房價轉讓項目等「斷腕求生」，也有部分激進的房產開發商選擇「不陽光」甚至違規的方式獲取資金渡過難過，這是宏觀調控政策帶來的合規風險。
2、行業周期性風險
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、周期長、供應鏈復雜等特點，導致房地產項目的開發建設具有慣性。在伴隨經濟長期發展的過程中，人多地少，置業投資等房產需求旺盛，人口周期、國家壟斷土地供給等因素，導致市場上房產長期供不應求，刺激房價持續走強。
出於對房地產市場形勢的樂觀預測，金融機構和房地產投資機構加大對房地產的投資，並帶動其他行業投資機構進入房地產領域。隨著房地產投資者特別是炒家進一步湧入，各類房地產物業，尤其住宅價格上漲，租金飆升，同時房地產空置率大幅下降，房地產市場交易量快速上升，土地市場和各級房產交易市場均十分活躍，拿地熱情、物業開發與項目建設加速開展，進一步推動了房地產業的進一步擴張，交易數量增加，房地產價格也越漲越高，投機者及自用者均陷入「鬱金香」式的瘋狂。
在持續的繁榮和瘋狂後，特別是三四線城市，房子多到一定數量，價格也漲到一定程度時，而住房真實需求的增長是比較穩定的，當供給數量增速大大超過真實需求增速時，根據西方經濟學的「需求-供給」曲線，會發生市場無法承受價格，部分敏銳的投機客率先撤出市場，同時社會關於限制炒房的聲音會加大，政府也開始關注並出台一系列的控制措施，擊鼓傳花的游戲無法繼續，房價短期不會繼續增長甚至可能下跌，房產交易量也會縮減，需求明顯萎縮。而這時由於房地產行業開發周期長，基於樂觀預期競相拿地發展房地產業的企業由於開發慣性還會繼續增加供給，進一步導致房價下跌的預期，觀望情緒濃厚，交易更加低迷，這是周期性谷底。
隨著經濟發展，家庭裂變等剛性需求對存量房產的消耗，房地產市場又會迎來新的樂觀預期，再經歷瘋狂，也會再進入寒冬，這是行業的自然規律。國內也大致經歷了1998-2008年持續發展、2008-2009的行業低谷、2010-2013年的迅猛發展、2014-2015年的交易冷清、2015年又重回活躍等幾個周期，因此銀行分支機構在發展個人住房按揭貸款時，需充分預測這種周期性風險對當地的房產行業的影響，要有前瞻性的預測並做好「逆周期」的風險控制措施，例如在交易瘋狂的階段，強化申請人准入審查，提高首付比例等防控策略。
二、樓盤和開發商風險
從住房市場化改革開始，房地產行業獲得高速發展，早期進入的房地產公司賺得盆滿缽滿。因此，在利益驅動下，不少其它行業的公司跨行介入房產地產行業以期分得一杯羹，往往由於經驗欠缺、各方面情況預估不足引發項目開發失敗。因此銀行需要重點關注樓盤項目和開發商資質風險。
01、樓盤准入
銀行在樓盤項目審核階段需要關注的准入風險，包括非現場資料審查和在建工程現場走訪，了解擬合作樓盤所在區位、定位和環境等因素，是否出具結頂報告。工地現場走訪時觀察是否結頂或臨近結頂，有無延期交付或者爛尾的可能，同時注意從其他渠道了解樓盤質量整體情況。在完成擬合作樓盤的方案審批後，還需要持續跟蹤樓盤銷售進度，客戶評價等。
結合個人的按揭業務樓盤審查經驗，無論是商品房現售或預售，在樓盤准入時需要重點審核的方面有：
一是開發商的《國有土地使用證》、《建設工程規劃證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》等五證是否齊全，五證不全或者存在瑕疵的房產不能取得相關房地產權證;
二是開發商自有資金是否充足，要求達到佔30%以上，三四線城市中小開發商自有資金要求達到40%以上，建設單位、建設項目、建築面積是否前後一致，是否因某些原因在樓盤建設過程中發生變更;
三是對於優質開發商的樓盤，允許發放能在六個月內結頂的個人住房按揭貸款(底層主體建築已完成的情況，給予一周一層的建設進度)，其它中小開發商必須在主體結頂之後給予辦理個人個人住房按揭貸款;
四是盡量選擇樓盤地址位置佳，配套設置完善的大中型社區住宅。
02、開發商資質
房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期長、供應鏈復雜等特點，而該行業又是實實在在的暴利行業，發展中有關監管部門對行業的准入制度把握不嚴，因此房地產開發商是魚龍混雜，存在一些不良開發商或根本不具備資質的開發商。另一方面，企業跨行介入房產開發難度大，經驗明顯不足，而某些地區的小型開發商由於在當地特殊的人脈資源，在特殊的時機下存在「非正常」手段獲取項目開發資格，如此容易引發林林種種的問題，樓盤項目審查更要積極關注開發商資質和背後的股東實力。
基於當前市場環境，在實踐操作中，盡可能選擇優質開發商，包括全國性的著名開發商或其占股50%以上的開發企業，資質為一級或具有國有企業、上市公司等背景的開發商，資質為二級的或分支行所在區域的龍頭、知名房地產企業開發商等等。
該風險要素的'防範關鍵是開發商資金鏈和工程質量問題，在經濟繁榮期，融資便利且能通過房價的上漲來消化資金不足的問題，一旦資金鏈斷裂，以土地及在建工程抵押的開發貸款也會暴露風險，開發商的階段性擔保已毫無意義，而預售的個人個人住房按揭貸款保障也會因購房人的集體對抗而降低。因此，建議審慎介入開發商股東為跨界經營的民營企業和個人。
三、按揭客戶信用風險
信貸過程中，銀行作為資金的經營者而非資產的受讓者，不論何種擔保方式，借款人終究是我們關注的第一還款來源。因此，住房按揭業務過程中，杜絕虛假按揭、預判個人住房按揭貸款申請人的還款能力亦是必不可少的風險防範舉措。
1、還款能力
在個人住房按揭貸款日常審查中，基本可以將客戶分為兩大類別：受薪人士和自營業主。針對兩種不同的群體，信用風險防範側重點迥異。
一是受薪人士，其中對於政府機關、事業單位、國有企業等優質受薪人士，一定程度上可以放寬對負債率的要求，做到收入證明和家庭關系等基本資料的核實，工作單位的屬性決定其違約的成本較高，個人住房按揭貸款的風險相對較低。而另一部分普通企業的受薪人士，需要重點關注其職業的穩定性和歷史工作履歷，同時由於普通企業的收入證明一般把控不嚴，可以要求提供代發工資銀行流水明細單(注意假流水風險，參閱作者關於銀行流水審查的文章)，另外可以關注社保記錄單和購房動機等來防範風險，特別是具有與其收入情況和家庭情況匹配的自住型或改善性購房需求，這類貸款的違約率往往較低。
二是自營業主，這類客戶的收入來源與其經營情況息息相關，且容易在經營情況良好和心理預期良好的時候購買金額較高的住房或者排屋別墅等，在經濟下行周期或者經營企業出現問題時容易按揭還款「斷供」，不確定較受薪人士要高。因此，對於此類客戶，理應參考小微貸款客戶信貸審查標准，分析其基本信息、資產負債率、家庭關系、資產歷史積累、企業經營能力及可持續性等，結合購房的時機、房屋位置和價值等情況，交叉驗證，綜合評估其違約風險。
2、虛假按揭
由於住房按揭業務客戶的准入門檻較低，一般銀行的基本准入要求為65周歲以下的具有完全民事行為能力，承擔完全民事責任能力的自然人，能提供合法、有效的身份證明即可。因此部分開發商為應對資金鏈危機，通過給予一定報酬的招集內部職工或者社會人員向銀行申請個人住房按揭貸款，不僅可以獲得較低的貸款利率還可以快速回籠資金。同時，部分性質較為惡劣的房產商，以利益誘惑房管部門人員和銀行工作人員，利用虛構的房號進行信貸詐騙，涉案人員廣、金額大，需要重點防範。
另一方面，部分購房者因為限購政策或者違法犯罪逃廢債等無法申請個人住房按揭貸款，選擇通過第三人的方式辦理。這種情況特別是後者，需要嚴格審查申請人的代辦動機和資信條件，如果有充分理由證明為違法犯罪逃廢債的實際購房人借名辦理購房及按揭申請的行為，及時杜絕此類行為。
實踐操作中，遇到各式各樣的虛假按揭，根據按揭房屋的真實性及申請人的購房及簽字是否真實意思表示，主要有四類典型代表：提供虛假資料的真人真房類、虛構房號的假人假房類、簽字不真實或非真實購房的假人真房類和利用某些制度漏洞一房多賣欺騙購房者的真人假房類，需要調查審批人員的「火眼金睛」及時甄別。
四、銀行內部操作風險
銀行內部引發的房屋按揭風險主要有以下四個方面：
1、考核激勵設計缺陷
隨著住房按揭業務競爭的加劇，部分銀行分支機構考核壓力大、急於求成，在未做好業務規劃的同時，以人海戰術介入樓盤按揭業務搶單，散單化明顯。由於開發不集中，深度介入的樓盤少，不利於整體風險管控。
激勵措施未充分體現風險遞延，部分基層網點的獎勵以完成筆數來給予一次性發放，導致部分客戶經理短期內沖量效應顯著，業務發展和風險控制失衡。
此類情況需要銀行管理機構統籌規劃，充分發揮公私聯動的優勢，結合房地產開發貸業務等做好樓盤深度開發。對於新發放個人住房按揭貸款業務的費用配置，綜合考慮當期專項激勵與基礎營銷和客戶後期維護獎勵的平衡，完善考核激勵制度。
2、貸前調查不盡職
調查不盡職主要表現在缺少對自僱人士家庭資產負債情況及償債能力的持續性評估，主觀上認為房屋按揭風險低，審核收入證明、銀行對賬單名下和自僱人士的當前經營收入即可，基本不會收集申請人的固定資產等證明其歷史收入積累的佐證資料，企業名下負債、具體經營情況和申請人家庭社會負債調查更是甚少提及。對受薪人士的工作單位、銀行對賬流水和收入准確性及真實性核查走過場，特別是普通企業的收入證明，因為其可獲得性強，常有房產銷售人員為購房人代辦收入證明甚至虛假銀行流水，這些方面往往未引起銀行客戶經理足夠的重視。
3、貸款操作不合規
貸款過程中操作常見風險有：一線業務人員幫助申請人包裝申請資料，貸款審查人員未發現明顯偽造資料，信貸要素錄入錯誤，簽訂的合同存在瑕疵，未嚴格落實核保面簽手續，發生簽字人冒名頂替等。這需要銀行嚴格執行內部操作規定，風險審查從嚴把關實質性風險，各個崗位人員謹慎細心，經辦不馬虎，復核不形式，對審批意見落實、信貸合同不符合放款條件的嚴格控制，不先放後補。
4、貸後檢查不到位(抵押物和數據清洗模型)
個人住房按揭貸款期限長，經辦人員基本是一錘子買賣的思維，且貸款存續期間，銀行人員流動大，更會忽視按揭貸款的貸後回訪工作。目前銀行對於個人住房按揭貸款的管理常體現為監測按揭貸款抵押物的二抵及法院凍結等限制信息、按揭貸款人每月還款情況等，而對於按揭貸款人的家庭變化及自僱人士的經營企業變化掌控明顯不足。
按揭樓盤項目和按揭貸款資金流向缺乏監控。一手房按揭過程中，作為非主辦行的經辦機構很難監控售房款的資金使用情況，且部分銀行的分支行未有效開展一手房按揭的項目貸後維護，缺乏專人監測樓盤的銷售進展、交房及入住情況、周邊配套設施、房價變化情況等等，甚至對出現較多業主維權、抗議的樓盤也未能及時預警、排查。這種只要不出現按揭還款逾期，基本就是事不關己的態度不可取。
做好貸後風險管理對於長期性的貸款是十分重要的，無論是一手房按揭還是二手房按揭，銀行均應該有效地建立抵押品是否發生二抵及被限制的動態跟蹤機制，同時構建有效的風險數據清洗模型，定期做好存量按揭客戶的預警分析，做到早發現、早預防、早處理。
㈢ 淺析個人住房貸款有哪些風險
個人住房貸款風險有：
(一)個人住房貸款業務風險的外因主要有「假按揭」風險、由於房屋發生瑕疵的風險和借款人的信用風險。
1、「假按揭」風險
「假按揭」是指房地產開發商採取欺詐的手段，利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款，從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出台的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產企業的洗牌過程。很多中小開發商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發商開始借"假按揭"之名套取銀行信貸資金。
2、由於房屋發生瑕疵的風險
假如開發商開發的房屋出現較嚴重的瑕疵，比如1、房屋有嚴重的質量題目，無法正常居住;2、住房面積縮水，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款;3、開發商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲進住;4、開發商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險;5、開發商為了售樓，過度地承諾。最常見的是開發商與業主簽訂返租協議，由於出租不理想或開發商拖欠返租款，使業主也拖欠銀行貸款;6、物業治理不善，造成業主與開發商的糾紛，使業主拖欠貸款加大信貸風險。這些都會導致借款人發生群體性的違約不還款的情況。
3、借款人的信用風險
目前由於全社會缺乏完善的個人信息治理體系，使得貿易銀行很難進行正確的風險判定。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收進、健康等因素的變化息息相關，借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能定期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼續人放棄所購房屋，不願還款，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。現在，有很多借款人根本不具備定期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收進還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
(二)個人住房貸款風險的內因則是貿易銀行貸款的操縱風險，主要有職員道德風險、貸款審查風險和貸後治理的風險。
1、職員道德風險
主要是指銀行貸款經辦職員由於個人原因或者某種利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而不指出，導致借款人相關資料不真實，誤導貸款審批人。更有甚者，有個別經辦職員知法犯法，內外勾結，故意偽造相關材料，騙取銀行信貸資金。
2、貸款審查風險
貸款審查是個人住房貸款業務的重要環節。在貸款審查過程中，經辦職員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收進情況、家庭狀況等相關情況了解不祥，對相關材料的真實性、正當性審查不嚴，流於形式，對有瑕疵的材料沒有認真調查核實。有的銀行為了擴大市場份額，採取競相降低貸款人的首付款比例，或者放鬆貸款人的審批條件，一味簡化手續，埋下了風險隱患。
3、貸後治理的風險
大部分貿易銀行對個人住房貸款的貸後治理參照公司類貸款的貸後治理模式，要求對每筆貸款定期檢查、報告。而個人住房貸款具有客戶分散、數目眾多等特點。隨著個人住房貸款業務的擴大和飛速發展，一個基層行往往有成百上千個客戶，客戶數目遠遠大於公司類貸款客戶的數目，假如沿用公司類貸款的貸後治理辦法，根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。當可能出現風險時，銀行就不能及時採取防範措施避免風險的發生。
㈣ 個人住房按揭貸款存在哪些風險
實際上，按揭貸款對於借款人，開發商，貸款機構三方都存在一定的風險。對於銀行的風險，主要來源於借款人和開發商。如果開發商存在欺騙，經營不善，房屋出現嚴重的質量問題，違法銷售，或者借款人出現還款中途失去還款能力，或一些不可抗原因造成無法償還貸款，這些都是銀行需要面對的風險。對於開發商來說，由於設計、施工和材料問題導致的住房質量差，或者銀行不能按時貸款，或者有些購房者故意違約，都可能導致開發商的風險。
而對於借款人的主要風險在於開發商，比如：
1.開放商在獲得貸款之後，攜款而逃。
2.或者因為經驗不足而，經驗不善等問題導致無法按時交房。
3.開發商在操作的過程中出現違規，以至於無法獲得房產證。
4.房產存在質量問題。
5.沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效。
6.開發商將土地或房地產抵押，買方無法事先知道，知道也控制不了，一旦抵押不能解除，或實施，拍賣，購房者將沒有處理房屋的權利。
除此之外，如果銀行不能按時放款，買賣雙方的購房合同工也將失效，這些都是借款人需要面對的風險。
住房按揭貸款的條件
1、借款人有穩定的收入來源和工作，有償還貸款的能力;
2、年齡在18周歲以上，有完全民事行為能力;
3、借款人夫妻雙方的信用良好;
4、具有所購住房的有效合同，有首期付款的證明;
5、有固定的住址;
6、能夠提供擔保。
借款人申請貸款時還需要准備下列材料：
1、購房合同和首付款收據;
2、夫妻雙方的身份證;
3、婚姻狀況證明;
4、單位開具的工作證明和收入證明;
5、戶口簿或居住證明。
㈤ 什麼是房產證的期轉現
期轉現就是指個人住房 貸款 從辦理開始至貸款發放後,銀行為將來取得物權而把債務人預購的期房進行抵押權預告登記,待在建房屋建成後,將債務人的商碧搭品房進行房屋抵押權登記的行為。
「期房」是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止所出售商品房,購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目,是當前房悔數拿地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。
目前我行個人住房貸款「期轉現」工作的現狀為進一步夯實貸後管理基礎,最大限度規避操作風險,目前,福建分行正著力推進個人住房貸款「期轉現」工作,但受主客觀多方面因素制約,該項工作進展較為緩慢,仍處於相對薄弱環節。主要表現為:思想認識還不畢備到位,個別行在一定程度上依然存在「重貸輕管」的現象,人力資源配置普遍不足,「期轉現」激勵約束機制尚未建立或健全;同時,由於個人住房貸款業務筆數多、工作量大,客戶經理往往身兼數職,無暇把工作做細做實,造成抵押基礎數據不準確、個貸系統信息錄入不完整甚至「失真」,個人住房貸款「期轉現」跟蹤工作未能落到實處。此外,信息不對稱,樓盤項目總登及權證辦理信息的獲取存在著一定程度上的依賴性和滯後性,也制約「期轉現」工作的順利開展。
㈥ 住房抵押貸款證券化的風險和障礙分析
住房按揭貸款證券化是一項結構精巧，環節復雜，參與人眾多的一項金融創新，一旦某個環節發生問題，就有可能影響整個住房抵押貸款證券化的開展。而且在我國，由於抵押貸款一級市場的發育不完善、法律環境不健全、資產評級機構不規范以及人們的消費觀念較保守等種種因素的存在，住房抵押貸款證券化存在著更大的風險，因此，在大規模發展住房抵押貸款證券化之前，有必要冷靜討論一下其風險，做到未雨綢繆，防患於未然。
一、住房抵押貸款證券化的風險分析
住房抵押貸款證券化最主要的特點是將缺乏流動性但能夠產生可預見現金流的抵押貸款，轉換為可以在市場上流通、容易被投資者接受的有價證券，從而增強了資金的流動性，優化了金融機構的資產結構，降低了商業銀行的風險。盡管存在諸多優越性，但由於住房抵押貸款證券化業務涉及到發起機構、特定目的機構、受託機構、服務機構、評級機構、信用增級提供機構、投資者等眾多交易主體，交易結構復雜，風險隱蔽性強，處理不當，也會對金融系統的穩定性造成潛在風險。住房抵押貸款證券化主要具有利率風險、違約風險、提前還款風險、再投資風險、流動性風險以及交易結構風險等，這些風險中，在我國表現最突出的就是提前還款風險和違約風險。
1.提前還款風險。提前還款是指借款人隨時支付部分或全部抵押貸款的余額，這種行為會對住房抵押貸款證券化中的現金流產生重大影響，給貸款銀行帶來利息損失，甚至是改變證券的償還期限，給投資者帶來風險。眾所周知，美國在大規模發展住房抵押貸款證券化之前，住房抵押貸款的提前償付行為已取得豐富的經驗數據，襪悔通過准確地預測，有效地規避與轉移提前還款風險。而我國在這方面的工作幾乎為空白，提前償付率根本無法預測。據本人觀察，我國居民的提前還款行為具有兩大特點，一是對利率的變動極其敏感，主要原因是我國目前的住房抵押貸款絕大多數是浮動利率貸款，而且商業銀行對提前還款行為僅收取象徵性違約金或罰款，每當利率升高，提前還款行為即成倍增加；二是提前還款行為具有普遍性。這是「無債一身輕」的傳統觀念造成的，幾乎沒有人真的打算老老實實還上幾十年的貸款，而是一有餘錢馬上就還。貸款利率偏高是另一個原因，就目前我國的個人投資渠道而言，保證具有6.84%無風險收益率的投資幾乎沒有，資金的機會成本如此之高，人們的選擇就是提前還貸。正因為我國的提前還款行為呈現出較高比例，償付時期與金額又缺乏共性，提前償付的經驗數據又不足，這就使提前償付率的預測非常困難。而住房抵押貸款證券化關鍵的環節就是對住房抵押貸款未來的現金流量進行預測，從而進行恰當的定價。提前償付率不確定，則不能簡單套用國外有關提前還款行為的計量模型。如果無法建立相應的數學模型來預測未來現金流量，抵押支持證券的定價只得採取現金流現值定價法與再投資收益分析法，用這兩種方法定價的資產支持證券蘊含較大風險，不宜大規模發行，否則將給發起人，SPV、投資人甚至告余正整個金融市場帶來致命風險。把房地產估價師站點加入收藏夾
2.違約風險。違約風險是指借款人無法按時支付債券利息和償還本金的風險。一旦借款人發生延遲支付或早償行為，都會改變未來的現金流，會給投資人帶來風險。盡管目前個人住房抵押貸款是各家銀行資產質量的貸款品種之一，但實際上由於期限長、數額大、客戶分散、地域固定、流動性差等特點，發放住房抵押貸款實際具有高風險性。我國近年來處於經濟高速發展時期，各項經濟指標運行良好，民眾普遍對未來毀廳收入充滿信心，同時由於住房制度的改革，自2000年以來，住房抵押貸款呈現出井噴式增長，各家銀行不遺餘力地開發，主要原因之一是看中住房抵押貸款的低違約率，據人民銀行統計數據顯示，2004年我國四大國有銀行個人購房貸款不良貸款率僅為1.5%左右。但這並不說明住房抵押貸款的風險不值得一提，宏觀環境稍有變化，住房抵押貸款的違約率就會成倍上升。據新聞媒體報道，今年以來，由於房地產市場的緊縮，上海市的住房抵押貸款違約率上升了一倍多，從0.30%飆升至0.67%，這更充分說明住房抵押貸款的違約風險不可小覷。
二、目前我國大規模推行住房抵押貸款證券化的障礙
1.住房抵押貸款市場發展迅速但規模尚小。住宅抵押貸款證券化必須以住房抵押貸款一級市場的充分發展為前提。盡管自2002年以來，我國居民個人購房貸款余額漲幅驚人（30%左右），但與西方發達國家相比規模仍偏小。2005年底我國居民個人住房按揭貸款達到1.84 萬億元，佔GDP的比率僅為10%，占金融機構人民幣貸款的比率約為9.4%。而歐盟國家2001年居民按揭貸款佔GDP的比率平均就達到39%，美國的儲貸協會和美國房屋互助協會的信貸業務量都佔到全社會信貸總量的50%以上。我們知道，創立MBS需要將抵押貸款債權構建成標准化的資產池，如果沒有相當規模的住房抵押貸款的積累，便難以形成足夠數量的具有相同利率、期限、違約率及提前消償率的抵押貸款組群，當然就無法實施「打包」、「重組」等標准化操作，發行MBS 的資產池也就無法建立。
2.商業銀行的積極性不高。國有大銀行對推行住房抵押貸款證券化表現並不積極，主要原因是我國住房抵押貸款質量優良，證券化未必有益。前面數據已經說明，與其他種類的貸款相比，我國個人購房貸款的質量可謂極其優良。現階段我國商業銀行工作重點之一仍然是調整資產結構，調整資產結構首先要增加低風險權重業務的佔比，個人住房抵押貸款的風險權重僅為50%，銀行還想通過加大其比重來創造效益、優化結構及提高資本充足率，所以對轉讓這部分優質資產的債權自然不那麼積極。此外，由於目前利率政策的活動空間不大，證券化的成本和收益的矛盾十分明顯。目前，國內住房按揭貸款的凈收益率可達到3%左右，而且國內貸款利息已超過6%，再加上融資費用、出售價格、稅收等等費用，銀行實行證券化的獲利空間實在有限，這直接影響了銀行參與房地產抵押貸款證券化的積極性。建行原打算首次發行50億元的MBS，實際發行時銳減至30億，其瞻前顧後之決心可見一斑。
3.法律配套環境不完善。在住房抵押貸款證券化過程中，各國都是通過立法的形式來促進房地產抵押貸款證券化的實行。美國雖然沒有專門的證券化法案，但在其證券法、稅法等法律中對證券化的相關問題做出了完備的規定，使證券化有法可依。盡管我國的相關部門為了證券化的實行相繼推出了一系列規定和辦法為資產證券化鋪平了道路，但仔細分析這些規定，當中甚至有與當前法律沖突的地方。比如《民法通則》的規定，「合同一方將合同的權利、義務全部或部分轉讓給第三人，應當取得合同另一方的同意，並不得牟利。」在證券化過程中，一般是存在利差的，銀行即原始權益人將因此獲利，這也就違背了《民法通則》中的原則規定。因此應盡快制定出直接針對資產證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架。
4.機構投資者缺位。由於住房抵押貸款證券化市場比一般證券市場要復雜，普通的投資者通常難以介入，機構投資者才是主要買家。比如，從住房抵押證券持有人構成情況來看，美國共同基金經理持有39%，商業銀行持有18%，中央銀行持有13%，州和地方政府持有9%，保險公司和養老基金各持有8%，其他機構持有10%，而零售只佔3%。英國的商業銀行持有本國發行的住房抵押證券的50%，住宅建築公會持有約20%，一般企業、保險基金、退休基金各持有約10%。而我國目前類似於國外典型的機構投資者的數量十分有限，有的法律條文還明確界定了機構投資者的准入資格，機構投資者占開戶總數的比例可以說是微不足道的，其中有些甚至是假機構，並且我國各種機構投資者能夠真正用於投資的資金規模也很有限。
三、對發展我國住房抵押貸款證券化的思考
由於尚存在以上制約因素，短期內又難以全面突破，近期在我國大規模推廣住房抵押貸款證券化是不現實也不理智的。在推行住房抵押貸款證券化的過程中，首先在態度上要慎重，因為證券化一旦開展便不能輕易叫停，上千億的資產要從表外再轉回表內，不但成本太高，還會嚴重損害市場信心。對住房抵押貸款證券化這一新生事物的打擊將是致命的；其次，在具體實施時可以循序漸進的進行，先試點、後推廣。先在住房抵押貨款具有一定規模的大城市如上海、北京、深圳等地先行試點，同時進行制度和政策環境的建設，試點成功後再推廣到其他地區；最後，在證券品種的選擇上，可以分階段推出不同類型的住房抵押貸款證券。在試行之初，可全部發行較簡單的過手證券，然後再發行更為復雜的擔保抵押債券或剝離式抵押擔保支持證券。總之，我國目前大規模開展住房抵押貸款證券化為時尚早。