2019年6月房地產貸款余額

A. 樓市大事件！央行、銀保監會聯手發文，48萬億房貸市場迎巨變

關乎樓市的又一大事來了！

2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。這是繼前不久監管部門出台「三道紅線」房企融資新規後，房地產金融政策再出重磅新規。《通知》自2021年1月1日起實施。

《通知》規定，央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。央行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。

此外，值得注意的是，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。同時，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。

央行有關負責人透露，目前，央行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

新增房貸增速將受影響

實際上，今年以來，就有一些銀行進一步放緩了新增房企開發貸增速。證券時報·券商中國記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行因僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得後續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

央行數據顯示，2020 年三季度末,人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元, 同比增長 12.8%,比上季末低 0.3 個百分點,連續 26 個月回 落;前三季度增加 4.42 萬億元,占同期各項貸款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 個百分點。

曾剛表示，從分檔設計的房地產貸款集中度上限水平看，預計超出上限的銀行不會太多，總體看對存量房地產貸款來說，調整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來的新增房地產貸款增速會受限，例如，前幾年個人房貸增速顯著高於平均貸款增速，對於接近上限或已經超標的銀行來相關貸款的新增投放增速會放緩。

央行有關負責人也表示，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。

「房地產貸款集中度指標對存量房貸的調整壓力並不大，因為只要銀行保持現有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規模不斷提升，該指標自然會下降。但對於接近上限的銀行來說，該指標就會影響其新增房貸投放規模，這意味著未來部分銀行的新增房貸增速和個貸增速不能超過平均貸款增速，否則相關佔比還會進一步提升。」曾剛稱。

銀行需制定過渡期業務調整方案

當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，央行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。

具體來看，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。

值得注意的是，為了穩妥有序整改過渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經央行、銀保監會或當地央行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。

「對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。」上述負責人稱。

北京市銀行業協會已出台個人住房貸款自律公約

證券時報·券商中國記者獲悉，北京市銀行業協會已正式印發《北京市銀行業協會個人住房貸款業務自律公約》，自2021年1月1日起生效實施。公約從內控制度、風險管理、盡職調查、差別化住房信貸政策執行、合作機構監督、公平競爭、優質服務等七個方面對銀行的個人住房貸款業務提出自律要求，同時也對銀行開展的關於個人商業用房貸款業務的做出了自律要求。

針對公約出台的背景，北京市銀行業協會表示，目前北京地區會員銀行開展的個人住房貸款業務中主要存在兩個突出問題：一是，自北京市開展房地產市場調控以來，相關政府部門和行業監管部門出台了多項涉及個人住房貸款業務的調控政策，但各家會員銀行對政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執行尺度的掌握方面存在一定差異；二是，近年來北京地區房地產市場中，二手房交易的市場佔比逐年提升，房地產中介機構在二手房交易中成為關鍵環節，個別銀行為爭攬客戶而向中介「返點」、「返費」的現象死灰復燃。

在統一房貸政策尺度方面，《公約》規定：住房貸款記錄不區分本市、非本市；月供收入比不超過50%；對首付款資金來源進行實質性審核，不得使用「首付貸」等金融產品加杠桿、挪用其他個人類貸款資金或信用卡融資用於支付首付款；涉及一手房的個人住房貸款其所購房屋必須是主體結構已封頂的住房；必須嚴格執行差別化住房信貸政策等。在涉及「返點」、「返費」問題方面，《公約》規定：銀行不得向房地產開發商、房地產中介機構（含關聯機構）及工作人員支付或變相支付財物從而獲取交易機會或競爭優勢，並明確規定：支付或變相支付傭金、介紹費或其他性質類似的費用；免費或低於成本價提供服務，或出租辦公場所、辦公設施和設備；替其支付、承擔應當由其自己承擔的支出或費用；以超出正常價格或不合理方式等使用其提供的服務；租用其辦公場所或渠道（含線上、線下）向購房客戶營銷本行業務等方式均在禁止范圍之內。

據了解，此次《公約》的出台得到了業內銀行的廣泛支持，目前北京地區開辦個人住房貸款業務的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出台有助於銀行個人住房貸款業務競爭回歸到提高服務水平和服務質量方面上來，從而改變過去單純依靠「返點」、「返費」和放鬆政策執行尺度的市場競爭局面。

B. 中國房地產貸款余額多少

中國人民銀行前幾天發表的2019年第三季度金融機構貸款投入統計報告顯示，2019年第三季度末，金融機構人民幣各貸款餘額為149.92項1兆元，比去年增加了12項.5%，增長率比上個月底高0.一個百分點.其中，房地產貸款增長率持續穩定下降，貸款餘額連續14個月下降.廣東銀保監局轄區爛州賀銀行房地產貸款增長率也在下降.中國跡睜房地產貸款的餘額是多少？讓金投小編為你解答吧！

據中央銀行介紹，2019年第三季度末，本外幣企業事業單位貸款餘額為97.22兆元，比去年增加了10.4%，增長率比上個月末高飢派0.3個百分點，比7月末高0.4個百分點，增長率連續2個月恢復的前三季度增加了8.2兆元，比去年增加了1.15兆元.

值得注意的是，2019年第三季度末，人民幣房地產貸款餘額為43.29兆元，比去年增加了15.6%，增長率比上個月末低0.6個百分點，連續14個月下降.

C. 央行上海總部：上半年人民幣貸款增加3358億元 同比少增875億元

上證報中國證券網訊 據人民銀行上海總部7月15日消息，2019年上半年上海貨幣信貸運行情況今日發布。

一、上半年人民幣貸款增加3358億元，外幣貸款增加25億美元

6月末，上海本外幣貸款余額7.8萬億元，同比增長8.0%，較同期全國貸款增速低4.5個百分點。月末人民幣貸款余額7.2萬億元，同比增長9.7%，分別比上月末和上年同期低0.1和1.5個百分點。

上半年人民幣貸款增加3358億元，同比少增875億元。分部門看，住戶部門貸款增加1127億元，其中，短期貸款增加296億元，中長期貸款增加831億元；非金融企業及機關團體貸款增加2187億元，其中，短期貸款增加161億元，中長期貸款增加1182億元；非銀行業金融機構貸款增加108億元，同比多增106億元。6月份，人民幣貸款增加980億元，同比多增55億元。

6月末，外幣貸款余額856億美元，同比下降13.2%。上半年，外幣貸款增加25億美元，同比少增2億美元。6月份，外幣貸款增加24億美元，同比多增22億美元。

二、上半年人民幣個人住房貸款增加537億元，境內非金融企業票據融資增加637億元

上半年新增人民幣住戶消費貸款中，個人住房貸款增加537億元，同比多增254億元；個人汽車消費貸款減少51億元，同比多減191億元；個人其他消費貸款增加283億元，同比多增168億元。

上半年人民幣境內非金融企業固定資產貸款、票據融資、融資租賃和並購貸款分別增加1046億元、637億元、223億元和220億元，同比分別少增55億元，多增526億元、93億元和23億元；貿易融資減少97億元，同比多減271億元。

三、上半年非金融企業貸款主要投向房地產業、租賃和商務服務業和製造業，房地產開發貸款減少29億元

當月新增的本外幣非金融企業貸款（不含票據融資）按貸款投向劃分，主要投向房地產業、租賃和商務服務業和製造業，三個行業貸款分別增加641億元、443億元和268億元，同比分別少增286億元、187億元和58億元。上半年投向境內大型企業的貸款增加635億元，同比少增1460億元；中型企業貸款增加1100億元，同比少增248億元；小微企業貸款減少152億元，同比少減236億元。

上半年本外幣房地產開發貸款增加343億元，同比少增210億元。按貸款用途分，住房開發貸款增加232億元，同比少增70億元，其中保障性住房開發貸款增加108億元，同比少增21億元；商業用房開發貸款增加220億元，同比少增26億元。

四、上半年人民幣存款增加8164億元，外幣存款增加104億美元

6月末，上海本外幣存款余額13萬億元，同比增長11.1%，較同期全國存款增速高3個百分點。月末人民幣存款余額12.1萬億元，同比增長10.9%，分別比上月末和上年同期高2.2和5.9個百分點。

上半年人民幣存款增加8164億元，同比多增4363億元。其中，住戶存款增加3123億元，同比多增1922億元；非金融企業存款增加324億元，同比多增177億元；財政性存款增加654億元，同比多增833億元；非銀行業金融機構存款增加2713億元，同比多增1304億元。6月份，人民幣存款增加2734億元，同比多增2694億元。

6月末，外幣存款余額1342億美元，同比增長9.1%。上半年，外幣存款增加104億美元，同比多增0.5億美元。6月份，外幣存款增加32億美元，同比多增48億美元。

五、上半年人民幣個人大額存單增加1715億元，境內非金融企業結構性存款增加1069億元

分部門看，上半年人民幣個人存款中大額存單增加1715億元，同比多增1115億元；活期存款和定期存款分別增加542億元和78億元，同比多增330億元和562億元；結構性存款增加262億元，同比少增478億元。

人民幣境內非金融企業結構性存款、大額存單和活期存款分別增加1069億元、659億元和408億元，同比分別多增4億元、766億元和1551億元；保證金存款、協定存款和定期存款分別減少949億元、536億元和323億元，同比分別多減2330億元、少減122億元和60億元。

• 2019年上半年上海貨幣信貸運行情況附表.xlsx

D. 監管出手！有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務

房住不炒」政策下，房地產金融政策仍在收緊。 9月27日，三位銀行業人士向《21世紀經濟報道》記者表示，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。此外，部分銀行反饋個人按揭貸款額度緊張，已有銀行呼籲客戶辦理房貸提早還款業務，以騰挪房貸額度。

一位大行人士表示，監管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例或為30%左右，但未見到發文。另一城商行人士表示，央行要求大行壓低按揭貸款等房地產貸款余額，但未見到相關發文。但也有另一家大行總行人士表示，該行內部討論了信貸規模，但對貸款結構暫無有新的要求。

根據記者測算，若新增房地產貸款佔比降至30%，該比例水平大致相當於2015年房地產去庫存政策推出之前的比例水平。房地產去庫存政策後，房地產貸款新增佔比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。

「金九銀十」仍控房貸

「金九銀十」本是樓市旺季，但部分銀行信貸額度緊張。

9月27日，有廣州按揭公司人士反饋稱，目前農行、郵儲、招行等個人按揭貸款額度比較緊張，部分LPR基準利率加點20BP的放款較慢，LPR加點30BP仍正常放款。

今年樓市受新冠疫情影響，上半年大幅下降，疫情之後，房地產銷售迅速回暖。根據國家統計局數據，1-8月，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。8月單月銷售額同比增長27.1%，增速繼上月後再創近兩年新高。部分城市銷售已經提升，8月北京商品住宅銷售面積99.3萬平方米，環比上升48.5%，同比上升了84.2%，創下2017年以來單月銷售面積的新高。

在樓市銷售有所火爆的情況下，一些銀行反而呼籲客戶提前償還按揭貸款。

9月27日，有在深圳的持有按揭貸款的人士表示，近期收到按揭貸款銀行簡訊通知，呼籲客戶提前還貸，銀行為個人貸款提前還款有了綠色通道，辦理房貸提前還款業務可享受免等待一個月、即時辦理服務。

究其原因，「要壓降涉房貸款規模。」一位華南地區大行人士表示，包括個人按揭貸款、房地產開發性貸款，監管對涉房貸款規模增長有要求，如果其他貸款增速規模跟不上要求，涉房貸款就需要騰挪規模。一位華東城商行人士表示，去年以來的監管合意貸款中，對涉房貸款規模佔比一直有要求，增速不能太快。

近三年，銀行業涉房貸款佔比不斷下降。去年全國新增涉房貸款佔比約34%，今年上半年，受疫情影響，佔比下降至約24.7%。

此前銀保監會主席郭樹清表示，2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降了12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。

《21世紀經濟報道》記者根據央行《金融機構貸款投向統計報告》數據測算，2019年全年，人民幣房地產貸款全年增加5.71萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的34.0%。2020年上半年，人民幣房地產貸款新增2.99萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的24.7%。其中，2020年上半年，房地產開發貸款新增約7500億元，個人住房貸款新增約2.29萬億元。

多家大行新增涉房貸款降至30％以下

根據《21世紀經濟報道》記者統計，2020上半年，六大國有銀行的新增房地產貸款佔比均有所下降。除了中國銀行，其他國有大行的新增涉房貸款佔比均已調整至30％以下。

2020上半年，中國銀行新增涉房貸款共3563.15億元，其中房地產業貸款1236.64億元，個人住房貸款2326.51億元，新增涉房貸款佔全部新增貸款的36.68%，為六大國有行中新增涉房貸款佔比唯一超過30％的銀行。

雖然新增涉房貸款佔比仍高企，但與2019年相比，中行的涉房規模已有所壓降。2019年年末，中行新增涉房貸款6165.79億元，佔全部新增貸款的49.35%，佔比居六大國有行首位。到2020年6月末，中行新增涉房貸款規模減少2602.64億元，佔比下降12.66個百分點至36.68%。

建設銀行新增房地產貸款佔比最低，佔比下降幅度也最大。2020上半年，建設銀行新增涉房貸款3798.99億元，佔全部新增貸款的26.18%，與2019年年末6020.35億元的新增涉房貸款相比，佔比下降22.38個百分點。

其他國有大行中，工商銀行新增涉房貸款3624.28億元，佔全部新增貸款的29.85%，比2019年年末下降16.86個百分點；農業銀行新增涉房貸款3220.59億元，佔全部新增貸款的27.11%，比2019年年末下降14.02個百分點；交通銀行新增涉房貸款1176.13億元，佔全部新增貸款的27.66%，比2019年年末下降11.42個百分點；郵儲銀行新增涉房貸款1564.5億元，佔全部新增貸款的30.86%，比2019年年末下降11.58個百分點。

股份制銀行的新增房地產貸款情況則分化明顯。招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產貸款佔比超過30％，其中，浦發銀行佔比高達49.31%，平安銀行佔比更是突破50％。

具體來看，浦發銀行新增涉房貸款1036.28億元，其中，新增個人住房貸款771.69億元，新增房地產業貸款264.59億元。新增涉房貸款佔全部新增貸款的49.31%，與去年年末相比上升3.92個百分點。

平安銀行佔比最高，上升幅度最大。根據統計，平安銀行新增涉房貸款963.25億元，佔全部新增貸款的52.01%，與去年年末相比上升5.06個百分點。

光大銀行的新增涉房貸款佔比雖也有所上升，但在股份行中仍佔比最低。2020上半年，光大銀行全部新增貸款2093.58億元，其中新增涉房貸款473.29億元，佔比22.61%，與去年年末相比上升4.63個百分點。

地產金融嚴監管態勢繼續

監管層面，房地產金融仍維持「嚴監管」態勢。此前，銀保監會表示開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，住建部和央行也發布房地產企業融資「三道紅線」要求。

9月14日，銀保監會銀行檢查局副局長朱彤在新聞通氣會上表示，「房住不炒」政策得到有效貫徹。持續開展30多個重點城市房地產貸款專項檢查，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重房企的過度授信，加大對「首付貸」、消費貸資金流入房市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障性民生工程和居民合理自住購房需求。保障性安居工程貸款余額穩步增長，房地產金融化泡沫化傾向得到有效遏制，助推房地產民生屬性逐步回歸。

7月24日，國務院在深圳召開房地產工作座談會，提出房地產信貸要「穩住存量、嚴控增量」，並首次提出建立「房地產金融審慎管理制度」，「房地產金融」監控上升到了制度層面。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是業界所謂的「三道紅線」新規，即剔除預收款後的資產負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小於1倍不得融資。除了三條紅線，拿地銷售比不高於40%，連續3年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做出解釋。

銀行授信政策如何調整

梳理各家銀行2020年半年度報告，其對房地產金融有所調整。詳情如下：

工商銀行：繼續強化房地產行業分類管理，商業性房地產領域進一步加強城市分類管理，重點支持符合調控政策導向的剛需普通商品住房項目，積極穩妥推進商業性租賃住房融資；強化保障性住房領域政策合規管理，從嚴控制商用房開發融資和商業性棚戶區改造融資，審慎把握房地產並購融資。

建設銀行：積極落實國家房地產調控政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，通過大數據分析、風險預警模型等手段，優選貸款投放的區域、合作企業、合作樓盤和客戶，支持居民家庭合理住房需求。深入推進住房租賃戰略。

三大戰略之一的住房租賃戰略：深化住房租賃綜合服務平台應用，提昇平台活躍度，為政府監管、公租房管理、市場化房源交易等提供更好服務。截至6月末，住房租賃綜合服務平台累計上線房源超過2300萬套，注冊用戶2310萬。與廣州、杭州、濟南等11個試點城市簽署發展政策性租賃住房戰略合作協議，向試點城市提供包括金融產品支持、房源籌集運營、信息系統支撐等一攬子的綜合服務。以旗下建信住房為載體，積極開展存房業務，盤活社會存量閑置房源，加大社會租賃房源供給。創新金融服務，扶持租賃企業規模化、專業化發展，保障房東和租客的權益，維護租賃市場平穩運行。積極參與國內首批住房租賃企業股權交易服務試點，探索為住房租賃企業獲得權益性融資的新模式。

中國銀行：嚴格落實國家房地產行業調控政策，執行差異化個人住房貸款政策，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。

農業銀行：積極貫徹落實國家房地產調控政策，支持居民合理自住購房需求，個人住房貸款業務實現穩健發展。截至6月末，個人住房貸款余額44217.31億元，較上年末增加2593.00億元。

招商銀行：按照「穩步投放、結構調整、限額管理」的總體策略，動態優化內部信貸政策。截至報告期末，本公司境內公司房地產廣義口徑風險業務余額5821.40億元（含實有及或有信貸、債券投資、自營及理財非標投資等業務），較上年末增加738.09億元，其中，境內公司貸款余額3256.20億元，較上年末增加413.57億元，占本公司貸款和墊款總額的7.23% ，較上年末上升0.42個百分點，主要投向優質戰略客戶，嚴控戰略客戶名單外增量投放。截至報告期末，境內公司房地產領域資產質量良好，不良貸款率0.21%，較上年末下降0.15個百分點。2020年上半年，房地產領域監管政策持續收緊，受疫情影響，部分中小房地產企業現金流壓力加大。展望下半年，本公司將持續對房地產客戶及區域資產結構進行調整，聚焦中心城市和戰略客戶，繼續保持房地產領域資產質量的穩定。

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房地產行業游戲規則迎來重大變革，恆大、融創、綠地已踩中「三道紅線」……

股債雙殺，恆大發布經營數據反擊

在對網路傳言辟謠後，周五恆大系股票及債券再次遭遇股債雙殺，港股中國恆大股價收跌9.46%，恆大汽車收跌12.76%，多隻債券跌幅超過20%，顯示出市場信心仍然不足。

周五晚間，恆大接連發布多條公告，曬出經營成績單，對謠言做出有力回擊。公告顯示：

1、截至2020年9月24日，累計實現銷售人民幣5049億元，同比增長11.4%；銷售回款人民幣4521億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現金余額人民幣2046億元。

2、自2020年9月3日起，公司推出全國樓盤大優惠，計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現人民幣2000億元銷售。

3、全國在建項目共866個，均在正常開工建設。

4、截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還2020年9月25日以後到期借款人民幣435億元，各項降負債成效積極顯著。

5、公司成立24年來，共計借款20523筆，從未出現利息晚付、本金逾期歸還的情況。

當晚，中國恆大還發布了分拆物業管理業務上市獲港交所批准公告，恆大汽車公告披露了擬在科創板上市的更多細節。

恆大、融創、綠地同時踩中「三道紅線」

中國恆大曬出的穩健經營數據為投資者送上定心丸，不過，從財務指標來看，恆大的杠桿水平仍處高位，超過頭部房企整體水平，同時踩中「三道紅線」。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資「三道紅線」。新規將於2021年1月1日落地。

「三道紅線」主要涉及三個指標，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍。這三個指標也是當前分析房企經營的核心指標，後續也成為監測房企經營的重要內容。

根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

萬科董事會主席郁亮昨日表示，「三道紅線」是行業重大游戲規則的改變，這次（三條紅線）的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。 三條紅線的影響力不亞於2012年的土地招拍掛制度。

證券時報·數據寶根據半年報數據對2020年上半年合同銷售金額排名前15的內地上市房企（A股和港股）涉及的相關財務的指標進行了統計，頭部房企杠桿水平和債務風險呈現巨大差異。

1、9家頭部房企剔除預收賬款後的資產負債率過紅線

TOP15房企中，9家公司剔除預收賬款（預收賬款+合同銷售科目，下同）後的資產負債率超過70%。中國恆大杠桿率最高，達85.28%，綠地控股、融創中國、碧桂園這一杠桿水平均超過80%。

2、頭部房企凈負債率分化程度高

以（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益的比值衡量房企的凈負債率水平，數據寶統計，TOP15房企中，中國恆大、融創中國和綠地控股的凈負債率大幅超越100%的紅線。其餘12家房企的凈負債率水平大多維持在70%之下，風險相對可控，萬科A、中國海外發展（中海地產）、招商蛇口、新城控股凈負債率不到40%。

從歷史走勢來看，中國恆大、融創中國和綠地控股三家高杠桿房企的凈負債率長期運行在100%之上，並在2017年左右達到頂峰，隨後下滑。中國恆大凈負債率在2018年後再度抬頭，連續多期反彈。

3、5家頭部房企短期償債風險高

以貨幣資金/短期帶息負債作為現金短債比指標，衡量房企的短期債務風險。數據寶統計，TOP15房企中，中國恆大、融創中國、綠地控股和中國金茂的現金短債比不足1倍，越過紅線。中國海外發展、龍湖地產現金短債比最高，分別為5.25倍和4.55倍。

4、恆大、融創、綠地同時踩中「三道紅線」

綜合三條標准來看，TOP15房企中，中國恆大、融創地產和綠地控股同時踩中三道紅線，按照規定，未來有息負債不能再增加；中國金茂觸及兩條紅線；保利地產、中國海外發展、龍湖地產、華潤置地和金地集團三條紅線均未踩中。

限制債務擴張規模對頭部房企影響幾何？

根據規定，房企對「三道紅線」的踩線情況直接影響了其有息債務擴張規模。如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

那麼，頭部房企過往的有息債務擴張速度如何？

數據寶統計，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息負債年均復合增速超過30%，遠超新規的限制，融創中國和新城控股有息負債增速最快，超過40%。僅有中國恆大、中國海外發展和綠地控股三家頭部房企近三年有息負債復合增速不超過15%。

在近年債務加速擴張的背景下，「三道紅線」對債務擴張的限制將會對多數房企的債務融資帶來較大影響。

2020年中報數據顯示，TOP15房企有息債務擴張速度有所放緩，僅有萬科A、龍湖地產、金地集團和綠城中國的有息負債同比增速超過20%。

E. 挪用經營貸買房將被壓額度、收貸款、上徵信

央廣網北京6月1日消息（記者 馬文靜）6月1日，銀保監會就近期監管工作情況召開新聞發布會。銀保監會副主席梁濤在發布會上表示，銀保監會堅決貫徹落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，房地產金融化、泡沫化勢頭得到遏制。

資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉

梁濤表示，近期，房地產融資呈現「五個持續下降」的特點，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。

一是房地產貸款增速持續下降。截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，2021年以來持續低於各項貸款增速。

二是房地產貸款集中度持續下降。房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已經連續7個月下降。

三是房地產信託規模持續下降。房地產信託余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢。

四是理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降。相關理財產品余額同比下降36%，近一年來持續保持下降趨勢。

五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降。相關業務規模同比下降26%，為連續15個月下降。

梁濤表示，同時，銀保監會引導銀行業在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。截至2021年4月末，銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房佔比為91.8%，同比上升0.8個百分點；投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

六大行全部實現房地產貸款集中度下降

2020年12月，人民銀行、銀保監會聯合印發了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，針對不同類型的銀行，對於房地產類貸款余額佔比及個人按揭住房貸款余額佔比均作了限額規定。

「政策實施的效果初步顯現。」銀保監會統信部副主任劉忠瑞表示，截至4月末，銀行業金融機構房地產貸款集中度同比下降0.5個百分點，六家國有大型銀行全部實現房地產貸款集中度下降，其他各類銀行的房地產貸款集中度總體上也呈現下降的趨勢。

「但在執行過程中也發現一些新問題。」劉忠瑞指出，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時機，爭搶房地產貸款市場份額，房地產貸款增速較快，房地產貸款集中度有所上升。「銀保監會高度重視這一問題，對新增房地產貸款佔比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產金融調控要求，合理控制房地產貸款增速。對限期整改不到位的，我們將進一步採取更加嚴厲的監管措施。」劉忠瑞說。

挪用經營貸購房的借款人將被壓額度、收貸款、上徵信

對經營貸違規流入房地產市場的監管，是銀保監會近期的關注要點。

劉忠瑞透露，針對一些城市經營貸違規流入房地產的苗頭，銀保監會組織了專項排查，各地銀保監局對經營貸規模總量大、增長快的機構進行重點核查，目前相關工作正在有序推進。

「從排查的情況看，可謂手段多樣、花樣翻新。」劉忠瑞介紹，一些企業和個人挪用經營貸，通過各種方式規避監管要求——有的拆入資金全款買房後，申請經營貸款償還買房資金；有的借款人將個人經營性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉套現，以掩蓋買房的最終目的；有的編造交易背景、虛構貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸後資金管理不足。一些中介機構協助包裝貸款材料、提供過橋資金，協助借款人繞過銀行審批條件。

劉忠瑞表示，下一步，銀保監會將會同住建部、人民銀行密切關注政策執行效果和排查結果，對自查不力被監管查實、故意隱瞞問題或發現問題未及時處理問責的銀行、中介機構，將依法依規從嚴採取監管措施；對確認挪用經營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送徵信系統，提高挪用貸款的違規成本。