2018年末個人住房貸款余額

1. 廣發銀行已發行130億ABS 信用卡貸款余額5千億

過去幾年，個人消費信貸ABS發行規模增長20倍以上，從年均幾十億規模增至千億以上，成為僅次於住房信貸和汽車消費 貸款 的第三力量。消費信貸ABS的玩家主要是銀行和持牌消費金融機構。

今年上半年，廣發銀行發行了「臻鑫2019年第一期個人消費貸款資產支持證券」，總額55.88億元，底層資產為廣發銀行 信用卡 消費分期。

自2015年以來，廣發銀行累計發行了四期個人消費分期ABS，累計金額127.9億元，其中三單底層資產為信用卡現金分期，一單底層資產為信用卡消費分期。

2015年央行發布」7號文」後，以汽車抵押貸款、住房抵押貸款和消費貸款及信用卡等為基礎資產的資產證券化業務得到了迅猛發展，其中個人消費貸款增速最快。

據中國資產證券化分析網統計，2015年，個人消費貸款ABS發行金額僅113億元；2017年飆升至1489億元，2018年，在金融去杠桿的大背景下，個人消費貸款ABS發行金額依然高達1101億元。

中國資產證券化分析網統計數據顯示，過去幾年個人消費貸款ABS前十名發起機構中，除了捷信消費金融和中銀消費金融外，其餘均為銀行機構。

廣發銀行個人消費貸款ABS發行規模排名第六，累計發行四單，金額127.9億元。

廣發銀行最近一期個人消費貸款ABS是2019年上半年發行的「臻鑫2019年第一期個人消費貸款資產支持證券」，總額55.88億元，底層資產為廣發銀行信用卡消費分期。

從披露信息看，本次發行ABS分為優先A檔、優先B檔和次級三檔，其中優先A檔發行金額46.74億元，佔比83.64%；優先B檔發行金額2.98億元，佔比5.33%；次級檔發行金額6.16億元，佔比11.03%。

本期證券入池貸款共計1223576筆，借款人戶數68.9萬筆，資產池合同金額91.26億元，未嘗本金余額55.88億元，單筆貸款最大未嘗還本金金額為8.25萬元，單筆貸款平均本金余額僅0.46萬元。可見，資產池分散度較高，集中風險較低。

此外，資產池貸款加權平均年化 手續費 率為6.99%，其中，7%-9%年化手續費的貸款余額佔比46%。而本次證券優先A檔發行 利率 僅3.2%，優先B檔發行利率3.76%，利差空間較大。

值得關注的是，以往發行的四單ABS產品中，前三期底層資產均為信用卡現金分期，其發行利率優先順序最低4.35%，最高4.98%，次級最低4.7%，最高5.29%。第四單底層資產為信用卡消費分期，優先順序利率僅有3.2%，次級發行利率為3.76%。

在中債資信的評級報告中，以逾期90天以上貸款為違約標准，統計了66個靜態樣本池的累計違約率。圖表顯示，大部分樣本池的累計違約率在12期之後趨於平緩，整體違約率水平介於2%-2.5%。值得注意的是，2017年下半年和2018年一季度的樣本池違約率曲線走勢較為陡峭，風險水平似乎有所上升。

而根據評級報告估算，此次資產池中逾期90天以上貸款的回收率為16%。

公開信息顯示，廣發銀行成立於1988年，是我國首批股份制商業銀行之一，大股東中國人壽(港股02628)持有廣發銀行43.69%股份。截至2018年末，廣發銀行資產總額2.36萬億元，負債總額2.20萬億元；存款總額1.32萬億元，較年初增長22.28%；貸款總額1.34萬億元，較年初增長21.51%。2018年，廣發銀行實現營業收入593.20億元，凈利潤107億元。

截至2018年末，廣發銀行個人貸款余額7409.44億元，較年初增長29.08%，主要是信用卡業務、個人住房 按揭 貸款和消費信貸業務增長較快。個人貸款結構中，信用卡透支佔比超過65%。截至2018年末，廣發銀行個人住房貸款余額為1474.82億元，佔比19.90%；個人信用卡透支貸款余額4855.01億元，佔比65.52%。截止2017年末，廣發信用卡透支余額為3787億元。

截至2018年末，信用卡累計發卡量6994萬張，較年初增長22.47%，不良貸款率為1.30%，較年初降低0.27個百分點。

2. 住房公積金多渠道保障「住有所居」

近日，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行聯合發布《全國住房公積金2018年年度報告》，全面披露2018年全國住房公積金管理運行情況、社會經濟效益和重要事項。《報告》稱，住房公積金各項業務運行總體平穩，資金總體安全，多渠道保障住有所居。2018年，住房消費類提取11718.33億元，占當年提取額14740.5億元的79.50%，發放住房公積金個人住房貸款252.58萬筆、10218.53億元，為貸款職工節約利息支出2019.98億元。

住房公積金各項業務運行總體平穩。2018年末，住房公積金繳存總額145899.77億元，提取總額87964.89億元，繳存總額扣除提取總額後的繳存余額為57934.88億元;發放個人住房貸款總額度85821.32億元，個人住房貸款余額49845.78億元，保障性住房建設試點項目貸款余額46.11億元，國債余額19.71億元;繳存余額扣除個人住房貸款余額、保障性住房建設試點項目貸款余額和國債余額後的結余資金為8023.28億元。  

住房公積金資金總體安全。截至2018年末，個人住房貸款風險准備金余額1925.90億元，占個人住房貸款余額的3.86%，達到逾期貸款額的112.82倍，能夠充分覆蓋個人住房貸款風險。住房公積金支持保障性住房建設試點項目貸款無逾期，試點項目貸款風險准備金余額12.39億元，占試點項目貸款余額的26.86%。自2018年1月至今，清收住房公積金歷史遺留風險資產1.18億元，歷史遺留風險資產全部收回。  

住房公積金管理運營呈現出一系列積極的新特點：  

住房公積金多渠道保障住有所居。一方面，住房公積金大力支持租賃住房消費。住房租賃提取730.40億元，同比增長64.22%，住房租賃提取人數766.44萬人，人均提取金額0.95萬元，住房租賃提取在各類提取中增速最快，住房公積金幫助職工通過租賃解決住房問題的力度進一步加大;另一方面，住房公積金貸款重點滿足基本住房需求。當年發放的個人住房貸款中，中、低收入群體佔95.73%，首套住房貸款佔85.91%，144(含)平方米以下普通住房佔89.45%，住房公積金貸款重點支持中低收入職工購買首套普通住房。  

非公經濟繳存職工已成為繳存主力。2018年，住房公積金實繳單位291.59萬個，實繳職工14436.41萬人，分別比上年增長11.15%和5.09%，全國凈增住房公積金繳存單位29.26萬個，凈增實繳職工699.19萬人，住房公積金實繳單位數、實繳職工數持續穩定增長。全年住房公積金繳存額21054.65億元，比上年增長12.43%，住房公積金年度繳存額繼續保持較高速度增長。新開戶職工中，城鎮私營企業及其他城鎮企業、外商投資企業、民辦非企業單位和其他類型單位的職工佔比達72.92%，比上年增加1.55個百分點，非公經濟單位繳存擴面效果顯著。農業轉移人口及新就業大學生等新市民1113.92萬人，佔新開戶職工的55.97%，住房公積金成為新市民解決住房問題的重要渠道。繳存職工中，港澳台同胞1.24萬人，比上年增長79.71%，有效促進了在內地(大陸)就業的港澳台同胞安居樂業。  

3. 房企融資形勢較為嚴峻，2019年不容樂觀

近日，央行陸續公布了2018年4季度金融機構貸款投向統計報告、2018年金融統計數據報告、社會融資規模情況。具體來看，2018年房地產貸款增速整體平穩回落，其中保障性住房開發貸款增速回落明顯，影響房地產開發貸款增速回落。房企到位資金累計增速較為平穩，定金及預收款加速增長帶動到位資金增速上漲。受本輪房地產市場嚴格調控政策影響，個人住房貸款余額增速持續回落，2018年按揭貸款增速較為平穩。信託、委託貸款等傳統的非標資金渠道同比少增或減少額持續擴大，主要原因是流向房地產市場的各種融資渠道受到限制，2018年房企融資形勢不樂觀。

1、2018年房地產貸款增速平穩回落，保障性住房開發貸款增速回落明顯

從央行發布的一季度金融機構貸款數據來看：截止2018年末，人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

2018年末，房地產開發貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，受保障性住房開發貸款余額增速的回落影響，房地產開發貸款余額增速從3季度開始出現回落，但增速仍比上年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速與上季末縮小4.5個百分點，增速逐步收窄已連續3月放緩。保障房開發建設一直以來是國家資金投入重點，但受棚改貨幣化安置逐漸進入後期影響，保障性住房開發貸款余額增速逐步回落。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

2、房企到位資金累計增速平穩，定金及預收款加速增長

2018年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

從到位資金來源分析，國內貸款與利用外資同比均下降，房企銷售回款對應的定金及預收款增長明顯，個人按揭貸款資金來源增速也逐漸修復,跌幅繼續收窄。12月全國首套房貸款利率迎來2018年以來首次放鬆，在當前流動性轉向的環境下，預計房企資金面將保持平穩。

數據來源：國家統計局；整理：諸葛找房

3、按揭貸款同比增速較為穩定、利率首次「滯漲回落」

個人住房貸款余額增速持續下滑：個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。增速在2017年1季度達到高峰後，受本輪房地產嚴格調控政策影響，增速持續下滑。

2018年按揭貸款同比增速較為穩定，12月按揭貸款增量創2016年新低。（基於房地產市場調控需要以及防範金融風險需求，新增貸款中按揭貸款投向被進一步限制，居民中長期貸款這一基本上可以視同為按揭貸款的數據。）12月份居民按揭貸款增加3079億元，為2016年3月以來的最低值，環比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低於去年同期。12月按揭貸款增量創新低，一方面受房地產市場嚴格調控影響，成交量較為低迷致使按揭貸款增量走低；另一方面預示著房地產市場需求端也到達新的低點。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

據融360監測數據顯示：全國首套房貸平均利率首次「滯漲回落」：2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，環比11月下降0.53%，自2017年1月以來首次滯漲回落，同比去年12月首套房貸款平均利率5.38%，上升5.58%。當前全國首套房貸平均利率已經到達相對高位，年內房貸利率的持續上浮，對於市場需求的釋放呈現日益明顯的抑製作用，同時伴隨著下半年房地產市場成交量的下降、商品房銷售量銷售面積負增長，市場下行趨勢顯現。

下半年杭州、廈門等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明顯加快，預計後續保持相對穩定，首套房貸利率短期到頂，未來房貸利率很難出現較大幅度的調整。

數據來源：融360；整理：諸葛找房

3、2018年社會融資增速持續下滑，受制於表外融資萎縮

12月社會融資規模增量小幅回升，但全年社融總量仍不樂觀：從央行公布社會融資數據來看，2018年社會融資規模存量為200.75萬億元，同比增長9.8%。全年社會融資規模增量累計為19.26萬億元，比2017年少3.14萬億元。全年存量增速持續下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低於去年統計水平，可見社會融資仍不樂觀。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

人民幣貸款增量是社融增量主力，表外融資持續縮減且跌幅擴大：12月人民幣貸款同比增長3500億元，是社融增量是主要支撐來源。表外同比減少5252億元，其中，12月份委託貸款減少2241億元，同比多減2842億元，委託貸款增量跌幅持續擴大；12月份信託貸款減少509億元，同比多減2754億元，信託貸款跌幅小幅擴大。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

4、M2同比增速處於低位水平增長，居民短貸、企業票據推動信貸規模增長

2018年全年M2同比增速處於低位水平增長：12月M2餘額182.67萬億元,同比增長8.1%，增速比上月末高0.1個百分點，與2017年同期持平。全年來看，M2餘額一直處於低速增長，同比增速較去年回落明顯，全年同比增速均在9%以下。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

12月居民中長期貸款同比多增1328億元：12月住戶部門貸款增加4594億元，同比多增約為1280億元。其中短期貸款增加1515億元，同比多增1328億元；中長期貸款增加3079億元，同比少增48億元。居民中長期貸款仍不樂觀，房企銷售壓力較大。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

12月票據融資同比多增約2000億元：12月非金融企業及機關團體貸款同比增加近2300億元。從結構看，信貸增加的主要來源仍是票據融資，票據融資同比增加近2000億元，占同比新增信貸的86.96%；企業中長期貸款同比少增83億元，相較前3個月的同比少增近1000億元有所改善，「寬信用」下改善效果如何，仍需繼續觀察。

數據來源：中國人民銀行；整理：諸葛找房

綜合12月份央行、國家統計局發布的多份報告來看，房地產行業所面臨的資金態勢仍較為嚴峻，融資渠道依然受限、融資額度愈發趨緊，資金成本也在攀升，海外債發型數量逐步增多。2019年房企仍處於償債高峰期，銷售端限制較為嚴格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話題。

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4. 房貸已經審批通過了 房屋已經過戶

住房按揭已經成為購買住房付款的主要方式，二手房貸款也已經是二手房交易的重要付款方式，畢竟隨著住房價格越來越高、住房總價格越來越大，全額付款已經越來越困難，即使那些可以全額付款的人，也希望通過住房貸款來減輕自己的付款壓力，提升更大的現金流。

從銀行的角度看，個人住房貸款已經成為銀行的重要貸款投放點，央行公布的數據顯示，2018年末，個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，根據上市銀行2018年年報，六大國有銀行新增貸款5.13萬億，其中個人住房貸款的額度2.53萬億，幾乎占據了新增貸款的半壁江山。

因此，個人住房貸款雖然經常遇到房地產調控政策的影響，但從根本上並不存在投放的政策性障礙。

從上面的情況看，住房貸款已經審批通過，住房已經過戶，銀行不放款可能有以下幾種情況：

第一種情況，銀行撤銷了你的貸款申請，也就是否決了貸款申請，這是最麻煩的情況

由於各種原因，銀行已經審批通過的貸款在遇到一些新的情況時在沒有通過放款前可以撤銷。當然，一般情況下不會出現這種情況，如果出現這種情況可能會是以下狀況：

一是新的住房貸款政策發生了變化，而你的貸款已經不符合新的貸款政策，如果出現這個方面的問題那就根本沒有辦法了。

二是你自身出現了貸款銀行認為對你貸款不利的條件，如你的銀行流水出現了新的情況、你的現有貸款出現了不良、你增加了新的負債後超過你的整體授信額度等，如果出現這種情況你可以再找其它銀行申請貸款。

第二種情況，如果你的貸款暫時不能發放需要等待，那麼需要耐心等待，不要著急

任何銀行的任何業務，都有一個時機問題。銀行有銀行的特殊情況，如在特定的時期個人住房貸款已經沒有額度，那麼就只能等待銀行有額度的時候再放款。

特別是銀行在月末、年末、季末的時候，個別銀行的住房貸款額度可能會緊張，那麼這個時候你希望放款就不可能了。

有的銀行則不然，有的銀行是在季末季初集中放款，然後就已經沒有了額度，只能等待下一次貸款額度發放時才能貸款。

因此，如果是因為銀行貸款額度緊張的問題，你就只能等待銀行有額度時再放款。

第三種情況，如果是銀行貸款利率政策需要重新調整，那麼你就應該接受新的貸款利率

一般情況下，銀行在通過貸款利率審批時會有貸款利率的標准，但是隨著新的信貸政策和央行、總行貸款利率政策調整，你已經通過了貸款審批的貸款利率也要執行新的貸款利率，如你的貸款在通過貸款審批時明確的是5.98%的年利率，而新的貸款政策下來以後，再貸款投放可能需要6.23%的年化利率，你可能覺得銀行以前已經同意了貸款利率，為什麼要提高呢？所以你不同意新的貸款利率，銀行肯定就不會發放貸款。

因此，在貸款發放時如果遇到新的貸款利率調整，你應該接受新的貸款利率，盡管你可能會提高了貸款成本，但是在貸款發放時執行當天的利率銀行沒有什麼過錯，你必須做出選擇：或者接受新的貸款利率，或者尋找新的貸款銀行申請貸款。

第四種情況，銀行貸款發放正在走流程需要時間，你需要耐心等待時間

銀行有銀行的規定，銀行發放貸款有銀行貸款投放的流程。有的銀行貸款發放的流程時間比較短，1—3天就可以發放；有的貸款的審批發放流程則比較長，10天甚至更長的時間也很有可能。

因此，如果你的銀行不放款是指的銀行在走發放貸款流程，那麼是正常的，所以就不要著急。

根據貸款沒有發放的這一結果，你首先要搞清楚到底是什麼原因？如果是你的貸款已經被否決，那麼你要問清楚到底是什麼原因，然後想辦法改善以後再找新的銀行申請貸款，如改善銀行流水、壓縮現有負債等，以提高貸款審批能力；如果是由於貸款發放額度的原因不能發放貸款，那麼你只能耐心等待；如果是由於銀行貸款利率政策調整的因素，建議你接受新的貸款利率；如果是銀行貸款正在走發放審批流程，那麼就耐心等待。

銀行貸款不能發放有很多種原因，你只有找到了原因就有解決的對策，無論怎樣你都要先找到不發放的原因，再根據原因找到對策加以解決。

5. 央行出新規！從明年3月起 你的房貸合同要變了

利率市場化改革正在加速推進。12月28日，央行發布《中國人民銀行公告[2019]第30號》(以下簡稱「《公告》」)，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

專家認為，《公告》的實施，將更好地發揮LPR貸款市場報價利率在實際利率形成中的引導作用，推動社會融資成本下降。預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。

中國人民銀行公告〔2019〕第30號 來源：央行官網

存量浮動利率貸款「換錨」

LPR運行4個月以來，商業銀行新發放的貸款正在掛鉤LPR。央行表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。

存量貸款如何轉換為LPR一直是市場關注的焦點。「存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保證借貸雙方的權益。」央行在回答記者提問時表示。

中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅分析稱，自央行2019年8月實施LPR改革以來，經多次報價後，當前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點。但實體經濟融資利率降幅有限，2019年三季度末，金融機構貸款加權平均利率為5.62%，僅比上年末下行了2個基點，其中一般貸款加權平均利率不降反升，2019年三季度末為5.96%，較上年末上行了5個基點。

范若瀅指出，在LPR報價機制改革後，央行制定了相應的「358」考核要求(2019年9月末，全國性銀行業金融機構新發放貸款中應用LPR做為定價基準的比例不少於30%；2019年12月末，上述比例不少於50%；2020年3月末，上述比例不少於80%)，但僅針對增量貸款，LPR作用發揮效果並不明顯。本次則是針對存量貸款，預計未來LPR對貸款定價的引導作用將明顯增強，有利於更好地引導實體經濟融資成本下行。

新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。這有助於推進轉換工作順利進行，也有助於保護借貸雙方的利益。

「為更好地服務實體經濟，貨幣政策保持穩健基調，加大逆周期調節力度，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式，這對借款人是相對有利的。」董希淼對中新經緯記者表示，通過這種市場化方式，有助於降低實體經濟融資成本，更好地為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率，現有的同期限LPR仍然可能是固定利率執行水平的重要參考。同時，這也體現了利率市場化原則，即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。

存量浮動利率貸款如何改

不少人對存款貸款如何改還存在疑問，中新經緯客戶端這就為您劃重點。

一、可以協商

借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

二、實施時間

轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

三、利率水平

轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

四、房貸(指定價基準轉換為LPR的)

(1)期限品種：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；(註：LPR有1年期和5年期以上兩個品種，一般房貸均為5年期以上)

(2)加點數值：加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩餘期限內固定不變；

(3)利率水平：轉換時點利率水平保持不變；

(4)重定日周期：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年；

(5)同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3月-2020年8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。

五、其他貸款

其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

存量房貸利率2021年真正變化

在銀行貸款中，房貸占據了很大的份額。央行數據顯示，2018年末，中國住戶部門貸款余額47.9萬億元，住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的比例為35.1%，同比上升2.8個百分點。2018年末，個人住房貸款余額為25.8萬億元，佔住戶部門債務余額的比例為53.9%。

從當前情況看，銀行5年期以上貸款基準利率為4.9%，2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%，那參照LPR定價後，是否意味著房貸利率下調，購房者的實際還款金額會減少呢？答案是暫時不會。

央行表示，商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。央行為此舉例稱，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是說，在上述案例中，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR後，加點方式從貸款基準利率上浮10%變為了LPR上浮0.59個百分點，當前實際貸款利率不變。

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。諸葛找房副總裁苑承建對中新經緯客戶端表示，此次利率轉換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實際執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年客戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，客戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

由於LPR每月都會發布一次，那是否意味著房貸利率每月都要變化呢？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策給出了明確答復，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現每個月調整一次。

央行也給出兩個選擇，即借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。苑承建認為，對於用戶來說，固定利率長期確定，無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。

中原地產首席分析師張大偉稱，降息周期的大門已經打開，一年期LPR主要針對企業貸款，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，實際房貸利率的下調將成為未來的趨勢。

銀行內部管理面臨考驗

雖然央行給商業銀行預留了2個月多月的准備時間，不過不少銀行從業人員表示，接下來銀行的工作任務會比較重。

據央行近期發布的統計數據顯示，11月末，中國本外幣貸款余額157.56萬億元，其中人民幣貸款余額151.97萬億元。需要注意的是，按照貨幣資金借貸關系持續期間內，利率水平是否變動來劃分，利率可分為固定利率與浮動利率。據了解，在銀行存量貸款中，浮動利率貸款佔比較大。

一位國有銀行支行個貸經理表示，他所在的銀行目前銀行貸款中絕大多數都是浮動利率貸款。

「我們銀行沒有固定利率貸款，一般客戶會要求申請浮動利率貸款。」另一位外資銀行的貸款客戶經理告訴中新經緯記者。

中國民生銀行首席研究員溫彬指出，此次央行在《公告》中規定，「金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，原則上應於2020年8月31日前完成。」以個人住房貸款為例，截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點，「換錨」將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

范若瀅同樣認為，此次「換錨」給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。一方面，在儲蓄率趨於下行、存款競爭日益激烈的背景下，由於存量貸款規模大，定價基準轉換後將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面，對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。未來如何優化調整FTP定價管理體系，是商業銀行需要思考的問題。