❶ 土地流轉問題的解決措施
大橋鎮人大
金干生、顧穎
農村土地規范流轉,既是推進農業結構調整、促進農業規模經營的基本途徑,也是提高資源配置效率
,促進農民增收的重要途徑。因此,正確分析當前農村土地流轉過程中存在的主要問題,處理好其中的各種主體的利益關系,制定有效推進農村土地流轉的政策措施,是推進現代農業、統籌城鎮發展的必然要求和重要方面。
一、我區農村土地流轉基本情況
近年來,我區在推進農村土地流轉和規模經營工作中堅持因地制宜、科學規劃、合理布局,以發展休閑農業、觀光農業為主軸,有力促進農村土地以出租、轉包、互換等形式向種養殖大戶、專業合作組織進行流轉。
據了解,我區耕地總面積
174.33萬畝,其中家庭承包面積123.53萬畝,農戶20.74萬戶,農業人口53萬人,截止2015年底,全區農村土地累計派祥流轉面積115萬畝,佔耕地總面積的66%,流轉涉及農戶12.65萬戶,占總農戶的61 %。農村適度規模經營面積達126萬畝。
二、
當前我區農村土地流轉存在的問題
(一)土地流轉價格評估機制不完善。
農村土地存在等級、肥力、位置等的差異,加上物價、材料、政策等因素的變動,導致不僅存在絕對地租,也存在級差地租。當前我區土地流轉的價格評估機制尚不健全,使得流轉價格的形成缺乏科學依據,制約了農民流轉土地的積極性。目前我區土地流轉指導價格為
1100元/畝(其中1000元歸老百姓,100元作為服務費歸鎮村),相比蘇中蘇南地區700-900元/畝顯然偏高。許多大戶把農民的土地租過來種,合同是按1100元/畝簽的,現在糧價大幅下挫,農業大戶虧損,他就沒有資金向農民支付租金,進一步影響農民的日常生計,因而土地流轉的積極性也就不高了。
(二)土地流轉收益分配不規范。
針對土地流轉後的收益問題,國家農業部下發的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第七條規定:農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵佔、截留、扣繳。當前國家基於土地經營權界定產權的方式也從另一方面支持了這種做法。按照法律規定,農民獲取的僅僅是土地的經營權,而並非徹底完整的所有權。因此,補貼的發放應當堅持誰經營,補給誰的原則。通過轉讓、轉包、出租方式流轉的土地,糧食補貼等應該轉給土地受讓方。但基於法理上的推論不能完全消除現實中的糾紛。現實中,流轉後涉及的補助,往往祥羨拿沒有隨土地流轉而轉移給真正種田的大戶,而是被老百姓所享受。
(三)土地流轉風險防範體系不配套。農
業是一個周期長、見效慢、受氣候影響大的弱質產業。由於基層財力有限,對土地流轉的扶持還不多,農業基礎設施薄弱,生產條件仍然落後,因而實現了規模經營的農業生產十分脆弱,遭遇洪澇災害,旱不能灌,澇不能排,種植戶只能眼看著上百畝的莊稼澇死或旱死。除了薄弱的基礎設施、難以預測的自然災害外,一些政策瓶頸也對新型經營主體的發育形成制約。比謹搭如融資體系不配套,金融服務風險較大。一些流轉大戶由於經驗不足,經營不善等原因,承包幾年後溜田,而他們通過
擔保
和
抵押農村土地承包經營權取得的貸款
往往不了了之,追索困難。
(四)土地流轉檔次不高。
一是流轉形式檔次不高,流轉形式絕大部分仍屬最低層次的委託代管形式,並且多是散戶流轉,不成規模。二是流轉土地的開發檔次不高。由於許多流轉的土地處於自發的、粗放的、低層次的經營狀態,多以水稻麥子等傳統種植業為主,高效農業較少,因而流轉規模小、投入低、科技含量不高、抵制市場風險的能力不強,很難形成規模經營,土地沒有得到充分利用,農業產業化發展滯緩。
(五)土地流轉中心職能作用欠缺。
各鎮土地流轉服務中心雖掛牌,但職能作用未能很好發揮。一是土地流轉的引導服務不到位。流轉信息渠道不暢通,調查表明,一方面一些經營副業或常年外出打工的農戶有減少或放棄承包土地的願望,另一方面一些專業大戶、家庭
農場
、農民合作社有建立或擴大經營的需求,由於信息不暢,形成了
「有買找不到賣,有賣找不到買」的局面。二是對土地流轉的管理監督職能未能落實到位。由於農村絕大部分土地處於自發性無序流轉,由於缺乏監管,一些基本農田流轉後變成魚塘、蝦塘、苗圃,違反了國家對基本農田保護的規定
(六)農村剩餘勞動力轉移緩慢。
土地大規模流轉,進入大面積機械化種植後,農村剩餘勞動力轉移相對緩慢,一直滯後於農村社會經濟發展。一方面,我國正處於經濟結構調整的關鍵時期,城市工業和鄉鎮企業吸納農村剩餘勞動力的擴張能力有限。另一方面,由於農村勞動力的從業技能和文化水平偏低,難以滿足現代產業對從業人員的需求,導致外出務工農民在所從事的行業與領域的選擇上處於劣勢,收入不高。此外,由於非農就業的風險性和非農收入的不穩定性,兼業農民不敢也不願徹底放棄土地,真正走進城鎮。
三、建議與對策
(一)健全價格評估機制。
完善土地流轉價格評估機制是實現土地收益在國家、村集體、出讓方、受讓方和管理者之間合理、公平分配的關鍵。一是構建科學的農村土地等級體系。建立流轉土地信息庫,對流轉土地評級定等,制定包括土地級差收入、區域差異、基礎設施條件等因素在內的基準價格。二是建立完善流轉土地資產評估機構,引入第三方土地評估機構和評估人員對流轉交易價格進行評估。三是制定完善流轉土地估價指標體系。建立切合我區實際、具有較高精度的流轉土地價格評估方法和最低保護價制度,確保流轉土地估價有章可循。四是建立健全土地流轉評估價格信息收集、處理與公開發布制度。信息公開、透明是市場機制發揮作用的前提。應建立包括流轉土地基準價格、評估價格和交易價格等信息在內的流轉土地價格信息登記冊,反映流轉價格變動態勢,並通過電子信息網路及時公開發布。
(二)發揮流轉中心職能。
健全服務體系,強化土地流轉指導服務。把握政策原則,堅持依法、自願、有償,充分尊重農民意願。嚴格依法執行土地政策,加強土地用途監管,不能改變土地用途。充分發揮流轉服務機構在土地供給主體和需求主體之間的媒介和橋梁作用,重點加強鄉鎮土地流轉服務中心的規范化建設,為土地流轉提供指導和服務,並實施有效監管。著眼於滿足農民需要,積極為農民土地流轉提供信息服務與指導。加強土地流轉信息機制建設,搭建土地流轉信息服務
網路
平台,收集發布土地流轉意向供求信息,為土地流轉雙方搭建流轉平台,暢通流轉信息渠道,降低流轉成本,提高流轉效率。
(三)加強政府扶持力度。
加大財政扶持力度,設立土地流轉和規模經營財政引導資金,對流轉農村土地達到規模以上和一定期限的農業經營主體給予資金獎勵或補貼,鼓勵支持承包土地向專業大戶、家庭
農場
、農民合作社流轉,引導零散耕地向規模經營主體流轉聚集,形成農業規模效應。加大農業
基礎設施
投入力度,在農田
水利
設施、土地整理、農業綜合開發等項目安排上向規模流轉經營主體傾斜,鼓勵其對農田基礎設施和
現代農業
設施進行投入。積極給予信貸和農業
保險
支持,把規模經營作為信貸支農的重點,明確抵押貸款對象和資金用途,降低土地規模流轉主體貸款門檻。擴大
農業保險
覆蓋范圍,財政拿出專項資金支持各類農業經營主體開展農業保險,降低災害損失。
(四)完善農村社保機制。
完善農村社會保障機制,使農民在基本生活、醫療、養老、社會救助、子女教育等方面得到保障,解除農戶土地流轉的後顧之憂和心裡障礙,從而降低農民對土地的依賴程度,使農民放心、安心。積極開展農村土地承包經營權確權登記試點,依據現有的土地承包合同、權屬證書,查清承包地塊的面積和空間位置,建立健全土地承包經營權登記簿,把承包地塊、面積、合同、權屬證書落實到戶,確保農民放心流轉土地。對承包土地全部流出的農戶,在參加就業
培訓
、崗位推介、自主創業等方面給予支持。對舉家遷入城鎮落戶的農民,在建房、購房、經商、稅收等方面給予優惠,吸引農民入住城鎮,促使農民既離土又離村。
(五)培育壯大經營主體。
加大農業項目招商引資力度。研究制定農業招商激勵政策,著力招引一批外向度高、科技含量優、帶動能力強的農業龍頭企業或項目。極引導社會資本進入農村市場,引導有資金、懂技術、善經營、會管理的返鎮農民工參與農業適度規模經營,利用園區效應,結合優勢特色產業發展實行集中開發。創新經營模式,重點圍繞農民股份合作社、家庭農場、農民專業合作社、龍頭企業
+基地等模式,在土地調整、租賃、承包合同等方面提供全方位的服務。
❷ 目前我國農村土地經營權抵押貸款的現狀
決定指出，十二屆全國人大常委會第十八次會議決定授權國務院，在北京市大興區等232個試點縣(市、區)行政區域，暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的耕地使用權不得抵押的規定；在天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域，暫時調整實施物權法、擔保法關於集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定。這意味著中國將在上述地區分別開展以農村承包土地(指耕地)的經營權和農民住房財產權(含宅基地使用權)抵押貸款的試點。
決定明確指出，暫時調整實施有關法律規定，必須堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的底線，堅持從實際出發，因地制宜。國務院及其有關部門要完善配套制度，加強對試點工作的整體指導和統籌協調、監督管理，按程序、分步驟審慎穩妥推進，防範各種風險，及時總結試點工作經驗，並就暫時調整實施有關法律規定的情況向全國人大常委會作出報告。
中國人民銀行副行長潘功勝21日向全國人大常委會作說明時曾表示，「兩權」抵押貸款由農戶等農業經營主體自願申請，確保農民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者。流轉土地經營權需經承包農戶同意。對農民住房財產權抵押貸款的抵押物處理，受讓人原則上限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內。