A. @有房族,你的房貸合同要改了,央行宣布貸款利率大調整
12月28日上午,央行發布公告,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。
聽起來有點拗口,簡單的說,咱們以前的貸款合同是以基準利率+上浮(或下浮)的方式定價,現在要轉換為LPR+基點(或固定利率)的方式定價了。
當然,和大多數人相關的還是房貸。
央行8月份曾表示,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行,為什麼又變了呢?換成新的定價方式後,房貸是多了還是少了?央行都有解答。
需要特別指出的是,這次變動不包括公積金個人住房貸款,畢竟公積金個人住房貸款利率比商業貸款利率要低得多。
央行重磅調整:將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR
2019年8月17日,央行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。
央行表示,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革,人民銀行發布了〔2019〕第30號公告,推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
根據央行公告,存量浮動利率貸款,是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麼?
一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
二是轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應於2020年8月31日前完成。
三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定,其中,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
央行表示,存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此後的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等於原合同最近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之後,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。
如存量浮動利率貸款轉換為固定利率,轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款,搭讓包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等,可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款,包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等,或轉為固定利率。
新的房貸利率這樣算!
那麼,新的房貸利率怎麼算?轉換後利率會有變化嗎?
央行表示,定價基準轉換為LPR的,LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定後在合同剩餘期限內不再調整;加點數值為原合同最近的執行利率與知畢局2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩餘期限內固定不變;轉換時點利率水平保持不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。
同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,銀行和客戶數猛可合理分散辦理。目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。
以此為例,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。
簡單的說就是,在第一個定價周期(一般為1年)住房貸款新執行的利率和當前執行的利率相同,因此新利率(LPR+基點)中基點的數值是當前利率和LPR的差值,基點一旦確定此後將不再更改。
另外,這一改變對銀行來說也是「壓力山大」。央行表示,自公告發布之日起,銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃,包括系統配套、人員培訓等,同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。
LPR降低並不是為了刺激樓市
雖然第一個房貸周期利率不變,但此後LPR的變動將會對你還房貸產生影響。
房貸利率一般對應的是5年期的LPR。根據中國外匯交易中心的數據,目前5年前LPR的報價為4.80%。
LPR報價上一次變動是在11月20日:1年期品種由4.20%下降到4.15%;5年期品種由4.85%下降到4.80%。
中原地產首席分析師張大偉當時分析表示,5年期LPR的降低意味著購房剛需族100萬貸款30年,平均月供減少30元,30年合計減少月供10890元。
值得注意的是,此前中國證券報報道,在改革後,LPR逐漸成為新增貸款定價基準。LPR與MLF利率掛鉤,後者的變動對LPR、進而對信貸市場利率有重要影響。面對MLF利率、央行逆回購利率相繼下調,一些研究人士認為,降息周期可能已經開始。
中金公司固收研究團隊指出,從歷史情況看,央行逆回購利率下調通常不會一次就結束,新的一輪降息周期可能已開始。
華泰證券張繼強表示,MLF利率存在繼續小步下行空間,以引導LPR繼續走低。不過,相關政策操作仍需防止「通脹預期擴散」,應維持「常態貨幣政策」。
不過,LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,並不是為了刺激樓市。
早在8月央行便表示,定價基準轉換後,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
內容來源:每日經濟新聞綜合央行網站、每經APP
B. LPR改革一周年:引導貸款利率持續下行
全國銀行間同業拆借中心20日公布數據顯示,新一期1年期LPR(貸款市場報價利率)為3.85%,5年期以上LPR為4.65%,均與上一期持平。央行改革完善LPR形成機制已有一年時間。專家表示,LPR改革成效持續顯現,已成為銀行貸款利率定價的主要參考,貨幣政策傳導渠道有效疏通。未來需繼續深入推進LPR改革,引導貸款利率持續下行。
改革卓有成效
2019年8月,為深化利率市場化改革,提高利率傳導效率,推動降低實體經濟融資成本,央行決定改革完善LPR形成機制。當月20日,LPR改革後的首次報價出爐。當期報價為,1年期LPR報4.25%,5年期以上LPR報4.85%。截至目前,LPR改革走過完整的一年,兩個期限品種較一年前分別下行40個基點和20個基點。
這一年間,LPR改革卓有成效。2020年第二季度中國貨幣政策執行報告指出,原有的貸款利率隱性下限被完全打破,貨幣政策傳導渠道有效疏通,「MLF利率→LPR→貸款利率」的利率傳導機制已得到充分體現。同時,LPR改革也有效地推動了存款利率市場化。
央行日前強調,要推動LPR改革,於8月底基本完成存量浮動利率貸款定價基準轉換工作,疏通貨幣政策傳導機制,用改革的辦法推動綜合融資成本明顯下降。
點差有望收窄
需注意的是,LPR報價不變,並不意味著實際貸款利率也保持不變。談及近幾期LPR持續保持穩定,東方金誠首席宏觀分析師王青表示,隨著國內經濟較快修復,總量型貨幣政策不再進一步加碼,此前連續的政策性降息已告一段落,當前貨幣政策更加註重在穩增長與防風險之間把握平衡。
王青認為,未來1年期LPR與1年期MLF利率之間的點差有望收窄。未來在監管和資產收益的雙重壓力下,銀行有繼續下調包括各類存款利率在內的負債端利率的動力,並且伴隨市場短期和中期利率陸續回升至相應政策利率附近,市場利率進一步上升的空間基本封閉。未來點差收窄,一方面體現為LPR報價市場化深入推進,另一方面也將引導企業貸款利率順利下行。
民生銀行首席研究員溫彬認為,下一階段,貨幣政策將繼續通過公開市場操作、MLF操作等,調節市場所需的流動性。在降准、降息概率降低的同時,發揮結構性直達貨幣政策工具的作用,對仍處於困難之中的製造業、中小微企業等實體經濟的薄弱環節進行精準滴灌。
C. 五大行自8月25日起將個人住房貸款調整為LPR
8月12日,工行、建行、農行、中行和郵儲五家國有大行同時發布公告,將於8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款,按照相關規則統一調整為LPR(貸款市場報價利率)定價方式。公告同時明確,批量轉換完成後,若對轉換結果有異議,可於2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
7月20日,交行率先發布公告,於8月21日對尚未轉換為貸款市場報價利率(LPR)或固定利率的存量浮動利率房貸,統一調整為LPR浮動利率加減點方式。對於已批量轉換有異議的交行客戶,也可於2020年12月31日前與貸款經辦行協商處理。
批量轉換後利率如何定?
根據央行去年年底發布的公告,存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作2020年3月1日起正式啟動,原則上於2020年8月31日前完成。
央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇,一個是轉為「LPR+加點」浮動利率,即將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩餘期限內固定不變;二是轉換為固定利率。而且,定價基準只能轉換一次,轉換之後不能再次轉換。
根據五大行12日的公告,此次批量轉換,是將原合同約定的利率定價方式統一轉換為LPR加點形成方式,加點值等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值,加點值可為負值,且在合同剩餘期限內固定不變。
從轉換時點至此後的第一個利率調整日(重定價日),房貸利率保持不變。在每個利率調整日,貸款利率水平將取最近一次發布的相應期限LPR與加點數值之和重新計算確定。
哪些貸款不參與批量轉換?
各家銀行在公告中也明確了此次批量轉換的范圍。參與此次批量轉換的是,2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放,同時在批量轉換日之前還沒有進行主動轉換的存量浮動利率貸款。各銀行也列出了不參與此次轉換的貸款類型,主要是公積金個人住房貸款和公積金貼息貸款。
其中,工行詳細列出了六類不參與批量轉換的貸款:(一)剩餘貸款期限不足一個重定價周期的貸款,即原合同約定的貸款到期日早於下一次重定價日期的貸款;(二)固定利率貸款;(三)公積金個人貸款;(四)經與公積金中心協商不轉換的個人住房公轉商貼息貸款;(五)已參考LPR定價的個人住房貸款;(六)當前逾期貸款。
中行的批量轉換范圍是:在2020年8月24日(含)前尚未辦理完成定價基準轉換的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款(不包含公積金個人住房貸款、軍人公積金貸款、公積金貼息貸款)。
農行規定,2020年1月1日前已發放或已簽訂合同未發放,且截至2020年8月24日(含),尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款(含個人商用房貸款,不含公積金貸款和公積金貼息貸款)。
交行的范圍是,2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放,且在8月21日前尚未轉換的參考貸款基準利率定價的浮動利率商業性個人住房貸款(不包括公積金貸款和公積金貼息貸款)。
郵儲銀行規定的范圍是:截至2020年8月25日(不含)尚未在該行辦理定價基準轉換的存量浮動利率商業性個人住房貸款(不含公積金個人住房貸款)。
對批量轉換結果有異議怎麼辦?
現在離批量轉換的統一日期還有一段時間,如果不想轉為LPR加點定價方式的客戶可以在批量轉換前通過手機銀行、智能櫃員機、貸款經辦行等渠道進行自主轉換,選擇固定利率方式。需要提醒的是,貸款定價基準只能轉換一次,轉換之後不能再次轉換。
根據各家銀行公告,如果客戶參與的是批量轉換,之後又對轉換結果有異議,可於2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
農行公告稱,如客戶希望撤銷批量轉換,保持原合同的定價方式,可通過相關渠道申請辦理,但是撤銷操作僅能辦理一次。
根據六大行的公告,對批量轉換有異議的客戶應可以轉為原來的定價方式,並不是必須選擇固定利率。
此前有銀行人士表示,對於未能在2020年8月31日前辦理定價基準轉換的,屆時銀行將按照中國人民銀行相關要求執行。不過,對於既不同意轉為LPR定價,也不選擇固定利率的存量房貸,央行目前並沒有相關細則出台。供圖/視覺中國
提示
各大銀行對利率調整日規定不一樣
北京青年報記者仔細研讀六大行的公告,發現他們對於利率調整日的規定並不完全一致。此前,我國大部分存量房貸的重定價周期都是一年,重定價日為每年1月1日或者貸款發放日的對應日。
根據六大行的公告,建行、交行和郵儲都規定利率調整周期、利率調整日與原合同保持不變。中行的重定價周期統一轉換為12個月,重定價日也與原合同保持不變。農行的重定價周期和重定價日均保持原合同約定不變;對於重定價周期短於1年的貸款,重定價周期調整為1年。
只有工行的重定價日調整為貸款發放日對應日,自第一個重定價日起,在每個重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與上述加點值重新計算確定。如定價基準轉換日與調整後的重定價日相同,則轉換日當天不進行重定價,貸款自下一個重定價日重定價。
對於重定價日是在今年9月批量轉換完成之後的客戶,今年之內就會執行最新的房貸利率;而重定價日為每年1月1日或是在此次集中調整之前的批量轉換客戶,將在明年規定時間進行調整。
舉例來說,如果客戶的貸款發放日是2010年10月9日,在今年8月26日參與了批量轉換,重定價日確定為每年10月9日,則該客戶今年10月9日就會變更定價基準,進行第一次重定價,要按照今年9月20日公布的LPR值計算貸款執行利率;如果客戶的重定價日為每年6月10日,參與此次批量轉化後不變,直到2021年6月10日才進行第一次重定價,到時將以2021年5月的LPR計算實際利率。
本組文/本報記者 程捷
D. 央行出新規!從明年3月起,你的房貸合同要變了
中國人民銀行公告〔2019〕第30號 來源:央行官網
存量浮動利率貸款「換錨」
LPR運行4個月以來,商業銀行新發放的貸款正在掛鉤LPR。央行表示,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。
存量貸款如何轉換為LPR一直是市場關注的焦點。「存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利於保證借貸雙方的權益。」央行在回答記者提問時表示。
中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅分析稱,自央行2019年8月實施LPR改革以來,經多次報價後,當前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%,分別較8月份下行16個和5個基點。但實體經濟融資利率降幅有限,2019年三季度末,金融機構貸款加權平均利率為5.62%,僅比上年末下行了2個基點,其中一般貸款加權平均利率不降反升,2019年三季度末為5.96%,較上年末上行了5個基點。
范若瀅指出,在LPR報價機制改革後,央行制定了相應的「358」考核要求(2019年9月末,全國性銀行業金融機構新發放貸款中應用LPR做為定價基準的比例不少於30%;2019年12月末,上述比例不少於50%;2020年3月末,上述比例不少於80%),但僅針對增量貸款,LPR作用發揮效果並不明顯。本次則是針對存量貸款,預計未來LPR對貸款定價的引導作用將明顯增強,有利於更好地引導實體經濟融資成本下行。
新網銀行首席研究員、國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為,預計初次轉換之後,存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。這有助於推進轉換工作順利進行,也有助於保護借貸雙方的利益。
「為更好地服務實體經濟,貨幣政策保持穩健基調,加大逆周期調節力度,未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商,採用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式,這對借款人是相對有利的。」董希淼對中新經緯記者表示,通過這種市場化方式,有助於降低實體經濟融資成本,更好地為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率,現有的同期限LPR仍然可能是固定利率執行水平的重要參考。同時,這也體現了利率市場化原則,即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。
存量浮動利率貸款如何改
不少人對存款貸款如何改還存在疑問,中新經緯客戶端這就為您劃重點。
一、可以協商
借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
二、實施時間
轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應於2020年8月31日前完成。
三、利率水平
轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定,其中,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
四、房貸(指定價基準轉換為LPR的)
(1)期限品種:LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定後在合同剩餘期限內不再調整;(註:LPR有1年期和5年期以上兩個品種,一般房貸均為5年期以上)
(2)加點數值:加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩餘期限內固定不變;
(3)利率水平:轉換時點利率水平保持不變;
(4)重定日周期:借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年;
(5)同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3月-2020年8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。
五、其他貸款
其他存量浮動利率貸款,包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等,可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款,包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等,或轉為固定利率。
存量房貸利率2021年真正變化
在銀行貸款中,房貸占據了很大的份額。央行數據顯示,2018年末,中國住戶部門貸款余額47.9萬億元,住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的比例為35.1%,同比上升2.8個百分點。2018年末,個人住房貸款余額為25.8萬億元,佔住戶部門債務余額的比例為53.9%。
從當前情況看,銀行5年期以上貸款基準利率為4.9%,2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%,那參照LPR定價後,是否意味著房貸利率下調,購房者的實際還款金額會減少呢?答案是暫時不會。
央行表示,商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。央行為此舉例稱,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。
也就是說,在上述案例中,房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR後,加點方式從貸款基準利率上浮10%變為了LPR上浮0.59個百分點,當前實際貸款利率不變。
目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。諸葛找房副總裁苑承建對中新經緯客戶端表示,此次利率轉換期為2020年3月1日至2020年8月31日,但實際執行時間是從2021年開始,也就是說,2020年客戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行,按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降,客戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。
前述案例中,2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。
由於LPR每月都會發布一次,那是否意味著房貸利率每月都要變化呢?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次政策給出了明確答復,即可以約定一直不變,也可以約定一年一次,但絕對不會出現每個月調整一次。
央行也給出兩個選擇,即借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之後不能再次轉換。苑承建認為,對於用戶來說,固定利率長期確定,無法享受利率下行的紅利,但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。
中原地產首席分析師張大偉稱,降息周期的大門已經打開,一年期LPR主要針對企業貸款,5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢,實際房貸利率的下調將成為未來的趨勢。
銀行內部管理面臨考驗
雖然央行給商業銀行預留了2個月多月的准備時間,不過不少銀行從業人員表示,接下來銀行的工作任務會比較重。
據央行近期發布的統計數據顯示,11月末,中國本外幣貸款余額157.56萬億元,其中人民幣貸款余額151.97萬億元。需要注意的是,按照貨幣資金借貸關系持續期間內,利率水平是否變動來劃分,利率可分為固定利率與浮動利率。據了解,在銀行存量貸款中,浮動利率貸款佔比較大。
一位國有銀行支行個貸經理表示,他所在的銀行目前銀行貸款中絕大多數都是浮動利率貸款。
「我們銀行沒有固定利率貸款,一般客戶會要求申請浮動利率貸款。」另一位外資銀行的貸款客戶經理告訴中新經緯記者。
中國民生銀行首席研究員溫彬指出,此次央行在《公告》中規定,「金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,原則上應於2020年8月31日前完成。」以個人住房貸款為例,截止2018年末,我國個人住房貸款余額為25.75萬億元,占金融機構各項貸款余額的18.89%,且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點,「換錨」將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響,短期內銀行內部管理面臨考驗。
范若瀅同樣認為,此次「換錨」給商業銀行帶來更大的經營壓力和挑戰。一方面,在儲蓄率趨於下行、存款競爭日益激烈的背景下,由於存量貸款規模大,定價基準轉換後將給商業銀行帶來較大息差管理和資產負債管理壓力。另一方面,對商業銀行風險定價、內部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看,最終貸款利率要通過銀行與客戶協商的方式來確定,需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。未來如何優化調整FTP定價管理體系,是商業銀行需要思考的問題。
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文章來源:中新經緯
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