北上廣深存貸款余額

1. 公積金余額有1萬，能貸多少

公積金余額有1萬塊錢能貸多少錢？這個原因本身所在的地方是有關系的，就北上廣深這些大城市普遍都是50倍到60倍，那些算是最高倍數，但普遍來說貸款的倍數應該沒有那麼高，不同的地方政策不一樣，你個人的信譽情況也不一樣。

公積金大部分人都會有，但是公積金繳納的比例各不相同，一般來說是事業單位，國企央企這些單位繳納的公積金比例比較高，能達到10%甚至是12%，但普通私企裡面都是按照5%去繳納，一個月都是按照最低限額去繳納，因為根據湖北省今天新公布的公積金每月繳納最低下限是170塊錢，所以不能繳納的特別少，那個也是有一定的規定的。

2. 8家上市銀行房貸業務「踩紅線」，浦發、招行壓降，多家銀行房地產行業貸款負增長

去年年底央行、銀保監會頒布房地產貸款集中度制度，對銀行的房貸佔比作出「紅線」指標，也因此，年報季中的上市銀行是否「踩線」備受市場關注。

據南方財經全媒體記者統計，截至4月11日，A股共計有21家上市銀行披露了年報。其中有8家上市銀行的房地產貸款佔比或個人住房貸款佔比超標。

具體來看，建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、渝農商行的個人住房貸款佔比超標，鄭州銀行的房地產貸款佔比超標；招商銀行、興業銀行、青島銀行上述兩項指標均踩「紅線」。房地產貸款是今年的監管重點，超過「紅線」的銀行需要在2～4年內完成整改。

光大銀行金融部宏觀分析師周茂華告訴記者，「目前壓降房地產貸款的難點主要是因為『誘惑力』大，對於銀行來說，房地產貸款額度大、期限長，有穩定的抵押品，不良率低，但隨著監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，改變和房企的合作模式，對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升。」

8家銀行指標超過監管上限

近期上市銀行集中發布年報。截至4月11日，A股共有21家上市銀行披露年報，其中國有大行6家，股份制銀行8家，城商行3家，農商行4家。整體來看，21家銀行個人住房貸款超29.5萬億元，有8家銀行「踩線」，佔比近四成。

記者注意到，在總體貸款規模大幅上漲的同時，房地產行業貸款總額增速相對而言有所減緩，其中中信銀行、民生銀行、渝農商行、常熟銀行、江陰銀行、無錫銀行6家更出現了負增長。

具體來看，民生銀行在貸款總額同比增加5.47%，而房地產行業貸款卻下滑7.81%，個人住房按揭貸款大幅上升22.72%；渝農商行貸款總額同比增加16.20%，房地產行業貸款卻下滑30.32%，個人按揭貸款增加24.96%。

中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子指出，「房地產貸款集中度制度推出後，踩線的銀行有兩個解決方法，一是壓縮分子，壓降房地產貸款規模，降低新增房地產貸款投放；二是做大分母，加大其他信貸投放力度，稀釋房地產貸款集中度。」他指出，由於個人住房按揭貸款一般期限較長且單筆額度較小，因此從操作性角度來看，短期內要實現快速壓降的目的，針對房地產企業的貸款會更容易實現。

據記者梳理發現，已披露的21家上市銀行，與貸款總額的增速相比，個人住房按揭貸款的增速並不遜色，甚至有些大幅超過。比如江陰銀行，針對房地產企業的貸款同比減少10.24%，但個人住房貸款卻同比增長40.88%。

房地產行業貸款、個人住房按揭貸款為何出現分化現象？周茂華向記者分析，「二者分化主要是近年來，國內強化銀行房地產信貸監管，引導資金更多流向小微民營等實體經濟薄弱環節，同時，2020年出台房企「三條紅線」，引導房企加強負債管理；而個人按揭住房貸款上漲，主要與去年一、二線等熱點城市價格上升較快，樓市銷售活躍有關。」

3月22日，浙江省下發的《關於進一步加強住房信貸審慎管理的通知》（下稱《通知》）要求各金融機構全面自查個人住房貸款、消費類和經營類貸款等。此前，深圳、上海、北京、廣州等地下發通知要求銀行自查經營貸、消費貸情況，嚴防違規資金挪用至房地產。

與北上廣深有所不同的是，浙江發布的《通知》還指出了切實加強房地產開發貸款管理。要求各金融機構要嚴格審核房地產開發項目合規性，落實房地產開發貸款資金封閉管理要求，根據項目工程進度放款，杜絕超規模超期限放款，防止貸款資金挪用。

一位國有大行信貸人士指出，開發貸監管一直較為嚴格，浙江此次發文再次予以了強調，將規范向不合資質的企業項目發放貸款。

呂家進指出，建行將對房地產開發貸繼續實施從嚴的名單制管理，專注於為一二線城市的優質客戶提供支持，開展項目合規審查，嚴格把關貸款的投向和項目用途。對於個人住房貸款，優先支持剛需群體，滿足人民群眾合理的一般住房需求和住房改善的需求。

近期廣州、深圳等地銀行個人住房按揭貸款額度緊張，排隊放款已成為普遍現象，除了國有大行以外，許多中小銀行的信貸經理更直接告知中介，短期內已無住房貸款額度，利率也可能逐步上升。

「銀行個人按揭貸款上限落實，不可避免導致部分超標或接近紅線的銀行個人按揭額度收緊，按揭利率存在一定上行壓力，但預計影響有限。」周茂華認為，一是銀行個人按揭佔比是個動態比例，如果作為分母的貸款擴張，個人按揭規模也可以隨之擴大；二是這個紅線出台本意不是要打壓剛性需求，對於少數額度緊張銀行其利率有一定上升壓力，對於額度充裕的銀行，尤其是樓市庫存仍高的區域，個人按揭利率將保持利率穩定甚至有降低可能；三是作為房貸利率定價「錨」的5年LPR報價利率走勢還是很平穩的。

房貸規模將進一步下降

3月22日，人民銀行在北京召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，總結交流經驗做法，分析研究信貸形勢，部署推進下一階段優化信貸結構工作。座談會上，進出口銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、興業銀行等金融機構就優化調整重點領域信貸結構的主要做法作了交流發言。

會議指出，當前我國實體經濟恢復尚不牢固，重點領域和薄弱環節信貸結構仍需調整優化。

從本次會議部署的今年信貸投放重點領域看，小微企業、製造業、綠色低碳產業、科技創新等將成為今年銀行業信貸投放的熱門領域，同時，房地產金融將繼續強化嚴格管控，分析指出，今年新增房地產貸款規模有望進一步降低。

連平指出，房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非「一刀切」。在中央「房住不炒」的政策下，房地產市場調控政策將持續從嚴和規范。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。

周茂華認為，監管環境變化，銀行也將調整資產負債結構，銀行可能改變和房企合作，資產證券化等方式，在滿足監管規定同時，最大限度獲取利潤，畢竟房貸仍有吸引力；但從中長期看，銀行將逐步調整經營戰略，多元化資產負債結構，推動銀行轉型發展，銀行對製造業、小微企業、新型創新產業、綠色信貸等領域佔比將逐步提升；並更加註重特色、高質量金融服務供給，提升市場競爭力，增加中間業務收入等。

長期來看，尤其是在碳中和、碳達峰目標下，監管將引導商業銀行按照市場化原則加大對碳減排投融資活動的支持，撬動更多金融資源向綠色低碳產業傾斜。此外，銀行可能會把視角傾向於戰略型新興產業、綠色金融、民生工程、租賃住房、消費領域等符合國家戰略的領域，更好地支持實體經濟發展。

3. 公積金貸款額度與賬戶余額有沒有關系

有關系。公積金借貸額度的計量，要根據還貸本領、房價價格、住房公積金賬戶余額和當地借貸最高限額四個要求來確定，四個要求算出的最小值就是借債人最高可貸數額。

1、不超出買下自住住房全部價款的80%或建造、翻建、大修自住住房所需花費的50%;

2、不超出典質物評估價值的80%(兩年內商品房無需評估);

3、不超出借債申請人家庭住房公積金繳存基數計量的借貸額度，即借債申請人家庭住房公積金繳存基數之和×0.4(還貸本領系數)×借貸時限;

4、不超出借債申請人家庭還錢本領計量的借貸額度，即借債申請人家庭月薪水收入之和×0.4(還貸本領系數)×借貸時限;

5、非同一家庭人員共有買下自住住房的，不超出經公證的借債申請人付款額度的80%(此條僅適用於份額共有);

6、商業銀行個人住房按揭借貸轉為住房公積金借貸的，不超出借債申請人提前全部償清商業銀行個人住房按揭借貸的額度(此條僅適用於商轉公);

7、不超出住房公積金管理委員會確定的當期最高借貸額度80萬元（各個地方有差異，建議打12329詢問當地最高額度）。

(3)北上廣深存貸款余額擴展閱讀：

到目前為止，全國高的貸款額度也只有120萬。比如北上廣深四個一線城市的規定：

北京公積金貸款上限：

夫妻：120萬 個人：120萬

上海公積金貸款上限：

夫妻：120萬 個人：60萬

廣州公積金貸款上限：

夫妻：100萬 個人：60萬

深圳公積金貸款上限：

夫妻：90萬 個人：50萬

除了上限規定，貸款額度還受以下因素的影響：

影響因素一：首付與評值

一個簡單的道理，比如，你買一套150萬的房子，假設首付為45萬，除去首付之外，不管在哪個城市，公積金貸款額度都會受到首付款、房屋評估值的影響。

影響因素二：建築面積

建築面積可不是實際使用面積，它是實際面積加上每戶所佔的公攤後的面積總額。個人申請公積金貸款，不同的地區對於公積金貸款額度的政策是不同的。有些地區沒有明確規定房子的面積和公積金貸款的額度有關。多數地區一般是規定公積金貸款的額度是房子總價的70%。不過也有一些會明確表示購房面積和公積金貸款額度的比例有關。

影響因素三：借款人年齡

借款人年齡與貸款期限之和不得超過法定退休年齡後5年。法定退休一般按照女性55歲、男性60歲計算。

計算方法為貸款人的法定退休年齡加5年後再減去貸款時的年齡。如：某先生今年35歲，退休年齡為60歲，那麼他的貸款年限為(60+5)-35，即30年。

影響因素四：繳存基數

從各城市的規定來看，只有部分城市對此有要求。

北京地區根據月收入、月繳存額計算貸款額度。公式如下：

高可貸額度=（家庭月收入-北京市基本生活費標准）/申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額

其中，月收入=個人住房公積金月繳存額÷住房公積金繳存比例

影響因素五：還貸能力

所謂的還貸能力高說白了就是收入高，收入高說明購房人有足夠的錢用來還房貸。高收入和高繳存額說明購房人有足夠的錢用來還房貸。這些信息對於銀行來說，都是實實在在的干貨，是不可造假的。

參考資料：廣州住房公積金管理中心

4. 北上廣深首套房貸利率進入了「4時代」，未來貸款利率還有下降的可能嗎

以後的房貸利率肯定會繼續下降，這幾乎已經成為必然趨勢了。

之所以這樣說，主要是因為我們國內的房貸利率嚴重高於國際標准。即便我們的很多城市的房貸利率已經降低到了4.15%，但很多國家和地區的房貸利率在2%以下，如果我們的房地產行業想要正常發展的話，我們在今後可能會碰到2%的房貸利率。從某種程度上來說，房貸利率的問題會直接決定購房者的購房成本，越低的房貸利率就意味著更為成熟的房地產行業。

除此之外，降低房貸利率的問題也會跟各個城市的房地產情況有關，特別是對於那些居民購買能力比較低的城市來說，因為這些城市的房地產交易量會越來越少，降低房價的方式可以鼓勵大家積極買房，所以越來越多的城市也會逐漸出現3%左右的房貸利率。