棚改貸款資金使用工作

A. 什麼是棚戶區改造指定的銀行卡卡里有利息嗎

打到簽約的指定賬戶，一般由拆遷辦統一為被拆遷人開戶。
每個銀行的利率是不一樣的。最少的能給你做到基準年利率6%，10萬每年還的利息就是6000元。以此類推算就行。一般都是在6%——7.8%。棚戶區改造專項資金是指農發行棚改貸款、上級棚改專項補助資金、本級財政安排的棚改專項資金、政府通過融資平台用於棚戶區改造所形成的貸款及其他用於棚戶區改造工作的資金，簡稱「棚改資金」。棚改資金使用范圍包括：
一是安置戶補償款；
二是購買安置商品房款；
三是安置房及基礎建設費用及拆除等費用
；四是棚改及徵收工作經費；
五是其他直接用於棚戶區改造的費用。

B. 有棚戶區改造項目想融資怎樣做

一、融資模式分類
目前，我國棚戶區改造項目融資主要有商業銀行貸款、開發性金融、公積金貸款、債券、股權、資產支持證券、信託計劃、資產管理計劃以及PPP等模式。按照融資方式與特點，可分為四大模式：
（一）貸款融資模式
包括開發性金融、商業銀行貸款和公積金貸款模式。這類模式是通過向不同金融機構或者主體申請貸款融資獲得棚戶區項目資金。
1.商業銀行貸款
商業銀行貸款融資模式是指棚戶區項目承建企業或項目公司通過向商業銀行貸款的方式融資模式。由於棚戶區改造項目貸款數額大和周期長等特點，商業銀行發放的棚戶區改造項目貸款在承貸主體范圍、貸款品種、自有資金比例、擔保方式、貸款期限、合法手續認定方面與一般商業性貸款有所不同。
商業銀行貸款模式的運作包括四個主要環節：（1）項目公司或者承建企業向商業銀行申請貸款。（2）商業銀行對項目和企業進行審查評估，如該項目是否四證齊全、抵押物是否充足、企業資質是否滿足貸款條件、項目是否滿足國家政策等。（3）商業銀行決定貸款後與項目公司或承建企業簽訂貸款合同，確定貸款利率、期限、還款計劃、抵押方式並向商業銀行以發放貸款形式向企業融資。（4）承建企業將資金用於棚戶區開發，按照貸款合同約定的還款方式（分期還款或者一次性還本付息）還本付息。
商業銀行貸款模式的優勢在於融資環節較少、程序簡單；對融資企業和項目公司資質要求比發行債券低。其劣勢是融資成本較高、對項目資本金要求嚴格、要求棚改自身商業價值高。
2.住房公積金貸款
住房公積金貸款模式是擴大棚戶區改造資金來源和提高公積金資金使用效率的融資模式。2010年8月，國家公布第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的試點城市和試點項目，其中包括北京、重慶等28個城市，133個保障房項目，貸款額度約500億元。其中，棚戶區改造項目15個，貸款金額54.8億元。金額較大的有烏魯木齊5個棚戶區項目合計公積金貸款25億元、濟南中大南片區棚戶區項目公積金貸款10億元，唐山危改項目13億元和運城棚戶區項目公積金貸款6億元。第二批試點新增64個試點城市，全國公積金支持保障性住房試點城市擴大到93個。
公積金貸款的運作模式與商業銀行模式基本相同。區別在於，公積金管理中心並不自行發放貸款，只是提供貸款資金，委託商業銀行貸款給承建企業。貸款利率、期限、抵押方式與普通的商業銀行貸款基本一致。
（二）債務工具直接融資模式
包括企業債、公司債、中期票據和資產支持票據等融資模式。直接債務融資模式由承建棚戶區改造項目的企業或者項目公司通過發行各類融資債務工具來獲得資金。融資企業和出資人通過債務工具形成直接的債權債務關系，債務關繫到期後融資企業向出資人支付本息。
1.債券融資模式
債券融資是指由承建企業或者項目公司授權代理機構，發行各類直接債務融資工具募集資金的融資模式。棚戶區項目融資運用的主要有企業債、公司債、中期票據和短期融資券。2014年5月以來，國家發展改革委選擇試點嘗試發行棚戶區改造項目收益債券，但這種新型債券品種目前仍處於試點和籌備階段，尚未發行一例。
公司債、企業債和中期票據的融資模式相類似。以公司債為例。公司債發行主要參與方為發行人、承銷商和中介服務機構。發行人一般是承建企業或者項目公司，負責辦理募投項目的手續、准備和完善各項上報材料。主承銷商為發行人確定的證券公司，負責發行方案的設計、組建承銷團、製作上報材料和向投資者推介銷售債券。公司債發行還需要會計師事務所對公司進行審計，律師事務對發債的各項問題出具法律意見書，信用評級機構對公司及債券情況進行評級。公司債融資模式的操作包括發行准備、申請與核准、債券發售等三個主要環節。
企業發行債券需要滿足下列條件：股份有限公司的凈資產不低於人民幣3000萬元，有限責任公司和其他類型企業的凈資產不低於人民幣6000萬元；累計債券余額不超過融資平台公司凈資產的40%；公司最近3個會計年度連續盈利；3年平均可分配利潤（凈利潤）足以支付企業債券1年的利息等。
中期票據的發行程序、發行條件與公司債和企業債類似。區別在於，中期票據在銀行間市場發行，由銀行間市場交易商協會管理，實行注冊發行制度，發行要求相對較低、發行環節較少、周期較短、效率較高。此外，公司債和企業債無論公開發行還是定向發行，發行額都不能超過發行公司凈資產的40%，而中期票據如果定向發行，不受凈資產40%的限制。

圖1 債券融資流程圖
債券融資有三個主要優點。一是企業債券具有期限長、成本低的優勢。二是融資成本較低，發行人採用無擔保發行，節約了相關擔保費用。三是公開發行債券能夠提高發行人的知名度。
債券融資的缺點在於：一是籌備、審批環節較多，發行費用高。企業債發行涉及程序較為復雜，流程時間較長，發行費用不菲，增加了企業債的融資成本。二是債券融資適合資質相對較好的大型企業，中小企業較難採用企業債券這種融資模式。
2.資產支持票據融資模式
資產支持票據融資是指承建企業或者項目公司通過發行資產支持票據的融資模式。資產支持票據是非金融企業在銀行間債券市場發行，由基礎資產所產生的現金流作為還款支持，約定在一定期限內還本付息的債務融資工具。
發行資產支持票據需要滿足兩個基本條件：一是發行企業有能夠產生可預測現金流的資產；目前已經發行的資產支持票據的基礎資產有兩類，一類是既有債權，如已完工BT項目的回收款和企業的應收賬款，另一類是收益權資產，如市政公用事業收費權和公共交通收費權。二是資產在法律上權屬明確並且沒有用於抵押擔保。
資產支持票據融資有五個主要環節：（一）主承銷商受發行人委託，在銀行間債券市場通過公開發行或者非公開定向發行的方式向投資者發行以基礎資產未來產生的現金流作為支持的資產支持票據；（二）證券發行後，發行人負責對基礎資產進行管理，保持其正常經營運作和產生預期的現金流；（三）發行人與負責資金監管的銀行簽訂《資金監管協議》，在資金監管銀行設立專戶，歸集基礎資產所產生的現金流；（四）資金監管銀行根據協議，監控專戶資金使用，在支付本息的時點將專戶現金劃轉給登記結算機構。（五）登記結算機構將收到的資金支付投資者本息。
（三）股權融資模式
包括股權融資模式和產業基金融資模式。出資人通過收購融資企業股權方式向企業和項目注入資金，然後通過股權溢價回購、轉讓、或者分享企業利潤方式取得投資回報。
1.股權融資模式
股權融資是棚戶區改造一項重要融資模式，指承擔棚戶區改造任務的企業或者項目公司，通過出讓企業部分所有權、項目所有權以及質押股票等形式，引進新的股東和資金的融資方式。股權融資所獲得的資金，開發企業或項目公司無須還本付息，但要向新股東即出資人分享企業利潤。
股權融資模式有直接上市融資、間接上市融資（借殼上市）和上市再融資三類。由於上市融資對企業要求高、融資周期長而且成功率低，因此比較典型的是上市再融資模式。再融資指由已經上市的公司承擔棚戶區改造項目時，通過再次發行股票籌集資金的行為,主要有配股發行和增發發行方式。其中增發新股又分為定向增發新股和公開增發新股兩大類，定向增發也稱「非公開發行股票」，只向特定對象發行股票，發行對象不超過10名。定向增發審核程序簡單、發行成本低、信息披露要求低、發行人資格要求低。定向增發屬於私募性質。棚戶區改造項目的股權融資模式發展比較緩慢。

圖2 上市房企棚戶區改造項目再融資流程圖
上市公司再融資模式的優點是除手續費、發行費等中間費用外，沒有其他成本，沒有還本付息壓力。上市公司再融資模式的缺點是融資機構資質要求高，必須是上市企業；對融資項目自身要求高，必須是有一定收益，且能自我平衡的棚戶區改造項目。
2.投資基金融資模式
投資基金，是指通過信託、契約或公司的形式，通過發行基金證券將眾多社會閑置資金募集起來，形成一定規模的資金，由專業人士組成的投資管理機構操作，分散投資於不同的實業項目，投資收益按出資比例分成。投資基金融資模式實際上是通過吸引投資基金以股權投資方式注資於棚戶區改造項目的融資方式。基金投資期間可以分享項目收益，基金投資期結束，融資企業回購股權，基金和投資資金退出企業和項目。目前產業投資基金主要類別有公用事業型、房地產型、高科技型。棚戶區改造投資基金則屬於公用事業型投資基金。
投資基金模式實質是一種階段性的股權融資模式。但是，與股權融資模式相比，它能夠利用專業金融機構在資本市場的籌資能力，聚集社會閑散資金，拓寬棚戶區改造融資渠道。此外，投資基金還能向融資企業提供項目管理和企業發展的相關支持。
（四）非傳統融資模式
主要包括信託計劃融資模式和基金子公司的專項資產管理計劃融資模式。這類模式中，融資企業藉助於信託公司和基金子公司等專門的金融機構，由這些金融機構設計和發售與項目收益、現金流特點相匹配的產品向各類投資者募集資金，然後信託公司和基金子公司通過貸款或者股權形式將資金注入融資企業用於棚戶區改造項目。
1.信託計劃融資模式
信託計劃融資模式，是指承建企業或者項目公司藉助信託公司獲得融資的模式。信託公司發行信託產品募集資金，然後以信託貸款或者股權投資等方式將資金注入項目企業，待項目產生收益後收回信託資金和收益退出企業或項目。棚戶區項目拿地成本較低，大多採取「回遷房+商品房」的模式，後期有較充足的現金流償還信託本息，與信託產品能較好融合，因此，2011年以來發行的保障房信託集中在棚戶區改造項目。
信託融資用於棚戶區改造項目主要有貸款型信託和股權型信託兩種。貸款型信託是指信託投資公司作為受託人，接受市場中特定或不特定（委託人）投資者的委託，以信託合同的形式將其資金集合起來，然後通過信託貸款的方式貸給承建企業或項目公司，承建企業定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司。股權型信託是指信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金，之後以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權，信託公司收回資金與收益。
2.基金子公司融資模式（專項資產管理計劃）
基金子公司專項資產管理計劃融資模式，是指承建企業或者項目公司藉助基金子公司的專項資產管理計劃獲得融資的模式。基金子公司通過資產管理合同或者發行專項資產管理計劃募集資金，然後通過權益投資等方式將資金注入項目企業，待棚戶區項目產生收益和資產管理計劃到期後，由項目公司回購權益，基金子公司收回資產管理計劃資金和收益。基金子公司的專項資產管理計劃在2012年以後快速發展。
基金子公司專項資產管理計劃融資模式與信託融資模式的運作流程和操作方式有相似之處。以股權型專項資產管理計劃融資模式為例，整個融資過程包括：（1）融資企業和基金子公司約定專項資產管理計劃融資方案。（2）基金子公司成立專項資產管理計劃；通過專項資產管理計劃向投資者募集資金，並約定募集資金用於收購融資企業股權。（3）融資企業與基金子公司簽訂《權益回購協議》，約定資產管理計劃到期後融資企業將出售給基金子公司的權益溢價回購。（4）安排專項資產管理計劃增信方式，確保資產管理計劃到期後融資企業回購權益。增信方式一是股權質押，以融資企業股權進行質押；二是由融資企業提供連帶責任擔保；三是由融資企業法人代表或實際控制人提供連帶責任擔保。（5）融資企業開發項目實現收益後，從基金子公司溢價回購股權，融資結束。
二、各種融資模式比較分析
（一）貸款模式審批便捷、手續簡單，應用最廣。貸款模式較其他各類融資模式的優點在於審批便捷、手續簡單，只要滿足商業銀行貸款條件即可申請貸款融資，不需要額外的行政審批環節。因此，貸款模式是目前應用最多和最廣的棚戶區改造融資模式。
（二）股權融資門檻較高。股權融資較債權融資的優點在於融資規模大、企業沒有還本付息的壓力。但是股權融資門檻較高，目前資本市場對上市融資和再融資的要求比較嚴格，要求必須具有穩定的收益和較高的回報率，只適用於可經營性的基礎設施。盈利性較小的棚戶區改造項目基本上不具備資本市場融資的條件。而對於社保基金、產業投資基金的股權融資方式，目前尚處於起步階段且限制條件較多，並沒有大規模推開。
（三）債務融資受政策限制較多。棚戶區改造利用債務融資受兩方面制約：一是融資項目的資本金約束。二是可覆蓋債務本息的項目現金流。尤其是對不具備盈利條件的棚戶區改造項目，這兩個問題都比較突出。在這兩個約束條件下，不同的融資方式有各自的局限性。商業銀行在追求經營效益的前提下，長期性的棚戶區改造貸款規模會受到一定限制。隨著政策性銀行改革進程的推進，大額低息長期性的貸款支持會越來越困難。企業債券、短期融資券、中期票據等方式受到發行主體信用評級、資產規模、資本結構、財務狀況以及對項目現金流要求等條件的制約，大多數的融資平台無法達到發行條件。此外，債務融資也容易受到宏觀調控政策的制約，如果實施從緊的貨幣政策，收縮銀根，則依靠銀行中長期貸款支持的基礎設施項目融資將受到很大程度的考驗。
（四）非傳統融資方式風險較大。對於信託、理財、資產證券化等融資方式，由於多涉及「影子銀行」，存在融資透明度和規范性問題，在當前分業經營、分業監管體制下，難以有效監管，對銀行體系造成潛在風險。另外，這些方式只適合於經營性的、收益比較高的棚戶區改造項目。因此，不具備大規模推廣的條件。總體來看，對於純公益性質的項目，由於不具備收費機制或經營收入不能彌補運營成本，沒有形成穩定的現金流，其融資渠道並沒有打通，另外國發〔2010〕19號文、財預〔2012〕463號文等對公益性項目融資進行了嚴格限制，因此，上述融資方式均不能很好地解決融資問題。對於有商業價值的棚戶區改造項目，則可以根據實際情況，運用多元化渠道進行融資。

C. 棚戶區改造怎麼辦理銀行貸款

可以利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式。

農行提出，要積極提供多元化的融資服務，在信貸支持棚戶區改造的同時，充分利用票據、委託貸款、債務融資工具承銷和投資、理財融資等多元融資方式，助力棚戶區改造項目建設。

要加強行、司聯動，充分利用農行投行、基金、租賃、保險等綜合化經營平台，拓寬棚戶區改造項目融資渠道和模式，有效降低信貸風險。要深化公私聯動，通過棚戶區改造貸款的投放，拉動零售、負債和中間業務等綜合金融服務需求，有效提升項目綜合收益。

要拓展延伸金融服務，深入挖掘大型集中成片棚戶區項目改造後衍生的各項金融需求，合理增設經營機構和自助機具，搭建和完善服務網路等，為改造項目提供全方位、可持續的金融服務。

(3)棚改貸款資金使用工作擴展閱讀：

農行有關負責人介紹，棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，大力推動棚戶區改造是黨中央、國務院為推動科學發展、保障和改善民生採取的重大舉措。

農行作為國有控股大型商業銀行，肩負著服務民生、回饋社會的責任和使命。通過積極推進棚戶區改造信貸業務發展，不斷提升金融服務、保障民生的能力。

農行此次推出棚戶區改造創新信貸產品，將有效把握未來五年棚戶區改造信貸業務的發展機遇，拓展和培育新的對公信貸業務增長點。

同時，農總行每年在信貸資源配置時，將根據國務院棚戶區改造發展規劃，並結合各地分行棚戶區改造貸款實際需求，進一步加大信貸規模的傾斜配置力度，保障業務的快速健康發展。

D. 農發行巴州分行多措並舉，加大棚改項目營銷力度

        2015年以來，農發行巴州分行聚焦國家棚戶區改造發展戰略，發揮政策性金融優勢，已累計發放棚改貸款25.79億元，貸款余額24.49億元，鞏固了農發行在巴州地區棚改領域的主辦銀行地位。

        為進一步做好棚戶區改造貸款業務工作，巴州分行認真貫徹落實新疆分行棚戶區改造業務會議精神，切實增強緊迫感，以 「冬季行動」營銷為契機，多措並舉，抓住發展機遇，加大棚戶區改造項目營銷力度，成效明顯。

        一是高度重視，全面部署棚改營銷工作。巴州分行高度重視，加強領導，及時組織相關部室人員認真研究棚戶區改造貸款業務文件，對棚戶區改造貸款營銷工作進行了全面部署，並迅速組織開展轄內棚戶區改造貸款項目摸底工作。

        二是突出重點，切實發揮信貸政策優勢。巴州分行結合巴州地區棚改項目實際，按照近兩年棚戶區改造年度目標任務和項目清單，以「黨建+」為引領，主動靠前服務，積極與當地棚改項目主管部門、項目單位加強溝通，積極宣介我行棚改貸款的支持政策，集中人力、物力、智力逐個項目梳理，做到早介入、早對接、早儲備，按照巴州地區2018-2020年棚改計劃，擬在我行融資棚改貸款160億元。

        三是多措並舉，切實提高辦貸質量和效率。巴州分行成立棚戶區改造貸款項目營銷小組，抽調骨幹力量，全力配合新疆分行項目評估組，進一步與棚戶區項目主管部門完善溝通協調機制，協調解決合作中出現的問題，提供及時、便捷的金融服務。同時，巴州制定工作計劃和明確工作路徑，對照棚改任務清單逐項目謀劃推進，切實加快項目落地。通過近兩周的努力，巴州對轄內棚戶區改造貸款項目摸清了底數，掌握了情況，找准了問題，取得了一定的成效，目前已完成評估棚改項目16個，上報新疆分行待審批金額72.86億元，為巴州分行2018年棚改貸款業務發展奠定了扎實的基礎。

        安居才能樂業，房子是老百姓幸福生活的基石，農發行巴州分行作為地區唯一一家政策性銀行，著眼於民生問題的目光從未偏離，想民之所想、解民之所需，讓棚戶區居民一圓安居之夢，是巴州分行全體員工的共同期盼！

E. 政府挪用棚戶區改造資金怎麼處理

第一條 為規范棚戶區改造資金籌集、分配、下達和使用管理，切實提高城市棚改資金使用效益，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱棚戶區改造專項資金（以下簡稱專項資金），是指中央和省財政補助以及市、區安排用於棚戶區改造的資金。

第三條 棚戶區改造實行政府主導、市場運作。改造資金除中央和省級財政補助外，其他資金通過市、區政府財政補助，爭取開發性金融專項貸款和政府棚改專項債券、商業銀行信貸支持、吸引民間資本參與、債券融資，企業和群眾自籌等多渠道籌集。中央和省級財政資金按標准進行補助（含基礎設施配套），其餘由各地自籌。

第四條 防範棚改貸款政府債務風險。牢固樹立精打細算理念，依法依規嚴格控制棚改成本。認真落實住建部、財政部和國土部《關於進一步做好棚戶區改造工作有關問題的通知》（建保﹝2016﹞156 號）要求，確保棚改騰空土地出讓收入帶兆、屬於政府所有的棚改安置小區配套商業設施租售收入，優先用於棚改，努力實現在市域范圍內棚改資隱純金大體平衡。棚改實施主體要建立完善動態還款機制，確保按合同約定及時償還貸款。認真貫徹落實財政部、住房城鄉建設部關於《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》（財預〔2018〕28 號）精神，進一步規范棚改融資行為。

第五條 區住建部門建立健全棚戶區改造項目專項資金管理制度，明確資金使用范圍、核撥流程、財務公開、監督管理等具體要求，並自覺接受財政、審計部門的監督檢查。

第六條 中央和省級補助資金必須全額用於工程直接費用， 嚴禁截留、擠占、挪用、擅自改變資金用途。違規行為一經查實， 除收回全部資金外，將按照《財政違法行為處罰處分條例》灶行咐（國務院令第 427 號）的規定嚴肅處理。

第七條 強化工程質量安全監管。對棚戶區改造安置住房建設項目，實行全過程質量監管。嚴格執行基本建設程序，優選施工隊伍，全面落實工程質量安全的主體責任和監管責任，對質量安全問題實行「零容忍」，對發現問題堅決整改、堅決問責。

第八條 區住建委牽頭，會同區財政局、區發展改革委共同開展棚戶區改造專項資金績效評價工作，重點評估棚戶區改造的效益指標，形成年度績效評價報告，按規定時限報區民生工程辦公室。

第九條 本辦法由區財政局會同區住房建設委、區發展改革委負責解釋。

第十條 本辦法自印發之日起施行。